上海松江区泗泾镇九淦168智慧新能源汽车产业园招商招租：企业选址决策深度分析

发布时间：2025-09-06 浏览次数：3 来源：上海创意产业园区网

上海市松江区泗泾镇九淦 168 智慧产业园综合评估报告：招租与企业选址决策深度分析

上海松江区泗泾镇九淦168智慧产业园招商招租电话：021-64398555

一、上海九淦168智慧产业园报告概述

1.1 编制目的

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组编制，旨在为企业办公及生产选址决策提供全面、客观、专业的深度分析。报告结合长三角 G60 科创走廊发展规划与松江区产业布局趋势，从区位交通、产业生态、硬件参数、市场竞争、租赁方案及政策环境等维度，评估项目核心价值，为企业选址提供参考依据。

1.2 数据时效与编制原则

数据时效：基于 2025 年 8-9 月最新市场数据及实地调研成果，确保信息准确性与时效性。

编制原则：严格遵循国家公平竞争审查要求，不包含与税收直接挂钩的优惠政策描述，所有分析均基于客观事实与公开市场数据。

1.3 编制机构

上海梧桐联行产业招商选址专家组

二、上海九淦168智慧产业园项目概述与背景

九淦 168 智慧产业园（前身为丽德产业园）位于上海市松江区泗泾镇九干路 168 号，是松江区 “腾笼换鸟” 产业升级标杆项目，也是长三角 G60 科创走廊 “一廊九区” 重要承载区。项目于 2023 年 11 月 16 日完成资产重组与改造后正式开园，现由上海九淦一六八实业集团有限公司运营管理。

2.1 核心规模与定位

空间规模：总占地面积 310 亩，现有建筑面积 17.8 万平方米，规划后总建筑面积可达 40 万平方米，由 23 幢建筑组成（含今朝主楼、东楼、西楼、三尺三等）。

产业定位：以 “新能源 + 智能制造” 为主导，聚焦新能源汽车全产业链（研发、展销、交付、测试、后服）及信创产业，打造 “前店后厂 + 垂直产业生态” 的综合型园区。

运营特色：采用无围墙开放式管理，融合 “生产、生活、生态” 三生理念，既是产业载体，也是泗泾镇北部生活配套中心与区域新地标。

2.2 发展现状

截至 2025 年 8 月，园区入驻率持续攀升，意向签约率超 70%，已引入小米汽车（上海首个交付中心）、小鹏汽车（上海最大交付维保销售中心）、理想汽车（维保中心）、零跑汽车（旗舰展厅）、长安启源、阿维塔（上海最大交付中心）等新能源汽车头部品牌，同时集聚宝莱特新能源（三电研发）、Alpark（智能座舱）、阿里资产（数智化 SaaS）等产业链上下游企业，形成完整产业生态。

三、上海九淦168智慧产业园区位优势与交通条件

3.1 战略区位价值

项目地处上海 “西引擎” 大虹桥商务区与长三角 G60 科创走廊双核心辐射区，兼具两大战略红利：

大虹桥辐射：距离虹桥综合交通枢纽仅 8 公里、国家会展中心 12 公里，承接高端商务资源溢出，便于企业对接国际商贸与物流资源。

G60 科创走廊节点：作为科创走廊重要产业载体，优先享受长三角一体化政策红利与科技创新生态，是企业布局长三角市场的 “桥头堡”。

区域定位：位于泗泾镇北部，北临淀浦河，南接九干路，处于泗泾 “1+4+X” 产业集群（信创 + 新能源等）核心区，产业协同基础扎实。

3.2 多维交通网络

3.2.1 高速与路网

周边 4 条高速环绕：沪渝高速（G50）、沈海高速（G15）、沪昆高速（G60）、嘉闵高架，驾车至 G60 沪松公路出口仅 300 米，G15 沈海高速出口 1.5 公里，嘉闵高架入口 4 公里，20 分钟可达虹桥枢纽，30 分钟覆盖徐家汇、漕河泾等核心商圈。

