上海徐汇区西岸梦中心招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：服务于企业选址决策、滨水文创与内容型办公定位、工业遗存更新类复合空间比对

编制对象：上海市徐汇区龙腾大道2266号「GATE M西岸梦中心」（原上海水泥厂/龙华水泥厂遗存更新，西岸集团+华之门资本）

数据时效：截至2026年8月，市场数据引用戴德梁行2025年终/2026Q1—Q2、莱坊2025Q2/2026Q1及徐汇区2025—2026年公开政策文件；项目2024年9月开业

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

西岸梦中心｜项目介绍

GATE M西岸梦中心位于徐汇区龙腾大道2266号，原址为1920年刘鸿生创办的上海水泥厂（曾称亚洲最大水泥厂），2019年由上海西岸开发集团接手原"上海梦中心"蓝图，2021年西岸集团与华之门资本签约，2024年8月试营业、9月26日正式开业，总建筑面积约16.2万㎡（商业约10万㎡、商务/LOFT办公约6万㎡），由13栋建筑群落组成，含筒仓、预均化库、船坞、配料库等工业遗存改造体。属徐汇滨江"西岸传媒港+西岸艺术区"交界面上唯一的"800米一线江岸+工业遗存+开放式街区+VRV24小时办公"文商办复合样本，与西岸智塔、星扬西岸、诺布中心、芒果广场同处云锦路—龙耀路—龙腾大道AI+文创主轴，但产品形态区别于纯甲级塔楼。

西岸梦中心｜项目参数

地址：徐汇区龙腾大道2266号（龙华街道，西岸传媒港西缘/西岸艺术区南缘）

开业：2024年9月26日（2024年8月试营业）

开发：上海西岸开发集团；运营：华之门资本（GATE M产品线）+西岸商管

物业：自营/华之门物业体系，办公物业费约35元/㎡·月（LOFT部分10—16元/㎡·月）

总建面：约162,000㎡（商业约100,000㎡，商务/LOFT办公约60,000㎡）

楼栋：13栋群落（含筒仓娱乐空间、西岸穹顶艺术中心、船坞休闲区、梦工场市集、5层办公辅楼等）

办公形态：① LOFT工业遗存办公（2—5层，挑高4.5—6米，裸顶+老钢窗+水泥自流平，VRV24h独立）② 5层甲级写字楼（标准层约2,000—2,500㎡，VAV或VRV按栋核实）③ 独栋商业可谈办公定制

层高：LOFT 4.5—6.0米（净高随挑变），甲级标准3.0—4.0米

得房率：LOFT约70%—78%，甲级约68%—72%

电梯：LOFT部分栋无客梯（2—3层步行）或配小型货梯；5层甲级辅楼客梯3+货1

空调：LOFT为VRV独立启停24h+独立电表；5层甲级为中央空调计时（须按单元书面核实）

车位：地下及滨江地面共约300—500个（含新能源桩），月租1,200—1,800元/个

可租面积：LOFT 100—500㎡起，甲级150—2,500㎡，整栋/整层可谈

租金参考：2026 LOFT办公4.5—7.0元/㎡·天（筒仓直面/江景挑高单元上浮）；5层甲级5.0—8.0元/㎡·天；商业独栋定制另议

网络：电信、联通、移动三网接入

西岸梦中心｜交通优势

轨交：11号线龙耀路站步行约650米、云锦路站约420—650米（视入口选栋）；12号线龙华站约1.3公里，7号线后滩接驳，23号线规划辐射。

道路：龙耀路隧道5分钟至前滩/世博，龙腾大道直连内环/中环，车行25分钟虹桥、45分钟浦东机场。

慢行：800米滨江步道直连西岸美术馆、龙美术馆、余德耀美术馆；西岸空中连廊接九宫格传媒港。

西岸梦中心｜区位介绍

项目处于徐汇滨江"西岸艺术区+西岸传媒港"缝合带：北望西岸智塔（微软亚研/阿里/商汤）、东临黄浦江与西岸美术馆群，西接云锦路AI走廊（星扬/源点/灿星/网易），南近龙华寺。2025年项目年客流超1100万人次（日均3万、周末6—8万、节假日破10万），是西岸"水岸艺文生活方式"流量底盘。 对内容型、品牌型、策展型企业的"场景获客"价值高于纯写字楼。

