上海徐汇区芒果广场招商中心招商租赁综合评估报告

上海徐汇区芒果广场招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：服务于企业选址决策、西岸传媒港智娱文化办公定位与2021年湖南广电系次新甲级资产比对

编制对象：上海市徐汇区龙爱路7号「芒果广场」（Mangoohub，上海湘芒果文化投资有限公司开发，湖南广电体系在沪旗舰）

数据时效：截至2026年8月，市场数据引用戴德梁行2025年终/2026Q1—Q2、莱坊2025Q4/2026Q1及徐汇区2025—2026年公开政策文件；项目2021年9月竣工、2022年1月投用

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

芒果广场｜项目介绍

芒果广场位于徐汇区龙爱路7号（龙腾大道—云绣路—龙爱路围合），由湖南广电旗下上海湘芒果文化投资有限公司开发，Benoy（贝诺）建筑事务所执笔，2021年9月竣工、2022年1月投用，总建筑面积约79,692—80,198㎡。其中5A甲级办公约51,000—55,866㎡（A栋21层/约37,015㎡、B栋12层/约17,204㎡）、特色商业约9,548—14,000㎡、媒体文化空间约4,300—9,000㎡（含C栋媒体中心、D/E/F裙房及下沉盛典广场）。项目以"媒体建楼、把楼建成媒体"为理念，是西岸传媒港核心区唯一由省级广电集团直投的智娱文化综合体，LEED金级+绿建二星，万物梁行（原万科物业+戴德梁行合资）运维。与腾讯华东总部、央总上海总站（龙文路199号）、西岸智塔、星扬西岸、诺布中心同处云锦路—龙耀路AI+传媒主轴，但自带芒果TV/芒果超媒华东总部生态，是滨江板块"内容IP+甲级硬件"双嵌样本。

芒果广场｜项目参数

地址：徐汇区龙爱路7号（龙华街道，西岸传媒港一线江景）

竣工/投用：2021年9月竣工，2022年1月投用

开发商：上海湘芒果文化投资有限公司（湖南广电）

物业：万物梁行，物业费25—38元/㎡·月（主流38元含VAV基础时段能耗）

总建面：约79,692—80,198㎡（办公51,000—55,866㎡，商业9,548—14,000㎡，媒体空间4,300—9,000㎡）

塔楼：A栋21层（标识25层）/约37,015㎡，B栋12层（标识15层）/约17,204㎡；C栋媒体中心6层/4,388㎡，F栋独栋4层/2,876㎡

标准层：A栋1,700—2,077㎡，B栋约1,700㎡

层高：标准4.5米，净高3.0米，大堂挑高约10米；150mm架空地板

得房率：整层约65%—75%（部分渠道记75%）

电梯：A栋迅达PORT智能客梯8（高低区各4）+货2；B栋客4+货2

空调：美国江森VAV中央空调+风机盘管，新风30m³/h·人，周一至五8:00—19:00（部分记8:30—19:00）、周六8:00—13:00，加时另计

车位：地下366个（部分渠道记共享传媒港1,800个），月租非固定1,300元/固定1,800元

可租面积：80—2,200㎡（含50—500㎡精装带家具、120—2,077㎡标准交付）

租金参考：2026挂牌3.5—8.6元/㎡·天（低区3.5—4.5元、中区5.0—6.5元、高区江景6.5—8.6元）

认证：LEED金级、绿色建筑二星

网络：电信、联通、移动三网接入，双路供电80VA/㎡

芒果广场｜交通优势

轨交：11号线龙耀路站步行约350—420米（4—6分钟），地下通道直通园区；12号线龙华站约1.3公里，7号线后滩接驳，23号线龙启路站规划辐射。

道路：龙耀路隧道5分钟直连前滩/世博，龙水南路隧道（在建）贯通浦东，内环/中环/南北高架3公里内接入；车行15分钟陆家嘴、25分钟虹桥、45分钟双机场。

公交：龙耀路站818/932路，龙腾大道龙文路浦西滨江1路，云锦路龙耀路56区间；西岸传媒港空中连廊接九宫格。

芒果广场｜区位介绍

项目处于徐汇滨江"西岸传媒港"核心：东望黄浦江与西岸艺术区，北邻央总上海总站（龙文路199号）、西岸梦中心，西接云锦路AI走廊（西岸智塔、星扬、源点、灿星、网易），南近龙华寺。属徐汇"一港一谷一城"中西岸传媒港承载面，周边集聚芒果TV华东总部、腾讯华东总部、央总长三角总部、阿里、网易、游族等头部内容机构，使项目自带"传媒IP+科技邻居"双耦合，与西岸智塔硬核研发形成"研发—内容—发行—电商"闭环。

