上海徐汇区鑫耀中城招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：服务于人工智能应用、游戏电竞、集成电路设计、数字文创、轻资产软件及成长型科技总部的上海办公选址决策，为租赁测算、漕河泾产城融合综合体比对、标办与独栋双产品选型提供第三方客观依据。

编制对象：鑫耀中城（Xinyao Central / 鑫耀中心，徐汇区漕河泾新兴技术开发区东区田林路109弄1—4号/苍梧路12号）。

数据时效：市场参数截至2026年第二季度，政策引用截至2026年6月徐汇区公开文件。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

鑫耀中城｜项目介绍

鑫耀中城位于徐汇区田林路109弄/苍梧路12号，地处漕河泾新兴技术开发区东区核心、内中环之间，前身为上海金星电视机厂及周边工业地块，由华鑫置业、上海万科、香港置地、徐汇城投（徐汇城新）四方联合开发，隈研吾（公共空间）、三菱地所（独栋）等国际团队参与设计，一期2023年交付、二期2025年三季度交付、三期总部独栋2026年陆续现房，是徐汇"十四五"漕开发拓展功能区核心产城融合标杆。

项目总占地约118,281.9㎡，总建面约650,678.65㎡，其中办公约211,413.3㎡（4栋甲级塔楼S1—S3/T1—T5+13栋总部独栋A1—A9）、商业约10.5万㎡（鑫耀·光环LIVE）、租赁住宅约3万㎡、国际邻里中心约4.5万㎡，获LEED金级+绿建二星，定位"生产—生活—生态"无界创新聚场。与华鑫天地（仪电系9层花园）、越界锦和尚城（金星厂VRV24h）、聚梦天地（航天原址24h冷却水）不同，本项核心标签是"四大开发商65万方综合体+三轨700米+标办独栋双产品+元界Neo World游戏街区核心"，属于徐汇科创谱系的"产城融合旗舰极"。

鑫耀中城｜项目参数

地址：徐汇区田林路109弄1—4号（主门厅）/苍梧路12号（鑫耀中心门厅），虹梅路街道。

竣工：一期2023年7月、二期2025年Q3、三期独栋2026年现房；开发商：华鑫置业+上海万科+香港置地+徐汇城投；物业：华鑫物业（一期独栋30元/二期标办33元/㎡·月）。

规模：总建面650,678.65㎡；办公211,413.3㎡——塔楼单栋约25,000—38,000㎡（S1=24,696㎡/S2=37,754㎡/S3=32,973㎡），标准层860—2,400㎡；独栋A1—A9单栋4,582—14,312㎡（A1=12,160/A2=14,312/A4=4,595/A7=4,681/A9=5,085㎡）；得房率70%—74%。

层高：标准层高4.2—4.5米，净高3.0米以上；大堂挑高10—11.5米；100mm架空地板。

机电：塔楼三菱客梯6—8部+货1；中央空调（塔楼工作日9:00—18:00，部分栋延至22:00，周六至12:00，加时计流量）；电信/联通/移动三网；双路供电。

车位：约1,080—1,200个，月租1,000—1,500元/位。

租赁行情（2026 Q2）：塔楼挂牌3.8—5.5元/㎡·天，实际成交3.0—4.5元（156㎡精装小单元4.5—5.5元，整层2,000㎡大客户3.0—3.8元）；独栋整栋租售（售价5—7万/㎡）；物业费30—33元/㎡·月（不含空调加时）。

鑫耀中城｜交通优势

轨道交通：12号线+15号线桂林公园站步行约300—400米（部分栋地下连通规划中），9号线桂林路站步行约800米，15号线桂林公园站同站；12号线横贯静安/杨浦/闵行，9号线2站徐家汇、直连陆家嘴，15号线接虹桥与紫竹；三轨步行圈覆盖，漕开发通勤效率第一梯队。

高架路网：紧邻中环线、内环高架、沪闵高架，车行10分钟徐家汇、15分钟虹桥枢纽、30分钟浦东机场方向。

慢行与配套：步行5分钟至桂林公园、宜州路河岸；自带10.5万㎡鑫耀·光环LIVE（含隈研吾剧院、久事体育中心、图书馆、会议中心），与越界锦和尚城、华鑫慧享城连廊协同。

