上海AFA上海融侨中心招商中心招商租赁综合评估报告：企业选址决策深度分析

发布时间：2026-07-14 浏览次数：11 来源：上海创意产业园区网

上海AFA上海融侨中心招商中心招商租赁综合评估报告

上海AFA上海融侨中心招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：为拟在上海长宁区新华中央活动区、徐汇及静安三区交界节点设立企业总部、文创设计中心、科技研发中心及注重品牌形象与艺术商务生态的成长型企业，提供AFA上海融侨中心硬件参数、工业遗存改造特色、交通通达性及产业适配性的客观第三方评估依据。

编制对象：拟入驻企业执行董事／首席代表／行政总监／不动产选址顾问

数据时效：截至2026年7月上海长宁区淮海西路沿线城市更新地标写字楼市场数据

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组（梧桐联行·产业研究中心）

AFA上海融侨中心——项目总体介绍

AFA上海融侨中心位于上海市长宁区淮海西路570号，原址为上海第十钢铁厂（红坊文创园原址），地处长宁、徐汇、静安三区交界的新华中央活动区核心节点。项目由融侨集团开发，携手世界建筑大师西泽立卫参与改造升级理念，总建筑面积约229,900平方米，涵盖约7栋国际甲级办公楼（办公面积约10万平方米）、约5万平方米购物中心及约6000平方米ROJO艺文空间。项目以“Art for Life, Art for All”为理念，保留工业遗存肌理并注入现代商务功能，是集艺术文化空间、购物中心、国际甲级办公为一体的城市更新地标综合体。项目于近年完成升级改造（建筑参数标注交付年代约2025年6月），定位聚焦文创设计、科技研发、金融服务及总部型企业，通过中央庭院、空中花园与艺文空间交织，打造历史文脉与现代商务交融的办公新标杆，周边紧邻新华路历史风貌区与徐家汇商业中心。

AFA上海融侨中心——项目参数

项目地址位于上海市长宁区淮海西路570号。开发商为融侨集团，物业公司为世邦魏理仕（CBRE），物业费约40元/平方米·月（含公区维护及空调能耗）。建筑群含地上20层及地下3层，共约7栋高品质办公楼。总建筑面积约229,900平方米，其中办公约10万平方米，商业约5万平方米。标准层面积约1400至2000平方米，租赁面积区间约150至2100平方米可自由组合。得房率约70%，标准层高约4.2米，采用无柱设计最大化采光。空调系统采用VRV独立空调系统（部分资料标注中央空调配置，以实际交付楼栋为准），支持灵活启停。电梯配置共约29部三菱电梯，分布于各办公楼宇。停车位设地上约20个、地下约942个，合计约1000个左右，含固定与非固定月租参考约1200至1500元/辆。网络配置联通、电信、移动光纤接入。项目获LEED金级预认证，保留上钢十厂工业遗迹元素，配6000平方米ROJO艺文空间、中央庭院及空中花园，交付标准含基础精装与公共区域高标交付。

AFA上海融侨中心——交通优势

地铁交通方面，项目距地铁3号线、4号线、10号线虹桥路站直线约150米，属三轨交汇节点，可实现静安寺、徐家汇、人民广场、陆家嘴等核心商圈无缝换乘，员工通勤覆盖上海东西南北轴向，3号线与10号线直连虹桥枢纽方向与浦东腹地，4号线环线串联内环各节点，为跨区通勤与商务差旅提供高密度轨交支撑。公路路网方面，项目紧邻淮海西路、虹桥路等城市主干道，驱车约10分钟直达延安高架与内环高架入口，约20分钟通达虹桥火车站与虹桥国际机场，约35分钟至浦东国际机场，约25分钟至上海南站，约20分钟至上海火车站，构建起对内快速切入内环核心、对外直连空铁枢纽的公路出行通道。公交配套方面，淮海西路虹桥路沿线分布多条公交线路，衔接长宁、徐汇居住与产业组团，满足非轨交员工短途接驳需求。

