产业园区开发全流程!


一、初步方向
在做一个特色小镇之前,开发者必须对项目的选址和要介入的产业先有一个大致的思路和初步的方向,然后通过市场调研去论证可行性,并不断进行修正

(一) 选 址

对于很多住宅项目特别是热门城市的项目,在供地紧张的情况下,能够拍到政府出让的地就已是万幸,对于具体的位置的选择权较小,而且即使某些项目位置不太好,只要产品设计合理,得房率高,价钱合适,再加之以营销轰炸和积极拓客,仍然会吸引一部分客户前来购买。


而对于产业园区来说,前期的选址对于整个项目的成败起着决定性作用。笔者曾经在与某龙头企业项目洽谈过程中,了解到内蒙古某地方政府可谓是拿了200%的热情和诚意来邀请他们落户某个项目,然而他们实地考察后,发现交通实在是太不便利,虽然政府给的政策很优惠,而且愿意拿出真金白银建各种配套,综合算下来还是不太划算,只能作罢。


诚然,“地段、地段、还是地段”的至理名言源于房地产,但是在产业园区领域,这句话的重要性更是被放大,因为企业要入驻某个地方,需要考虑方方面面,比如交通、政策、市场、招人留人等,而不是和买房一样攒够首付就行,是一个全面且较长的思考过程。


这里,从宏观、中观、微观方面浅析如何选址

1、宏观层
(1)尽量布局在在中国地图胡焕庸线的右侧区域(胡焕庸线,即中国地理学家胡焕庸在1935年提出的划分我国人口密度的对比线,又叫“黑河—腾冲一线”


(2)若在左侧区域,可结合“一带一路”等新兴经济增长点有关的区位,谨慎选择。

2、中观层面

(1)尽量靠近城市特别是发达城市或者一二线城市的周边,在一二线做事半功倍,在三四线做是事倍功半;当然,中国大部分的城市还是三四线城市多,不能说完全不能做,要小心,要看独特的资源禀赋。

(2)尽量位于城市群内的人口流入地,谨慎选择人口流出地。

(3)尽量靠近高铁和机场站点,特别是高铁站点

3、微观层面
(1)尽量靠近与城市路网接驳的主干道,地铁口、公交站等公共交通到达区域,在交通交汇处更好

(2)尽量选择成片的净地,并考察周边是否有垃圾场、坟场、高压线、污染源,若有的话要处理好。

(3)尽量优先选择有产业基础或者靠近产业聚集地;若做旅游园区或者小镇,优先选择具有人文或者自然旅游资源的地方,若没有,也必须是自然环境优美,交通可达性好的地方,易于培育IP。

(4)离高校近也可以作为一定的参考,易于人才招聘等。

以联东U谷的选址参考为例,联东U谷大部分的园区项目都在高速旁,其他的15%基本上也都是靠近机场、高铁和地铁,另外,大部分都在各种开发区和产业基地之内,拥有一定的产业基础。

(二) 产业定位
产业定位,即:引什么产业合适。首先,要摸清产业发展必须具备的要素以及发展规律。再结合自身的资源禀赋,秉承借助机遇、发挥优势的原则,最终,判断适合自身发展的产业方向。


优先选择国家战略新兴产业——新一代信息技术产业、高端装备制造产业、新材料产业、生物产业、新能源汽车产业、节能环保产业、数字文化创意产业等
优先选择“以人为本”的产业——大健康、文化、旅游、体育、养老产业等。

资源禀赋决定产业发展土壤——虽然优先选择新兴产业,但在研判是否适合发展某个产业时,不能一味追求高精尖,如果产业偏离要素禀赋,其生产成本就高,创造的价值就低,所以要结合区域自身禀赋,引进能充分发挥区域优势的产业。

政府引导影响产业发展效果——除六大要素外,政府支持是非常重要的外部影响因素,对于聚集适合的产业要素、营造良好的投资营商环境非常重要,所以要充分发挥好政府这只“看不见的手”的引导作用。

在定位之初,不宜过窄,比如确定了大方向后,只需列出负面清单,即不进入的产业,其他的产业可以宽口径招商,只是在招商重心上分为重点投入和机会型投入,等到园区慢慢成熟后,再逐步进行优化。

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