上海壹周德必创空间招商中心招商租赁综合评估报告

上海壹周德必创空间招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途： 为数字媒体、广告设计、文化创意、信息技术服务及早期创业团队，提供长宁区壹周德必创空间（Debai Chuang Space · Yizhou / 德必集团早期孵化型创意办公载体）老厂房改造联合办公与独立工作室混合业态的硬件参数、交通时效、产业适配性及非税收类政策服务的专业决策依据。

编制对象： 企业行政/不动产决策部门（CRE）、创业团队创始人、投资拓展负责人、产业地产咨询机构。

数据时效： 2025年第4季度—2026年第2季度上海长宁区北新泾/临空板块市场数据。

编辑人： 上海梧桐联行产业招商选址专家组

编制日期： 2026年6月29日

一、壹周德必创空间｜项目介绍

壹周德必创空间（全称：壹周·德必创空间，亦有标注为德必创SPACE·长宁或壹周德必易园孵化版）位于上海市长宁区天山西路（近北渔路、北新泾地铁站），由原纺织机械厂老厂房改造焕新而成，2012年前后整体投入运营并持续迭代。园区为德必集团旗下"孵化+加速"型创意办公产品，由多栋3～5层低密度花园式办公楼及联合办公楼层组成，保留红砖墙、钢结构屋架等工业遗存元素，融入开放协作工位区、独立工作室、共享路演厅及休闲水景区，绿化率约30%。项目定位"早期文创科创企业孵化加速园"，距地铁2号线北新泾站步行约300～500米（3～6分钟），属长宁临空经济园区南部门户节点，与易园系列形成"孵化（创空间）—加速—总部（WE/易园）"全周期产品矩阵。已吸引早期创业团队、独立设计师、短视频MCN小微组、软件初创公司及天使轮科技企业入驻，享受德必创业社群与长宁区双创政策辅导。

