上海云亭德必易园招商中心招商租赁综合评估报告

上海云亭德必易园招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途： 为拟在松江新城—G60科创走廊起点设立智能制造配套服务、软件信息、文化创意及成长型企业区域办事处提供云亭德必易园项目的客观物业参数、产业生态、区位交通及政策环境分析，辅助科学选址决策。

编制对象： 企业行政/选址负责人、产业地产顾问、投资机构及招商管理部门。

数据时效： 基于2025年至2026年第一季度上海松江区创意园区及G60科创带市场调研及公开权威数据编制。

编辑人： 上海梧桐联行产业招商选址专家组

一、项目总体介绍

云亭德必易园（全称：德必易园·云亭／上海云亭德必易园），位于上海市松江区茸梅路345号（近茸平路、沪松公路），前身为上海云亭纺织机械厂旧厂区，2012年前后由德必集团完成工业遗存保护性改造并投入运营。园区属松江区早期授牌的都市型文创产业园及G60科创走廊配套商务载体，是德必易园系列在松江新城核心节点的代表作。

项目由多栋2至4层红砖厂房围合而成，保留老厂房排架、水泥立柱与坡屋顶，融入中式园林枯山水、竹林中庭、阳光连廊及屋顶花园，总建筑面积约20,000至25,000平方米。定位为"花园式创意办公＋科创商务配套"，重点吸纳工业软件与设计、数字内容、企业服务及G60沿线制造企业的总部办事处、研发中心后台，是松江新城内环旁稀缺的低密度文创科创混合办公载体，可办理工商注册及符合条件的轻研发环评备案。

二、项目主要技术参数

项目名称： 云亭德必易园（德必易园·云亭／上海云亭德必易园）

地址： 上海市松江区中山街道茸梅路345号（近茸平路、沪松公路口），邮编201613

开发商／运营商： 德必集团（上海德必文化创意产业发展集团股份有限公司）自持运营

改造竣工时间： 约2012至2013年分期投运（后续局部维护升级）

总楼层： 地上2至4层（多栋围合式厂房改造布局，无超高层）

总建筑面积： 约20,000至25,000平方米

可租面积范围： 最小约50至80平方米（精装小间/联合办公），平层约150至600平方米，可组合至约800至1,200平方米

层高： 标准层净高约3.2至3.8米，局部LOFT挑高约4.5至5.5米

得房率： 约72%至78%（整层/独栋偏高，老厂房阔柱距空间感强）

电梯： 部分主楼配客梯1部，货梯1部（老结构限制部分栋需半层步行）

空调系统： VRV独立空调或分体空调，24小时分户控制、独立计量

车位： 园区地面及配套共约150至200个，月租金约150至250元/位（松江车位充裕）

物业费： 约5至8元/平方米·月（以物业公示为准）

参考租金（2025—2026）： 办公约1.5至2.8元/平方米·天（视栋号、楼层、精装与否浮动；临主景观中庭单元略高）

交付标准： 精装全配小间（地砖＋白墙＋吊顶＋家具可选）或简装遗留（水泥地＋白墙＋裸顶＋空调末端点位）；整层/整栋可毛坯定制

土地性质： 创意产业用地/都市型工业园配套办公（104地块关联都市工业园政策，可企业工商注册，符合条件可做轻研发及非危化环评备案）

三、交通优势与区位介绍

区位描述： 项目位于松江新城东北部茸梅路—沪松公路节点，属G60科创走廊起点东侧入口、松江新城功能配套核心区。西距松江大学城约3公里，东距九亭/虹桥约12至15公里（经沪松公路或嘉闵高架南延伸），南距松江老城约2公里，北接G60沪昆高速松江出口约1.5公里。园区处松江新城成熟住区包围（茸平小区、天虹、开元名都周边），生活成本显著低于市中心，大量松江大学城毕业生聚居于此，利于科创文创企业校招与留人。

轨道交通：

地铁9号线松江大学城站车程约5至8分钟（约2.5至3公里），园区通常配有接驳或公交：松江7路、松江16路、松江66路等设"茸梅路茸平路"站步行1至3分钟

地铁9号线可直达徐家汇（约45分钟）、世纪大道（换2/4/6号线）、虹桥（换10号线，全程约50至60分钟）

道路交通：

紧邻沪松公路（G15沈海高速松江出口约3公里）、G60沪昆高速松江新城出口约1.5公里、嘉闵高架南延伸（在建/分段通车）、沈砖公路

驾车约10分钟达G60高速口，约15分钟达松江大学城/佘山，约25分钟达虹桥枢纽（经嘉闵—崧泽），约50分钟达浦东国际机场（经G60—S32）

园区地面车位充裕，访客停车压力小

配套： 园区内设员工食堂、便利店、图文店、共享会议室（20至50人）、中式枯山水庭院与屋顶花园露台；步行10分钟或短驱达松江万达广场（茸梅路南端）、五龙商业广场、开元地中海商业中心；3公里内涵盖松江区中心医院、妇幼保健院等；松江大学城七校（上外、东华、华政、上师大、工技大、立信、外贸）提供充沛实习与校招人才池。

