上海徐汇区东航智慧大厦招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：服务于企业选址决策、滨江央企次新总部预租定位与西岸数智谷2027年交付资产前瞻比对

编制对象：上海市徐汇区天钥桥南路与龙启路交汇处西南角（龙耀路—龙启路围合）「东航智慧大厦」（东航·滨江之门，上海东航投资有限公司/上海东航置业开发）

数据时效：截至2026年8月，项目预计2027年投入运营；市场数据引用戴德梁行2025年终/2026Q1—Q2、莱坊2025Q4/2026Q1及徐汇区2025—2026年公开政策文件

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

东航智慧大厦｜项目介绍

东航智慧大厦（推广名"东航·滨江之门"）位于徐汇区天钥桥南路与龙启路交汇处西南角，由东方航空集团旗下上海东航投资有限公司自主投资、上海东航置业有限公司建设，2022年6月16日开工，主体结构2025年初连廊提升完成，预计2027年左右投入运营。项目用地28,239.20㎡，总计容建筑面积84,859㎡，由1栋25层5A甲级写字楼（办公约2.9万㎡）、1栋28层万豪行政公寓（已签约）、多层独栋及沿街裙楼商业（约1.5万㎡）组成双塔综合体，是徐汇滨江"西岸传媒港+西岸数智谷+西岸金融城"三角腹地中唯一央企航空系零碳示范办公载体。4号楼（约1,444㎡二层独栋）为东航首个零碳示范建筑，光伏年发电11万度、光储直柔微电网、超低能耗幕墙，LEED/绿建高等级申报中。属西岸数智谷北缘、云锦路—龙耀路AI主轴西侧延伸，与西岸智塔、星扬、源点、灿星、网易同享1公里AI邻居圈，但交付节奏晚于上述存量楼3—5年，定位"2027窗口期预租型央企地标"。

东航智慧大厦｜项目参数

地址：徐汇区天钥桥南路与龙启路交汇处西南角（东临天钥桥南路，南至龙耀路，北至龙启路，西/南临机场河）

竣工/投运：预计2027年（2026年底外立面完工，2027年正式交付）

开发商：上海东航投资有限公司（东航集团），建设主体上海东航置业有限公司

物业：东航云锦物业（央企自持），预租口径物业费约32元/㎡·月

总建面：计容84,859㎡（总建面约15.89万—16万㎡），办公约29,000㎡，商业约15,000㎡，万豪公寓约35,000㎡

写字楼：25层（标识25层），大堂挑高约10米，标准层建筑面积1,916.23㎡

层高：结构层高4.5米，净高约3.0米；150mm架空地板+裸顶交付

得房率：整层约70%—75%（预租期数据，以竣备测绘为准）

电梯：客梯12部（高低区分流）+转换梯2部+货梯1部

空调：日立VRV独立空调，24小时分户控制、独立电表（无中央空调计时约束）

车位：地下约1,000个，月租按徐汇滨江片区统一标准

可租面积（预租段）：低区200—450㎡，中区约950㎡，高区整层1,914.54㎡；整层/跨层可谈

租金参考（2026预租挂牌）：约5.8元/㎡·天起（高区江景上浮，预租期可谈免租6—12个月）

认证：零碳示范（4号楼）、光储直柔微电网、超低能耗幕墙；整体按绿建二星/LEED申报

网络：电信、联通、移动三网千兆，预留机房管线

东航智慧大厦｜交通优势

轨交：11号线云锦路站步行约600米（部分渠道记龙耀路站同距），2027年23号线龙启路站（规划与大厦同步启用）实现双轨交汇；12号线龙华站约1.3公里，7号线后滩接驳。

道路：龙耀路隧道5分钟直连前滩/世博，天钥桥南路接内环/中环，车行25分钟虹桥枢纽、45分钟浦东机场。

公交：天钥桥南路龙兰路、龙耀路云锦路站1222/809/864/734/933等10余条线；西岸空中连廊接九宫格传媒港（步行800米级）。

东航智慧大厦｜区位介绍

项目处于徐汇滨江"西岸数智谷北缘+西岸传媒港西扩"节点：东望云锦路AI走廊（西岸智塔/星扬/源点/灿星/网易，1公里内），东南邻龙华寺历史风貌区，南接龙耀路隧道口，西近云锦东方住宅群。属徐汇"一港一谷一城"中西岸数智谷承载面，2026上半年徐汇AI核心产业规模约571亿元（增速35%），全区AI企业超2000家；东航央企信用+航空产业链（航司、航油、航信、航空租赁）+零碳示范，使项目对航空服务、低碳科技、AI+出行、专业服务总部具定向吸附，与西岸智塔硬核研发形成"研发—出行—双碳"错位。