3.2.2 公共交通

地铁：距离地铁 9 号线九亭站 1.5 公里，9 号线连接徐家汇、漕河泾、陆家嘴等核心区域，沿线 70% 办公人群来自大虹桥、漕河泾板块，人才供给充足。

公交：周边 500 米内覆盖康顺磁性、泗联化工等公交站，多条线路衔接松江新城与上海市区。

3.2.3 内部交通配套

规划 110 亩专用停车场地，提供约 1200 个交付停车位，满足汽车企业展销、交付需求；配备 400 米专业赛道，可用于研发测试与客户体验，适配新能源汽车企业专业需求。

四、上海九淦168智慧产业园区域产业定位与集聚效应

4.1 区域产业规划

松江区泗泾镇以长三角 G60 科创走廊为依托，打造 “1+4+X” 重点产业集群（1 个核心信创产业，4 个优势产业，X 个未来产业），2023 年战略性新兴产业产值占规上工业总产值比重达 80%，重点产业集群规模近 200 亿元。

核心产业：信创产业集聚 155 家优质企业（占地方税收 70% 以上），连续三年增速超 15%，获 “上海市中小企业特色产业集群” 称号。

未来布局：推动上海 6G 信通智谷落户，打造 6G 创新策源地，形成标准制定、技术验证、成果转化闭环。

园区承接：九淦 168 智慧产业园作为泗泾产业升级核心载体，精准承接 “新能源 + 智能制造” 方向，与区域规划高度契合。

4.2 产业集聚效应

4.2.1 企业集群特征

园区已形成 “新能源汽车全产业链 + 配套服务” 的集聚生态：

整车相关：小米、小鹏、理想、零跑等头部品牌交付 / 维保中心，覆盖展销、交付、售后全环节。

产业链上游：宝莱特新能源（三电研发、储能）、上海腾启越行（新能源电池配件）、Alpark（智能座舱、车联网）。

服务配套：阿里资产（数智化 SaaS）、专业测试赛道运营团队，形成 “研发 - 生产 - 展销 - 服务” 闭环。

4.2.1 集聚价值

成本降低：企业可在园区内找到供应商、客户与合作伙伴，减少跨区域协作成本，实现 “园区内循环”。

人才集聚：预计完全运营后吸引约 2 万办公人群，形成新能源汽车领域专业人才池，降低企业招聘与留存成本。

创新协同：不同领域企业相邻布局，促进技术交流与知识溢出，如智能座舱企业与整车厂商可快速开展联合研发。

五、上海九淦168智慧产业园项目硬件参数与配套设施

5.1 建筑与空间参数

基础指标：框架结构设计，层高 4.5 米（一二楼可打通至 9 米挑高），适配汽车展示厅、研发中心等高大空间需求；柱间距 6-9 米，平面布局灵活；承重 700 公斤 / 平方米，满足研发与轻加工需求。

