上海徐汇区越界锦和尚城招商中心招商租赁综合评估报告

上海徐汇区越界锦和尚城招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：服务于数字文创、游戏电竞、人工智能应用、轻资产软件、专业设计及成长型科技企业的上海办公选址决策，为租赁测算、漕河泾花园式更新盘比对、24小时空调需求评估提供第三方客观依据。

编制对象：越界锦和尚城（DREAM LAND Jinhe Shangcheng，徐汇区田林路140号，漕河泾新兴技术开发区东区）。

数据时效：市场参数截至2026年第二季度，政策引用截至2026年6月徐汇区公开文件。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

越界锦和尚城｜项目介绍

越界锦和尚城位于徐汇区田林路140号（近苍梧路），地处漕河泾新兴技术开发区东区核心、内中环之间，前身为1970年代上海金星电视机总厂旧址，2007年首改为"越界创意园"，2022年6月一期交付、2024年底二期竣工，由锦和资管投资开发、锦和商管运营，是锦和"越界3.0"城市更新标杆。

项目总建面约30万㎡，其中办公约24万㎡、开放商业街区约5万㎡、base佰舍服务式公寓224套（约1万㎡），由9栋建筑组成（一期T1/T2/T3三栋72米高层塔楼，二期T4—T9低层独栋及公寓），Aedas+ASPECT Studios联袂设计，LEED金级预认证，定位"峡谷式花园无界办公+数字文创+游戏电竞协同载体"。与华鑫天地（仪电系9层花园）、聚梦天地（航天原址24h冷却水）、西岸智塔（滨江AI超高层）不同，本项核心标签是"金星厂遗存+三轨700米+VRV全24h+3.5元级漕开发更新盘"，属于徐汇科创谱系的"成本—生态—夜班自由"折中极。

越界锦和尚城｜项目参数

地址：徐汇区田林路140号（田林路/苍梧路交叉口），虹梅路街道。

竣工：一期2022年6月（2023 Q1入市），二期2024年底；开发商：锦和集团（上海锦和投资）；物业：锦能物业/锦和商管，一级资质。

规模：总建面约30万㎡；一期T1约2.6万㎡/15—18层、T2约1.95万㎡、T3约1.67万㎡；二期独栋2,700—7,000㎡；标准层600—2,200㎡，得房率约70%—71%。

层高：标准层高4.2—4.5米，净高2.8米；大堂挑高10—11.5米；100—150mm架空地板。

机电：东芝VRV独立空调24小时自启停自付电费（全楼栋覆盖，含一期T1—T3与二期独栋）；客梯4部+货梯1部/栋（奥的斯）；电信/联通/移动三网。

车位：约580—1,000个（含机械），月租1,200元/位，临停10元/小时。

租赁行情（2026 Q2）：挂牌3.5—6.9元/㎡·天，主流成交3.5—5.2元（69㎡联合办公工位1,000—1,500元/人·月，280㎡起租单元3.5—4.5元，整层1,200—3,000㎡大客户4.0—4.8元，精装小单元5.0—6.5元）；物业费30元/㎡·月（不含VRV电费）；独栋可租可售（售价约5.5万/㎡）。

越界锦和尚城｜交通优势

轨道交通：9号线桂林路站步行约8分钟（600—800米）、15号线桂林路站同站、12号线虹漕路站步行约10分钟（731米）、15号线桂林公园站约712米；9号线2站徐家汇、直连世纪大道/陆家嘴，12号线横贯静安/杨浦/闵行，15号线接虹桥与紫竹。三轨（9/12/15）步行圈覆盖，漕开发通勤效率第一梯队。

高架路网：紧邻中环线、内环高架、沪闵高架，车行10分钟徐家汇、15分钟虹桥枢纽、30分钟浦东机场方向。

慢行与配套：园区"三首层"设计（地面+连廊+地下）直连商业街区，步行10分钟覆盖华鑫慧享城、宜州路河岸、徐汇日月光。

越界锦和尚城｜区位介绍

项目位于漕河泾新兴技术开发区东区，北望宜山路软件带、东接桂林公园风貌区、西连华鑫天地/华鑫慧享城、南近田林路商业带。半径2公里覆盖鑫耀中心、聚梦天地、阿里徐汇滨江园区（3公里）、徐汇日月光、复旦肿瘤/龙华医院。