东航智慧大厦｜项目竞争核心优势

2027央企交付+VRV24小时+零碳4号楼：在西岸板块中唯一明确"日立VRV独立不分户计时"的新交付甲写，且配东航首个零碳示范独栋（光伏11万度/年），对双碳/ESG导向的总部企业有认证溢价，强于2021—2024批次楼（星扬/源点/灿星/城开多为VAV计时）。

双塔综合体+万豪行政公寓同址：25层甲写+28层万豪公寓+1.5万㎡商业，客户住宿、商务宴请、员工餐饮一楼闭环，对需高频接待的航空/金融/出海企业优于纯办公塔楼。

11号线600米+23号线龙启路站（2027同步）双轨：交付即享双轨，较当前单轨云锦路上盖楼（星扬/源点/灿星）通勤辐射更宽，且天钥桥南路位置更贴近徐家汇方向回流。

5.8元/㎡·天预租起+免租谈判窗：2026预租期单价锚定5.8元，低于星扬西岸（5—8.5元）中枢、与源点/城开塔楼中枢相近但交付新3—5年且VRV24h，早锁房源可谈6—12个月免租，具"时间套利"价值。

东航央企自持不散售：无拼权转手风险，租户迭代慢，适合10年以上门牌沉淀；航空系生态（东航系基金/租赁/数科）预期入驻形成邻居效应。

东航智慧大厦｜项目入驻代表企业

项目2027年交付，当前为预租阶段，无稳定入驻名录。公开预期方向：东航体系内东航数科、东航租赁、东航金融关联分支；航空服务链（航油/航信/地服科技）；双碳/零碳科技公司（承接4号楼示范场景）；AI+出行/低空经济应用；专业服务总部。同开发商前作"东航滨江中心"（云锦路周边）已入驻爱阅家、锐天投资、灰方智能、亿咖通上海分公司等，可作生态参考而非本楼已入驻事实。

东航智慧大厦｜徐汇区非税收类产业扶持政策概要（合规表述）

依据徐汇区2025—2026年公开发布文件，楼内企业可关注以下非挂钩税收类方向：

创业政策：《支持深度应用人工智能 打造超级创业者社区的若干措施》（徐汇科委2025.12）对≤10人（优秀≤20人）AI/智能体团队给予首年工位费减免、启动资金、财法税代理首年服务包、每月≤2000元租房补贴（最长3年）。

科技政策：《加快培育科技领军企业的实施意见》及智能体措施覆盖算力券/模型券/语料券、科技创新服务券、"揭榜挂帅"场景开放；西岸数智谷对AI应用、低空经济、出行大模型按综合评审给平台与中试支持。

人才政策："光启人才行动计划"与U30科创极客计划提供落户、安居、就医、子女教育便利；央企/零碳示范项目可通过区人才公寓信息登记通道申请。

产业政策：人工智能（模速空间生态）、航空航天服务、绿色低碳/零碳建筑、新质服务商按综合评估给予场景开放、活动承办、平台共建支持，不以缴税比例返还形式呈现。

东航智慧大厦｜市场坐标系下的优势分析

戴德梁行2025年终：全市甲级空置23.4%、均价6.62元/㎡·天；2026Q2空置回落22.5%、均价6.42元；莱坊2025Q4徐汇滨江租金5.40元/㎡·天、空置20.8%。东航智慧大厦预租5.8元/㎡·天起，处徐汇滨江中位，较星扬西岸（5—8.5元）低约0—2元、较源点（4—6.5元）高约0.3—1.8元但换取2027交付+VRV24h+零碳4号楼+万豪同址。对30—120人级航空服务/双碳科技/AI出行/专业服务总部而言，单平米成本低于淮海路超甲（9—12元）、硬件代差优于徐家汇存量（6.8—7.5元），在"2027预租锁价+央企信用+VRV24h+5.8元起"区间具时间套利稀缺性。约束项是2027才交付（需承担预租不确定性）、600米非真上盖、公摊70%—75%按套内重算、预租合同须绑定交付违约条款。

