上海徐汇区中金国际广场招商中心招商租赁综合评估报告：企业选址决策深度分析

发布时间：2026-08-06 浏览次数：5 来源：上海创意产业园区网

上海徐汇区中金国际广场招商中心招商租赁综合评估报告

上海徐汇区中金国际广场招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：为拟入驻上海市徐汇区徐家汇中央活动区正核与漕溪北路—南丹路节点（漕溪北路331号/A座·333号/B座·375号/C座·正对徐家汇天主教堂·1/9/11号线徐家汇站5号口直连90—200米·内环1公里/肇嘉浜路0距离·15分钟上海南站/25分钟上海站/30分钟虹桥/50分钟浦东机场）的成长型科技与新能源、互联网与数据研究、律所与专业咨询、贸易消费与区域总部及"上海中金房地产集团（赛达置业）2009.5竣工—10.3万㎡（A/B/C三塔/最高24层/标准层1448—1668㎡/层高4米净2.7—2.8/得房70%—75%/A·C座VRV 24h+B座中央8:30—18:00/413车位+狮城怡安15.5或25.5元+天合光能/艾瑞集团/隆安律所同园"一体化徐家汇正核三轨直连2009品质甲写洼地型企业，提供客观的载体评估、狮城怡安运营解读及1/9/11号线—徐家汇枢纽—内环通勤成本分析，辅助企业完成科学选址决策。

编制对象：成长型科技与新能源、互联网与数据研究、律所与专业咨询、贸易消费与区域总部、产业招商从业人员。

数据时效：截至2026年8月，基于公开权威数据（上海中金房地产集团/赛达置业披露、狮城怡安物业公告、soolou/51cbd/chooffice/焦点网2026挂牌、腾讯地图POI 2026.08）整理。注：市场惯称"中金国际广场/CCIG International Plaza"，法定主地址为徐汇区漕溪北路331号（A座）/333号（B座）/375号（C座），正对徐家汇天主教堂，徐家汇站5号口直连90—200米；非虹桥路183号ITC（2026新鸿基/8—12元/48元启胜）、非虹桥路1/3号港汇（2005/6—9.5元/43.8元港汇&JLL）、非华山路1901国贸汇ONE ITC（同体ITC/7—13元）、非宛平南路88永丰（2016/5.5—7元/33元地源热泵）、非定安路55万科（南站POD/3.5—6.3元）。中金国际广场是徐家汇正核2009中金三塔+三轨直连+VRV 24h（A/C座）+15.5元低物业+3—5元低区洼地的"老牌甲写性价比之王"样本。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

徐汇区中金国际广场项目介绍

中金国际广场位于上海市徐汇区漕溪北路331—375号，地处徐家汇中央活动区正核、漕溪北路—南丹路节点（北南丹路/南肇嘉浜路/西漕溪北路/东天钥桥路辐射/正对徐家汇天主教堂），由上海中金房地产（集团）有限公司（赛达置业）开发，2009年5月竣工，总建面约103,155㎡（10.3万㎡，A/B/C三塔+裙楼商业），规划A座（漕溪北路331/22层）+B座（333/24层中央空调）+C座（375/22层），是徐家汇正核唯一"三轨直连90—200米+2009三塔+VRV 24h（A/C座）+8米挑高大堂+狮城怡安15.5元低物业+3元低区起租"品质甲写（层高4米净2.7—2.8/得房70%—75%/LOW-E玻璃幕墙/奥的斯电梯）。土地为C8商办（可工商注册，禁重型生产与危化仓储），配A/C座VRV分体24h独立（按电计1.3元/度）/B座中央空调（8:30—18:00周六半天）。定位"1/9/11徐家汇站5号口直连+3元低区起租+狮城怡安15.5或25.5元+天合光能/艾瑞/隆安同楼+徐汇成长型企业补贴"，重点聚焦成长科技、互联网研究、律所咨询、贸易消费，具备徐汇核心/3—5元主流（低区3—4.5/中区4.5—5.5/高区5.5—13元挂牌跨度大/88—1448㎡分割/标准层1448㎡/层高4米净2.7—2.8/得房70%—75%/15.5元A·C座或25.5元B座/413车位/天合光能+艾瑞+隆安+方太同园的硬核特征，是徐家汇正核极少兼具"2009三塔+三轨直连+VRV 24h+15.5元低物业+3元低区"的样本。

