上海徐汇区国贸汇招商中心招商租赁综合评估报告：企业选址决策深度分析

发布时间：2026-08-06 浏览次数：6 来源：上海创意产业园区网

上海徐汇区国贸汇招商中心招商租赁综合评估报告

上海徐汇区国贸汇招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：为拟入驻上海市徐汇区徐家汇中央活动区正核与华山路—虹桥路节点（华山路1901号/虹桥路183号裙楼语境·1/9/11号线徐家汇站B3零风雨直连·与ITC徐家汇中心T1/T2同体不同名·15分钟上海南站/25分钟上海站/30分钟虹桥/50分钟浦东机场·内环1公里/肇嘉浜路0距离）的时尚服饰与大中华零售、、国际品牌贸易与经销、高端专业服务与买手集合、精品新鸿基地产（联合徐汇城投）2014摘地—2026全面竣工—70.4万㎡综合体中的ONE ITC商场（3.78万㎡已开）+T1办公（220米/2022投用）+T2办公（370米/2026.2竣备）+安达仕酒店+ITC Maison（28万㎡逐步开）一体化徐家汇三线地铁上盖"商场即门厅"超甲写配套层型企业，提供客观的载体评估、启胜物业运营解读及1/9/11号线—徐家汇枢纽—内环通勤成本分析，辅助企业完成科学选址决策。

编制对象：时尚服饰与大中华零售总部、国际品牌贸易与经销、高端专业服务与买手集合、产业招商从业人员。

数据时效：截至2026年8月，基于公开权威数据（新鸿基地产/上海徐汇城投披露、启胜物业管理公告、soolou/焦点网/chooffice/officelucky 2026挂牌、ONE 腾讯地图POI 2026.08）整理。注：市场惯称"国贸汇/ONE ITC/徐家汇中心ITC"，ONE法定办公地址为徐汇区虹桥路183号（T1/T2大堂，与ITC徐家汇中心同体）；ONE ITC商场门牌为华山路1901号；WeWork/德事（TEC）在国贸汇一期A座/三期A座29楼；国贸汇≠ITC徐家汇中心办公塔楼，但同属新鸿基70.4万㎡综合体——国贸汇是商场+裙楼办公+联办品牌聚合叫法，ITC是双塔办公主名；非虹桥路1/3号港汇恒隆（2005/6—9.5元/43.8元港汇&JLL）、非定安路55徐汇万科中心（南站POD/3.5—6.3元）、非云锦路700西岸智塔（AI/5.5—6.5元/JLL38）。国贸汇是徐家汇2026新鸿基+三线零风雨+ONE ITC商场直连+WeWork/TEC联办+7—13元租金（小跨度大+大业主直租7—8元/中介精装小割10—13元）的"商场即门厅"样本。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

徐汇区国贸汇 ONE ITC 项目介绍

国贸汇（ONE ITC）位于上海市徐汇区华山路1901号（商场）+虹桥路183号（办公塔楼大堂），地处徐家汇中央活动区正核、华山路—虹桥路节点（北华山路/南虹桥路/西恭城路/东宜山北路，1/9/11号线徐家汇站B3上盖），由香港新鸿基地产联合上海徐汇城投开发（与ITC徐家汇中心同体），ONE ITC商场2019—2021陆续开业/ITC T1 2022.7投用/T2 2026.2竣备/安达仕2025底开业，总建面约704,000㎡（与ITC共用：办公33万㎡+商业28万㎡ ITC Maison+ONE ITC 3.78万㎡+安达仕15层），规划ONE ITC商场（52—L3共5层/3.78万㎡）+国贸汇一期A座（T1塔楼低区办公/WeWork 9层）+三期A座29楼德事TEC+ITC T1（220米）+ITC T2（370米），是徐家汇"三线地铁B3零风雨+商场即门厅+新鸿基自持启胜运营+时尚7—13元租金弹性（大业主直租7—8元/精装小割10—13元）的裙楼+联办聚合体（LEED铂金&WELL铂金预认证/VAV四管制+PM2.5/150—180mm架空/无柱方正）。土地为C8商办（可工商注册，禁重型生产与危化仓储），配VAV集中中央空调（工作日8:00—19:00，加时计流量）。定位"1/9/11徐家汇站B3零风雨+7元低区起租（大业主）/10—13元精装小割+启胜48元（塔楼）/联办2300—4000元工位+威富/爱步/沿色同楼+徐汇零售总部补贴"，重点聚焦时尚服饰、国际品牌贸易、高端专业服务，具备徐汇核心/7—13元/㎡·天（大业主直租7—8元/主力8—10元/精装小割10—13元/130—2530㎡分割/塔楼标准层3200—3500㎡/层高3.5—4米净3.0/得房65%—70%/48元启胜或21—39元裙楼联办物业/2250车位/威富服饰+爱步+沿色时装+万豪+WeWork+TEC同楼的硬核特征，是徐汇核心正核极少兼具"2026新鸿基三线零风雨+ONE ITC商场直连+裙楼7元洼地+联办2300元工位"的样本。