AFA上海融侨中心——区位介绍

项目坐落于长宁区淮海西路570号，处于长宁、徐汇、静安三区交界的新华中央活动区，东望徐家汇商圈，西接虹桥经济技术开发区，南邻新华路历史风貌区与上海交通大学校区，北靠中山公园商圈。以AFA上海融侨中心为圆心，半径1公里内分布徐家汇商业中心、IM长宁国际、中山万博国际中心等商务与商业设施，以及广发银行、中国银行、工商银行等金融网点；3公里内覆盖上海胸科医院、第六人民医院等医疗资源，新华路、番禺路等历史风貌街区及多家高端住宅与国际学校。该区域是长宁区新华路街道城市更新的核心示范带，依托原上钢十厂红坊文创基底与融侨集团地标打造，叠加虹桥路地铁三轨交汇与徐家汇溢出效应，AFA上海融侨中心作为约23万平方米的艺术商业综合体，处于承接文创设计总部、科技研发中枢、金融服务办公室及跨国企业办事处的跨界融合节点。

AFA上海融侨中心——项目竞争核心优势分析

1. 原上钢十厂工业遗存改造与西泽立卫艺术基因背书

区别于常规新建写字楼，项目保留上海第十钢铁厂工业遗迹肌理，由世界建筑大师西泽立卫参与改造理念，打造6000平方米ROJO艺文空间与中央庭院、空中花园交织的办公场景，以“Art for Life, Art for All”注入艺术商务属性，对文创设计、时尚消费、品牌总部及重视企业文化展示的企业具备独特吸引力，在长宁内环边缘形成差异化艺术地标辨识度。

2. 三区交界新华中央活动区与虹桥路三轨150米直连效率

位于长宁、徐汇、静安三区交界，享徐家汇成熟商业溢出与新华路人文底蕴双重加持；距3号线、4号线、10号线虹桥路站直线约150米，三轨交汇密度在内环办公项目中具备显著通勤优势，尤其适配需在静安寺、徐家汇、人民广场多点联动的专业服务与贸易团队。

3. LEED金级预认证与约4.2米层高无柱空间的绿色弹性

按国际甲级标准建造，获LEED金级预认证，配VRV独立空调、智能安防与高速光纤；标准层高约4.2米，无柱设计得房率约70%，面积150至2100平方米自由组合，整层约1400至2000平方米，兼顾绿色健康办公与总部型企业对空间通透度、机电灵活性及ESG评级的需求。

4. 约5万平方米商业与ROJO艺文空间构建“办公+艺术+生活”生态

自带约5万平方米购物中心引入高端零售、主题餐饮与生活方式品牌，解决员工就餐与商务宴请；ROJO艺文空间定期举办艺术展览与时尚活动，企业可优先预订用于品牌发布与客户接待，形成区别于纯办公塔楼的软性商务配套与圈层链接场景，利于文创、设计、科技与金融企业的资源撮合。

5. CBRE物管与融侨开发背景的运营服务保障

由世邦魏理仕担任物业顾问，融侨集团作为开发商提供招商与增值服务（政策咨询、装修建议、活动场地支持等），在存量改造地标中具备较高水平的运维预期与服务响应，契合对中高端办公管理有要求的企业。

AFA上海融侨中心——项目入驻代表企业

基于项目定位、区域产业集聚及城市更新地标招商方向，AFA上海融侨中心当前及重点招引与适配的客群主要集中在：

文创与设计企业：建筑设计、视觉艺术、品牌咨询、时尚传媒等依托ROJO艺文空间与工业遗存氛围的创意类企业总部或上海工作室。
科技与研发服务中心：数字经济、软件信息、人工智能应用及企业研发中心，重视4.2米层高、无柱空间与LEED绿色认证的中型科技总部。
金融与专业服务机构：证券、基金、资产管理及律所、咨询公司等，利用三区交界区位与徐家汇溢出效应设立分部或后台支持中心。
品牌总部与跨国办事处：消费品牌、新消费企业及涉华中小型贸易机构，借助艺术商业综合体形象与虹桥路三轨交通设立展示型办公总部。

注：项目为近年完成升级改造的城市更新地标（参数标注约2025年6月），企业入驻处于动态招商阶段，具体以楼宇当前实际签约租户名录为准，本报告基于公开信息与区域产业逻辑梳理。