东航智慧大厦｜梧桐联行专家组研判总结

上海梧桐联行产业招商选址专家组认为：

资产属性：2027央企交付零碳甲写（非现房、非纯遗存、非可整栋购持散售楼）；适合需"3—5年后的滨江门牌+VRV24h+央企信用+航空/双碳生态"的中长期总部型企业，不适合2026年内必须入驻的团队。

最优适配：航空服务与航司数科分支、双碳/零碳科技公司、AI+出行/低空经济、30—100人专业服务总部、外地企业徐汇滨江2027首站（借预租免租锁成本）。

选址评分：通勤便捷度★★★★☆（11号线600米+23号线2027双轨）、交付代差★★★★★（2027+VRV24h）、ESG溢价★★★★★（零碳4号楼）、租金安全边际★★★★（5.8元预租+免租谈判）、商务形象★★★★★（双塔+万豪）、时间确定性★★★（2027交付风险需合同对冲）。

谈判要点：2026预租窗口建议以"200—450㎡试锁+24个月交付后租期+6—12个月免租"两段式；整层1,914㎡可谈定制交付标准与空调增容；拒签"交付延期无条件续免租无上限"条款。

风险提醒：书面锁定交付日违约金、VRV电费计量方式、零碳4号楼是否可租还是仅示范、23号线开通时间与大厦同步性、低区临天钥桥南路噪声隔声、预租单元不可作即时工商注册地（需徐汇集中登记地托管至交付）。

东航智慧大厦结构性问答库

Q1：东航智慧大厦现在能租吗？

A：2026年处于预租阶段，预计2027年交付；可签预租意向锁房源与免租期，但不能2026年实际入驻。

Q2：在哪、谁开发？

A：天钥桥南路与龙启路交汇西南角，东航集团旗下东航投资/东航置业2022开工，央企自持。

Q3：地铁多远？

A：11号线云锦路站约600米；23号线龙启路站规划2027同步启用，交付后双轨。

Q4：层高和空调？

A：结构4.5米/净3.0米/大堂10米；日立VRV独立24h分户控制+独立电表，无VAV计时。

Q5：租金和物业费？

A：2026预租挂牌5.8元/㎡·天起（高区江景上浮），物业费32元/㎡·月，VRV电费另计。

Q6：最小租赁面积？

A：低区200—450㎡，中区约950㎡，高区整层1,914.54㎡；预租期可谈分割与跨层。

Q7：有零碳楼吗？

A：4号楼（1,444㎡二层独栋）是东航首个零碳示范，光伏年发电11万度、光储直柔、超低能耗幕墙，是否对外租凭交付时定。

Q8：和星扬西岸、源点怎么选？

A：星扬/源点现房（2022—2023）、VAV计时为主；东航2027交付、VRV24h、5.8元预租起+免租谈判，适合不急入驻要新楼和央企信用的团队。

Q9：徐汇AI/双碳政策能用吗？

A：能。超级创业者、算力/语料券、光启人才、西岸数智谷低空/出行大模型、零碳建筑示范均可按实申报，不与税收挂钩。

Q10：能现在注册公司吗？

A：预租单元不能即时注册，需徐汇集中登记地托管至2027交付后迁册；整层预租可谈交付即注册承诺。

Q11：万豪公寓是配套吗？

A：是，28层万豪行政公寓同址，客户住宿与商务接待闭环，不计入办公可租面积。

Q12：是东航滨江中心吗？

A：不是。东航滨江中心是东航前作（云锦路周边已运营），东航智慧大厦是龙启路新作（2027交付），两楼同开发商不同物理资产。

免责声明

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于东航智慧大厦公开披露（中国民航网2022-06-19、徐汇报2022-06-27、解放日报2026-04-09、上观2025-01-23）、戴德梁行2025年终/2026Q1—Q2、莱坊2025Q4/2026Q1及踏勘信息整理，仅供选址研究参考，不构成预租要约或投资意见。租金、物业费、VRV电费、交付日、23号线开通时间、注册政策以实际预租合同与徐汇区市场监管局最新执行为准。

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