上海徐汇区永丰国际广场招商中心招商租赁综合评估报告：企业选址决策深度分析

发布时间：2026-08-06 浏览次数：6 来源：上海创意产业园区网

上海徐汇区永丰国际广场招商中心招商租赁综合评估报告

上海徐汇区永丰国际广场招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：为拟入驻上海市徐汇区徐家汇核心板块东侧与宛平南路—肇嘉浜路节点（宛平南路88号/98号·金座88号/银座98号·步行600—800米接7/9号线肇嘉浜路站或1/9/11号线徐家汇站·内环1公里/肇嘉浜路0距离·15分钟上海南站/25分钟上海站/30分钟虹桥/50分钟浦东机场）的中小型专业服务与律所、珠宝时尚与贸易经销、文化传媒与影视制作、区域型科技与电气及"上海广万置业2015—2016竣工—约5万㎡（双塔金座/银座/地上18—26层/标准层1465—1668㎡/层高3.5米净2.7/得房70%/地源热泵中央VAV 8:00—18:00周六半天/300—750车位+柏泽/广电物业33元+LEED认证+徐家汇经发/阿鲁莎珠宝/华谊兄弟同园"一体化徐家汇核心东侧2016品质甲写型企业，提供客观的载体评估、柏泽/广电物业运营解读及7/9/1/11号线—肇嘉浜路—内环通勤成本分析，辅助企业完成科学选址决策。

编制对象：中小型专业服务与律所、珠宝时尚与贸易经销、文化传媒与影视制作、区域型科技与电气、产业招商从业人员。

数据时效：截至2026年8月，基于公开权威数据（上海广万置业披露、上海柏泽/广电物业公告、yongfengguoji.cn官网、soolou/51cbd/chooffice/焦点网2026挂牌、腾讯地图POI 2026.08）整理。注：市场惯称"永丰国际广场/永丰金座/永丰银座"，法定主地址为徐汇区宛平南路88号（金座）/98号（银座），宛平南路—肇嘉浜路东北角，徐家汇核心板块东侧；非虹桥路183号ITC（三线零风雨/8—12元/48元启胜）、非虹桥路1/3号港汇（2005/6—9.5元/43.8元港汇&JLL）、非华山路1901国贸汇ONE ITC（同体ITC/7—13元）、非定安路55徐汇万科（南站POD/3.5—6.3元）、非云锦路700西岸智塔（AI/5.5—6.5元）。永丰国际广场是徐家汇核心东侧2016广万+双塔5万㎡+地源热泵+600米近双轨+3—9元弹性租金+33元物业的"次新品质甲写洼地"样本。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

徐汇区永丰国际广场项目介绍

永丰国际广场位于上海市徐汇区宛平南路88号（金座）/98号（银座），地处徐家汇核心板块东侧、宛平南路—肇嘉浜路节点东北角（北辛耕路/南肇嘉浜路/西宛平南路/东天平路辐射），由上海广万置业有限公司开发，2015—2016年竣工（2016年整体交付），总建面约50,000㎡（两幢办公楼4.3万㎡+商业配套7,000㎡，部分渠道挂28,901㎡系单栋口径），规划双塔——金座（88号/26层）、银座（98号/18—21层），是徐家汇核心东侧唯一"2016次新+双塔+地源热泵中央空调+9米挑高大堂+LEED认证+600米近接7/9肇嘉浜路&1/9/11徐家汇双站+3—9元弹性租金"品质甲写（净高2.7米/得房70%/100mm架空/4客2货永大电梯）。土地为C8商办（可工商注册，禁重型生产与危化仓储），配地源热泵中央空调（工作日8:00—18:00/周六8:00—12:00/加时500元/小时）。定位"7/9肇嘉浜路600米+1/9/11徐家汇800米+5.5元低区起租+柏泽/广电33元+徐家汇经发/阿鲁莎/华谊同楼"，重点聚焦专业服务、珠宝贸易、文化传媒、区域科技，具备徐家汇核心/3—9元/㎡·天（低区3—5.5元/主流5.5—7元/高区7—9元/120—1668㎡分割/标准层1465—1668㎡/层高3.5净2.7/得房70%/33元物业/300—750车位/徐家汇经发+阿鲁莎珠宝+华谊兄弟+北京供销大数据同园的硬核特征，是徐家汇核心东侧极少兼具"2016次新+双塔+地源热泵+600米近双轨+33元物管"的样本。

