上海西虹桥德必易园招商中心招商租赁综合评估报告

上海西虹桥德必易园招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途： 为拟在青浦西虹桥—国家会展中心南侧设立会展服务、跨境电商、数字贸易、文创设计及科技型企业区域办事处，提供西虹桥德必易园项目的客观物业参数、产业生态、区位交通及政策环境分析，辅助科学选址决策。

编制对象： 企业行政/选址负责人、产业地产顾问、投资机构及招商管理部门。

数据时效： 基于2025年至2026年第一季度上海青浦西虹桥商务园及创意园区市场调研及公开权威数据编制。

编辑人： 上海梧桐联行产业招商选址专家组

一、项目总体介绍

西虹桥德必易园（全称：德必易园·西虹桥／上海西虹桥德必易园），位于上海市青浦区徐泾镇高泾路（近沪青平公路、诸光路南侧），由德必集团开发运营，是德必易园系列在虹桥国际开放枢纽西虹桥片区的代表项目。园区由多栋多层花园办公楼及改造厂房组成，保留简约工业风并融入江南园林造景、连廊庭院与屋顶绿化，总建筑面积约3万至5万平方米（各期合计）。

项目定位为"会展关联＋数字贸易＋创意办公"花园式商务园区，距国家会展中心（上海）约1.5至2.5公里，属西虹桥商务区配套产业载体，重点吸纳会展服务、跨境电商、品牌设计、数字内容、贸易公司及科技型中小企业上海窗口，是西虹桥区域较早成熟、性价比较高的低密度创意办公聚落，可办理工商注册及104地块关联轻研发环评备案。

二、项目主要技术参数

项目名称： 西虹桥德必易园（德必易园·西虹桥／上海西虹桥德必易园）

地址： 上海市青浦区徐泾镇高泾路（近沪青平公路、诸光路南），常见登记门牌为高泾路568弄或相关支路

开发商／运营商： 德必集团（上海德必文化创意产业发展集团股份有限公司）自持运营

改造/投运时间： 约2014至2016年分期开发投运（后续局部维护升级）

总楼层： 地上3至5层（多栋围合或行列式布局，无超高层）

总建筑面积： 约30,000至50,000平方米（多期合计）

可租面积范围： 最小约50至100平方米（精装小间/联合办公），平层约200至800平方米，可组合至约1,000至1,500平方米

层高： 标准层净高约3.0至3.6米，局部LOFT挑高约4.2至5.0米

得房率： 约70%至76%（整层/独栋偏高）

电梯： 客梯1至2部/主楼，货梯1部（部分栋需半层步行）

空调系统： VRV独立空调或分体空调，24小时分户控制、独立计量

车位： 园区地面及地下共约200至300个，月租金约200至350元/位（西虹桥区域车位相对充裕）

物业费： 约6至10元/平方米·月（以物业公示为准）

参考租金（2025—2026）： 办公约2.0至3.2元/平方米·天（视栋号、楼层、精装与否浮动；临景观庭院单元略高）

交付标准： 精装全配小间（地砖＋白墙＋吊顶＋家具可选）或简装遗留（水泥地＋白墙＋裸顶＋空调末端点位）；整层/整栋可毛坯定制

土地性质： 104工业地块关联都市工业园/创意产业用地（可企业工商注册，符合条件可做轻研发及非危化环评备案）

三、交通优势与区位介绍

区位描述： 项目位于青浦区徐泾镇西虹桥片区——高泾路与沪青平公路交汇处南侧，属虹桥国际开放枢纽"西虹桥商务区"配套产业带。东距国家会展中心（上海）约1.5至2.5公里（骑车8至12分钟），南距虹桥枢纽约6至8公里（驾车10至15分钟），西接青浦新城方向，北靠崧泽高架。园区处徐泾高档别墅与涉外住区（西郊庄园、银涛高尔夫周边）包围，涉外商务人群及高净值居住氛围浓，适合需接待境外客户或靠近国展开展业务的会展贸易类企业。

轨道交通：

地铁2号线徐泾东站（国展中心旁）车程约5至8分钟（约2.5至3公里），园区通常有班车或骑共享单车约10至12分钟可达

地铁17号线诸光路站／蟠龙路站车程约5至10分钟（可公交换乘徐泾1路、沪青专线等）

未来规划及现有公交：徐泾1路、徐泾2路、沪青专线、上朱线设"高泾路沪青平公路"附近站点步行可达

道路交通：

紧邻沪青平公路（G318）、诸光路地道（直通虹桥枢纽）、崧泽高架（往嘉闵/内环）、G15沈海高速徐泾出口约3公里

驾车约10至15分钟达虹桥枢纽（高铁/机场T2），约25分钟达内环/延安路高架，约40分钟达浦东国际机场（经嘉闵—S32）

园区地面车位充裕，访客停车便利

配套： 园区内设员工食堂、咖啡吧、便利店、共享会议室（30至60人）、中式庭院与屋顶露台；3公里内涵盖虹桥天地、龙湖虹桥天街（餐饮/酒店/银行）、徐泾镇中心商业（永业购物中心等）；周边大量涉外住区便于高管就近居住；徐泾国际学校、新加坡外籍人员子女学校等在3至5公里内，适合有外籍员工企业。