徐汇区中金国际广场项目参数

地理位置：徐汇区漕溪北路331/333/375号；1/9/11号线徐家汇站5号口直连90—200米（步行2—5分钟/与1号线出入口连通/B座近5号口）；车行15分钟上海南站、25分钟上海站、30分钟虹桥枢纽、50分钟浦东机场；内环1公里、肇嘉浜路0距离、沪闵高架3公里。
开发运营：上海中金房地产集团（赛达置业）；狮城怡安（上海）物业管理有限公司直管（A/C座15.5元/㎡·月含公区/VRV电费自缴1.3元/度；B座25.5元含中央空调能耗）。
建筑规模：总建面103,155㎡；A/B/C三塔（22—24层）；标准层1,448㎡（C座1486㎡口径）；得房率70%—75%。
空间配置：可租面积50—1,448平方米（50/71/88/120/197/260/386/680/1060/1448㎡整层）；标准层高4米，净高2.7—2.8米，100mm架空；A/C座VRV分体24h独立（按电计）/B座中央VAV（8:30—18:00周六半天）；电信/联通/移动。
硬件系统：A/C座客4—6+货1—2（奥的斯/永大）、B座客5+货2；双回路市电；车位413个（地下353+地上60，1500元/月，临停10元/h）。
费用参考：租金3—5元/㎡·天主流（低区3—4.5元/中区4.5—5.5元/高区挂牌5.5—13元系精装包租溢价）；物业费15.5元（A/C VRV）或25.5元（B座中央）。2026年市场主流整层3.5—5元，为港汇（6—9.5元/43.8元）、ITC（8—12元/48元）、国贸汇（7—13元）、永丰（5.5—7元/33元）、西岸智塔（5.5—6.5元/JLL38）、徐汇万科（3.5—6.3元）的同圈徐家汇正核2009三塔低物业洼地锚点，具"三轨直连+VRV 24h+15.5元+3元低区"不可复制性价比。

徐汇区中金国际广场交通优势

1/9/11徐家汇站5号口直连90—200米+天主教堂正对+内环1公里的站城常青型：步行2—5分钟入站厅（与1号线出入口连通/风雨无阻），比永丰（600—800米步行）、徐汇万科（南站440米）、西岸智塔（11双站300米单线）多"徐家汇正核0米级直连+天主教堂门面+3元低区"；属"徐家汇正核三轨直连2009甲写"。
路网：肇嘉浜路0距离—内环1公里—沪闵3公里—延安3公里；自驾15分钟上海南站（肇嘉浜—沪闵）、25分钟上海站（内环—南北）、30分钟虹桥（内环—S20—崧泽）、50分钟浦东机场（9转2或S20—S1）。
内部配套：裙楼商业（星巴克/罗森/Wagas/银行）+8米大堂+会议室；紧邻美罗城（150米）、港汇（300米）、ITC（400米）、徐家汇公园、建国宾馆、徐家汇天主堂，形成"5号口—中金A/B/C—漕溪北路—徐家汇商圈"闭环。

徐汇区中金国际广场区位介绍

项目位于徐汇区徐家汇中央活动区正核，正对徐家汇天主教堂，处于漕溪北路—南丹路节点，西望港汇/美罗城、东接天钥桥路、北靠南丹路、南临肇嘉浜路，正处徐家汇百年商圈几何中心+三轨直连口。与港汇（虹桥路1/3/2005）、ITC（虹桥路183/2026）、国贸汇ONE ITC（华山路1901/同体ITC）、永丰（宛平南路88/2016）、西岸智塔（云锦路700/AI）、徐汇万科（定安路55）构成"徐汇矩阵"，中金是唯一2009中金三塔+三轨5号口直连+VRV 24h（A/C）+15.5元低物业+3元低区的样本。

周边集聚天合光能（上海）、艾瑞集团、隆安律师事务所、方太上海分公司、太平洋保险商业地产、佰仁健康、晋泽稀土，形成"新能源—数据研究—律所—家居贸易"纯C8成长生态；具备"漕溪北路333号+徐家汇站5号口90米+天主教堂门面+15.5元物业"的不可替代地缘价值，是连接港汇（老牌双塔）与美罗城（商业）的漕溪北路333号2009中金三塔极点。