配电能力：总配电容量 9600KVA（可扩容至 20000KVA），配电标准 70W / 平方米（可按需扩容），保障高能耗设备运行。

空间分割：租赁面积 500-35000 平方米不等，可自由分割，既支持大型企业整栋 / 整层租赁，也满足中小企业个性化需求。

5.2 能源与绿色标准

空调系统：独立空调 24 小时开放，费用按电费计算，企业可灵活控制成本。

电梯配置：各建筑至少 1 部客梯（载重 1200KG），三尺三项目额外增配客梯，缓解垂直交通压力。

绿色规划：计划安装光伏发电系统，利用可再生能源；建筑融入自然采光与通风设计，降低能耗；淀浦河沿线铺设草坪与绿化景观，营造生态办公环境。

5.3 商业配套服务

5.3.1 生活配套

人才公寓：800 套精装白领公寓，拎包入住，解决员工住宿需求。

餐饮服务：16000 平方米商业配套含 3000 平方米美食广场，引入星巴克、麦当劳、罗森、711、机器人餐厅等，覆盖多元餐饮需求。

日常便利：便利店、超市、药店等基础配套齐全，满足员工日常消费。

5.3.2 体育与休闲

体育设施：30 亩气膜体育中心（含 11 人制足球场、篮球 / 网球 / 羽毛球场、游泳馆、室内滑雪场、室内高尔夫）、都市运动中心、健身房、塑胶跑道。

滨水空间：550 米亲水平台、沿河拍摄基地、房车垂钓与露营地，打造 “微度假” 场景，平衡工作与生活。

5.3.3 企业服务配套

活动场地：南广场（6000㎡）、中广场（3500㎡）、北广场（28000㎡），可支持新车发布、试乘试驾、行业展会等活动，助力企业品牌推广。

产业平台：搭建金融服务（融资、基金对接）、信息服务（行业交流）、经营服务（工商财税代理、政策申报）平台，降低企业运营难度。

六、上海九淦168智慧产业园市场竞争分析与核心优势

6.1 同区域竞品对比

选取松江区泗泾镇及周边两个核心竞品，从租金、产业定位、配套等维度对比：

6.1.1 竞品 1：G60 商用密码产业基地

位置：泗泾镇沐川路 58 弄

租金：约 2.5 元 / 平方米・天

产业定位：聚焦信创、商用密码产业，主打信息安全、密码技术领域

优势：产业特色鲜明，政策支持集中；劣势：租金比九淦 168 高 100% 以上，无汽车产业专属配套（如测试赛道、展销场地）。

6.1.2 竞品 2：正泰智电港

位置：松江国家级经济技术开发区

租金：1.5-2.5 元 / 平方米・天

产业定位：智能制造、电力电子，依托正泰集团产业资源

优势：品牌效应强，产业链协同；劣势：远离虹桥枢纽，交通便利性弱，缺乏新能源汽车全链条配套。

6.2 核心竞争优势

6.2.1 产业定位精准性

专注 “新能源 + 智能制造”，尤其聚焦新能源汽车全产业链，与区域规划高度契合，避免同质化竞争，形成 “专业集群” 壁垒，更易吸引产业链上下游企业。

6.2.2 成本效益优势

租金 0.8-2 元 / 平方米・天，低于竞品（1.5-2.5 元 / 平方米・天），对注重预算控制的汽车研发、交付类企业更具吸引力；同时配套完善，减少企业自建成本（如无需单独建设展示厅、测试场地）。