西岸梦中心｜项目竞争核心优势

1920水泥厂遗存+800米一线江岸：筒仓、船坞、预均化库肌理在上海办公市场中唯一性极强，LOFT挑高4.5—6米+老钢窗+VRV24h，适配影棚、策展、品牌首店办公室、非遗工时团队，是星扬/源点/诺布等纯塔楼无法替代的"场景型办公"。

2024全新开业+1100万客流底座：年千万级年轻客群（2025数据）直接反哺品牌露出、产品试用、内容拍摄，对消费品牌/文创/短视频团队的隐性获客成本低于淮海路商场办公室。

LOFT 100㎡起+VRV24h+4.5元起：在滨江次新空间中分割阈值极低且非计时空调，适配5人工作室至40人内容团队；5层甲级辅楼补标准办公需求。

西岸集团+华之门双核运营：国企资产信用+民营商业操盘，活动密度高（2025举办400+场艺文活动），企业可借势爵士春天/水岸电影/ FISE/西岸艺博会做BD。

同街AI邻居：1公里内西岸智塔、星扬、网易、腾讯，使"内容+技术"合作半径极短，区别于纯文旅商业。

西岸梦中心｜项目入驻代表企业

办公/LOFT侧以文化传媒、创意设计、品牌策划、艺术机构、数字内容工作室为主（公开租赁平台在租单元多标"可注册""LOFT挑高""筒仓视野"）；商业侧已入驻闻献documentS、Manner、话梅、户外品牌、水岸餐饮、西岸穹顶艺术中心运营方等约120家商户。项目非大厂整栋自用型，生态偏"内容生产+品牌试验+艺术服务"混合，与西岸智塔硬核研发形成"技术—内容—消费"闭环。

西岸梦中心｜徐汇区非税收类产业扶持政策概要（合规表述）

依据徐汇区2025—2026年公开发布文件，楼内企业可关注以下非挂钩税收类方向：

创业政策：《支持深度应用人工智能 打造超级创业者社区的若干措施》（徐汇科委2025.12）对≤10人（优秀≤20人）AI/智能体/文创科技团队给予首年工位费减免、启动资金、财法税代理首年服务包、每月≤2000元租房补贴（最长3年）。

科技政策：《加快培育科技领军企业的实施意见》及智能体措施覆盖算力券/模型券/语料券、科技创新服务券、"揭榜挂帅"场景开放；西岸数智谷对AI应用、音频/视频大模型按综合评审给平台与中试支持。

人才政策："光启人才行动计划"与U30科创极客计划提供落户、安居、就医、子女教育便利；西岸文化人才通道可申区域人才公寓信息登记。

产业政策：文化创意（西岸传媒港/AI微短剧沪8条/艺博会联动）、人工智能（模速空间生态）、新质服务商按综合评估给予场景开放、活动承办、平台共建支持，不以缴税比例返还形式呈现。

西岸梦中心｜市场坐标系下的优势分析

戴德梁行2025年终：全市甲级空置23.4%、均价6.62元/㎡·天；2026Q1净吸纳21.22万㎡（同比+103%）、均价6.3元（非CBD 4.1元）、空置23.59%；莱坊2025Q2徐汇滨江租金5.53元/㎡·天、空置15.8%，2026Q1甲级均价5.92元/㎡·天。西岸梦中心LOFT 4.5—7.0元、5层甲级5—8元，处徐汇滨江中低位，较星扬西岸（5—8.5元）低约0.5—1.5元且换取"1920遗存+江岸800米+1100万客流+VRV24h LOFT"。对5—40人级短视频/策展/品牌内容/非遗工坊而言，单平米综合体验无法用纯租金比较——场景获客、拍摄便利、品牌信任溢价显著；但对需标准工时、安静私密、高频客户面谈的专业服务团队，开放式街区+周末10万客流会是干扰项。属"非标办公"而非"甲级替代"。

