如何重塑产业园区的核心竞争力?

疫情的常态化,给园区带来了风险和机遇,面对“百年未有之大变局”带来的产业变革和发展的不确定性,产业园区亟需升级优化,提升企业管理水平和园区运营服务质量,以适应新时代的发展。

一、不是物业运营商,更不是地产开发商

服务是产业园区招商运营的本质。产业园区不是物业运营商,更不是地产开发商,而是产业服务商。园区运营者要充分了解创业者所面临的处境和心态,理解“穷人”的心态才能做好园区。对于企业而言,园区不是仅此一家,如果园区服务不到位,企业大可一走了之,届时园区运营者只能看着居高不下的空置率寝食难安了。因此,要转变园区运营者的固有意识和以租金为唯一盈利点的模式,让产业园区回归服务业本质,让服务产生价值。

二、高空置率的根源在于供需不匹配

从供给侧与需求侧来看现在产业园区面临的问题。对于园区来说,需求侧是企业,更是产业。国务院提出了“六保六稳”,其中非常重要的两环便是保“居民就业”以及保“产业链供应链”。应对贸易战与新冠疫情的双重影响,我国提出了“新基建”,发行2万亿国债推动新产业发展。新产业的兴起吸引了大量的外资产业资本,造就了大量的中小微创业企业,带来了大量的就业岗位,这是需求侧的实质性变化。

对园区人来说,客户变了,需求变了,时代变了,新产业的创业者、从业者更年轻化,更富有创造力,对办公品质有了更多的需求。不能一味关注园区招商能不能招满,而是要跳出来,从更高的格局和视角看待产业,看待招商。关注点从只关注企业入驻,到关注某一类产业集聚,全产业链的引入,到关注园区内部产业生态的营造以及“人”的需求,关注人的生产与生态生活的结合。

在供给侧方面。中国产业园区数量真的太多了,未来可能更多,且不论深圳等产业发达的一线城市,如今很多内陆二三线城市就有很多开发区、示范区,每个大区域里又有十几个二级产业园区。金融资本、传统房地产企业甚至于产业企业,都看好产业地产未来的溢价能力和发展空间,纷纷涌入大兴土建。一座座高新技术产业园和总部基地拔地而起,尽管定位高级、设计精美,但却只有房子和草,没有企业没有人。

面对严重的同业竞争,大多园区就是打价格战,不断地降低租金吸引客户。然而伴随价格下降的还有服务质量的下降,最终只能是把自己逼死。究其原因,表面上大量产业园区空置,怪罪于经济不景气,实际上是园区数量过多,无效的供给大量过剩,有效的供给却严重不足。

对创业者来说,园区物业地皮值多少钱,建造这个园区花了多少钱都不重要,重要的是到这个园区来能不能活下去,能不能实现快速发展。所以,园区运营者们一定要好好地思考,如何才能成为创业者的风水宝地。

三、把产业服务做好,既不缺位也不越位

站在园区的角度,服务到底应该做多少,边界在哪里呢?产业园区要坚持“不缺位不越位,把产业服务本职工作做好”原则。产业园区服务现在存在两个极端,一个极端是服务越位,增值服务过度。

很多产业园区热衷于搞各种各样的活动、论坛,虽然噱头搞得花里胡哨,也把自己折磨得很辛苦,但是客户却不买账,场面冷冷清清。园区运营者要弄明白几个问题:为什么要搞这些活动?目的是什么?这些活动和服务是不是客户需要的?其中有哪些是客户喜欢的?实际有多少人参加?如果服务仅仅是根据自己的需要而不是客户的真实需要做服务,虽然做了很多,但是未必没有骚扰客户的嫌疑。这些所谓的增值服务称之为“乱服务”。

另一极端是服务缺位,基础服务缺失,园区连基本的物业维修都做不好。“服务体系”写得很丰富、很时尚、很完善,但只是写给政府监管机构看的。整天高声喊叫着为客户提供所谓的系列增值服务,而最该干的基础物业服务都不愿意做,这些所谓的增值服务只能称之为“伪服务”。

对服务边界的把握是对产业园区服务能力的真正考验,既不能缺位,但更不能越位。作为产业服务提供方,有的服务园区必须无条件做好,有的服务园区做不好也做不到,有的服务园区根本就没资格去做。因此,一定要找到那个度,把自己的本职工作做好才是硬道理。



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