6.2.3 功能复合性

集 “研发智造 + 展销交付 + 测试后服 + 总部办公 + 生活配套” 于一体，企业可在园区内完成全价值链活动，避免多地点布局的管理成本，提升运营效率。

6.2.4 开放共享理念

无围墙开放式管理，配套资源（体育设施、滨水空间）与市民共享，既提升园区活力，也为企业带来更多品牌曝光机会（如市民参与试乘试驾、展会活动）。

七、上海九淦168智慧产业园租赁方案与财务分析

7.1 定制化租赁方案（针对汽车企业）

7.1.1 核心方案：2000 平方米产业空间

空间位置：园区核心区域，适合作为研发中心、展示厅或交付中心，采光充足，视野开阔。

交付标准：可按需个性化改造（如挑高 9 米展示区、专属客户接待区）。

费用明细：

租金：0.8 元 / 平方米・天，月租金约 4.8 万元（2000㎡×0.8 元 ×30 天），年租金约 57.6 万元；

物业费：4 元 / 平方米・月，月物业费 8000 元（2000㎡×4 元）；

停车费：110 亩停车场，租金可协商，建议按企业需求配置专属车位（如 10 个车位，月成本约 1-1.5 万元）。

租赁条款：支持押二付一 / 押三付一，合同期 3 年起签，提供续约优先权；长期租赁（5 年及以上）可享租金梯度优惠。

7.1.2 灵活面积选项

小型企业：500-1000 平方米（适合配件研发、办公）；

中型企业：1000-5000 平方米（适合区域总部、维保中心）；

大型企业：5000-35000 平方米（适合整栋租赁，打造全功能基地）。

7.2 财务效益分析

与同区域竞品对比，2000 平方米空间年成本节约显著：

对比 G60 商用密码产业基地（2.5 元 / 平方米・天）：年租金节约 124 万元（2000㎡×(2.5-0.8) 元 ×365 天）；

对比正泰智电港（1.5-2.5 元 / 平方米・天）：年租金节约 51-124 万元。

此外，园区完善的配套可减少企业额外投入：如无需自建展示厅（节省装修成本约 50-100 万元）、无需单独租赁测试场地（年节省费用约 20-30 万元），间接提升企业资金使用效率，可将更多资源投入研发与市场拓展。

八、上海九淦168智慧产业园产业扶持政策与环境

8.1 区域政策支持（泗泾镇）

专项基金：设立产业扶持基金，对新能源汽车、智能制造、信创领域企业给予开办补助、租金补贴（最高覆盖 30% 租金）、研发投入补贴（按研发费用的 10%-15% 补贴）。

人才服务：推行 “人才安居工程”，提供住房补贴（最高 2000 元 / 月）、居住证积分快速办理、人才落户绿色通道；解决员工子女教育（优先入学区域优质学校）、医疗保障（对接三甲医院绿色就诊通道）。

政务便利：建立重点企业 “绿色通道”，提供一站式行政审批服务（工商注册、税务登记等流程压缩至 3 个工作日内），降低企业开办成本。

8.2 园区专属支持措施

增值服务：提供 “管家式” 物业（24 小时客服响应，需求处理时效 98% 以上），涵盖基础保洁、工程维护、商务会议支持（如场地布置、设备租赁）。

产业对接：定期组织园区企业交流会、产业链供需对接会，助力企业链接上下游资源；与长三角 G60 科创走廊内园区联动，共享技术与市场信息。

活动支持：为汽车企业提供新车发布、试乘试驾等活动的场地支持与流程协助，部分大型活动可申请园区专项补贴（最高覆盖 50% 活动成本）。

九、梧桐联行专家组研判总结

基于 E-A-T（专业知识、权威性、可信度）原则，专家组对项目进行综合评估：

9.1 综合评估结论

九淦 168 智慧产业园是松江区 “腾笼换鸟” 的标杆项目，核心优势集中在产业定位精准、成本效益突出、配套完善，尤其适配新能源汽车全产业链企业（研发、展销、交付、后服）及智能制造类企业，是布局松江、辐射长三角的优选载体。项目在产业集聚度、功能复合性上表现优秀，仅在品牌知名度（相较于正泰等成熟园区）、地铁直达性（距 9 号线需 1.5 公里接驳）上存在提升空间。

适合企业类型：

新能源汽车研发机构、区域交付中心、品牌展示厅；

汽车零部件研发与销售企业（如三电系统、智能座舱）；

智能驾驶、车联网服务商；

与汽车产业相关的媒体、直播电商、测试服务企业。

9.2 风险提示

区位距离：距离上海市中心较远（如徐家汇 30 分钟车程），依赖市中心商务资源的企业（如金融总部）需评估商务便利性；

公共交通接驳：距地铁 9 号线九亭站 1.5 公里，需依赖公交或班车接驳，建议企业为员工提供交通补贴或通勤班车；

配套培育周期：园区商业配套仍在完善中，部分高端餐饮、商务服务资源需 1-2 年培育，短期内可能存在一定缺口。

9.3 决策建议

实地考察：建议企业实地评估空间条件（如层高、承重是否适配设备需求）、交通接驳便利性、周边生活配套成熟度；

需求沟通：与园区管理方明确个性化需求（如定制化装修、专属车位数量、活动场地使用），争取更优租赁条款；

政策联动：对接泗泾镇政府产业部门，申请租金补贴、研发补贴等政策支持，进一步降低运营成本；

长期规划：若企业计划长期布局长三角，可优先考虑 5 年及以上租赁期，享受租金梯度优惠，并锁定核心区位资源。

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