鑫耀中城｜区位介绍

项目位于漕河泾新兴技术开发区东区，北望宜山路软件带、东接桂林公园风貌区、西连华鑫天地/华鑫慧享城、南近田林路商业带，正处"元界Neo World"1.9公里游戏街区（桂林公园—新研大厦）核心载体。半径2公里覆盖聚梦天地、阿里徐汇滨江园区（3公里）、徐汇日月光、复旦肿瘤/龙华医院。

片区是徐汇"西岸数智谷+漕河泾科创绣带"双核东北节点，漕河泾集聚3600家科技企业、84家世界500强投资项目、全市1/4集成电路设计企业与60%文创游戏企业；鑫耀中城被列为徐汇"ALL-IN-AI产业片区发现计划"首站与元界2.0次元友好街区物理核心。

鑫耀中城｜项目竞争核心优势

漕东65万方综合体唯一标办+独栋双产品：156㎡精装单元→2,400㎡整层塔楼→4,582㎡独栋（A4/A7/A9）→14,312㎡整栋（A2），覆盖OPC单人公司到游戏/AI总部冠名，弹性宽于华鑫（100㎡起）、聚梦（200㎡起）、锦和尚城（69㎡但非独栋冠名）。

四大开发商联合+隈研吾公共空间：华鑫（仪电系算力邻居）+万科（运营）+置地（商业品位）+徐汇城投（政府信用），剧场/体育/邻里中心自带，对需接待客户/办发布会的文创游戏企业，"空间即内容"省外部成本。

3.0—4.5元成交价=产城综合体折价：同圈华鑫4.0起、锦和尚城3.5起（但无独栋冠名）、聚梦4.8起、西岸智塔4.5起；鑫耀用"非滨江+中央空调非24h"换3.0起大客户价，但换回10.5万㎡商业+独栋标识权，对50人以上团队综合性价比高于纯办公塔楼。

元界Neo World核心+ALL-IN-AI首站：米哈游/莉莉丝/鹰角外溢、CITYVEE Station注入AI能力、游戏沪十条本地化合规服务楼下对接，对游戏/AI应用是"街区级邻居红利"，智塔/华鑫不具备此消费侧场景。

客观限制：塔楼中央空调非24h独立到户（独栋A系可自装VRV但成本高）、净高3.0米弱于聚梦（3.1米）、三轨需步行300—800米非零上盖、独栋售价5—7万/㎡门槛高；对需24h冷却水中试硬科技/正江景消费旗舰不最优。

鑫耀中城｜项目入驻代表企业

公开资料显示，办公入驻含趣加互娱（FunPlus）、新相微电子、焜耀网络、重庆聚慧企管集团等；商业与生态侧集聚鑫耀·光环LIVE次元品牌、CITYVEE Station、ALL-IN-AI赋能网络；周边同圈锚定腾讯、字节、米哈游、莉莉丝、鹰角、商汤、微软（漕开发系）。

鑫耀中城｜区域非税收类扶持与公共政策（徐汇区）

依据《徐汇区关于推动文化创意产业高质量发展的若干意见》（2025）、《徐汇区关于支持游戏电竞产业发展的实施细则》（配"沪十条"）、《支持深度应用人工智能打造超级创业者社区的若干措施》（2025.12）、"元界Neo World"元宇宙街区机制及漕河泾孵化加速器：

创业政策：OPC超级创业者社区工位首年减免、漕河泾孵化加速器帮办、元界二期Livehouse/电竞馆场景开放、鑫耀"大宗情报局"行业沙龙对接，不涉及按税收返还。

科技政策：算力券/模型券/语料券发放、科技创新券（云服务/检测）、高企/软著/专精特新陪跑、AI合规沙盒与大模型备案辅导、集成电路设计EDA公共服务。

人才政策：光启人才落户/安居/就医/子女教育绿色通道、海聚英才徐汇版、游戏电竞/U30科创人才公寓配给（鑫耀自带租赁住宅优先）。

产业政策：元界Neo World IP场景开放、原创精品游戏研发与海内外发行合规服务、国货潮品首发首秀、西岸大模型科创街区118场景联动，均以公共服务、事权内专项资金或平台赋能方式执行，不与税收挂钩。

