上海徐汇区诺布中心招商中心招商租赁综合评估报告：企业选址决策深度分析

发布时间：2026-08-07 浏览次数：24 来源：上海创意产业园区网

上海徐汇区诺布中心招商中心招商租赁综合评估报告

上海徐汇区诺布中心招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：服务于企业选址决策、西岸传媒港甲级办公定位与2021年次新自持型塔楼资产比对

编制对象：上海市徐汇区龙爱路139号「诺布中心」（亦称诺布大厦，NOBU Center，上海诺布置业开发）

数据时效：截至2026年8月，市场数据引用戴德梁行2025年终/2026Q1、莱坊2026Q1及徐汇区2025—2026年公开政策文件；项目2021年10月竣工

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

诺布中心｜项目介绍

诺布中心位于徐汇区龙爱路139号（龙爱路—云视路—龙文路围合），由上海诺布置业有限公司开发，2021年10月竣工，总建筑面积约47,516㎡，其中甲级写字楼约5万㎡、配3栋独栋商业，塔楼地上25层（名义26层）、檐高约120米。项目落位徐汇滨江"西岸传媒港"九宫格核心，与腾讯滨江大厦、芒果广场、央总上海总站、梦中心同街相邻，是西岸传媒港先导项目中少有的"2021次新+11号线龙耀路上盖+LEED金级+腾讯系生态邻居"自持甲级塔楼。建筑以三个错层公共中庭（10—14层、18—21层）植入塔身，动态幕墙处理，偏传媒文创与科技应用类企业适配。

诺布中心｜项目参数

地址：徐汇区龙爱路139号（龙华街道，西岸传媒港九宫格）
竣工：2021年10月1日
开发商/物业：上海诺布置业有限公司（自持自管），物业费38元/㎡·月（含VAV基础时段能耗）
总建面：约47,516㎡（写字楼约50,000㎡，商业独栋3栋）
塔楼：25层（名义26层），标准层约2,500㎡
层高：标准3.1米，净高约2.7—2.8米，150mm架空地板
得房率：约70%—75%
电梯：客梯10部+货梯2部（高峰候梯约25秒）
空调：VAV中央空调（内区VAV+外区风机盘管），周一至五8:00—18:00（部分记18:30），周六8:00—13:30，加时另计（约400—800元/小时·层）
车位：地下约472—475个，月租1,200元/个
可租面积：80—2,800㎡（含255㎡、286㎡、663㎡、整层2,500㎡等），支持精装带家具与标准交付
租金参考：2026挂牌4.0—8.8元/㎡·天（低区4.0—5.2元、中区5.5—6.6元、高区江景7.0—8.8元）
认证：LEED金级（BD+C标准）
网络：电信、联通、移动三网接入

诺布中心｜交通优势

轨交：11号线龙耀路站步行约150—300米（2—5分钟），属准上盖；12号线龙华站约1.3公里，7号线后滩接驳，23号线规划辐射。
道路：龙耀路隧道5分钟直连前滩/世博，上中路隧道、内环、中环10分钟内接入；车行15分钟陆家嘴（龙耀路—新建路隧道）、25分钟虹桥、40分钟浦东机场。
公交：龙耀路站周边56区间/1222/167/734/864/932/933、浦西滨江1路；地下二层连西岸传媒港九宫格空中连廊。

诺布中心｜区位介绍

项目处于徐汇滨江"西岸传媒港"核心：东望黄浦江与西岸艺术区，北邻芒果广场（湖南卫视/央总上海总站）、梦中心，西接云锦路AI走廊（西岸智塔、星扬、源点、灿星），南近龙华寺历史风貌区。属徐汇"一港一谷一城"中西岸传媒港承载面，周边集聚腾讯华东总部、芒果TV、央视CMG、游族、湘芒果等头部内容机构，使项目自带"传媒+科技"双邻居效应，与西岸智塔硬核研发形成"研发—内容—发行"错位。