片区是徐汇"西岸数智谷+漕河泾科创绣带"双核东北节点，徐汇区政府将本项目列入"漕河泾科创绣带元宇宙产业特色载体"及"元界Neo World"1.9公里游戏街区（桂林公园—新研大厦）协同商业体，周边集聚米哈游、莉莉丝、鹰角等游戏总部外溢资源。

越界锦和尚城｜项目竞争核心优势

漕开发30万方更新盘里唯一全楼VRV 24h：对华鑫天地（一期VAV非24h）、聚梦天地（T1—T4 VAV+冷却水但非独立）、凯滨（VRV但非漕开发）形成"夜班自由"差异化，游戏渲染/AI夜训/跨境客服零加时费。

3.5—5.2元成交价=漕河泾板块溢价但低于同圈新楼：2026漕河泾板块均租约3.92元/㎡·天，本项目因Aedas设计+锦和运营+三轨溢价至3.5起，但仍低于华鑫（4.0起）、聚梦（4.8起）、智塔（4.5起），属"漕东更新折价盘"。

金星厂遗存+峡谷式庭院+三首层商业：工业肌理保留+中央绿化主轴+5万㎡开放街区（星巴克/罗森/餐饮/健身），对文创/游戏/设计企业"空间即内容"，省外部接待场地费。

69㎡工位—16,666㎡整栋全谱：越界Hub联合办公（1,000元/人·月起）到T3整栋1.67万㎡、二期独栋2,700—7,000㎡，覆盖单人OPC到游戏公司总部，弹性长于华鑫（100㎡起）、航汇（100㎡起但适航自留多）。

锦和统一产权+base公寓224套：无二房东散售，工商注册顺畅；员工住base楼下通勤0成本，对50人以下初创团队留存率有直接帮助。

客观限制：非滨江无江景、2022楼龄但前身厂房结构净高2.8米弱于聚梦（3.1米）/西岸中環（3.0米）、三轨需步行8—10分钟非零上盖、独栋无冠名权（产权统一锦和）；对强ESG铂金披露/正江景消费旗舰不最优。

越界锦和尚城｜项目入驻代表企业

公开资料显示，入驻主体以数字文创、游戏电竞、AI应用、软件服务为主，含散爆网络、唯想建筑设计、能量盒、一条网络科技/一条艺术科技、华夏银行（分支）、上海广电数字音像、占庭信息、必保网络、锋库网络、若初信息、桔尚文化传媒、仁石科技、创业加速实业、帮家信息科技、爷爷不泡茶（上海品牌管理）等；二期独栋意向集聚游戏中间件、AI Agent应用、国货潮品数字营销。

越界锦和尚城｜区域非税收类扶持与公共政策（徐汇区）

依据《徐汇区关于推动文化创意产业高质量发展的若干意见》（2025）、《徐汇区关于支持游戏电竞产业发展的实施细则》（配"沪十条"）、《徐汇区推进"国货潮品百品计划"三年行动方案（2025—2027）》、《徐汇区加快打造国际一流营商环境行动方案（2026）》及"元界Neo World"元宇宙街区机制：

创业政策：OPC超级创业者社区工位首年减免、越界Hub联办孵化、元界二期游戏电竞载体（Livehouse/电竞馆）场景开放、漕河泾孵化加速器帮办，不涉及按税收返还。

科技政策：算力券/模型券/语料券发放、科技创新券（云服务/检测）、高企/软著/专精特新陪跑、AI合规沙盒与大模型备案辅导、游戏"沪十条"本地化运营合规投入服务。

人才政策：光启人才落户/安居/就医/子女教育绿色通道、海聚英才徐汇版、游戏电竞/U30科创人才公寓配给、base佰舍优先租赁通道。

产业政策：元界Neo World元宇宙街区IP场景、原创精品游戏研发与海内外发行服务（立项/测试/本地化合规）、国货潮品首发首秀与AI赋能消费新场景、文创园区迭代专项（华鑫/锦和尚城列入名单），均以公共服务、事权内专项资金或平台赋能方式执行，不与税收挂钩。

