上海宝山区慧丰科技园出售和出租综合评估报告：总部独栋招租与企业选址决策深度分析

发布时间：2025-08-27 浏览次数：7 来源：上海创意产业园区网

上海宝山区慧丰科技园综合评估报告：招租、出售与企业选址决策深度分析

上海宝山区慧丰科技园招商出售电话：021-64398555

一、上海宝山区慧丰科技园报告编制说明

1.1 报告用途

为企业研发 / 生产基地选址提供决策参考，全面覆盖园区产业定位、区位价值、硬件配套、租售方案等核心维度，助力企业战略层精准判断入驻适配性。

1.2 编制对象

企业董事长及战略决策层

1.3 数据时效

2025 年 8 月（基于宝山区政府公示文件、园区公开信息及市场监测数据，动态数据需以最新核实结果为准）

1.4 编制机构

上海梧桐联行产业招商选址专家组

二、上海宝山区慧丰科技园项目核心定位

问：上海慧丰科技园的产业定位与载体特色？

答：上海慧丰科技园是由上市公司翔丰华（300890）与宝山区战略合作开发的平台型园区，经上海市经信委、宝山区委区政府联合认定，总建筑面积超 23 万平方米，分 A 区（南区）与 B 区（北区）两大板块。园区主导产业为新材料、新能源及其智能制造，聚焦新能源材料、碳材料、高分子材料、AI + 材料、3D 打印材料及对应智能制造产业链，目标打造区域协作综合性创新平台。

其中，A 区属 104 地块产业园区，具备环评、安评、能评办理资质，可提供 “孵化器 - 小试 - 研发 - 中试 - 生产及办公” 全产业链周期空间，满足企业从初创到规模化的全阶段需求；B 区则侧重高端制造承载，形成与 A 区的功能互补。

三、上海宝山区慧丰科技园战略区位价值

问：区位如何承接宝山 “北转型” 与长三角一体化红利？

答：园区区位优势体现在 “三重坐标叠加”：

宝山科创中心主阵地核心：项目位于宝山区，该区正推进 “上海科创中心主阵地、国际大都市主城区、全市绿色低碳转型样板区” 建设，通过城市更新释放产业空间，重点布局新材料、智能制造、新能源等高能级产业，与园区主导方向高度契合。

北上海门户枢纽：B 区（北区）具备 “通江达海，上海北门户，链接长三角” 的区位特质。宝山区坐拥长江、黄浦江航运优势，且加速推进宝山高铁站（规划 8 台 18 线）、沪宜高速等交通基建，未来将强化与长三角北翼（苏锡常、苏中苏北）的产业联动，30 分钟可达虹桥综合交通枢纽，55 公里覆盖浦东国际机场。

产业政策高地：直接享受宝山区 “北转型” 专项政策及特色产业园区红利，区政府通过资金扶持、平台搭建、服务优化等举措，推动产业向高附加值、高科技方向升级，为园区企业提供政策背书与发展支撑。

四、上海宝山区慧丰科技园区域产业生态与聚集度

问：主导产业能级与龙头企业协同效应？

答：从产业生态与聚集度来看，园区具备 “产业链聚焦 + 创新资源密集” 的双重优势：

产业生态架构：园区主导的新材料、新能源产业，与宝山区重点发展的高性能钢材等特殊金属材料、生物医药研发制造、智能机器人制造等新兴产业集群形成互补。宝山区已形成 “一核一带” 大学科技园集群，发布上海首个区级概念验证中心管理办法，布局微电子、新材料、医疗器械等高能级孵化器，园区作为特色载体，曾在进博会等重要场合展示产业资源与营商环境优势。

产业聚集效应：宝山区拥有上海机器人产业园、超能新材料科创园、北上海生物医药产业园、数智南大产业园、宝武（上海）碳中和产业园等多个市级特色产业园区，形成 “多点支撑、协同发展” 的产业格局。慧丰科技园作为宝山新材料与新能源产业的核心承载载体，可依托区域产业基础，实现与龙头企业的协同合作，共享供应链、技术链与市场资源。

五、上海宝山区慧丰科技园交通与基础设施

问：多式联运效率与低碳配套？

答：园区交通网络与基础设施覆盖完善，兼顾企业物流与员工通勤需求：

公路与轨道交通：

A 区位于上海市宝山区园庆路 168 弄，周边沪宜高速、沪嘉高速、外环高速等路网密集，沪宜高速建成后将进一步提升与长三角北部的联通效率；区内覆盖地铁 1 号线、7 号线、15 号线等线路，A 区距 15 号线 3.5 公里、11 号线 2 公里，30 分钟可直达静安寺、人民广场等核心商圈。

B 区（北区）距虹桥综合交通枢纽 30 公里，通过蕰川高速、沪太公路等主干道可快速衔接市区及周边城市，同时临近罗泾港等水运节点，满足大宗货物运输需求。

低碳与智慧设施：宝山区聚焦绿色低碳转型，推进重点行业清洁能源替代，大力发展光伏、风能等新能源；园区 A 区绿地率达 20%，B 区绿地率同步保持 20%，均采用节能建筑设计，配合智能门禁、监控系统等智慧化管理设施，平衡产业发展与生态环保。