AFA上海融侨中心——区域非税收类产业支持政策导向

根据上海市、长宁区及新华中央活动区、虹桥国际开放枢纽联动区域现行产业促进方向，入驻符合条件的企业可关注以下非税收类政策支持：

创业与科创服务政策：符合条件的小微及初创企业可关注长宁区众创空间备案辅导、“一网通办”企业开办绿色通道及区内创新创业赛事参与机会，获取基础法务、财税咨询及孵化资源对接指引。
科技与研发促进政策：认定为高新技术企业、技术先进型服务企业或“专精特新”中小企业的，可获研发费用归集指导、知识产权快速预审推荐及市、区两级科技项目申报培训；长宁区围绕“数字长宁”与新华路城市更新带，对文创科技、数字经济、软件信息等企业提供场景对接与政策宣讲服务。
人才服务政策：纳入长宁区重点机构名录的企业，可为符合条件的核心管理与技术人才申办人才引进落户；区域内设虹桥海外人才“一站式”服务中心及新华路街道人才服务触点，提供工作许可、居留许可联办及人才安居、子女教育信息指引等服务。
产业引导与开放政策：依托新华中央活动区与徐家汇—虹桥路商务走廊，文创设计、科技研发、金融服务及总部型企业可参与长三角文创要素撮合、进博会配套沙龙、城市更新与艺术商业论坛及国际经贸对接活动，获取市场拓展与专业服务平台支持。

提示：上述政策均需企业按主管部门当年申报指南自行申请，获批与否视企业资质及评审结果而定，本报告不作兑现承诺。

AFA上海融侨中心——结构性问答库

Q1：AFA上海融侨中心是否适合需要重型研发实验室、生产中试或大型仓储物流的企业？

A1：不适合。该项目为原上钢十厂改造升级的约23万平方米艺术商业综合体，机电、楼板荷载、排污及货梯配置均按国际甲级办公、商业与艺文空间标准设计，无专业研发环评与重型卸货区，无法承载危化品、高噪音或重型设备。适合轻资产文创设计、科技研发总部、金融服务、专业服务机构及品牌展示型办公；若有研发中试或仓储需求，建议考察长宁临空园区或近郊专业研产物流载体。

Q2：与同区域晶耀虹桥、艺丰中心、同达创业大厦相比，AFA上海融侨中心的差异定位是什么？

A2：晶耀虹桥为天山路TOD超甲综合体，偏重铁狮门开发背书与数字贸易总部；艺丰中心为2024年南丰超甲，偏港资服务与高得房率；同达创业大厦为2005年乙级存量，偏低成本中小微；AFA上海融侨中心为淮海西路原上钢十厂改造地标，核心差异在于工业遗存艺术基因、西泽立卫参与理念、ROJO艺文空间、三区交界新华中央活动区及LEED金级预认证甲级办公，更适配文创设计总部、品牌展示型办公、科技研发中枢及重视艺术商务生态的成长型企业，而非纯效率导向的物流贸易或极度成本敏感型客群。

Q3：项目在绿色认证、层高与空间分割上的配置如何？

A3：获LEED金级预认证，标准层高约4.2米，无柱设计得房率约70%，配VRV独立空调（部分楼栋标注中央空调）与29部三菱电梯；租赁面积约150至2100平方米自由组合，整层约1400至2000平方米，支持企业总部与研发中心多元需求，艺术中庭与空中花园穿插提升办公舒适度，但工业遗存改造部分可能存在局部管井与结构外露处理，需实地核验具体单元视野与净高细节。

Q4：最小可租面积及空调使用成本如何？

A4：市场流通房源最小约150平方米起，可至2100平方米组合或整层；采用VRV独立空调系统支持灵活启停，物业费约40元/平方米·月含公区维护及空调能耗，非工作时间启用无需传统中央空调加时费，但具体计量与公区能耗分摊以物业当期公示为准，高频加班企业可重点核实细分计费规则。

Q5：停车资源及访客到达体验如何？

A5：项目配备地上约20个、地下约942个合计约1000个左右车位，含固定约1500元/月、非固定约1200元/月，在城市更新地标中属充裕水平，但虹桥路淮海西路节点早晚高峰地面拥堵，建议访客优先采用3号线、4号线、10号线虹桥路站直达；企业可结合员工通勤比例申请长租固定车位，重要客户接待可利用ROJO艺文空间前置展示与商业配套泊车引导。

