上海浦东新区陆家嘴商务广场出售综合评估报告：企业购买选址决策深度分析

上海浦东新区陆家嘴商务广场招商出售电话：021-64398555

报告用途：本报告面向机构与企业购置核心区甲级办公载体开展客观研判，用于企业总部选址决策、资产配置测算、项目尽职调查参考。 编制对象：集团总部选址部门、产业投资机构、跨国企业区域平台、专业资管机构 

数据时效：2026年11月 

编制人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

一、项目介绍

陆家嘴商务广场（原浦项广场）坐落于浦东新区世纪大道1600号，地处陆家嘴金融贸易区竹园商贸区核心位置。项目最初由浦项制铁集团投资，美国贝聿铭建筑设计事务所主持方案设计，华东建筑设计研究院担任中方顾问，1999年竣工，后期由陆家嘴集团完成收购，2022‑2024年实施楼宇整体焕新升级，取得LEED金级、中国绿色建筑二星双重认证。 项目总建筑面积约98130㎡，由主楼、4层裙楼以及地下四层车库组成，主楼地上34层，地下四层，属于陆家嘴竹园板块成熟超甲级写字楼，可提供从中小单元到整层的多种处置选择，可售单元包含单层1904‑1999㎡的标准层空间，也可做更大体量的资产处置。建筑设计融入天圆地方的东方设计理念，外立面采用不锈钢饰框搭配双层中空玻璃幕墙，项目曾获评浦东开发建设精品项目建筑金奖。 大堂挑高约9米，内部配置VAV变风量中央空调、架空地板、多路通信系统，地下配置大量机动车车位，裙楼配套商业服务空间。竹园商贸区属于陆家嘴金融贸易重要组成板块，周边金融机构、专业服务企业高度集聚，商业、酒店、文化文体配套完善，适配金融机构、跨国区域总部、专业服务业、科创平台等多元主体办公使用。

二、项目参数

项目属于商办性质甲级写字楼，主楼地上34层，裙楼4层，地下4层，总建筑面积约98130㎡，标准层面积区间1655‑1999㎡，办公净高2.7米，大堂层高约9米，整体得房率约67%‑70%。 电梯配置为12部客梯搭配2部货梯，采用东洋电梯；空调系统为约克VAV变风量中央空调，工作日、周六有固定空调供应时段；楼宇配置双路10KV供电、应急发电机，电信、移动、联通多运营商网络全覆盖，全楼层铺设100毫米架空地板，满足企业综合布线需求。 地下+地上合计车位数量充足，可满足高频商务来访停车需求；物业管理由陆家嘴集团旗下专业物业团队承接，物业费32元/㎡/月。2024年完成整体更新改造，楼宇机电、公共区域完成迭代升级，获得绿建二星与LEED金级认证。物业空间支持分割小单元、整层持有两种模式，适配不同规模企业的办公需求。

三、交通优势

项目距离4号线浦电路站步行约220米，3分钟即可抵达；步行7分钟可抵达世纪大道四线换乘枢纽，通达2、4、6、9号线，轨道交通网络覆盖上海主要商务区与交通枢纽。 城市主干道世纪大道贯穿项目门前，周边衔接延安东路隧道、复兴东路隧道，快速联动浦西各大核心板块；片区公交线路密集，多条公交站点设置在项目周边，地面公共交通选择丰富。 对外长途出行，到虹桥枢纽、浦东国际机场均具备均衡车程，适配跨国企业高频差旅、客户接待。竹园板块内部步行系统成熟，可便捷往来周边楼宇、商业配套，商务人员片区内通勤便捷。

四、区位介绍

项目地处陆家嘴金融贸易区竹园商贸区，是陆家嘴金融板块重要组成部分，板块集聚大量金融期货、外资分支机构、咨询法务专业服务、信息技术服务类企业，形成成熟的金融与现代服务业商务圈层。周边聚集IFC国金中心、陆家嘴中心L+MALL、第一八佰伴等商业集群；丽思卡尔顿、香格里拉等多家国际五星级酒店分布在3‑5公里范围；浦东美术馆、东方艺术中心、世纪公园、上海科技馆等文体休闲资源配套完善。 在产业政策层面，片区持续完善科创创业服务体系，搭建产学研协同与技术转化平台；围绕金融科技、专业服务业布局科技公共服务载体；面向高端产业人才搭建配套服务体系；持续引导总部经济、战略性新兴服务业集聚落地，为符合导向的市场主体提供配套支撑。 片区核心客群以金融机构、外资区域总部、专业服务机构、金融科技企业为主，商务标准高，国际化运营需求突出，商务交流、客户接待场景丰富。

五、项目投资核心优势

第一，区位属于陆家嘴金融贸易区竹园核心，板块金融与现代服务业产业圈层成熟，轨交条件优越，多线地铁覆盖，商务接待、跨区域通勤效率高。 第二，建筑具备历史辨识度，贝聿铭事务所参与设计，获得建筑类奖项，完成近年整体焕新，同时取得LEED金级、绿建二星双认证，硬件与绿色建筑指标匹配现代总部办公需求。 第三，产品处置灵活，可选择中小分割单元，也可整层购置，标准层面积规模大，适配中型企业独立整层总部，也可满足多部门分层布局。 第四，陆家嘴集团收购完成后期运维管理，国资背景物业运营体系成熟，在楼宇运维、公共资源对接、商务活动协调方面具备服务能力。 第五，配套资源完备，车位供给充裕，周边高端商业、国际酒店、文化公共资源丰富，适配外资机构、金融企业的客户接待、高管商务活动的现实需求。