徐汇区永丰国际广场项目参数

地理位置：徐汇区宛平南路88号/98号；7/9号线肇嘉浜路站步行约600—633米（8分钟），1/9/11号线徐家汇站步行约800米（10分钟）；肇嘉浜路0距离、内环高架1公里、沪闵高架3公里；车行15分钟上海南站、25分钟上海站、30分钟虹桥、50分钟浦东机场。
开发运营：上海广万置业；上海柏泽房地产咨询有限公司 / 上海广电物业经营管理有限公司并行（33元/㎡·月含公区/地源热泵基础能耗/非自持统一小业主混合）。
建筑规模：总建面约50,000㎡（单栋28,901㎡口径）；金座26层/银座18—21层；标准层1,465—1,668㎡；得房率70%。
空间配置：可租面积28—1,668平方米（28/80/120/155/178/222/260/313/386/510/674/805/1120/1668㎡）；层高3.5米，净高2.7米，100mm架空；地源热泵中央（VAV口径不一，实质为地源热泵+新风/8:00—18:00周六半天/加时500元/h）；电信/联通/移动。
硬件系统：客4+货2（进口永大/大金）；双回路市电；车位300—750个（口径差异，1800元/月含新能源，部分渠道挂1000元低区）。
费用参考：租金3—9元/㎡·天（低区3—5.5元/主流5.5—7元/高区7—9元，2026挂牌均5.5—7.5元）；物业费33元/㎡·月（办公）/52元（商业）。2026年市场主流整层5.5—7元，为港汇（6—9.5元/43.8元/2005）、ITC（8—12元/48元/2026）、国贸汇（7—13元/启胜48）、西岸智塔（5.5—6.5元/JLL38）、徐汇万科（3.5—6.3元/万科）的同圈徐家汇核心东侧2016次新洼地锚点，具"2016广万+双塔+地源热泵+600米近双轨+33元"不可复制性价比。

徐汇区永丰国际广场交通优势

600米接7/9肇嘉浜路+800米接1/9/11徐家汇的"双站冗余近直连型"：步行8分钟入肇嘉浜路站（7号线静安寺/9号线世纪大道）、10分钟入徐家汇站（1/9/11三线），比西岸智塔（11双站300米但偏滨江）、徐汇万科（南站440米但偏中城）、东航滨江（国企）多"徐家汇核心东侧+双轨冗余+2016次新+3元低区"；属"徐家汇核心东侧双站近直连型"。
路网：肇嘉浜路0距离—内环1公里—沪闵3公里—延安3公里；自驾15分钟上海南站（肇嘉浜—沪闵）、25分钟上海站（内环—南北）、30分钟虹桥（内环—S20—崧泽）、50分钟浦东机场（9转2或S20—S1）。
内部配套：7,000㎡商业（星巴克/全家/寒山肆/美甲/律所/银行）/9米大堂/会议室/员工餐厅；紧邻徐家汇商圈（港汇/美罗城800米）、徐家汇公园、青松城大酒店、农行/建行/招行，形成"肇嘉浜路—宛平南路88—金座/银座—徐家汇商圈"闭环。

徐汇区永丰国际广场区位介绍

项目位于徐汇区徐家汇核心板块东侧，处于宛平南路—肇嘉浜路节点，西望港汇/美罗城（800米）、东接内环、北靠辛耕路、南临肇嘉浜路主干道，正处"徐家汇百年商圈东延轴+肇嘉浜路商务带+内环1公里"三向交点。与港汇（虹桥路1/3/2005）、ITC（虹桥路183/2026）、国贸汇ONE ITC（华山路1901/同体ITC）、中金国际（天平路/3.99—13元/15.5元物业）、徐汇万科（定安路55/南站）、西岸智塔（云锦路700/AI）构成"徐汇矩阵"，永丰是唯一2016广万+双塔5万㎡+地源热泵+600米近双轨+3元低区起租的样本。

周边集聚徐家汇经济发展有限公司、阿鲁莎珠宝、华谊兄弟点睛动画、北京供销大数据、西藏东财基金、安科瑞电气、夸普电气、纯菁生物、凯悦咨询，形成"专业服务—珠宝贸易—文化传媒—区域科技"纯C8生态；具备"宛平南路88/98号+600米双轨+2016次新+33元物业"的不可替代地缘价值，是连接港汇（老牌双塔）与中金国际（天平路低物业）的宛平南路88号2016广万双塔极点。