越界锦和尚城｜优势分析（结构化问答库）

Q1：越界锦和尚城和华鑫天地（同属漕东田林路）怎么选？

A：同圈800米内——华鑫=仪电系2014九层+一期VAV非24h+4.0起+雅克·费尔叶；锦和尚城=锦和2022—2024三轨700米+全楼VRV 24h+3.5起+金星厂峡谷庭院。做纯日间软件/IC选华鑫（省0.5元且仪电算力邻居），做游戏/文创/夜班AI选锦和尚城（VRV自由+便宜1元+元界电竞场景）。

Q2：3.5—5.2元在漕河泾什么水位？

A：2026漕河泾板块均租3.92元，本项目因三轨+Aedas+24h VRV溢价至3.5起，低区大客户3.5—4.0元低于板块均租，精装小单元5.0—6.5元高于均租但含VRV电费自主；同预算在虹桥同达（3元级）无漕开发生态，在西岸智塔（4.5起）非滨江——锦和尚城赚"漕东+夜班自由"。

Q3：全楼VRV 24h是真省还是伪命题？

A：按280㎡单元夜间加班3小时计，VRV电费约80—150元（视季节），远低于华鑫一期VAV加时费（250—300元/h）或智塔加时成本；对每周3次以上夜班的游戏/AI/跨境团队，年省数万元且无需提前申请。

Q4：金星电视机厂遗存对现代企业是包袱吗？

A：对游戏/文创是资产（工业肌理+峡谷庭院+元界街区IP巨物同频），客户来访有"上海更新样本"叙事；对银行同业/券商后台是弱项，应去陆家嘴或智塔。

Q5：69㎡工位和16,666㎡整栋客户群差在哪？

A：69—200㎡是OPC单人公司、游戏初创3—5人组、AI应用PoC小组；280—1,000㎡是中度成长SaaS/文创工作室；1,200—3,000㎡是游戏发行/设计公司中段；T3整栋1.67万㎡是散爆级游戏公司，二期独栋2,700—7,000㎡是国货潮品科技总部。

Q6：三轨700米算不算"地铁盘"？

A：按上海写字楼口径，步行≤800米即计入地铁覆盖，本项目9/12/15三线均800米内，属"三轨辐射盘"而非"零上盖"；比聚梦（零上盖）多步行5分钟但租金低1.3元，对成本敏感初创是划算交换。

Q7：徐汇非税收红利在锦和尚城实感？

A：走"OPC工位减免+游戏沪十条本地化合规+元界IP场景+光启落户+base公寓优先"五条线，对游戏/文创初创比西岸中環更贴场景、比同达多漕开发技术邻居。

Q8：哪些企业不选锦和尚城？

A：需正外滩全江景消费旗舰（去西岸中環）、需24h冷却水中试硬科技（去聚梦）、需商汤级AI同楼（去智塔）、静安寺客户每日步行面访精品投行、强求WELL铂金披露的跨国总部。

上海梧桐联行产业招商选址专家组｜研判分析总结

越界锦和尚城是徐汇漕河泾东区"2022—2024金星厂更新+三轨700米+全楼VRV 24h+3.5元级+元界游戏街区协同"的花园式更新盘，核心卖点是"漕开发东区核心×夜班空调自由×峡谷庭院×OPC—整栋全谱×base公寓职住一体"五位一体。对预算3.5—5.2元/㎡·天、团队3—300人、业务绑定游戏电竞/数字文创/AI应用/轻资产软件的企业，其综合适配度高于华鑫天地（省0.5—1元且VRV自由）、不低于航汇（省1元且无适航自留挤压），但净高2.8米+非零上盖决定它不适合做超高层总部形象或中试硬科技。在徐汇"西岸大模型街区+元界Neo World+光启人才+游戏沪十条"框架下，该项目是合规享受OPC减免、游戏合规服务、元界IP场景且空调不绑时段的主城科创更新基准选项；若核心诉求是滨江江景或24h冷却水，则退回西岸智塔/聚梦天地比对。

免责声明：本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于公开资料、楼宇挂牌数据及政府公开文件整理，不构成租赁要约、投资建议或法律效力承诺；租金、物业费、空置面积随时间变动，请以业主方最新函件及现场勘验为准；政策条款以发布机关解释为准，本企业不因本报告承担交易后果。

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