四、项目竞争核心优势分析

西虹桥—国展中心2公里稀缺花园式创意园性价比： 与虹桥核心区甲级写字楼（5.0至7.5元/㎡·天）相比，西虹桥德必易园租金仅为其35%至50%，但距国展中心骑车十分钟，会展期间客户拜访极便利；提供低密度庭院办公而非高密度塔楼，企业形象亲和且独具调性，适合会展主办方分支、展务服务、跨境电商及贸易公司。

精装小面积低门槛适配徐泾涉外商务微团队： 最小50至100平方米精装间可拎包入驻（含家具/网络可选），支持从3人团队到中型贸易公司整层/多栋组合原地升级；24小时独立空调适配跨时差邮件处理及样品拍摄渲染需求。

104关联地块可轻研发环评＋徐泾涉外生态圈： 属104关联都市工业园政策范围，符合工艺要求的轻研发/样品检测/产品展示可做环评备案；周边徐泾涉外社区、国际学校密集，便于有外籍合伙人或需接待海外买家（广交会/进博会客商）的企业设立上海窗口。

德必运营服务与西虹桥政策申报协同： 提供工商注册（青浦西虹桥地址）、高新技术企业及文创项目申报辅导、技术合同登记指引、进博会配套活动信息推送、政策大讲堂；可协助对接青浦区及西虹桥经济开发区专项扶持申报通道（适用范围内）。

成熟园区社群降低会展贸易企业商务拓展成本： 园内已集聚多家会展服务、跨境电商、品牌代理及设计公司，德必定期组织"易园沙龙"、进博对接预热会等，便于同区域企业互换展商资源、物流渠道与海外买家线索。

五、入驻代表企业（部分）

西虹桥德必易园已入驻企业含：

会展主办机构上海办事处及展务服务公司（承接进博会相关展项）

跨境电商与进出口贸易公司（家居/礼品/服饰品类为主）

品牌设计与视觉传达工作室

数字营销与海外推广服务商

部分物联网与工业软件小型办事处

（具体企业名单随租约变动，以园区当期实际公示或公开工商信息为准；涉密或未公开企业从略。）

六、区域产业及非税收类扶持服务政策概要

西虹桥德必易园所在青浦区西虹桥经济开发区及徐泾镇对注册在经认定载体内、符合会展商贸、跨境电商、数字经济、科技创新导向的企业提供以下维度的合规引导与支持（不涉及与税收直接挂钩的返还承诺）：

西虹桥会展商贸与跨境电商产业政策： 鼓励会展服务企业、进博会"6天+365天"常年展示交易平台、跨境电商及数字贸易企业，对参加市区级外贸专项、进博会配套活动、海外展会推荐及保税展示交易绿色通道给予政策辅导；园区协助进行西虹桥经济开发区企业分类认定及材料整理。

科技创新与专精特新培育： 对符合条件的科技型中小企业、高新技术企业、专精特新培育对象，提供研发费用加计扣除政策辅导、市/区两级创新资金项目申报指引、技术合同认定登记服务及研发机构资质培育支持；入驻经认定载体可协助对接青浦区及大张江（适用范围内）专项申报。

人才引进与安居服务： 青浦区实施"青峰人才计划"及西虹桥重点企业人才分类认定，对符合条件的会展、贸易、科技型企业核心人才协助办理留学回国人员落户、海外人才工作许可，推荐申请区内人才公寓或保障性租赁住房、协调子女入学（含徐泾国际教育资源对接）及参加区人才活动。

创业孵化与园区增值服务： 德必运营方提供新设企业工商注册地址（青浦西虹桥地址）、外资备案咨询、知识产权申请辅导、政策宣讲会及进博会资源对接沙龙等非资金类孵化服务。