六、上海宝山区慧丰科技园项目核心参数

问：硬件如何适配研发与生产需求？

答：A 区与 B 区硬件参数针对不同产业需求差异化设计：

A 区（南区）参数：土地性质为 M1 工业用地，总用地面积 23788.3㎡，总建筑面积 90269.3㎡，容积率 3.0，建筑密度 44%，绿地率 20%，机动车停车位 240 个。建筑层数以 5 层为主，首层层高 6m、荷载 2T/㎡（适配中试与重型生产设备），二层层高 5.1m、荷载 800kg/㎡（适配精密加工），三层层高 4.2m、荷载 800kg/㎡（适配研发实验），四层至五层层高 3.9m、荷载 400kg/㎡（适配办公与轻研发），标准层面积 795.16㎡；配备客货混用电梯 1 台（载重 2t），耐火等级为丙类二级，室内设消火栓系统，屋面防水等级为 Ⅰ 级，柱体间距 8.4m，保障空间灵活性与安全性。

B 区（北区）参数：土地性质为 M2 工业用地，总用地面积 50473.9㎡，总建筑面积 143903.97㎡，容积率 2.5，建筑密度 44.75%，绿地率 20%，机动车停车位 420 个。建筑以多层生产载体为主，首层层高最高达 7.2m、荷载 2T/㎡，适配规模化生产与重型设备摆放，标准层面积根据户型不同分为 1000-2150㎡不等，配备货梯（载重 3t）与客梯（载重 1.6t），满足大型生产企业的物流与人员通行需求。

七、上海宝山区慧丰科技园竞品对比分析

问：与同区域项目相比的差异化价值？

答：选取宝山区内 2 个市级特色产业园作为竞品，从产业定位、聚集度、成本竞争力三方面对比：

竞品一：上海机器人产业园：作为市级特色产业园，聚焦机器人产业，已形成一定的产业聚集效应，但产业方向单一，仅覆盖机器人研发、制造环节，无法满足新材料、新能源企业的全产业链需求；成本方面，租金普遍在 1.6-1.8 元 /㎡・天，售价 1.6-1.8 万 /㎡，高于慧丰科技园 A 区。

竞品二：超能新材料科创园：同样聚焦新材料领域，但侧重研发与中试，缺乏规模化生产空间，载体以研发办公楼为主，无法承载重型生产设备；租金约 1.5-1.7 元 /㎡・天，售价 1.5-1.7 万 /㎡，与慧丰科技园 A 区持平，但功能覆盖不及慧丰全面。

慧丰科技园差异化优势：一是产业覆盖更全，兼顾 “研发 - 中试 - 生产” 全链条；二是成本更具竞争力，B 区租金 1.0 元 /㎡・天、售价 1.0 万 /㎡，显著低于竞品；三是双区协同，A 区侧重研发、B 区侧重生产，可满足企业不同阶段的空间需求，而竞品多为单一功能定位。

八、上海宝山区慧丰科技园核心竞争优势

问：企业选择慧丰科技园的四大关键因素？

答：企业选择慧丰科技园的核心优势集中在四方面：

全产业链空间适配：A 区提供 “孵化器 - 小试 - 研发 - 中试 - 生产及办公” 全周期空间，从几十平米的孵化工位到数千平米的生产厂房均可满足，避免企业因发展阶段变化频繁搬迁，降低运营成本。

双区域差异化定位：A 区（南区）距市区近、配套成熟，适合研发 + 办公 + 轻生产；B 区（北区）成本低、空间大，适合规模化生产，双区形成 “研发在南、生产在北” 的协同模式，企业可根据需求灵活选择或组合使用。

政策与品牌背书：作为政府认定的平台型园区，享受宝山 “北转型” 专项政策，且由上市公司翔丰华合作开发，品牌信誉度高，企业入驻后可优先对接政府资源、资本市场资源。

104 地块稀缺优势：A 区属 104 工业地块，是上海市区周边少有的 “可租可售、可办环评安评” 的产业用地，对于需合规生产、重环保要求的新材料、新能源企业而言，具备不可替代的稀缺性。

九、上海宝山区慧丰科技园企业运营配套

问：产业服务与生活支持是否完善？

答：园区从产业服务与生活配套两方面保障企业运营：

产业服务：园区依托宝山区资源，搭建多维度产业服务平台，包括上海市发改委支持的材料类公共检测服务平台（为中小企业提供检测认证服务，降低研发成本）、新能源材料产业研究院（由清华、复旦等高校牵头，推动产学研转化）、新材料产业基金（市区国资 + 上市公司联合设立，助力企业成果转化与项目落地）；同时，宝山区提供概念验证、高能级孵化器等科创服务，为企业技术创新提供支撑。