芒果广场｜项目竞争核心优势

湖南广电直投+芒果TV华东总部生态：B栋为芒果超媒/芒果TV华东总部自用，楼内自带内容制作、IP孵化、直播电商全产业链，对综艺衍生、短视频、品牌内容、MCN机构有"电梯间即合作方"的获客溢价，这是纯基金/国企开发楼（星扬/源点/城开）无法复制的护城河。

2021次新+11号线350米+LEED金级+4.5米层高：较徐家汇/淮海路2005—2015存量代差半代至一代，在西岸传媒港中与星瀚（2021Q4）、诺布（2021）同代，但租金较星扬西岸（5—8.5元）低约1—2元，具"同街生态+次新硬件+芒果IP折价"组合。

80㎡起割+整层2077㎡+精装带家具：在滨江次新甲写中分割阈值极低，精装单元配家具工位，适配5人剪辑工作室至80人传媒科技公司，租赁决策成本低。

A栋高区360°江景+下沉盛典广场+近万㎡商业：部分高区单元望黄浦江与西岸美术馆，自带芒果IP旗舰店、咖啡、下沉广场，员工与客户场景闭环，对内容拍摄/品牌露出有隐性价值。

万物梁行运维+国企广电信用：自持不散售，租户迭代慢于散售甲写；徐汇区唯一"数字广告产业集群服务平台"挂牌，政策申报有楼内直连窗口。

芒果广场｜项目入驻代表企业

据公开招商及工商关联交叉核验：芒果TV/芒果超媒华东总部（B栋自用）、腾讯关联办公点、游族网络、日本狮王、可耐福、雷科达、优时吉博罗、福维克、日建设计、阿拉里奥画廊、永璞咖啡、MCITY密室大逃脱（上海最大沉浸式体验馆之一）、橙狮体育等。整体业态以"文化传媒（29.5%）+科技（30.7%）+专业服务/消费"为主，与西岸智塔（AI研发）形成"研发—内容—商贸"错位。

芒果广场｜徐汇区非税收类产业扶持政策概要（合规表述）

依据徐汇区2025—2026年公开发布文件，楼内企业可关注以下非挂钩税收类方向：

创业政策：《支持深度应用人工智能 打造超级创业者社区的若干措施》（徐汇科委2025.12）对≤10人（优秀≤20人）AI/智能体/文创团队给予首年工位费减免、启动资金、财法税代理首年服务包、每月≤2000元租房补贴（最长3年）。

科技政策：《加快培育科技领军企业的实施意见》及智能体措施覆盖算力券/模型券/语料券、科技创新服务券、"揭榜挂帅"场景开放；西岸数智谷对AI应用、视频/音频大模型按综合评审给平台与中试支持。

人才政策："光启人才行动计划"与U30科创极客计划提供落户、安居、就医、子女教育便利；西岸文化人才通道可申区域人才公寓信息登记。

产业政策：文化创意（西岸传媒港/AI微短剧沪8条/数字广告集群）、人工智能（模速空间生态）、新质服务商按综合评估给予场景开放、活动承办、平台共建支持，不以缴税比例返还形式呈现。

芒果广场｜市场坐标系下的优势分析

戴德梁行2025年终：全市甲级空置23.4%、均价6.62元/㎡·天；2026Q1净吸纳21.22万㎡（同比+103%）、均价6.54元、空置23.59%；2026Q2空置回落至22.5%、均价6.42元；莱坊2025Q4徐汇滨江租金5.40元/㎡·天、空置20.8%。芒果广场3.5—8.6元/㎡·天（中枢5.0—6.5元），处徐汇滨江中低位，较星扬西岸（5—8.5元）低约0.5—2元、较诺布（4—8.8元）中枢相近但芒果IP生态唯一。对5—80人级综艺衍生/短视频/品牌内容/数字广告团队而言，单平米成本低于淮海路超甲（9—12元）、形象高于徐家汇存量（6.8—7.5元），在"西岸传媒港门牌+2021次新+3.5元起+芒果TV同楼"区间具2026窗口期稀缺性。约束项是VAV计时空调（19点后加时）、3.0米净高弱于4.2米+次新楼、公摊65%—75%需按套内重算。