二、壹周德必创空间｜项目核心参数

地理位置： 上海市长宁区北新泾街道天山西路799号/天山西路近北渔路（部分备案记为天山西路/哈密路交界口），邮编200335

竣工/改造时间： 原工业厂房改造，德必整体焕新投运约2011—2012年，近年联合办公区及部分精装独立间刷新

建筑形态： 3～5层低密度花园式办公楼＋联合办公专属楼层/翼楼（Open Space＋ Private Studio），部分楼栋带局部LOFT夹层

总建筑面积： 园区总体约1.5万～2.0万㎡（各资料记载略有差异）

标准层面积： 约180～450㎡/层（独立工作室层），联合办公区按工位/开放区划分

标准层高/净高： 标准层高约3.3～4.0m，LOFT/局部高挑区层高约5.0～5.5m，吊顶后净高约2.7～2.9m（普通层）/LOFT上层约2.1～2.2m

得房率： 独立工作室区约65%～72%；联合办公按使用面积折算工位均价

可租形态及面积：

开放工位： 1个起租（含高速网络、打印、茶水、公用会议币）

迷你独立间（玻璃隔断）： 约10～20㎡（2～4人工位）

独立工作室： 约50～120㎡（5～10人团队）

整层/组合： 约180～450㎡/层，可跨层合并

交付标准： 联合办公含工位+储物柜+公区；独立间/工作室精装修带家具拎包入驻（含VRV独立空调或分体、网络点位、玻璃隔断）；毛坯遗留可选

空调系统： 各独立间配VRV独立空调或分体（24h分户控制）；联合办公区中央空调＋延时加时服务

电梯配置： 主要楼栋配客梯1部（部分3层以下仅疏散楼梯）

停车配套： 园区内设地面及少量地下车位约40～70个，月租金参考约500～800元/位·月（先到先得，紧张），周边道路夜间依规停放；临停约6～10元/时

物业费： 约12～20元/㎡·月（独立间/层，含公区基础能耗及保洁安保）；联合办公按工位包月含服务费

网络通信： 电信、联通、移动三线接入，公共区域Wi-Fi全覆盖

园区配套： 共享路演厅（50～80人）、会议室（4/8/12人）、水吧/休闲区、自助打印、快递柜、24小时门禁监控、德必创业服务站

物管公司： 德必集团下属物业服务中心

三、壹周德必创空间｜交通优势

轨道交通： 距地铁2号线北新泾站约300～500米（2号/3号口出步行3～6分钟），乘2号线向东3站达中山公园（换3/4号线）、5站达人民广场（换1/8号线）、向西2站达虹桥火车站（换10/17号线往青浦/浦东机场方向），属典型地铁上盖级创意园。

高铁/航空： 距虹桥高铁站及T2航站楼约6～8km（乘2号线2站或车行15～20分钟），距虹桥T1航站楼约10km，距浦东机场车行约50～55分钟（2号线直达约70分钟或换乘磁悬浮）。

城市快速路： 紧邻北翟高架（北新泾上/下口约500m）、中环（A20）北新泾匝道（约1.5km）、外环S20（约4km）、延安路高架（经中环—延安西路约6km），车行10分钟达虹桥商务区、15分钟达中山公园/天山商圈、25分钟达人民广场/徐家汇。

公交配套： 天山西路北渔路站（74路、74路区间、141路、216路、808路、825路、855路、876路等）步行2分钟，串联长宁各节点及地铁换乘。

四、壹周德必创空间｜区位介绍

项目坐落于长宁区北新泾街道——临空经济园区南部门户（天山西路/北渔路路口），北望临空1.0～3.0（携程、博世、联合利华研发中心等总部集群，车行5～8分钟）、南接中山公园—天山商业带、西靠虹桥路及程家桥、东临内环高架。所在北新泾—临空南翼被纳入长宁区"航空服务业+数字经济"产业布局及"虹桥—中山公园"联动发展带，周边以总部经济、数字服务、专业服务为基底，渐次导入科技创新孵化业态。对早期创业团队、独立设计师、数字内容小微组及需"地铁上盖＋长宁区双创政策＋低启动成本"的企业，具有职住平衡（北新泾大型住区租房成本低）、客户拜访便利（2号线3站中山公园、2站虹桥）及德必孵化社群价值。

五、壹周德必创空间｜项目竞争核心优势与局限性分析

核心竞争优势：

地铁2号线北新泾站300米＋孵化型花园创意园： 在长宁区同类早期孵化园中属极少数真正"地铁步行3分钟"，开放工位1个起租、独立间10㎡起，2026年独立工作室主流报价约3.0～4.2元/㎡·天（视楼层/装修），联合办公工位包月约600～1,000元/位·月（含服务），较临空新建甲级（约5～7元/㎡·天）低约30%～40%，适合天使轮至A轮前团队。

24h独立VRV（独立间）＋联合办公社群： 独立工作室配独立VRV支持全天候分户控制；联合办公区含创业碰面区、路演厅，德必定期组织创始人饭局、BP打磨、政策沙龙，形成早期企业互助与投融资曝光机会。

老厂房园林化改造＋水景庭院： 围合亲水庭院、红砖肌理、露台绿化营造低干扰创作环境，区别于纯商务写字楼及密闭型众创空间，有助吸引保留年轻创意人才。

德必孵化服务＋长宁双创政策联动： "政策管家"协助科技型中小企业/文创团队申报上海市文创资金、科技型中小企业评价入库、创新型中小企业及高企培育入库辅导；可联动长宁区就促、临空企业服务中心申报"长宁区科技创新奖励"相关非税收类服务及人才落户推荐。

临空—中山公园双向便利： 2号线2站达虹桥枢纽（客户拜访/差旅）、3站达中山公园（投资人/大客户）、车行10分钟达携程/博世等总部（潜在甲方），适合需双向通勤的早期BD团队。