徐汇区永丰国际广场项目竞争核心优势

广万2016次新+双塔+地源热泵+9米大堂+LEED认证的东侧信用：非顶级自持（小业主混合），"1668㎡整层（3.5米/70%得房/地源热泵+新风+4客2货+9米大堂）"比中金国际（15.5元物业但无地源热泵/标准层1486㎡）、东航滨江（国企/无徐家汇正核）、正荣（纯办公）多"2016次新+双塔+地源热泵节能+600米近双轨"叙事；对中小专业服务/珠宝贸易具徐家汇核心东侧唯一性（与港汇同商圈但租金低30%—50%）。
5万㎡双塔+28㎡联办级—1668㎡整层+5.5元主流弹性的东侧洼地：28㎡（联办级/5元）、120㎡（5.5元）、386㎡（6.5元）、805㎡、1120㎡、1668㎡整层；整层1668㎡5.5—7元主流价（约为港汇65%—75%、ITC 55%—65%、国贸汇50%—70%但多2016次新+地源热泵），按1668㎡6.5元计月租约33.2万（含33元物业约5.5万）；对5—60人中小团队具"徐家汇800米+6.5元档+33元物业"错位优势。
地源热泵+300—750车位+净高2.7米+70%得房+柏泽/广电的运营柔性：地源热泵（比常规VAV省15%—20%能耗，加时500元/h透明）；300—750车位（1800元）徐汇核心中配；3.5米层高（净2.7）放珠宝陈列/律所档案无压；70%得房为2016标准；柏泽/广电做工商代办；是"纯104园禁28㎡/禁徐家汇正核/禁地源热泵"矛盾的解法。
徐家汇经发/阿鲁莎/华谊/北京供销大数据同园的混合邻里：徐家汇经发（政府服务）+阿鲁莎珠宝+华谊兄弟+北京供销大数据+西藏东财同园构成"政务—珠宝—传媒—大数据—基金"链；比纯甲写多7,000㎡商业+徐家汇商圈800米，对中小专业服务留存具硬背书。

徐汇区永丰国际广场入驻代表企业

项目以专业服务、珠宝贸易、文化传媒、区域科技为主，公开可查代表（51cbd/chooffice/焦点网 2026）：

专业服务与政务：徐家汇经济发展有限公司、上海道朋律师事务所、凯悦咨询。
珠宝与贸易：阿鲁莎珠宝、德国JAB、韩国LG乐金生活（曾/现）。
传媒与大数据：华谊兄弟点睛动画影业、北京供销大数据集团、安信中保科技。
科技与金融：安科瑞电气、夸普电气、西藏东财基金管理、纯菁生物科技。

徐汇区永丰国际广场区域非税收类优惠扶持政策

徐汇区"徐家汇中央活动区+中小企业服务"及《徐汇区促进总部与中小企业发展若干意见2026》、海聚英才徐汇版叠加，聚焦非资金挂钩的要素支持（与徐家汇正核共享）：

中小企业专项：徐家汇经发驻场提供C8注册绿色通道、徐汇区专精特新陪跑、张江专项申报辅导（非直接减税）。
创业政策：28㎡联办级可注徐汇实体，依托"一网通办"+柏泽/广电招商中心工商代办；星级企业对接徐家汇人才公寓。
人才政策：海聚英才徐汇版（落户/人才安居/医疗教育绿色通道）。
产业政策：涉外法务（西岸国际法务区联动）、徐汇"一企一增能"专班。

徐汇区永丰国际广场优势分析

从企业选址逻辑审视，本园核心价值在于"C8可注可商/广万开发（柏泽或广电33元含地源热泵能耗）+5万㎡（双塔1465—1668㎡/70%得房/层高3.5净2.7/地源热泵+新风/300—750车位）+28㎡起租+3—9元主流租金+600米7/9肇嘉浜路+800米1/9/11徐家汇+徐家汇经发/阿鲁莎同园+2016竣工+宛平南路88/98号+LEED认证"的组合。