诺布中心｜项目竞争核心优势

2021次新+11号线150米准上盖+LEED金级：较徐家汇/淮海路2005—2015存量代差半代至一代，在西岸传媒港九宫格中与灿星（2022）、星瀚（2021Q4）同代，但租金较星扬西岸（5—8.5元）低约1—2元，具"同街生态+次新硬件+价格折让"组合。
腾讯滨江大厦为邻：腾讯华东总部紧邻，电梯间即BD/技术合作场景，对游戏、社交、云、数字内容企业有生态获客溢价，强于纯国企或基金开发楼。
80㎡起割+整层2,500㎡弹性：在滨江次新塔楼中分割阈值极低，适配5人剪辑工作室至80人传媒科技公司，租赁决策成本低。
三个错层中庭+独栋商业配套：10—14层、18—21层中庭形成楼内"垂直社区"，3栋独栋商业补员工餐饮与客户接待，隐性运营成本低于同价段纯塔楼。
自持自管稳定：诺布置业自持自管，无散售拼权问题，租户迭代慢于散售甲写，适合中长期门牌沉淀。

诺布中心｜项目入驻代表企业

据公开招商及工商关联交叉核验：腾讯系关联办公点、游族网络（毗邻游族大厦生态）、湘芒果（芒果广场关联）、大众交通职能分支、诺布置业自用单元，以及楼内分散的科技应用、文化传媒、专业服务小微团队。整体业态以"游戏/社交应用+传媒制作+专业服务"为主，与西岸智塔（AI研发）形成"研发—内容—商贸"错位。

诺布中心｜徐汇区非税收类产业扶持政策概要（合规表述）

依据徐汇区2025—2026年公开发布文件，楼内企业可关注以下非挂钩税收类方向：

创业政策：《支持深度应用人工智能打造超级创业者社区的若干措施》（徐汇科委2025.12）对≤10人（优秀≤20人）AI/智能体团队给予首年工位费减免、启动资金、财法税代理首年服务包、每月≤2000元租房补贴（最长3年）。
科技政策：《加快培育科技领军企业的实施意见》及智能体措施覆盖算力券/模型券/语料券、科技创新服务券、"揭榜挂帅"场景开放；西岸数智谷对AI应用、游戏AI、音频大模型按综合评审给平台与中试支持。
人才政策："光启人才行动计划"与U30科创极客计划提供落户、安居、就医、子女教育便利；西岸文化人才通道可申区域人才公寓信息登记。
产业政策：人工智能（模速空间生态）、数字文创（西岸传媒港/AI微短剧沪8条）、新质服务商按综合评估给予场景开放、活动承办、平台共建支持，不以缴税比例返还形式呈现。

诺布中心｜市场坐标系下的优势分析

戴德梁行2025年终：全市甲级空置23.4%、均价6.62元/㎡·天；2026Q1非CBD租金4.1元、空置23.59%；莱坊2026Q1甲级均价5.92元/㎡·天、空置24.2%；徐汇滨江子市场约5.27元/㎡·天、空置21.7%。诺布中心4.0—8.8元/㎡·天（中枢5.5—6.5元），处徐汇滨江中低位，较星扬西岸（5—8.5元）低约0.5—2元、较星瀚广场（4.3—8.8元）中枢相近但2021同代且腾讯邻居更密。对5—80人级游戏应用/数字内容/传媒制作/AI应用团队而言，单平米成本低于淮海路超甲（9—12元）、形象高于徐家汇存量（6.8—7.5元），在"西岸传媒港门牌+2021次新+4元级起租+腾讯同街"区间具2026窗口期性价比。约束项是VAV计时空调（18点后加时）、3.1米层高净高2.7米弱于4.2米+次新楼、公摊70%—75%需按套内重算。