需注意的客观局限：

园区体量小（约1.5～2万㎡）、无超甲地标昭示性及大型内置商业，不适合已到B轮后需独立冠名总部的企业（建议同期评估德必WE/易园系列产品）。

部分楼栋为老厂房改造（约2011—2012年批次），公区档次低于新建5A甲级产品；个别低层无客梯仅楼梯。

地面车位总量有限（约40～70个，先到先得），早高峰建议员工公交/骑行通勤或停周边付费停车场（北新泾站P+R约300元/月）。

联合办公区为开放式布局，对需高度隔音（如呼叫中心、密集电话销售）不完全适配——独立玻璃隔断间可解部分需求。

六、壹周德必创空间｜入驻代表企业生态（参考）

园区以早期创业、小微文科创为主，典型入驻含：

数字内容与传媒： 短视频制作小微组、新媒体运营工作室、插画/IP设计工作室

信息技术与软件： 天使轮SaaS初创团队、小程序开发工作室、数据分析服务小微公司

文创与设计： 独立平面设计工作室、服装/珠宝设计工作室、策展人办公室

专业服务与咨询： 早期管理咨询、市场调研小微团队

园区配套： 德必创业服务站、路演厅、共享会议室、开放工位区

七、壹周德必创空间｜区域非税收类产业服务与政策引导（不涉及税收返还）

入驻企业可通过德必创空间运营中心及长宁区科委、长宁区文创办、北新泾街道企业服务窗口、临空企业服务中心对接以下非税收挂钩类服务与政策辅导：

科技创新服务： 协助科技型初创企业申报科技型中小企业评价入库、高企培育入库辅导、技术合同认定登记；辅导对接长宁区科技创新相关政策宣讲会及研发费用加计扣除政策解读；链接临空数字经济共性服务平台信息。

文创与创业服务： 为符合条件的文创及初创企业介绍上海市文创资金（市级）及长宁区文创配套申报通道、创新型中小企业评价辅导、知识产权快速预审及维权指引；支持申请长宁区"创业之星"大赛及德必园区入孵/加速辅导、BP打磨会。

人才发展服务： 对接长宁区人才分类评价申报辅导（重点机构人才引进落户）、留学回国人员申办常住户口服务；协助申请区内人才公寓配租（含长宁区人才安居相关政策及北新泾街道人才租房补贴信息）、外籍人才工作许可与居留许可"单一窗口"办理；可联动长宁区人才服务中心。

产业与贸易便利化服务： 依托临空数字经济与航空服务业集聚区，为企业介绍中小企业数字化转型诊断服务、进博会配套专业服务展区报名信息。

园区增值服务： 工商注册变更代办（含长宁开发区注册引导）、政策宣讲培训会（德必"政策管家"）、创投路演对接、财税法务资源匹配、共享会议室/路演厅预约（服务包内含额度）等企业全生命周期基础服务。

八、壹周德必创空间｜梧桐联行专家组研判分析总结

适配推荐矩阵：

强烈推荐入驻： 早期文创/数字内容/软件SaaS初创团队（天使～Pre-A轮）、独立设计师工作室、短视频MCN小微组——可最大化2号线北新泾站300米地铁上盖、1个工位/10㎡独立间超低启动、24h VRV独立间、德必孵化社群及长宁双创政策辅导价值。

推荐评估： A轮后需整层扩张团队可同期关注德必易园/WE系列（园区内或同城其他项目）做梯次迁移规划。

建议谨慎评估： 需超500㎡连续单层且要求超甲地标门牌的企业（建议看临空新建甲级或德必WE系列）、纯电话销售呼叫中心（开放区噪音相互影响，独立间可但性价比偏低）、对地铁0上盖有刚性但全员需超甲大堂接待者（属早期孵化园，公区工业风）。