生活配套：宝山区正加速吴淞、南大 “两大板块” 建设，完善商业、医疗、教育等城市功能。园区周边 3 公里内覆盖南翔古镇、印象城商圈、仁济医院宝山分院、上海大学等配套，A 区 3 公里内有多个成熟商圈与社区，B 区周边也在推进生活配套升级；园区内规划配套商业（便利店、咖啡店）与人才公寓，未来将进一步补充员工餐厅、共享会议中心等设施，满足企业员工日常需求。

十、上海宝山区慧丰科技园区域产业扶持政策

问：政府如何通过非财税手段赋能企业？

答：宝山区通过三类非税收扶持政策赋能企业，严格遵循《公平竞争审查条例》要求：

创新生态建设：发布上海首个区级概念验证中心管理办法，启动上海大学环上大工训概念验证中心，布局微电子、新材料、医疗器械等高能级孵化器；揭榜 “先投后股” 国家创新改革试点，首批扶持 7 个项目近 6000 万元；推进 “建设多主体全链条的创新联合体” 试点，已启动合成生物、绿色低碳等领域创新联合体建设，帮助企业链接技术、人才与市场资源。

人才与空间保障：首创 “社区通”“社区小先生制” 等基层治理模式，优化人才社区环境；探索 “工业上楼” 模式（如园区 B 区垂直工厂），提升产业空间利用效率；为企业高端人才提供人才公寓、子女入学协调等服务，解决人才后顾之忧。

绿色低碳转型支持：参建碳量化国际标准，加快建设长三角绿色低碳供应链公共服务平台；联合宝武集团设立百亿绿碳基金，推进宝武（上海）碳中和产业园建设，对园区内绿色低碳项目给予技术指导与资源倾斜。

十一、上海宝山区慧丰科技园出租与出售方案

问：企业租赁或购置的具体成本与选项？

答：园区按 A 区（南区）与 B 区（北区）分别制定租售方案，具体如下：

11.1 A 区（南区）独栋空间

出租方案：租金标准为 1.5 元 /㎡/ 天，企业可根据实际需求选择租赁面积（独栋整体租赁或分层租赁）；租赁期限灵活，可协商确定，物业费等附加费用另计；空间适配性强，首层（6m 层高、2T/㎡荷载）适合中试与生产，高层（3.9-5.1m 层高、400-800kg/㎡荷载）适合研发与办公，配套客货混用电梯（2t）与 240 个机动车停车位。

出售方案：售价为 1.5 万 /㎡，产权性质为 M1 工业用地（50 年产权），支持独栋整体购买或分层产权分割；企业购买后可自主改造空间，适配自身生产研发需求，园区协助办理产权登记等手续；针对院士领衔项目或重点产业项目，可提供 “以租代售” 选项，租金的 50% 可抵扣购房款。

11.2 B 区（北区）独栋空间

出租方案：租金标准为 1.0 元 /㎡/ 天，低于 A 区，适合对成本敏感的规模化生产企业；租赁方式以独栋或整层租赁为主，物业费另计；空间以生产载体为主，首层层高最高 7.2m、荷载 2T/㎡，适配重型设备与大宗生产，配备 3t 货梯与 420 个机动车停车位，满足大型生产企业的物流需求。

出售方案：售价为 1.0 万 /㎡，产权性质为 M2 工业用地（50 年产权），支持按生产层、办公层分区购买；针对年产值超 5 亿元的重点企业，可引入国资平台参股 30% 联合购置，缓解企业现金流压力；空间参数可根据企业需求进一步咨询园区招商团队。

注：以上为基于公开信息的初步报价，具体价格、面积划分及优惠政策需以园区方最新确认为准。

十二、梧桐联行专家组研判结论

12.1 战略适配性

强推荐企业：新材料、新能源、智能制造领域的研发 + 生产型企业（如电池材料、碳基材料、3D 打印材料企业）；需办理环评、安评的合规生产企业；寻求全产业链空间（从孵化到量产）的成长型企业；对成本敏感且需规模化生产空间的企业（优先 B 区）。

谨慎进入企业：金融贸易、纯商业服务等非实体产业；对生活配套即时性要求极高（如依赖核心商圈）的初创团队；无生产需求、仅需纯办公空间的企业（可对比周边纯写字楼项目）。

12.2 决策建议

空间选择：研发 + 生产一体化企业优先考察 A 区，纯规模化生产企业可重点评估 B 区，需全周期发展的企业可考虑 A+B 区组合使用；

政策对接：建议与园区管理方、宝山区经委 / 科委深度沟通，申请 “北转型” 专项政策（如创新联合体、概念验证中心支持），最大化政策红利；

成本权衡：短期使用（3 年以内）建议租赁，长期发展（5 年以上）优先购置（尤其 A 区 104 地块稀缺性强，资产保值性高）；B 区成本优势显著，适合重资产生产企业。

十三、上海宝山区慧丰科技园招商信息

上海宝山区慧丰科技园招商出售电话：021-64398555

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