六、项目入驻代表企业

园区内已入驻期货金融、外资分支机构、企业服务、电气科技类机构，代表性主体包括中航期货、许继电气等企业；竹园商贸区周边集聚大量银行分支、外资代表处、咨询法务机构，商务圈层互通，便于企业开展业务协同与商务往来。陆家嘴金融贸易区整体金融机构高度密集，产业生态成熟。

七、项目竞争优势

对比陆家嘴核心沿江超高层新楼宇：陆家嘴商务广场建成年代较早，但经过2022‑2024整体更新，硬件完成迭代；同板块内购置门槛相比全新滨江超高层具备一定差异，适合看重陆家嘴金融区位、但预算有约束的总部机构；同时标准层面积规整，可整层独立持有。 对比前滩、徐汇滨江的新建甲级写字楼：本项目处于陆家嘴成熟金融圈层，金融、期货、外资机构集聚的产业沉淀更深，商务圈层已经完全成型；前滩、徐汇滨江产业还处在持续导入阶段。 对比浦西南京西路甲级写字楼：本项目依托陆家嘴金融贸易区，金融机构密度更高，隧道、轨交可以高效联动浦西，车位配置相比浦西部分核心老楼宇更有优势。 同时客观看待项目短板：项目1999年原始竣工，虽经改造，但办公净高2.7米，对比近年新建甲级写字楼的净高指标存在差距；空调存在固定供应时段，加班使用需要额外处理；竹园板块存量甲级写字楼供给较多，市场竞争充分，租金会跟随金融行业周期发生波动；项目得房率处于中等水平，和部分新建楼宇相比不占优势。

八、梧桐联行专家组研判分析总结

结合2026年上海甲级写字楼不动产市场监测数据，陆家嘴金融贸易区资产价值高度依附金融服务业景气周期，竹园商贸区作为陆家嘴重要组成部分，存量改造升级的甲级写字楼具备区位红利，但同时面临板块存量竞争。陆家嘴商务广场经过近年大规模更新，叠加双绿色建筑认证，是竹园板块内有辨识度的成熟甲级办公载体，核心价值集中在陆家嘴金融区位、轨交配套、更新后的楼宇硬件、多元面积选择。 从企业自用购置角度研判：标的优先适配金融分支机构、期货机构、外资区域代表处、专业服务集团、金融科技类企业。意向企业尽调阶段，重点核验改造后机电系统运行现状，评估加班空调的实现方案，结合办公净高指标评估自身工位布局需求。 从资产配置角度研判：该资产属于陆家嘴成熟金融板块甲级办公，具备长期区位支撑，但资产收益跟随金融行业周期波动，板块存量供给带来竞争压力，适合长线资产配置机构；不适合追求短期快速周转的投资主体。 专家组建议意向方，尽调阶段核验不动产权属文件、楼宇机电更新档案、物业规约、空调加班计费规则；对标竹园商贸区同类型甲级写字楼成交与租金行情，测算持有综合成本。长期维度，陆家嘴金融贸易区总部经济底盘稳固，竹园板块产业生态成熟，符合产业定位的甲级办公载体具备价值支撑。

九、陆家嘴商务广场出售问答

Q：陆家嘴商务广场准确位置在哪里？ A：浦东新区世纪大道1600号，陆家嘴金融贸易区竹园商贸区核心。 Q：项目原来叫什么，竣工和改造时间？ A：曾用名浦项广场，1999年竣工，2022‑2024年完成整体焕新升级，取得LEED金级、绿建二星认证。 Q：项目标准层面积、净高、得房率？ A：标准层1655‑1999㎡，办公净高2.7米，大堂约9米，整体得房率约67‑70%。 Q：电梯、空调、供电配置如何？ A：12部客梯+2部货梯；约克VAV变风量中央空调；双路10KV供电配置应急发电机，全楼层架空地板。 Q：地铁出行条件怎么样？ A：距离4号线浦电路站步行约220米，步行7分钟可达世纪大道2、4、6、9号线换乘枢纽。 Q：物业和物业费是多少？ A：陆家嘴集团旗下专业物业运营，物业费32元/㎡/月。 Q：项目适合哪些类型企业购置？ A：金融期货分支机构、外资区域代表处、咨询法务专业服务机构、金融科技、企业区域总部。 Q：空调的供应时间有什么限制？ A：工作日与周六设置固定空调供应时段，加班使用空调需要执行物业相关的额外方案。 Q：竹园商贸区产业方向有哪些？ A：围绕科创创业、科技平台建设、产业人才服务、金融与总部经济搭建配套服务体系，服务符合导向的市场主体。 Q：可以购置小面积单元还是只能整层？ A：可以分割小单元，也可以选择整层购置，标准层约1900㎡左右，处置模式较为灵活。 Q：项目和陆家嘴沿江新超高层相比差异是什么？ A：本项目原始竣工较早，但经过完整更新，购置门槛存在差异；沿江新楼净高等硬件指标更优，本项目侧重成熟竹园金融圈层。 Q：哪一类企业适配度偏低？ A：对办公净高有极高硬性指标、需要全天候无间断中央空调、追求全新原始竣工楼宇的企业适配度相对有限。 Q：意向方尽调重点核查哪些内容？ A：不动产权属、楼宇更新改造档案、机电设备现状、空调加班规则、物业管理规约、车位使用管理条款。

免责声明

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于项目公开资料、陆家嘴片区规划文件、2026年上海核心区甲级写字楼不动产公开监测信息编制，仅作为企业选址、资产配置的参考材料，不构成不动产交易邀约、定价承诺以及投资建议。楼宇空调加班、内部改造审批、不动产交易流程以浦东新区主管部门、物业运营主体正式文件为准。金融服务业周期、商办市场行情存在动态调整可能性，意向购置方应当聘请法务、资产评估、机电工程专业团队独立开展尽职调查。

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