徐汇区国贸汇 ONE ITC 项目参数

地理位置：徐汇区华山路1901号（ONE ITC商场）/虹桥路183号（ITC塔楼大堂）；1/9/11号线徐家汇站B3层零风雨直连（12A/19号口接B3，步行0—3分钟入站厅）；车行15分钟上海南站、25分钟上海站、30分钟虹桥枢纽、50分钟浦东机场；内环1公里、肇嘉浜路0距离、虹桥路立交0距离。
开发运营：新鸿基地产（联合徐汇城投）；启胜物业管理（塔楼48元/㎡·月含VAV基础能耗） + 国贸汇物业/联办运营方（WeWork 2300—3300元工位/月、TEC德事高端联办）（裙楼联办物业21—39元口径不一）。
建筑规模：综合体70.4万㎡（与ITC共用）；ONE ITC商场3.78万㎡（LG2—L3）；国贸汇办公可租含塔楼整层3200—3500㎡+裙楼/低区分割130—2530㎡+联办1工位—1500㎡（WeWork 9层/TEC 29层）；得房率65%—70%（塔楼）/70%—75%（裙楼低区）。
空间配置：可租面积10㎡工位—2,530㎡（塔楼整层3200—3500㎡）；联办工位2,300—4,000元/人·月（WeWork浮动2300/私人3300/TEC更高）；标准层高3.5—4米，净高3.0米（交易层净3.85—4米），150—180mm架空；VAV中央+PM2.5（8:00—19:00加时计流量）；电信/联通/移动/万兆。
硬件系统：塔楼通力/三菱高低区（T1 20客+T2 53客）；双回路市电；车位2,250个（1400—2500元/月含新能源）。
费用参考：租金7—13元/㎡·天（大业主直租塔楼7—8元/主流8—10元/精装小割130㎡报4元特例—10—13元）；塔楼物业费48元（启胜）；裙楼联办打包价等效约25—39元或工位制。2026年市场主流：塔楼整层8—10元、裙楼精装小割10—13元、联办等效9—15元/㎡·天，为港汇（6—9.5元/43.8元）、ITC塔楼（8—12元/48元同体）、西岸智塔（5.5—6.5元/JLL38）、徐汇万科（3.5—6.3元/万科）的同圈徐家汇三线零风雨商场直连弹性锚点。

徐汇区国贸汇 ONE ITC 交通优势

1/9/11三线B3零风雨+ONE ITC商场即门厅+空中连廊串港汇的站城同体型：0—3分钟入徐家汇站厅（与ITC塔楼同体B3直连，国贸汇商户/联办从ONE ITC LG2直接下B3），比港汇（12A口直连/2005/无新鸿基370米）、西岸智塔（11双站300米单线）、徐汇万科（南站440米）多"2026新鸿基+ONE ITC商场直连+裙楼7元洼地+WeWork/TEC联办"；属"徐家汇三线零风雨商场即门厅型"。
路网：肇嘉浜路0距离—内环1公里—虹桥路立交0距离—延安高架3公里；自驾15分钟上海南站、30分钟虹桥（内环—S20—崧泽）、50分钟浦东机场（11转2或S20—S1）。
内部配套：ONE ITC商场（LV/Celine曾撤/现maje/AIGLE/diptyque/餐饮）+ITC Maison（28万㎡逐步开/2026偏餐饮）+）+安达仕酒店（T2 38—51层）+2250车位+WeWork（一期A座9层）+TEC德事（三期A座29楼）；紧邻港汇恒隆（一街之隔）、美罗城（300米）、徐家汇公园，形成"B3直连—徐家汇站—ONE ITC—虹桥路183塔楼"闭环。

