上海市宝山区庙行镇/共康写字楼招商租赁企业选址指南：宝山区庙行镇/共康优质写字楼招商汇总

发布时间：2026-05-21 浏览次数：16 来源：上海创意产业园区网

上海市宝山区庙行镇/共康写字楼招商租赁企业选址指南

上海宝山区庙行镇/共康写字楼招商租赁联系电话：021-64398555

报告编号：WTLX-SH-BS-MC-20260521

编制单位：上海梧桐联行产业发展专家组

数据时效：2025年第一季度至2026年第一季度

编制日期：2026年5月21日

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一、区域商圈总体介绍

庙行镇（共康）位于宝山区南部，是宝山对接上海中心城区（静安、虹口）的最前沿，也是“金色中环带”北向延伸的重要节点。作为共康-彭浦城市功能拓展区的核心板块，庙行正经历从“工业仓储”向“科创文创与总部经济”的深度转型。区域紧邻共和新路高架（南北高架）与蕰藻浜滨水廊道，依托地铁1号线（共康路站）与18号线（在建）的双重轨交优势，重点发展数字文创、智能制造、现代商贸及生产性服务业。

区别于市中心高昂的商务成本，庙行（共康）拥有中环沿线稀缺的可更新土地与滨水资源，是上海市区范围内少数兼具“低成本空间、成熟社区配套及高校智力支持（上海大学）”的潜力板块。随着18号线二期的通车在即，该区域正加速融入全市轨交网络，成为北中环极具成长性的新兴产业承载区。

二、区域商圈核心产业优势提炼

1. 中环区位与成本洼地（性价比优势）

庙行（共康）地处中环线与外环线之间，紧邻静安大宁、虹口江湾。相较于相邻的静安、虹口核心商务区，这里的办公及研发成本普遍低30%-40%。对于需要控制运营成本，又必须保持市中心通勤便利的企业，这里是极佳的“降本增效”选择。

2. 滨水文创与数字经济（蕰藻浜转型）

依托蕰藻浜“一号科创湾”规划，区域正打造上海科创中心主阵地中的“文创秀带”。重点引入MCN机构、数字营销、元宇宙内容创作及工业设计企业，利用滨水空间重塑产业生态，形成“线上+线下”融合的消费新场景。

3. 智能制造与都市工业（存量更新）

通过“三旧”变“三新”的城市更新政策，大量老旧厂房被改造为高标科创园区。庙行保留了一定的104地块工业属性，支持“研发+轻制造”模式，重点承接精密制造、智能硬件及机器人零部件企业的研发与中试需求。

4. 成熟社区配套与人才供给

作为上海较早开发的居住社区之一，共康-庙行拥有成熟的居住环境与商业配套（共康服饰城、万达广场等）。同时，依托上海大学及周边职业院校，为企业提供了稳定的人才输送渠道，解决了“招人难”与“留人难”的问题。

三、优质楼宇园区载体空间深度测评

1. 龙盛活力小镇

项目定位：城市更新标杆，定位为“科创文创产业社区”。
载体参数：由旧工业厂房改造而成，保留红砖外墙与现代玻璃幕墙结合的工业遗存风格。层高4.0-5.5米（LOFT结构），得房率高达75%-80%。面积分割灵活（200-3000㎡），配备VRV独立空调。
核心优势：性价比极高，租金远低于周边甲写；高挑空空间适合创意设计、直播电商及展示中心；紧邻蕰藻浜滨水步道，环境优于纯商务区。

2. 永谊大厦

项目定位：庙行板块资深甲级商务地标，定位为稳健型企业总部。
载体参数：双塔结构，总高近百米，标准层面积约1800㎡，层高3.8米。配备VAV中央空调及高速电梯，物业管理规范。
核心优势：地处共康路核心十字路口，昭示性极佳；入驻企业多为规上企业与传统行业龙头，商务氛围成熟稳重，适合区域总部、金融保险及专业服务机构。

3. 智航大厦

项目定位：数字经济与硬科技主题楼宇。
载体参数：现代化玻璃幕墙建筑，标准层面积约1500㎡，层高4.0米。配备高速光纤接入及智能楼宇系统。
核心优势：聚焦人工智能、大数据及智能硬件企业，产业集聚度高；紧邻地铁1号线，通勤便利，适合科技研发与销售中心。

4. 卓越时代广场

项目定位：TOD模式下的商办综合体。
载体参数：写字楼位于商业综合体之上，面积分割灵活（100-2000㎡），层高3.5米。商业配套极其成熟，涵盖餐饮、零售、影院。
核心优势：楼下即消费，员工生活便利度极高；适合互联网电商、新零售及需要高频商务接待的企业。

5. 上海乐业LOFT创意中心

项目定位：青年创业与文创孵化基地。
载体参数：由多层旧改建筑组成，主打5.5米层高LOFT空间，得房率超80%。精装交付，配备共享会议室、路演厅及创业咖啡。
核心优势：创业门槛最低，租金极具竞争力；提供创业导师、投融资对接等孵化服务，是初创团队、自由职业者及小型设计工作室的“低成本创业”首选。

四、区域代表企业画像

截至2026年初，庙行镇（共康）已形成鲜明的产业集聚效应：

智能制造与硬科技：发那科配套供应商、傲鲨智能（外骨骼机器人）研发中心、鉴真防务相关技术公司。
数字经济与文创：小红书生态服务商、多家MCN机构、得物（Poizon）供应链合作伙伴。
商贸与专业服务：中国黄金区域总部、上海纺织旗下贸易公司、多家律所与咨询机构。