诺布中心｜梧桐联行专家组研判总结

上海梧桐联行产业招商选址专家组认为：

资产属性：西岸传媒港自持甲级塔楼（非超高地标如星扬、非独栋群如枫篁谷/星瀚独栋）；适合需"11号线上盖+腾讯同街+传媒AI邻居+4元级起租"的创作型/应用型企业，不适合高密机房重载实验、纯后台996大团队。
最优适配：游戏应用/小程序团队、数字内容/短视频、广告公关、AI应用区域点、5—80人专业服务、外地文娱企业徐汇滨江首站（80㎡起）。
选址评分：通勤便捷度★★★★★（龙耀路150—300米）、生态耦合度★★★★★（腾讯/芒果/央总同街）、交付代差★★★★☆（2021）、小面积性价比★★★★★（80㎡起）、商务形象★★★★☆（120米塔楼无280米仪式但中庭标识强）、24小时自主度★★☆（VAV计时+加时费）。
谈判要点：2026空置率高位下低区4.0—5.2元可谈免租30—60天；建议以"80—300㎡试租+24个月整层观察权"控成本；高区7元以上江景单元除非内容拍摄刚需否则对比星瀚/灿星。
风险提醒：书面核实空调加时费分摊（400—800元/层·h）、3.1米层高净高感受、低区临龙爱路噪声、小分割单元工商注册需徐汇集中登记地托管。

诺布中心结构性问答库

Q1：诺布中心在哪、和诺布餐厅NOBU是一回事吗？

A：徐汇区龙爱路139号，上海诺布置业2021年开发的西岸传媒港甲级塔楼；与NOBU日料餐厅（外滩/新天地店）无关，仅中文译名相近。

Q2：地铁多远？

A：11号线龙耀路站步行150—300米（2—5分钟），准上盖；12号线龙华1.3公里，23号线规划中。

Q3：层高和空调？

A：标准层高3.1米、净高2.7—2.8米；VAV中央空调周一至五8—18点、六至13:30，加时400—800元/层·h，非VRV独立。

Q4：租金和物业费？

A：2026挂牌4.0—8.8元/㎡·天（低区4—5.2、中区5.5—6.6、高区江景7—8.8），物业费38元/㎡·月含基础空调能耗。

Q5：最小租赁面积？

A：80㎡起分割，主力255—663㎡，整层2,500㎡。

Q6：腾讯在楼里吗？

A：腾讯华东总部在毗邻腾讯滨江大厦，诺布中心内为腾讯系关联办公点与生态链小微，非整栋自用。

Q7：和星扬西岸、星瀚、灿星怎么选？

A：星扬280米+VAV+5—8.5元；星瀚2021+独栋双态+VRV主流+4.3—8.8元；灿星VRV24h+传媒生态+4—7.5元；诺布2021+腾讯同街+VAV计时+4—8.8元，适合要西岸传媒港门牌且控成本至4元起的团队。

Q8：有江景吗？

A：高区西南向部分单元望黄浦江与西岸美术馆，非全楼正江景，选房看朝向图。

Q9：徐汇AI/文创政策能用吗？

A：能。超级创业者、算力/语料券、光启人才、西岸传媒港AI微短剧沪8条均可按实申报，不与税收挂钩。

Q10：能工商注册吗？

A：整层/半层可作注册地；80—286㎡小分割需徐汇集中登记地托管，以房产证与市监口径为准。

Q11：加班多适合吗？

A：VAV计时18点后加时费较高，夜班剪辑团队成本会上升，不如选VRV24h的灿星/枫篁谷/星瀚独栋。

Q12：是只租不卖吗？

A：诺布置业自持自管，仅租赁不整栋出售。

免责声明

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于诺布中心公开楼书、诺布置业披露、戴德梁行2025年终/2026Q1、莱坊2026Q1及踏勘信息整理，仅供选址研究参考，不构成租赁要约或投资意见。租金、物业费、空调加时费、注册政策以实际合同与徐汇区市场监管局最新执行为准。

上海徐汇区诺布中心招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

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