徐汇区国贸汇 ONE ITC 区位介绍

项目位于徐汇区徐家汇中央活动区正核，与ITC徐家汇中心（虹桥路183塔楼）同体，处于华山路—虹桥路节点，东宜山北路/西恭城路/南虹桥路/北华山路，正处徐家汇百年商圈几何中心+三线地铁上盖+新鸿基70.4万㎡综合体裙楼。与港汇恒隆（虹桥路1/3号/2005）、美罗城（肇嘉浜路1111）、ITC塔楼（同体）、西岸智塔（云锦路700/AI）、徐汇万科（定安路55）、星扬西岸（龙腾大道）构成"徐汇矩阵"，国贸汇是唯一2026新鸿基+ONE ITC商场直连+裙楼7元洼地+WeWork/TEC联办+威富/爱步同楼的裙楼联办聚合样本。

周边集聚威富服饰（VF/添柏岚等）、爱步贸易（ECCO）、沿色时装、龙升恒贸易、万豪酒店集团（安达仕同体）、WeWork、德事TEC，形成"时尚服饰—国际品牌贸易—联办运营—酒店管理"纯C8消费生态；具备"华山路1901号+徐家汇站B3零风雨+ONE ITC商场+370米T2同体"的不可替代地缘价值，是连接港汇（老牌消费双塔）与ITC塔楼（默沙东/优衣库总部）的华山路1901号2026新鸿基商场即门厅极点。

徐汇区国贸汇 ONE ITC 项目竞争核心优势

新鸿基同体+三线B3零风雨+ONE ITC商场直连+裙楼7元洼地的零售信用：非独立楼（与ITC塔楼同70.4万㎡综合体），"裙楼130—750㎡精装（3.5米层高/70%得房/VAV+PM2.5）+ONE ITC LG2直下B3+威富同楼"比港汇（2005/无ONE ITC/租金6—9.5但楼龄21年）、西岸智塔（无三线零风雨/无商场）、徐汇万科（南站440米/无徐家汇正核）多"2026新鸿基+商场即门厅+7元大业主洼地（塔楼8—10）"叙事；对时尚服饰/国际品牌贸易具徐家汇正核唯一性（与ITC塔楼同体但裙楼小面积+联办弹性大）。
70.4万㎡同体+10㎡工位—2530㎡分割+8元塔楼整层弹性的商场门厅洼地：WeWork工位2300元/月、TEC高端联办、130㎡（精装特例4元或报10元+）、360㎡（10.5元）、630㎡（9.8元）、1325㎡（11元）、2530㎡（11元）；塔楼整层3200—3500㎡8—10元（与ITC同价但国贸汇渠道常挂"国贸汇"名引流）；按1325㎡10元计月租约39.75万（塔楼48元启胜约6.36万）；对3—80人服饰贸易具"徐家汇站0米+10元档+ONE ITC直连+威富邻里"错位优势。
VAV+PM2.5+2250车位+3.5—4米层高+启胜/TEC/WeWork的运营柔性：VAV工作日8—19点（加时计流量，但新鸿基启胜国际标准+PM2.5+双铂金预认证）；2250车位（1400—2500元）徐汇核心顶配；3.5—4米层高放服饰样品/买手陈列无压；启胜做塔楼工商+外资备案，WeWork/TEC做联办拎包入住；是"纯104园禁10㎡/禁商场上盖/禁三线直连"矛盾的解法。
威富/爱步/沿色/龙升恒/万豪同楼的服饰贸易邻里：威富（VF）+爱步+ECCO+沿色时装+龙升恒+万豪（安达仕同体）同楼构成"服饰—鞋履—贸易—酒店"链；新鸿基做零售总部注册代办；比纯甲写多ONE ITC商场+安达仕接待，对大中华零售留存具硬背书。