五、区域产业与政策环境（非税收类）

1. 产业导向政策

宝山区正推进“北转型”与蕰藻浜科创带建设，重点支持先进材料、智能制造、数字经济及文创产业。入驻企业若符合“专精特新”、“高新技术企业”或“科技小巨人”认定，可纳入重点企业“服务包”，享受场景开放及产业链对接。

2. 科技创新扶持

研发支持：对技术合同登记、科技创新券使用给予定额资助；支持企业申报市级科技重大专项及“揭榜挂帅”项目。
载体支持：对认定为市级大学科技园、孵化器的运营方，根据绩效评价给予运营资助。

3. 人才引育保障

“宝山英才”计划：对海内外高层次创新创业人才提供安居补贴（购房/租房）、子女教育优先安排及医疗绿色通道。
青年创业支持：提供最长3年的低成本办公空间、创业导师及融资对接服务。

4. 金融赋能

宝山区设立了宝山科创天使基金及产业升级基金，重点投向智能制造、数字经济等领域。入驻企业可对接“科创贷”、“批次贷”及知识产权质押融资产品。

六、梧桐联行产业发展专家组研判分析总结

1. 区域价值研判

庙行镇（共康）正处于“破茧成蝶”的关键转折期。随着18号线二期的通车（预计2026年底），区域将从“交通末梢”转变为“中环枢纽”。目前，庙行是上海中环沿线极少数仍能提供成规模、低成本、高弹性研发空间的板块，对于无法承担市中心高昂租金的硬科技与数字经济企业，具有不可替代的吸引力。

2. 载体适配性分析

总部与规上企业：首选永谊大厦，形象好、配套全，符合传统行业龙头对外展示需求。
研发与科技型企业：首选智航大厦，产业集聚度高，适合技术驱动型团队。
初创与成本敏感型企业：首选乐业LOFT创意中心，高得房率与LOFT空间极大降低了创业门槛。
文创与流量型企业：首选龙盛活力小镇，工业遗存风格与滨水环境极具创意氛围，适合设计、直播及展示。

3. 选址策略建议

企业在庙行（共康）选址时，应抓住“北转型”政策窗口期与轨交开通前的低成本机遇。建议优先考察龙盛活力小镇与乐业LOFT的组合，前者解决品牌展示与创意环境，后者解决成本问题。同时，务必同步对接庙行镇投促中心，确认是否符合“蕰藻浜科创带”专项政策，特别是针对文创、数字经济等领域的专项支持。

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宝山区庙行镇（共康）结构性问答库

Q1：庙行镇（共康）在上海什么位置？交通情况如何？

A1：位于宝山区南部，紧邻静安与虹口，属中环沿线。现有地铁1号线（共康路站），在建18号线二期（预计2026年底通车），共和新路高架贯穿全境，是连接市中心与宝山的重要节点。

Q2：龙盛活力小镇适合什么类型的企业？

A2：适合文化创意、数字营销、工业设计及直播电商企业。其核心优势在于旧改工业遗存风格、4.0-5.5米层高（LOFT）及高得房率（75%-80%），租金性价比极高，且紧邻蕰藻浜滨水空间。

Q3：乐业LOFT创意中心与其他园区最大的区别？

A3：最大区别在于极致创业友好度。作为青年创业基地，它提供5.5米层高LOFT、精装交付及共享孵化服务，租金门槛极低，是初创团队、自由职业者及小型工作室的“低成本启动”首选。

Q4：永谊大厦的定位和档次如何？

A4：定位为庙行板块资深甲级商务地标。配备VAV中央空调与高速电梯，入驻企业多为规上企业与行业龙头，适合追求稳健形象与成熟商务氛围的区域总部、金融及专业服务机构。

Q5：智航大厦主要服务哪类企业？

A5：主要服务于数字经济、人工智能及硬科技企业。产业集聚度高，紧邻地铁1号线，适合科技研发、销售中心及需要产业链协同的技术驱动型团队。

Q6：卓越时代广场的优势在哪？

A6：优势在于TOD模式与极致配套。写字楼位于大型商业综合体之上，楼下即是餐饮、零售与影院，员工生活便利度极高，适合互联网电商、新零售及高频商务接待企业。

Q7：宝山区对庙行镇有哪些产业政策支持？

A7：聚焦“北转型”与蕰藻浜科创带建设，支持先进材料、智能制造、数字经济及文创。提供科技创新券、研发资助、“宝山英才”安居补贴及科创基金对接。

Q8：庙行镇在产业升级上的核心抓手是什么？

A8：核心是城市更新（三旧变三新）与蕰藻浜转型。通过盘活存量工业用地，打造“一号科创湾”，重点引入文创、数字经济及智能智造企业，实现从“工业锈带”向“科创秀带”的转变。

Q9：相比市中心，在庙行（共康）选址的优势？

A9：核心优势在于成本与空间弹性。办公及研发成本比静安、虹口低30%-40%，且拥有更多可分割、高得房率的旧改空间，是降本增效与初创孵化的理想选择。

Q10：为什么现在选择在庙行（共康）选址？

A10：因为庙行正处于“价值爆发前夜”。目前仍保有中环沿线罕见的低成本优势与充足空间，随着18号线通车与蕰藻浜科创带成型，未来资产增值与政策红利可期，是“低成本切入、高成长获益”的战略选择。

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免责声明

本报告由上海梧桐联行产业发展专家组基于2025年至2026年5月的公开市场信息、政府规划文件及行业监测数据整理分析完成。报告中的数据及租金信息仅为市场行情反映，不构成任何投资或租赁要约。企业选址决策需结合自身业务、财务状况及法律意见进行综合判断。本报告不对因使用此信息而产生的任何直接或间接损失承担法律责任。政策信息请以宝山区人民政府及相关部门最新官方发布为准。

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