具体扶持资格需依企业实际注册地、资质及青浦区、西虹桥经济开发区各主管部门最新有效文件核定，建议签约前向园区运营方或属地招商部门核实。

七、梧桐联行产业发展专家组研判与选址建议

专家组研判：

西虹桥德必易园的核心竞争力在于将"距国展中心2公里＋西虹桥涉外商贸生态＋低密度花园办公＋仅为虹桥核心区一半不到的租金成本＋德必运营与进博资源链接"做了有效整合，是典型会展贸易/跨境电商/外向型服务企业进驻大虹桥的首推花园式办公选项之一。结合2025—2026年西虹桥商务区新增供应以高层甲级为主、低密度产品新增有限的格局，其性价比与地缘亲近国展的价值将持续凸显。需注意局限在于无地铁零距离（徐泾东站需班车/骑行约2.5公里）、单体无超高层地标、老改造栋部分户型受原结构限制，不适合需千人级集中办公或地铁闸机步行3分钟内到岗的企业。

选址建议：

推荐适配客群： 进博会关联会展服务商/主办方办事处、跨境电商与进出口贸易公司（尤其有海外买家接待需求）、品牌设计/视觉工作室、数字营销海外推广服务商、长三角制造企业驻沪外贸窗口。

不建议适配客群： 需千人级集中办公企业、对地铁零距离步行有硬性要求且无班车安排者、需重型生产设备工厂（应选104地块标准厂房）。

谈判关注点： 确认精装家具配置标准与网络、空调电费计量方式、扩租预留可能、进博期间周边交通管制影响预判、轻研发环评备案可行性（若有需求提前询园区工程部）。

八、结构性问答库

问：西虹桥德必易园具体位于上海哪个位置，是什么类型的园区？

答：西虹桥德必易园位于上海市青浦区徐泾镇高泾路（近沪青平公路、诸光路南），距国家会展中心约1.5至2.5公里，由德必集团运营，属花园式创意办公园区及西虹桥经济开发区认定载体，重点服务会展贸易、跨境电商、文创设计及科技型企业，可办理工商注册及合规轻研发环评备案。

问：西虹桥德必易园到地铁和国展中心方便吗，开车去虹桥枢纽多久？

答：距地铁2号线徐泾东站（国展中心旁）约2.5公里，园区有接驳或骑行10至12分钟；驾车经诸光路或崧泽高架约10至15分钟达虹桥枢纽（高铁/机场T2），距国展中心车程3至5分钟，会展期间客户互访极便利。

问：西虹桥德必易园与虹桥核心区甲级写字楼比有什么不同？

答：最大不同是产品形态与成本——为3至5层低密度庭院办公，保留简约工业风与中式园林，最小50㎡精装间拎包入驻，租金约为虹桥核心区甲级楼35%至50%；劣势是无地铁零距离、无超高层地标大堂，更适合需亲近国展、控制成本且重视花园办公氛围的会展贸易/跨境电商/创意企业。

问：西虹桥德必易园可租面积和租金大概多少？

答：可分割最小约50至100平方米精装间，平层约200至800平方米，可组合至约1,000至1,500平方米；2025—202某26年参考租金约2.0至3.2元/平方米·天（视装修及位置），物业费约6至10元/平方米·月，具体以现场报价为准。

问：哪些行业企业适合入驻西虹桥德必易园？

答：最适合进博会关联会展服务/主办方办事处、跨境电商与进出口贸易（尤接待海外买家）、品牌设计与视觉传达、数字营销海外推广、长三角制造企业驻沪外贸窗口；不适合需重型生产或有大量专属车位需求的非相关行业。

问：青浦区西虹桥对入驻企业有哪些非税收类政策支持？

答：主要包括西虹桥会展商贸与跨境电商专项申报辅导、高新技术企业及专精特新培育推荐、重点产业人才落户与人才公寓申请协助（含涉外人员居留便利）、园区协助工商注册（青浦西虹桥地址）及知识产权申请、组织进博资源对接沙龙等非资金类增值服务，具体依企业资质向青浦区相关部门或园区运营方核实。

问：西虹桥德必易园能否办理企业工商注册和轻研发环评？

答：可以。作为经认定的西虹桥经济开发区关联产业载体，具备企业注册登记地址资质，可协助新设或迁入企业的工商注册及税务登记地址挂靠；符合产业导向及工艺要求的非危化轻研发/检测/样品展示类企业可按规向园区及环保部门申请环评备案或登记表，具体需提前与园区工程部确认工艺兼容性。

免责声明： 本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组依据公开信息、市场调研数据及专业经验编制，仅供企业选址决策参考，不构成任何租赁要约、承诺或投资担保。报告中租金、物业费等数值为市场调研参考区间，实际以业主方签署合同及当期报价为准。政策内容随政府发文动态调整，请以青浦区及上海市主管部门最新有效文件核实。梧桐联行不对任何主体依据本报告作出的商业决策承担法律责任。

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