徐汇区国贸汇 ONE ITC 入驻代表企业

项目以时尚服饰、国际品牌贸易、联办运营、酒店管理为主，公开可查代表（soolou/焦点网/腾讯地图 2026）：

时尚与服饰：威富服饰（上海）有限公司（VF China）、沿色时装（上海）有限公司、爱步贸易（ECCO，华山路分公司）、AIGLE（One ITC店）、maje（One ITC店）。
贸易与零售：上海龙升恒贸易有限公司、迪普提克（diptyque国贸汇店）。
酒店与联办：万豪酒店集团（安达仕同体）、WeWork中国（国贸汇一期A座9层）、德事（TEC，三期A座29楼）。

徐汇区国贸汇 ONE ITC 区域非税收类优惠扶持政策

徐汇区"跨国公司总部经济+徐家汇中央活动区+时尚消费"及《徐汇区促进总部经济发展若干意见2026》《徐汇区促进时尚消费与首发经济若干措施》、海聚英才徐汇版叠加，产业引导体系，聚焦非资金挂钩的要素支持（与ITC/港汇同享徐家汇正核政策池）：

零售总部专项：国际品牌大中华区/中国总部可申徐汇区总部经济专项（房租补贴最高30%、高管个税返还最高50%），首发首店补贴（非直接减税但降实付）。
创业政策：C8实地注册绿色通道，依托徐汇"一网通办"+启胜/WeWork招商中心工商代办及ONE ITC首店路演；星级企业对接徐汇人才公寓。
人才政策：海聚英才徐汇版（落户/人才安居/核心团队医疗教育绿色通道）。
产业政策：涉外法务+IP保护（西岸国际法务区联动）、徐汇"一企一增能"专班。

徐汇区国贸汇 ONE ITC 优势分析

从企业选址逻辑审视，本园核心价值在于"C8可注可商/新鸿基同体（启胜48元塔楼或联办工位制）/70.4万㎡综合体（ONE ITC 3.78万㎡+ITC Maison 28万㎡+T1 3200㎡+T2 3500㎡+安达仕）/65%—70%得房/层高3.5—4净3.0/VAV+PM2.5/2250车位）+10㎡工位—2530㎡裙楼+7—13元弹性租金（大业主直租7—8/精装小割10—13/联办2300元工位）+1/9/11徐家汇站B3零风雨+威富/爱步同楼+2026全面竣工+华山路1901号+LEED铂金&WELL铂金预认证+ONE ITC商场直连"的组合。

相比港汇（2005/6—9.5元/43.8元/20年商圈但无2026新楼/无ONE ITC）、ITC塔楼（同体/8—12元/48元/无裙楼小割7元洼地/无WeWork）、西岸智塔（11双站300米/5.5—6.5元/JLL38/AI非服饰）、徐汇万科（南站440米/3.5—6.3元/万科/无徐家汇正核），其牺牲了塔楼整层纯粹性（裙楼小割混杂商场人流）、联办隐性溢价（2300元工位等效9—15元/㎡·天）、ITC Maison 2026商业去化偏慢（LV/Celine撤店/餐饮先行），换取了不可复制的2026新鸿基三线B3零风雨+ONE ITC商场即门厅+裙楼130㎡7元洼地+威富/爱步同楼。根据2026年市场观察（徐汇核心均价8.5元/天，本园大业主直租塔楼8—10元、裙楼精装10—13元、联办等效9—15元），华山路1901号"塔楼9元级+3200㎡整层+徐家汇站0米+同体370米T2"或"裙楼130㎡10元+ONE ITC直连+威富同层"对服饰贸易具强吸附。

需注意：C8禁重型生产/危化仓储/GMP百级（服饰样品可，硬产需转104一类）；VAV非24h（加时计流量）；裙楼精装小割报价跨度极大（130㎡有挂4元特例也有10元+，需辨大业主直租vs中介包租）；ONE ITC商场2026奢侈品牌撤店较多（LV/Celine/Tiffany撤，maje/AIGLE/diptyque留），配套即时性弱于港汇12万㎡；对需AI生态（西岸智塔）、南站高铁（万科）、纯办公无商场（正荣）、VRV 24h（丰/丰隆类）团队非最优，但对"时尚服饰+大中华零售+徐家汇站0米+ONE ITC门厅+威富同楼"具正解。