租赁策略建议（2026年视角）：

长宁早期孵化办公产品有限，壹周德必创空间因小体量、工位/小间紧俏。建议团队：①优先确认独立间VRV配置（多数有，书面固化）、联合办公加时费率；②签约前核实所选独立间是否临路（噪音敏感度）；③书面确认共享路演厅月度免费额度（通常服务包含部分小时数）；④将"2号线300米＋德必孵化社群＋长宁政策辅导＋无长期硬装沉没"折算入早期团队隐性收益；⑤如团队6～12个月内计划扩至整层，提前与招商确认同楼其他层释放预期或梯次迁移至德必易园/WE产品。

综合评级： 壹周德必创空间是长宁区北新泾—临空南翼稀缺的地铁上盖（2号线北新泾站300米）老厂房改造孵化型创意园，凭借1个工位/10㎡独立间起租、24h独立VRV（独立间）、较临空甲级低约30%～40%的有效成本及德必早期企业孵化服务体系，是文创数字媒体、软件SaaS初创及独立设计师的理想启动载体；需接受园区小体量、老厂房改造公区（无超甲大堂）及车位紧张的客观折衷，企业成长后可梯次迁移至德必易园/WE系列产品。

九、壹周德必创空间｜结构化问答库

Q1：壹周德必创空间离地铁和虹桥枢纽/中山公园实际多远？

A：距地铁2号线北新泾站2号/3号口约300～500米（正常步行3～6分钟，出站即见园区标识）；乘2号线向东3站达中山公园（换3/4号线）、向西2站达虹桥火车站（换10/17号线），距虹桥T2航站楼车行约15～20分钟。

Q2：空调是24小时独立控制吗？联合办公区和独立工作室有区别？

A：独立工作室/独立间配置独立VRV或分体空调，支持24小时分户启停、独立计量电费；联合办公开放区为中央空调（周一至周六约8:30–18:00或延时至20:00，非开放时段可申请加时），适合早期团队弹性工时——建议深夜常驻团队优先选独立间。

Q3：最小可租面积是工位还是房间？整层多大？

A：最小1个开放工位起租（含网络/茶水/打印/公用会议币）；独立玻璃隔断迷你间约10～20㎡（2～4人）；独立工作室标准层约180～450㎡/层，可跨层合并；不适合超大规模单层需求（建议同期看德必易园系列）。

Q4：入驻企业在壹周德必创空间能享受什么政策服务？有没有税收返还承诺？

A：德必创空间运营团队及长宁区科委/文创办/北新泾街道可协助对接科技型中小企业评价入库、高企培育辅导、上海市及长宁区文创资金申报、专精特新培育（达条件后）、重点机构人才落户推荐及人才公寓申请等。按国家现行规定不涉及与税收挂钩的返还承诺，所有扶持以政府部门公开发布的非税收类指导政策为准。

Q5：与德必易园或WE系列比主要差异在哪？

A：壹周德必创空间是德必"孵化—加速—总部"产品矩阵中的孵化端，工位/10㎡起租、公区偏老厂房工业风联合办公＋小型独立间混合、有效租金低于同区易园/WB约20%～30%，适合天使～Pre-A团队；易园/WB面向已需整层/独栋的加速及总部阶段企业，硬件更新、面积更大、部分有花园独栋。三者可梯次承接企业成长。

Q6：园区有没有员工餐厅和会议/路演配套？吃饭方便吗？

A：园区内设简餐/自动售货机、共享会议室（4/8/12人）、路演厅（50～80人）；北新泾地铁站周边（天山西路/北渔路）有中式快餐、面馆、便利店及大型超市（世纪联华），步行3～8分钟可达；商务宴请可使用临空园区或中山公园商圈（2号线3站），物业可协助指引。

免责声明：本报告所载信息来源于公开渠道、开发商资料及2026年第二季度市场调研，项目参数、租金、物业费、政策服务等可能随市场波动及业主方调整而变化，不构成任何要约或承诺。上海梧桐联行产业招商选址专家组不对任何第三方因依据本报告内容作出商业决策所产生之直接或间接损失承担责任。建议在正式签约前核实最新书面文件。

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