徐汇区中金国际广场项目竞争核心优势

中金自持三塔+2009+三轨5号口直连+VRV 24h（A/C）+15.5元低物业的成长信用：非顶级自持（A/B/C三塔小业主混合但中金开发底色），"1448㎡整层（4米层高/72%得房/VRV 24h按电计/奥的斯/8米大堂）+天主教堂正门面"比永丰（2016但600米步行/33元/无三轨直连）、中金国际（天平路误称）无此楼、东航滨江（国企）多"三轨5号口90米直连+VRV 24h加班0边界成本+15.5元物业"叙事；对成长科技/互联网/律所具徐家汇正核唯一性（与港汇同商圈但租金低40%—60%、物业低65%）。
10.3万㎡三塔+50㎡起租+3.5元整层弹性的正核洼地：50㎡（3—4元）、120㎡、386㎡、680㎡、1060㎡、1448㎡整层；整层1448㎡3.5—5元主流价（约为港汇40%—50%、ITC 35%—45%、永丰60%—70%但多三轨直连+VRV 24h），按1448㎡4.5元计月租约19.5万（含15.5元A座约6.7万）；对5—50人成长团队具"徐家汇站90米+4.5元档+15.5元物业+隆安同楼"错位优势。
VRV 24h（A/C座）+413车位+4米层高+70%—75%得房+狮城怡安的运营柔性：A/C座VRV分体（加班/直播/设计渲染0空调边际成本，仅1.3元/度电）=比VAV加时省心；B座中央空调适合标准工时律所；413车位（1500元）徐汇核心中配；4米层高（净2.7—2.8）放新能源样品/数据机房无压；72%得房为2009标准；狮城怡安做工商代办；是"纯104园禁50㎡/禁三轨直连/禁VRV 24h"矛盾的解法。
天合光能/艾瑞/隆安/方太同园的混合邻里：天合光能+艾瑞集团+隆安律所+方太+太平洋同园构成"新能源—数据—法务—家居—保险"链；比纯甲写多美罗城/港汇/天主堂接待，对成长型科技/研究留存具硬背书。

徐汇区中金国际广场入驻代表企业

项目以成长科技、互联网研究、律所咨询、贸易消费为主，公开可查代表（soolou/51cbd/chooffice 2026）：

科技与新能源：天合光能（上海）、晋泽稀土新材料、纯菁生物（曾/现）。
互联网与数据：艾瑞集团（iResearch）、北京供销大数据（邻楼外溢）。
专业服务：隆安律师事务所、嘉华律师事务所、道晨胜管理咨询、凯悦咨询。
消费与制造：方太厨具上海分公司、太平洋保险商业地产开发、佰仁健康。

徐汇区中金国际广场区域非税收类优惠扶持政策

徐汇区"徐家汇中央活动区+成长型企业"及《徐汇区促进中小企业与专精特新发展若干意见2026》、海聚英才徐汇版叠加，聚焦非资金挂钩的要素支持（与徐家汇正核共享）：

成长型企业专项：徐家汇经发联动提供C8注册绿色通道、专精特新陪跑、张江专项申报辅导（非直接减税）；新设企业可申徐汇科创孵化最高50万租金补贴。
创业政策：50㎡联办级可注徐汇实体，依托"一网通办"+狮城怡安招商中心工商代办；星级企业对接徐家汇人才公寓。
人才政策：海聚英才徐汇版（落户/人才安居/医疗教育绿色通道）。
产业政策：涉外法务（西岸国际法务区联动）、徐汇"一企一增能"专班。

徐汇区中金国际广场优势分析

从企业选址逻辑审视，本园核心价值在于"C8可注可商/中金开发（狮城怡安15.5或25.5元+A/C座VRV电费自缴）/10.3万㎡（A/B/C三塔1448㎡/70%—75%得房/层高4净2.7—2.8/VRV 24h A·C+中央B座/413车位）+50㎡起租+3—5元主流租金+1/9/11徐家汇站5号口90—200米直连+天合/艾瑞/隆安同园+2009竣工+漕溪北路333号+正对天主教堂+8米大堂"的组合。