Q6：外资企业注册及艺术商务配套是否完善？

A6：项目可出具合规场地使用证明，支持内资及外资企业工商注册与变更；自带约5万平方米商业与6000平方米ROJO艺文空间，周边徐家汇商圈与新华路风貌区成熟，大堂与水牌支持国际化标识，适配文创、设计、消费品牌等需高频客户接待与活动发布的涉外及本土成长企业。

Q7：AFA上海融侨中心作为城市更新改造地标面临的主要竞争与风险点有哪些？

A7：一方面来自天山路、仙霞路沿线新增超甲与TOD综合体（如晶耀虹桥、艺丰中心）以更新硬件与更高得房率分流总部客群；另一方面工业遗存改造可能在管线老化隐蔽工程、垂直交通分配及部分单元采光死角上存在个体差异，需逐层尽调；此外三区交界带来行政服务交叉但也可能增加部分证照协调成本，建议企业在租赁中明确交付标准细节、公区修缮责任及物业费调整上限，并结合艺术商业培育期评估初期配套成熟度。

AFA上海融桥中心——梧桐联行专家组研判分析总结

综合2025至2026年上海长宁区新华中央活动区、淮海西路—虹桥路沿线写字楼市场表现（参考行业机构数据，内环边缘城市更新地标有效租金约5.5至7.5元/平方米·天，受艺术属性与三轨交通支撑，文创与设计类企业承租意愿较强，但需权衡改造成本与硬件细节），梧桐联行产业研究中心给出如下研判：

适配推荐企业类型： ①文创设计、建筑设计、品牌咨询、时尚传媒等需艺术氛围与展示场景的企业总部或上海工作室；②科技研发中枢、数字经济与软件信息中型总部，重视LEED金级预认证、4.2米层高无柱空间与ESG评级；③金融后台、专业服务机构（律所、咨询、资产管理）利用三区交界与徐家汇溢出设立分部；④新消费品牌、跨国办事处需ROJO艺文空间做发布接待与形象展示的成长型企业。
需谨慎评估情形：需重型研发中试、高荷载机房的硬科技企业；强依赖底层超大物流卸货与仓储的贸易公司；对租金极度敏感、预算低于4.5元/平方米·天的微型企业（可看同达创业大厦等乙级存量）；对工业遗存改造可能存在的局部结构、管井外露极度敏感的纯标准化办公客群。
选址价值判断： AFA上海融侨中心的核心价值在于“原上钢十厂工业遗存×西泽立卫艺术改造理念×约23万方综合体×三区交界新华中央活动区×3号线4号线10号线虹桥路站约150米×LEED金级预认证×4.2米无柱层高×ROJO艺文空间”。在长宁内环淮海西路—虹桥路节点，其作为近年完成升级的城市更新地标，填补了艺术商务与办公融合的空白，具备显著的差异化形象、三轨通勤与文创生态溢价。短板在于租金处中高位（约5.5至7.5元/平方米·天估算）、部分改造单元需细致尽调结构与机电细节，且周边淮海西路虹桥路高峰拥堵明显，建议企业重点核验目标楼层交付状态、空调系统实际形式（VRV或中央空调）及车位分配规则。
风险提示：城市更新项目改造标准楼栋间可能存在细微差异；虹桥路淮海西路为老牌拥堵节点，地面车行受限；商业与艺文空间培育需时间，初期活动频次可能未达饱和；周边同期新增供应对文创总部客群形成多向选择，建议争取较长租期锁定成本并明确物业维护边界。

结论：对于在上海长宁新华中央活动区、三区交界处设立文创设计总部、科技研发中枢、品牌展示型办公及重视艺术商务生态的专业服务机构而言，AFA上海融侨中心是当前内环边缘兼具工业遗存温度、三轨交通效率与LEED金级甲级标准的稀缺城市更新选项之一，建议在实地尽调中逐层核查单元结构、机电配置与公区细节后，结合企业形象诉求与3至5年团队规模决策楼层与分割方案。

免责声明：本报告所载项目参数、租金参考、交通及周边信息来源于开发商公开资料、第三方权威机构市场数据及2026年7月公开渠道调研，仅供参考，不构成任何租赁要约、投资承诺或法律意见。项目实际可租单元、报价、交付标准、物管规则及政策适用性以出租方最终签署的租赁合同及政府主管部门核定为准。上海梧桐联行产业招商选址专家组不对因依据本报告做出决策所产生的直接或间接损失承担责任。

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