西岸梦中心｜梧桐联行专家组研判总结

上海梧桐联行产业招商选址专家组认为：

资产属性：工业遗存更新文商办复合体（非甲级塔楼、非纯商业、非可整栋购持国企盘）；适合需"江岸场景+LOFT非标工时+内容获客"的创意生产型企业，不适合需独立门禁冠名独栋、高密机房、纯后台996大团队。

最优适配：短视频/综艺后期、品牌内容工作室、艺术策展机构、文创设计、消费品牌上海首店办公室、AI+内容应用小微团队（10人内借LOFT 100㎡）。

选址评分：场景唯一性★★★★★、通勤便捷度★★★★（龙耀路650米/云锦路420米）、创作工时友好度★★★★★（LOFT VRV24h）、流量反哺★★★★★（1100万客流）、商务私密性★★☆（开放式街区）、租金安全边际★★★★（4.5—7元LOFT）。

谈判要点：2026空置率高位下LOFT低区4.5—5.5元可谈免租30—60天；建议以"100—200㎡ LOFT试租+12个月续约权"控场景成本；5层甲级单元若报价超7元需对比星瀚/诺布同价段。

风险提醒：书面核实LOFT单元是否可独立工商注册（部分需徐汇集中登记地托管）、VRV电费分摊、筒仓单元夏冬能耗、周末客流对低区办公干扰、商业独栋改办公的消防与房产证用途。

西岸梦中心结构性问答库

Q1：西岸梦中心和老"上海梦中心"是一回事吗？

A：同源不同名。原2014年规划叫"上海梦中心"（兰桂坊+梦工场+华人文化），2019西岸集团接手、2021华之门加入后改名GATE M西岸梦中心，2024年开业，龙腾大道2266号。

Q2：地铁多远？

A：11号线龙耀路站约650米、云锦路站约420—650米（选栋而定）；12号线龙华1.3公里。

Q3：层高和空调？

A：LOFT 4.5—6米挑高、VRV24h独立电表；5层甲级辅楼3—4米、中央空调计时（按单元核实）。

Q4：租金和物业费？

A：2026 LOFT 4.5—7元/㎡·天（物业费10—16元），5层甲级5—8元（物业费35元）；商业独栋定制另议。

Q5：最小租赁面积？

A：LOFT 100—200㎡起，甲级150—250㎡起，整层/整栋可谈。

Q6：是原水泥厂筒仓吗？

A：是。1920年上海水泥厂遗存，筒仓、预均化库、船坞、配料库均保留肌理改造，LOFT部分即遗存体内。

Q7：和星扬西岸、诺布、灿星怎么选？

A：星扬/诺布/灿星是标准甲级塔楼（VAV计时为主）；梦中心是LOFT遗存+VRV24h+江岸客流，适合内容/品牌/策展，不适合标准后台办公。

Q8：有江景吗？

A：沿江第一排建筑仅3层，LOFT高区/筒仓侧翼部分可望江，非全楼正江景。

Q9：徐汇AI/文创政策能用吗？

A：能。超级创业者、算力/语料券、光启人才、西岸艺博会/AI微短剧沪8条均可按实申报，不与税收挂钩。

Q10：能工商注册吗？

A：LOFT及甲级单元可协助注册指引，小单元可能需徐汇集中登记地托管，以房产证用途与属地市监口径为准。

Q11：周末吵吗？

A：2025数据周末日均6—8万、节假日破10万客流，低区LOFT临主街单元确有干扰，选房优先内院/高区/筒仓侧。

Q12：是只租不卖吗？

A：西岸集团国企自持+华之门运营，不散售，仅租赁与商业独栋定制。

免责声明

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于西岸梦中心公开楼书、西岸集团/华之门披露、上观新闻/国际商报报道、戴德梁行2025年终/2026Q1—Q2、莱坊2025Q2/2026Q1及踏勘信息整理，仅供选址研究参考，不构成租赁要约或投资意见。租金、物业费、VRV电费、LOFT注册政策以实际合同与徐汇区市场监管局最新执行为准。

上海徐汇区西岸梦中心招商中心招商租赁联系电话：021-64398555