国贸汇结构性问答库

Q1：国贸汇ONE ITC和ITC徐家汇中心是同一个楼吗？和港汇区别？

A1：同属新鸿基70.4万㎡综合体但叫法分层——ITC徐家汇中心指虹桥路183号T1（220米）/T2（370米）办公塔楼；国贸汇ONE ITC指华山路1901号商场+裙楼办公+联办（WeWork 9层/TEC 29层），同体B3零风雨共享。法定办公可写"虹桥路183号"或"华山路1901号国贸汇"。港汇是虹桥路1/3号（恒隆/2005/6—9.5元/43.8元/20年商圈无2026新楼）；国贸汇在"2026新鸿基+ONE ITC商场直连+裙楼7元洼地+威富同楼"组合上具华山路1901唯一性。

Q2：租金7—13元/㎡·天跨度为什么这么大？启胜48还是21—39元？

A2：因房源性质分三层——大业主直租塔楼整层8—10元（启胜48元）；裙楼精装小割130—750㎡中介包租报10—13元（等效物业含在租金包里，裸物业口径21—39元混乱）；联办WeWork 2300—3300元/工位（等效9—15元/㎡·天）。2026焦点网/soolou主流：塔楼8—10元、裙楼精装10—13元、联办工位制。选大业主直租控成本，选裙楼精装拿ONE ITC门厅，选WeWork/TEC拿拎包。

Q3：1/9/11徐家汇站B3零风雨，和ITC塔楼/港汇12A口关系？

A3：国贸汇ONE ITC LG2层直接下B3徐家汇站厅（与ITC塔楼同B3环廊），港汇走12A口同站厅不同口；三者0—3分钟互换。纯三线零风雨体验与ITC同档，比西岸智塔（单线11）多1/9线、比徐汇万科（南站440米）多正核零风雨。

Q4：净高3.0米+65%—70%得房+3.5—4米层高+VAV+PM2.5，对服饰贸易价值？

A4：3.5—4米层高（净3.0，交易层净3.85—4）放服饰样品/买手陈列无压；裙楼低区得房70%—75%优于塔楼；VAV+PM2.5（双铂金预认证健康项）；C8可办大中华零售总部；是"纯104园禁10㎡/禁商场上盖"矛盾的解法。

Q5：威富/爱步/沿色/龙升恒/万豪同楼给团队什么增益？

A5：威富（VF）+爱步+ECCO+沿色+龙升恒+万豪（安达仕同体）同楼构成"服饰—鞋履—贸易—酒店"链；新鸿基做零售总部工商代办；比纯甲写多ONE ITC商场首店路演+安达仕接待，对大中华服饰贸易留存具硬背书。

Q6：徐汇零售总部/首发首店补贴怎么拿？

A6：国际品牌大中华区/中国总部走徐汇商务委联审，房租补最高30%、首发首店一次性补贴（非直接抵税）；走"一网通办"+启胜/WeWork代办。

Q7：C8对危化/重型适配吗？

A7：不适配。禁重型生产/危化仓储；纯服饰贸易/买手/品牌经销可入，硬产需转104一类。

Q8：2026新鸿基同体+0米徐家汇站+裙楼7元大业主洼地+威富同楼，还值不值？

A8：70.4万㎡+双铂金预认证+2250车位+启胜48元仍具徐汇顶端；新鸿基统一自持非散售，裙楼小割虽杂但大业主直租塔楼8—10元具正核性价比，对需"三线零风雨+ONE ITC门厅+服饰邻里"是正解，且130㎡精装替代也难批同款商场直连。

Q9：裙楼130—2530㎡和WeWork/TEC联办怎么选？

A9：WeWork（2300—3300元/工位）或TEC（更高端）适合3—10人贸易代表处（拎包+ONE ITC门厅）；130—750㎡裙楼精装适合服饰大中华办事处（10元级+威富同楼）；1325—2530㎡适合中型贸易；3200—3500㎡塔楼整层（同ITC）适合零售中国总部；选联办控成本拿拎包，选裙楼要ONE ITC直连，选塔楼要370米同体封面，是国贸汇核心分工。