相比港汇（2005/6—9.5元/43.8元/12A零风雨）、ITC（2026/8—12元/48元/三线零风雨）、国贸汇（7—13元/ONE ITC门厅）、永丰（2016/5.5—7元/33元地源热泵/600米）、西岸智塔（11双站300米/5.5—6.5元/JLL38/AI）、徐汇万科（南站440米/3.5—6.3元），其牺牲了新楼龄（2009约17年）、三线B3零风雨（需步行90—200米5号口）、双铂金（无）、高净高（2.7—2.8米vs新楼3.0+），换取了不可复制的三轨5号口直连+VRV 24h（A/C）+15.5元低物业+3元低区。根据2026年市场观察（徐家汇核心均价8.5元/天，本园整层3.5—5元具正核洼地锚点），漕溪北路333号"4.5元级+1448㎡整层+徐家汇站90米+15.5元物业"载体对成长科技/律所具强吸附，50㎡3元引流、1448㎡整层即入。

需注意：C8禁重型生产/危化仓储（新能源样品/数据机房可，硬产需转104一类）；A/C座VRV虽24h但楼龄17年（2009）；B座中央空调非24h（8:30—18:00）；413车位中配但商圈早晚高峰紧（1500元）；小业主混合致装修差异大（选房须看遗留装修/电容量）；净高2.7—2.8米对新隔断略压抑；对需2024+新楼（ITC/万科三期）、AI生态（西岸智塔）、三线B3零风雨（港汇12A/ITC）、纯办公无商业（正荣）团队非最优，但对"成长科技+VRV 24h+徐家汇站90米+4.5元整层+15.5元物业"具正解。

中金国际广场结构性问答库

Q1：中金国际广场是漕溪北路333还是天平路98？A/B/C三座怎么分？和港汇区别？

A1：法定漕溪北路331号（A座）/333号（B座）/375号（C座），正对徐家汇天主教堂，中金房地产2009.5竣工，10.3万㎡/三塔22—24层/1448㎡标准层/净2.7—2.8/72%得房/A/C座VRV 24h+B座中央8:30—18点/狮城怡安15.5或25.5元/三轨5号口90—200米直连。港汇是虹桥路1/3（2005/6—9.5元/43.8元/12A零风雨）；中金在"2009三塔+三轨5号口直连+VRV 24h+15.5元低物业+3元低区"组合上具漕溪北路333唯一性。（注：市场偶误称"天平路98"系与永丰宛平南路98混淆，以漕溪北路331—375为准）

Q2：租金3—5元主流/挂牌到13元，15.5还是25.5元物业？

A2：分两座——A/C座VRV 24h：租金3—5元主流，物业15.5元（电费自缴1.3元/度）；B座中央空调：租金略高0.5—1元，物业25.5元含中央能耗；挂牌5.5—13元系精装包租/高区江景溢价非裸租。2026 soolou/51cbd主流：A/C座整层3.5—5元、B座4—5.5元。选A/C座控加班成本，选B座要中央空调标准工时。

Q3：1/9/11徐家汇站5号口90—200米直连，和ITC/港汇12A关系？

A3：中金B座近5号口（90米）/A/C座200米内，与1号线出入口连通非B3零风雨（需出地面几十米），比ITC/港汇12A多"步行2—5分钟+天主教堂门面"，但租金省40%—60%、物业省65%。纯三线B3零风雨（ITC/港汇）不适用，但三轨直连冗余够用。

Q4：净高2.7—2.8米+70%—75%得房+4米层高+VRV 24h，对科技/律所价值？

A4：4米层高（净2.7—2.8）放新能源样品/数据机柜/律所档案无压；A/C座VRV 24h（加班/直播/渲染0空调边际仅电费1.3元/度，比VAV加时省心）；72%得房为2009标准；C8可办成长科技/律所；是"纯104园禁50㎡/禁三轨直连/禁VRV 24h"矛盾的解法。

Q5：天合光能/艾瑞/隆安/方太同园给团队什么增益？

A5：天合光能+艾瑞+隆安+方太+太平洋同园构成"新能源—数据—法务—家居—保险"链；狮城怡安做工商代办；比纯甲写多美罗城/港汇/天主堂接待，对成长科技留存具硬背书。

Q6：徐汇成长型/专精特新补贴怎么拿？

A6：走徐家汇经发+徐汇科委联审，专精特新陪跑/张江专项/新设最高50万租金补贴（非直接抵税）；50㎡可注徐汇实体走"一网通办"。

Q7：C8对危化/重型适配吗？

A7：不适配。禁重型生产/危化仓储；纯成长科技/新能源营销/律所可入，硬产需转104一类。

Q8：2009楼龄17年、中金三塔+5号口90米+4.5元整层+15.5元，还值不值？

A8：10.3万㎡+8米大堂+413车位+狮城怡安仍具正核中配；小业主混合非统一自持但中金开发底色稳，对需"三轨直连+VRV 24h+4.5元整层+15.5元物业"是正解，且50㎡3元替代也难批同款5号口直连。