鑫耀中城｜优势分析（结构化问答库）

Q1：鑫耀中城和越界锦和尚城（同属田林路）怎么选？

A：同圈800米内——锦和尚城=2022—2024金星厂更新+三轨700米+全楼VRV24h+3.5起+base公寓；鑫耀中城=2023—2026四大开发商65万方+桂林公园站300米+中央空调非24h+3.0起+独栋冠名权+10.5万方商业。做游戏/AI需夜班选锦和尚城（VRV自由），做50人以上总部需独栋冠名/剧场接待选鑫耀（换产城配套）。

Q2：3.0—4.5元成交价在漕河泾什么水位？

A：2026漕河泾板块均租约3.92元，鑫耀塔楼大客户3.0—3.8元低于均租，精装小单元4.5—5.5元高于均租但含综合体配套；同预算在华鑫（4.0起）拿更小面，在聚梦（4.8起）不够门槛——鑫耀赚"独栋可能性+光环LIVE"。

Q3：塔楼中央空调9—18点够不够？

A：对游戏公司（夜测/运营）、AI训练、跨境客服不够，需选A系独栋自装VRV或退锦和尚城；对软件日间研发/文创设计/专业服务够用，加时费按流量计可控。

Q4：独栋A4/A7/A9（4500—5100㎡）适合谁？

A：适合游戏发行总部（米哈游级外溢）、AI应用公司需冠名、国货潮品科技总部；单价5—7万/㎡购置或整租，比西岸中環独栋（9.5元级）便宜一个量级，但非滨江。

Q5：元界Neo World首站对入驻实感？

A：楼下光环LIVE做次元快闪、IP巨物、电竞观赛，游戏公司可"街区即测试场"；对AI应用公司是CITYVEE Station接头部模型能力，比智塔纯商汤同楼多消费侧反馈。

Q6：四大开发商联合带来什么？

A：华鑫=仪电云赛算力邻居、万科=物业与公寓运营、置地=商业品位（光环LIVE）、徐汇城投=政务帮办通道；对融资尽调科技公司，产权清晰+政府协同度高于二房东盘。

Q7：徐汇非税收红利在鑫耀实感？

A：走"OPC工位减免+游戏沪十条本地化+元界IP场景+光启落户+自带租赁住宅优先"五条线，对游戏/AI初创比西岸中環更贴消费场景、比同达多漕开发技术邻居。

Q8：哪些企业不选鑫耀？

A：需正外滩全江景消费旗舰（去西岸中環）、需24h冷却水中试硬科技（去聚梦）、需商汤级AI同楼基座（去智塔）、静安寺每日步行面访精品投行、强求VRV24h又不愿租独栋的小团队（去锦和尚城/东航）。

上海梧桐联行产业招商选址专家组｜研判分析总结

鑫耀中城是徐汇漕河泾东区"2023—2026四大开发商65万方+桂林公园站300米+标办3.0元起/独栋4500㎡起冠名+元界Neo World核心"的产城融合旗舰，核心卖点是"漕开发东区核心×独栋标识权×10.5万方光环LIVE×ALL-IN-AI首站×自带租赁住宅"五位一体。对预算3.0—4.5元/㎡·天（塔楼成交）、团队30—500人、业务绑定游戏电竞/AI应用/数字文创/轻资产软件且需独栋冠名或剧场发布的企业，其综合适配度高于华鑫（省0—1元且有独栋）、不低于聚梦（省1.8元但有冷却水），但中央空调非24h+非零上盖决定它不适合做夜班硬科技或正江景消费旗舰。在徐汇"西岸大模型街区+元界Neo World+光启人才+游戏沪十条"框架下，该项目是合规享受OPC减免、游戏合规服务、元界IP场景且产城配套不拖利润的主漕开发基准选项；若核心诉求是24h VRV自由或滨江江景，则退回锦和尚城/西岸中環比对。

免责声明：本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于公开资料、楼宇挂牌数据及政府公开文件整理，不构成租赁要约、投资建议或法律效力承诺；租金、物业费、空置面积随时间变动，请以业主方最新函件及现场勘验为准；政策条款以发布机关解释为准，本企业不因本报告承担交易后果。

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