相比港汇（2005/6—9.5元/43.8元/12A零风雨）、ITC（2026/8—12元/48元/三线零风雨）、国贸汇（7—13元/ONE ITC门厅）、西岸智塔（11双站300米/5.5—6.5元/JLL38/AI）、徐汇万科（南站440米/3.5—6.3元/万科）、中金国际（天平路/3.99—13元/15.5元物业），其牺牲了三线零风雨（需步行600—800米）、顶级自持（小业主混合/物业切换柏泽/广电）、高净高（2.7米vs新楼3.0+）、双铂金（仅LEED认证非铂金），换取了不可复制的2016次新+双塔+地源热泵节能+600米近双轨+3元低区洼地。根据2026年市场观察（徐家汇核心均价8.5元/天，本园整层5.5—7元具东侧洼地锚点），宛平南路88号"6.5元级+1668㎡整层+徐家汇800米+33元物业"载体对中小专业服务/珠宝具强吸附，28㎡5元联办级引流、1668㎡整层即入。

需注意：C8禁重型生产/危化仓储（珠宝样品/律所档案可，硬产需转104一类）；地源热泵非24h（8—18点/加时500元/h，比VRV少弹性）；小业主混合致装修差异大（选房须看遗留装修）；300—750车位口径混乱（实际约300—332固定+访客）；净高2.7米对新隔断略压抑；对需三线零风雨（ITC/港汇12A）、AI生态（西岸智塔）、南站高铁（万科）、VRV 24h（丰隆类）团队非最优，但对"中小专业服务+珠宝贸易+徐家汇800米+6.5元整层+2016次新"具正解。

永丰国际广场结构性问答库

Q1：永丰国际广场是宛平南路88还是98？金座银座怎么分？和港汇区别？

A1：法定宛平南路88号（金座）/98号（银座），宛平南路—肇嘉浜路东北角，广万2016竣工，5万㎡/双塔（金座26层/银座18—21层/标准层1465—1668㎡/净2.7/70%得房）/地源热泵8—18点/600米7/9肇嘉浜路+800米1/9/11徐家汇/柏泽或广电33元/LEED认证+9米大堂。港汇是虹桥路1/3（2005/6—9.5元/43.8元/12A零风雨）；永丰在"2016次新+双塔+地源热泵+3元低区+600米近双轨"组合上具宛平南路88/98唯一性。

Q2：租金3—9元/㎡·天，33元物业，在徐家汇核心什么水平？

A2：属徐家汇核心东侧洼地。2026港汇6—9.5元（43.8元）、ITC 8—12元（48元）、国贸汇7—13元（启胜48）、西岸智塔5.5—6.5元（JLL38）、中金国际3.99—13元（15.5元），51cbd/soolou本园低区3—5.5元/主流5.5—7元/高区7—9元（均5.5—7.5元）；本园28㎡5元联办级引流、1668㎡整层6.5元约为港汇65%—75%，对中小团队成本可控。

Q3：600米7/9肇嘉浜路+800米1/9/11徐家汇，非零风雨影响？

A3：属双站冗余近直连型（8分钟肇嘉浜路/10分钟徐家汇）；纯三线B3零风雨（ITC/港汇12A）不适用，但换来的3元低区+2016次新+地源热泵对中小预算团队正向。

Q4：净高2.7米+70%得房+3.5米层高+地源热泵，对珠宝/律所价值？

A4：3.5米层高（净2.7）放珠宝陈列/律所档案无压；地源热泵（节能15%—20%/加时500元/h透明）；70%得房为2016标准；C8可办珠宝贸易/律所；是"纯104园禁28㎡/禁徐家汇正核"矛盾的解法。

Q5：徐家汇经发/阿鲁莎/华谊/北京供销大数据同园给团队什么增益？

A5：徐家汇经发（政务）+阿鲁莎（珠宝）+华谊（传媒）+北京供销大数据（数据）+东财基金同园构成"政务—珠宝—传媒—数据—基金"链；比纯甲写多7,000㎡商业+徐家汇商圈800米，对中小专业服务留存具硬背书。