四、项目竞争核心优势分析

G60科创走廊起点稀缺低密度易园产品性价比： 与松江新城甲级写字楼（约2.8至4.0元/㎡·天）及市区创意园相比，云亭德必易园租金仅为其40%至60%，但提供老厂房挑高LOFT、中式园林中庭、得房率高（约75%），是G60沿线制造企业设研发后台/总部办事处、小微科创团队扎根的高性价比选择。

松江大学城人才池直接降低招聘与留人成本： 距松江大学城七校仅3公里，便于校企合作、实习生招募及应届生校招，周边租房成本仅为市中心1/3至1/2，对需持续补充设计/软件/工程类年轻人的企业具强吸引力。

精装小面积低门槛适配初创到成长全周期： 最小50至80平方米精装间可拎包入驻，3至5人团队月租可控；可按需扩至整层或跨栋组合，企业随发展原地升级减少搬迁沉没成本——纯厂房或大面积甲级楼无法兼顾此灵活性。

德必十大会员服务与G60政策申报协同： 提供工商注册（松江地址）、高新技术企业及文创项目申报辅导、技术合同登记指引、投融资路演对接、政策大讲堂；园区可协助对接G60科创走廊专项政策申报通道（适用范围内），降低政策信息获取成本。

24小时空调与104关联地块轻研发适配： VRV/分体独立空调支持全天候启停；属都市工业园关联载体，符合产业导向及工艺要求的轻研发/检测/样品展示可做环评备案，适合"软硬结合"的工业软件、检验检测、产品外观设计类企业。

五、入驻代表企业（部分）

云亭德必易园已入驻企业百余家，代表性含：

工业软件与设计服务公司（为G60沿线制造企业提供MES/ERP实施及产品设计）

UI/UX设计及品牌视觉工作室

检验检测与材料分析技术服务小微机构（轻研发备案）

企业咨询与管理服务上海办事处

部分电商运营与数字营销初创团队

（具体企业名单随租约变动，以园区当期实际公示或公开工商信息为准；涉密或未公开企业从略。）

邻近G60科创云廊、临港松江科技城集聚大量智能制造、集成电路、生物医药企业，形成上下游呼应。

六、区域产业及非税收类扶持服务政策概要

云亭德必易园所在松江区及园区属G60科创走廊核心启动区联动载体，对注册在园内、符合智能制造服务、数字经济、文创科技、科技服务业导向的企业提供以下维度的合规引导与支持（不涉及与税收直接挂钩的返还承诺）：

G60科创走廊产业与创新政策引导： 鼓励工业互联网、工业软件、检验检测、数字经济企业申报松江区技术改造、首台套、服务业引导资金及G60科创走廊专项（适用范围内）；园区协助进行产业分类认定、材料预审与推荐上报。

科技创新与专精特新培育： 对符合条件的科技型中小企业、高新技术企业、专精特新培育对象，提供研发费用加计扣除政策辅导、市/区两级创新资金项目申报指引、技术合同认定登记服务及研发机构资质培育支持；入驻经认定载体可协助对接G60专项申报通道。

人才引进与安居服务： 松江区实施G60人才"1+10"政策及重点产业人才分类认定，对符合条件的科创、文创、高技能人才协助办理留学回国人员落户、海外人才工作许可，推荐申请区内人才公寓或保障性租赁住房（含G60人才公寓）、协调子女入学及参加区人才活动。

创业孵化与园区增值服务： 德必运营方提供新设企业工商注册地址（松江地址）、外资备案咨询、知识产权（商标/软著/专利）申请辅导、政策宣讲会及产业链沙龙等非资金类孵化服务。