Q9：标准层1448㎡和50—120㎡小割怎么选？

A9：50—120㎡（3—4.5元）适合3—8人律所/新能源办事处；386—680㎡适合互联网研究；1060—1448㎡整层（A/C座VRV）适合成长科技区域；选小割控成本拿5号口，选整层要天主教堂门面，是中金核心分工。

Q10：A/C座VRV 24h按电1.3元/度，对加班/直播成本如何？

A10：VRV电费自缴（1.3元/度），100㎡全天开约30—50元/天，比VAV加时500元/h整层包干省一个数量级；合同须写明电容量（老楼增容需提前谈）；这是2009 VRV与纯中央空调园的客观取舍。

Q11：2009三塔+8米大堂+三轨直连对ESG/成长团队增益吗？

A11：有。LOW-E幕墙+413新能源车位+8米大堂+三轨直连（员工通勤碳排低）对外资ESG尽调具基础加分（虽非LEED铂金但性价比等效），是港汇（2005无VRV 24h）、永丰（600米步行）、西岸智塔（AI非成长科技）均无的"2009中金+漕溪北路333+5号口90米+VRV 24h+15.5元"不可复制资产。

梧桐联行专家组研判分析总结

上海梧桐联行产业招商选址专家组认为：徐汇区中金国际广场是徐家汇中央活动区正核稀缺的具备"中金开发（狮城怡安15.5或25.5元+A/C座VRV电费自缴）、10.3万㎡（A/B/C三塔1448㎡+8米大堂+裙楼商业）、C8商办、3元低区起租金、50㎡起租、A/C座VRV 24h+B座中央、1/9/11徐家汇站5号口90—200米直连、413车位、天合光能/艾瑞/隆安同园、2009竣工、漕溪北路333号、正对天主教堂"的2009三塔品质甲写洼地，其资产价值长期绑定1/9/11号线—徐家汇枢纽—肇嘉浜路与"徐家汇中央活动区+海聚英才徐汇版"双核。

短期看，企业可借助4.5元/㎡·天1448㎡整层价、徐家汇站90米与隆安/艾瑞同楼，将成长团队固定成本压至港汇40%—50%但换得三轨直连+VRV 24h+15.5元物业；中长期看，随着ITC 2026全面入市拉升徐家汇租金中枢，项目作为"2009正核洼地"与"港汇外溢对标"的性价比效应将持续放大（3.5元底租+VRV 24h+5号口直连反成成长科技/律所留存优势）。

建议成长型科技与新能源、互联网与数据研究、律所与专业咨询、贸易消费与区域总部及需50㎡工位到1448㎡整层的5—50人团队优先考虑；对需2024+新楼（ITC/万科三期）、AI大模型生态（西岸智塔）、三线B3零风雨（港汇12A/ITC）、纯办公低租南站（万科）、104中试企业，需评估C8与2009楼龄/净2.7—2.8米/VAV局限转对应载体。总体研判，该项目在2026年及后续周期中，对重视4.5元徐家汇正核整层价、三轨5号口90米、VRV 24h加班0边界、15.5元低物业的务实型成长科技/律所/研究团队具备极强的细分选址锚定效应与抗波动韧性。

免责声明

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于公开信息、市场调研及专业经验独立整理分析，仅供企业选址研究与决策参考。报告中涉及的租金、参数、政策等为截至2026年8月的公开或调研数据（部分渠道将地址误植天平路98系与永丰宛平南路98混淆/以漕溪北路331—375为准、将总建面误植5万/9.47万/10.3万系单栋/三塔总口径差异、将物业单一15.5或25.5系A/C座VRV 15.5与B座中央25.5并行、将空调统述VAV系B座中央+A/C座VRV分体、2009.5竣工一致），可能随市场与政策调整而变化，本专家组不保证其绝对完整与实时精确，亦不构成任何租赁、投资或法律上的要约与承诺。企业在具体决策前应自行核实最新产证状态（中金开发/三塔小业主混合/A/C座VRV电容量）并咨询专业顾问。

上海徐汇区中金国际广场招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

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