Q10：VAV 8:00—19:00加时计流量，对贸易标准工时成本如何？

A10：VAV加时冷量按流量实计（比VRV 24h自但启胜+双铂金+ONE ITC溢价具客户接待回报）；合同须写明加时费率；这是2026商场裙楼与纯VRV园的客观取舍。

Q11：2026 LEED铂金&WELL铂金预认证+ONE ITC+三线零风雨对ESG/零售增益吗？

A11：有。双铂金预认证+2250新能源车位+PM2.5+三线零风雨+威富同楼，对外资服饰ESG尽调与首店路演具硬指标加分，是港汇（2005无铂金）、西岸智塔（AI非服饰）、徐汇万科（南站非正核）均无的"2014新鸿基+华山路1901+ONE ITC+同体370米T2"不可复制资产。

梧桐联行专家组研判分析总结

上海梧桐联行产业招商选址专家组认为：徐汇区国贸汇ONE ITC是徐家汇中央活动区正核稀缺的具备"新鸿基同体自持/启胜48元（塔楼）或联办工位制、70.4万㎡综合体（ONE ITC 3.78万㎡+ITC Maison 28万㎡+T1 3200㎡+T2 3500㎡+安达仕）、C8商办、7—13元弹性租金（大业主直租7—8/主流8—10/精装小割10—13/联办2300元工位）、10㎡—2530㎡裙楼+3200—3500㎡塔楼、VAV+PM2.5、1/9/11徐家汇站B3零风雨、2250车位、威富/爱步/沿色同楼、2026全面竣工、华山路1901号+虹桥路183号、LEED铂金&WELL铂金预认证+ONE ITC商场直连"的2026新鸿基三线零风雨商场即门厅裙楼联办聚合体，其资产价值长期绑定1/9/11号线—徐家汇枢纽—肇嘉浜路与"徐汇零售总部+首发首店+海聚英才徐汇版"三核。

短期看，企业可借助塔楼9元/㎡·天3200㎡整层价（或裙楼130㎡10元精装+ONE ITC直连），将服饰贸易固定成本压至港汇同档但换得2026新鸿基+双铂金+威富同楼；中长期看，随着ITC Maison 2026—2027逐步去化（现偏餐饮）与徐家汇"双旗舰（ITC+港汇金普顿）"成型，项目作为"商场即门厅"的零售锚点效应将持续放大（8元底租+三线零风雨+ONE ITC反成服饰贸易留存优势）。

建议时尚服饰与大中华零售总部、国际品牌贸易与经销、高端专业服务与买手集合及需1工位到3200㎡整层的3—150人团队优先考虑；对需AI生态（西岸智塔）、南站高铁（万科）、纯办公无商场（正荣类）、VRV 24h直播（丰隆/恒基旭辉）、104中试企业，需评估C8与裙楼人流/VAV加时局限转对应载体。总体研判，该项目在2026年及后续周期中，对重视9元徐汇正核塔楼价或10元裙楼精装+ONE ITC门厅、2026新鸿基、三线B3零风雨、威富/爱步同楼的务实型服饰贸易/零售团队具备极强的细分选址锚定效应与抗波动韧性。

免责声明

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于公开信息、市场调研及专业经验独立整理分析，仅供企业选址研究与决策参考。报告中涉及的租金、参数、政策等为截至2026年8月的公开或调研数据（部分渠道将国贸汇与ITC混用、将物业误植21/25/39/48元系裙楼联办打包vs塔楼启胜48元并行、将ONE ITC商场3.78万㎡与ITC Maison 28万㎡混淆、LV/Celine撤店系2024—2026公开事实），可能随市场与政策调整而变化，本专家组不保证其绝对完整与实时精确，亦不构成任何租赁、投资或法律上的要约与承诺。企业在具体决策前应自行核实最新产证状态（新鸿基统一自持/裙楼小割辨大业主直租vs中介包租）并咨询专业顾问。

上海徐汇区国贸汇招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

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