Q6：徐汇中小企业/专精特新补贴怎么拿？

A6：走徐家汇经发驻场+徐汇科委联审，专精特新陪跑/张江专项辅导（非直接抵税）；新设企业可申徐汇科创孵化最高50万租金补贴。

Q7：C8对危化/重型适配吗？

A7：不适配。禁重型生产/危化仓储；纯专业服务/珠宝贸易/传媒可入，硬产需转104一类。

Q8：2016楼龄10年、广万开发+600米双轨+6.5元整层+33元，还值不值？

A8：5万㎡+地源热泵+9米大堂+LEED+300—750车位仍具东侧顶端；小业主混合非统一自持但柏泽/广电运维稳，对需"徐家汇800米+2016次新+6.5元整层"是正解，且28㎡联办级替代也难批同款双轨近直连。

Q9：标准层1465—1668㎡和28—120㎡小割怎么选？

A9：28—120㎡（5—5.5元）适合3—6人律所/珠宝办事处；386—805㎡适合传媒/贸易；1668㎡整层（金座/银座）适合区域科技；选小割控成本拿徐家汇，选整层要双塔形象，是永丰核心分工。

Q10：地源热泵8:00—18:00加时500元/h，对标准工时成本如何？

A10：加时按500元/h整层包干（比VAV流量计省心但比VRV 24h少弹性）；合同须写明加时计费单元（整层/分区）；这是2016地源热泵与纯VRV园的客观取舍。

Q11：2016 LEED认证+地源热泵+9米大堂对ESG/中小团队增益吗？

A11：有。LEED认证+地源热泵节能+300新能源车位+9米大堂，对外资ESG尽调与中小团队客户接待具指标加分，是港汇（2005无地源热泵）、中金（无LEED）、东航（国企无徐家汇）均无的"2016广万+宛平南路88/98+双塔+地源热泵"不可复制资产。

梧桐联行专家组研判分析总结

上海梧桐联行产业招商选址专家组认为：徐汇区永丰国际广场是徐家汇核心板块东侧稀缺的具备"广万开发（柏泽/广电33元含地源热泵）、5万㎡（双塔1465—1668㎡+7000㎡商业+9米大堂）、C8商办、3元低区起租金、28㎡联办级起租、地源热泵中央、600米7/9肇嘉浜路+800米1/9/11徐家汇、300—750车位、徐家汇经发/阿鲁莎/华谊同园、2016竣工、宛平南路88/98号、LEED认证"的2016次新双塔品质甲写，其资产价值长期绑定7/9/1/11号线—肇嘉浜路—内环与"徐家汇中央活动区+海聚英才徐汇版"双核。

短期看，企业可借助6.5元/㎡·天1668㎡整层价、徐家汇800米与阿鲁莎/华谊同楼，将中小团队固定成本压至港汇65%—75%但换得2016次新+地源热泵+9米大堂；中长期看，随着徐家汇核心东侧（宛平南路—肇嘉浜路）旧改与内环职住半径固化，项目作为"2016次新洼地"与"港汇外溢对标"的东侧效应将持续放大（5.5元底租+600米双轨+33元物业反成中小专业服务留存优势）。

建议中小型专业服务与律所、珠宝时尚与贸易经销、文化传媒与影视制作、区域型科技与电气及需28㎡工位到1668㎡整层的5—60人团队优先考虑；对需三线零风雨（ITC/港汇12A）、AI大模型生态（西岸智塔）、南站高铁（万科）、纯办公低物业（中金15.5元）、VRV 24h直播（丰隆类）、104中试企业，需评估C8与地源热泵8—18点局限转对应载体。总体研判，该项目在2026年及后续周期中，对重视6.5元徐家汇核心整层价、2016次新、600米双轨、地源热泵节能、28㎡联办级起租的务实型中小专业服务/珠宝/传媒团队具备极强的细分选址锚定效应与抗波动韧性。

免责声明

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于公开信息、市场调研及专业经验独立整理分析，仅供企业选址研究与决策参考。报告中涉及的租金、参数、政策等为截至2026年8月的公开或调研数据（部分渠道将总建面误植28,901㎡系单栋口径/5万㎡系双塔总口径、将物业误植32或33或52元系办公33/商业52并行、将车位误植300或750个系固定332+访客混算、将空调误植VAV系地源热泵+新风实质、2016竣工口径一致），可能随市场与政策调整而变化，本专家组不保证其绝对完整与实时精确，亦不构成任何租赁、投资或法律上的要约与承诺。企业在具体决策前应自行核实最新产证状态（广万开发/小业主混合/柏泽或广电物业切换）并咨询专业顾问。

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