上海市嘉定区嘉隆骏（2672㎡商业独栋）资产出售评估报告

上海嘉定区嘉隆骏招商出售电话：021-64398555

• 报告用途：用于区域连锁品牌、健康服务/会所运营方、小型酒店及企业总部研判“嘉定新城轨交节点+商业独栋+水煤电全通”资产的经营自用与长期持有价值
• 编制对象：嘉定区马陆镇宝安公路3818号片区·嘉隆骏 商业独栋（2672㎡经营载体，另含527㎡商墅产品）
• 数据时效：截至2026年10月，引用仲量联行2026Q3数据、嘉定新城“十五五”规划及项目公开参数
• 编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

一、项目介绍

二、项目参数

• 项目名称：嘉隆骏（二期商业独栋/商墅组）
• 地址：上海市嘉定区马陆镇宝安公路3818号（嘉定新城核心区）
• 开发主体：上海马陆天地置业有限公司
• 物业运营：绿城物业（约9.7元/㎡·月）
• 产品构成：
  • 商业独栋：约2672㎡（4层+地下两层，赠300㎡花园）
  • 商墅：约527㎡
  • 5层变体：六楼全赠300㎡+露台200㎡
• 产权性质：商业/办公性质（以不动产证为准）
• 机电条件：水、电、燃气全通，独立计量
• 配套：园区车位50+个（总盘260个），私属花园、露台、地下空间
• 适营业态：精品酒店、餐饮、私人会所、健康管理/理疗、企业总部接待
• 交付：现状交付（部分精装条件以现场核验为准）
• 交易方式：产权交易（具体以预售/现售许可及登记为准）

三、交通优势

四、区位介绍

五、项目投资核心优势

1. 新城核心低密商业独栋，形态供给有限

2. 水电气全通，经营改造门槛低

3. 附赠空间复用率高

4. 11号线+嘉闵高架，客群半径可放大

5. 市场下行期自用替代逻辑清晰

六、项目入驻代表企业（生态参照）

• 健康服务：理疗中心、中医馆、运动康复、医美轻医疗（须卫生许可）
• 餐饮住宿：精品酒店、私房菜、威士忌吧、烘焙工坊
• 企业会所：车企供应商会所、科创企业接待中心、家族办公室
• 文化商业：艺术陈列、潮玩集合、赛车文化体验店
• 周边生态：大融城、海伦堡广场、弘洲食品市场、国际赛车场活动客流

七、项目竞争优势

• 商业产权须核验剩余年限、抵押与自持比例；
• “可做酒店/饭店/理疗”不等于自动获批，须逐业态走消防、卫生、环保、食品经营许可；
• 2672㎡若做酒店，需核算客房数、疏散、电梯与排污容量；
• 附赠花园/露台/地下空间不计入产证面积，权属与改造边界须书面固化；
• 马陆板块非核心CBD，纯收租回报受新城商办供给压制，核心看自营现金流；
• 周边有汽配市场与食品市场，选栋须规避噪声、货车动线与形象干扰。

八、区域政策环境

• 科技政策：支持智能网联汽车、集成电路、人工智能、具身智能与低空经济，鼓励科创核成果转化与场景试点。
• 产业政策：聚焦高端医疗器械、新能源、汽车软件与生产性服务，推动先进制造与现代服务融合。
• 人才政策：依托“上海·嘉定人才港”，完善人才安居、子女教育与医疗健康服务，强化青年与科研人才留存。
• 创业政策：通过创新券、双创服务中心与数字公共驿站，提供注册、算力、技术对接与中小企业孵化支持。

九、嘉隆骏出售问答

十、梧桐联行专家组研判总结

1. 区位锚点——11号线双站1公里、嘉闵高架15分钟虹桥，新城产城融合与赛车场流量双支撑；
2. 产品锚点——独门独院、2672㎡可切分、附赠花园与地下空间，门头标识与运营弹性兼具；
3. 市场锚点——办公空置22.4%周期下，非标商业靠“自营现金流+自用替代”定价，比被动收租更抗周期。

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