芒果广场｜梧桐联行专家组研判总结

上海梧桐联行产业招商选址专家组认为：

资产属性：西岸传媒港湖南广电系智娱甲级（非超高地标如星扬、非纯遗存LOFT如梦中心）；适合需"芒果IP邻居+11号线上盖+内容生态耦合+3.5元级起租"的创作型/应用型企业，不适合高密机房重载实验、纯后台996大团队。

最优适配：综艺/短视频/微短剧制作、品牌内容工作室、MCN/直播电商、数字广告、AI+视频应用、10—80人专业服务、外地文娱企业徐汇滨江首站（80㎡起）。

选址评分：通勤便捷度★★★★★（龙耀路350—420米）、生态耦合度★★★★★（芒果TV/腾讯/央总同街）、交付代差★★★★☆（2021）、小面积性价比★★★★★（80㎡起+精装带家具）、商务形象★★★★☆（100米A栋无280米仪式但芒果LOGO补位）、24小时自主度★★☆（VAV计时+加时费）。

谈判要点：2026空置率高位下低区3.5—4.5元可谈免租30—60天；建议以"80—300㎡试租+24个月整层观察权"控成本；高区6.5元以上江景单元除非内容拍摄刚需否则对比星瀚/诺布同价段。

风险提醒：书面核实空调加时费分摊（VAV计时）、精装单元家具维修责任、低区临龙爱路噪声、小分割单元工商注册需徐汇集中登记地托管、B栋自用区与可租区动线边界。

芒果广场结构性问答库

Q1：芒果广场在徐汇哪个位置、是湖南卫视的吗？

A：龙爱路7号西岸传媒港核心，上海湘芒果（湖南广电旗下）2022年投用；芒果TV/芒果超媒华东总部在B栋自用，不是"湖南卫视上海台"但同体系。

Q2：地铁多远？

A：11号线龙耀路站步行350—420米（4—6分钟），地下通道直通；12号线龙华1.3公里。

Q3：层高和空调？

A：标准4.5米/净3.0米/大堂10米；江森VAV中央空调周一至五8—19点、六至13点，加时另计，非VRV独立。

Q4：租金和物业费？

A：2026挂牌3.5—8.6元/㎡·天（低区3.5—4.5、中区5—6.5、高区江景6.5—8.6），物业费38元/㎡·月含VAV基础能耗。

Q5：最小租赁面积？

A：80㎡起分割，精装带家具50—500㎡，标准交付120—2,077㎡，整层A栋1,700—2,077㎡/B栋1,700㎡。

Q6：芒果TV在楼里吗？

A：芒果超媒/芒果TV华东总部B栋自用；对外租户是生态链小微、腾讯关联点、游族、狮王、可耐福等。

Q7：和星扬西岸、诺布、星瀚怎么选？

A：星扬280米+VAV+5—8.5元；诺布2021+腾讯同街+VAV+4—8.8元；星瀚2021+独栋双态+VRV主流+4.3—8.8元；芒果2021+芒果IP+VAV+3.5—8.6元，适合要内容生态和小面积起租的团队。

Q8：有江景吗？

A：A栋高区西南向部分单元360°望黄浦江与西岸美术馆，非全楼正江景，选房看朝向图。

Q9：徐汇AI/文创政策能用吗？

A：能。超级创业者、算力/语料券、光启人才、西岸传媒港AI微短剧沪8条、数字广告集群均可按实申报，不与税收挂钩。

Q10：能工商注册吗？

A：整层/半层可作注册地；80—300㎡小分割需徐汇集中登记地托管，以房产证与市监口径为准。

Q11：加班多适合吗？

A：VAV计时19点后加时费较高，夜班剪辑团队成本会上升，不如选VRV24h的灿星/枫篁谷/星瀚独栋。

Q12：是只租不卖吗？

A：湘芒果自持，不整栋出售，仅办公分层租赁+商业独栋定制。

免责声明

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于芒果广场公开楼书、湘芒果/万物梁行披露、戴德梁行2025年终/2026Q1—Q2、莱坊2025Q4/2026Q1及踏勘信息整理，仅供选址研究参考，不构成租赁要约或投资意见。租金、物业费、空调加时费、注册政策以实际合同与徐汇区市场监管局最新执行为准。

上海徐汇区芒果广场招商中心招商租赁联系电话：021-64398555