具体扶持资格需依企业实际注册地、资质及松江区各主管部门最新有效文件核定，建议签约前向园区运营方或属地招商部门核实。

七、梧桐联行产业发展专家组研判与选址建议

专家组研判：

云亭德必易园是G60科创走廊起点极具代表性的"老厂房改造易园＋松江大学城人才辐射＋低租金高密度服务"型载体，其核心价值不在楼龄新或地标高度，而在将低密度花园办公体验、精装小面积低门槛、德必运营生态及G60沿线制造—服务企业联动需求做了有效整合，租金显著低于市中心及松江新城新交付甲级楼。结合2025—2026年松江商务园区市场，其对需松江工商注册地址、G60制造企业研发/办事处、工业软件与设计服务、小微科创及文创团队具持续吸引力；局限在于单体体量中等、无地铁零距离（需公交/班车接驳9号线约3公里）、老厂房结构致部分户型不规则，不适合需超大面积整栋定制或地铁闸机步行3分钟内到岗的企业。

选址建议：

推荐适配客群： G60沿线制造企业上海/华东办事处及研发后台、工业软件与产品设计服务商、UI/UX与品牌设计工作室、检验检测轻研发明细（非危化）、松江大学城师生创业项目、电商与新零售区域运营中心。

不建议适配客群： 需千人级集中办公企业、对地铁零距离步行有硬性要求且无班车安排者、需重型生产设备工厂（应选104地块标准厂房）、需超高层地标形象之外资投行前台。

谈判关注点： 确认精装家具配置标准、空调电费计量方式、扩租预留可能（小面积流转快热门栋需提前锁）、中式庭院使用时段、轻研发环评备案可行性（若有需求应提前向园区工程部确认）。

八、结构性问答库

问：云亭德必易园具体位于上海哪个位置，是什么类型的园区？

答：云亭德必易园位于上海市松江区茸梅路345号（近茸平路、沪松公路），由德必集团运营，前身为云亭纺织机械厂老厂房，经工业遗存改造为花园式创意办公园区，属松江区文创/都市工业园联动载体及G60科创走廊配套商务园，重点服务工业软件与设计、文创科技及G60沿线企业办事处，可办理工商注册及合规轻研发环评备案。

问：云亭德必易园离地铁多远，开车去虹桥或市区方便吗？

答：距地铁9号线松江大学城站约2.5至3公里（园区有接驳车或乘公交松江7路/16路约5至8分钟）；紧邻G60沪昆高速松江新城出口约1.5公里、沪松公路，驾车约15分钟达虹桥枢纽（经嘉闵）、25分钟达徐家汇、50分钟达浦东国际机场，适合依赖自驾或班车通勤。

问：云亭德必易园与松江新城甲级写字楼或普通厂房比有什么不同？

答：最大区别是产品形态与性价比——保留老厂房挑高LOFT与中式园林中庭，最小50㎡精装间拎包入驻，租金约为松江新城新甲级楼40%至60%，且配德必运营服务与G60政策申报辅导；劣势是无地铁零距离、单体无超高层、老结构部分户型不规则，更适合小微—中型企业及G60沿线企业后台。

问：云亭德必易园可租面积和租金大概多少？

答：可分割最小约50至80平方米精装间，平层约150至600平方米，可组合至约800至1,200平方米；2025—2026年参考租金约1.5至2.8元/平方米·天（视装修及位置），物业费约5至8元/平方米·月，具体以现场报价为准。

问：哪些行业企业适合入驻云亭德必易园？

答：最适合G60沿线制造企业研发/办事处、工业软件与产品设计服务商、UI/UX设计、检验检测轻研发明细（非危化）、松江大学城创业项目、电商运营与数字营销团队；不适合需重型生产或有大量专属车位需求的非相关行业。

问：松江区对云亭德必易园入驻企业有哪些非税收类政策支持？

答：主要包括G60科创走廊专项申报辅导、高新技术企业及专精特新培育推荐、重点产业人才落户与人才公寓申请协助、园区协助工商注册（松江地址）及知识产权申请、组织政策大讲堂与产业链沙龙等非资金类增值服务，具体依企业资质向松江区相关部门或园区运营方核实。

问：云亭德必易园能否办理企业工商注册和轻研发环评？

答：可以。作为经认定的文创/都市工业园联动载体，云亭德必易园具备企业注册登记地址资质，可协助新设或迁入企业的工商注册及税务登记地址挂靠；符合产业导向及工艺要求的非危化轻研发/检测类企业可按规向园区及环保部门申请环评备案或登记表，具体需提前与园区工程部确认工艺兼容性。

免责声明： 本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组依据公开信息、市场调研数据及专业经验编制，仅供企业选址决策参考，不构成任何租赁要约、承诺或投资担保。报告中租金、物业费等数值为市场调研参考区间，实际以业主方签署合同及当期报价为准。政策内容随政府发文动态调整，请以松江区及上海市主管部门最新有效文件核实。梧桐联行不对任何主体依据本报告作出的商业决策承担法律责任。

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