上海市浦东新区汇公馆（2052㎡起沿河法式花园独栋）资产出售评估报告

上海市浦东新区汇公馆招商出售电话：021-64398555

• 报告用途：用于科技总部、金融与专业服务机构、家族办公室及品牌企业研判“张江—陆家嘴—自贸区交汇+沿河法式独栋+独立冠名权”资产的自用总部价值与长期持有逻辑
• 编制对象：浦东新区五星路727弄·汇公馆 法式企业独栋（单栋2052.7㎡/2533.42㎡/4185.46㎡，可分栋购买，园区共9栋）
• 数据时效：截至2026年10月，引用仲量联行2026Q3上海办公楼市场数据、CBRE园区市场数据及项目公开参数
• 编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

一、项目介绍

二、项目参数

• 项目名称：汇公馆
• 地址：上海市浦东新区五星路727弄（北蔡镇，近镇中心路）
• 开发主体：上海北创投资有限公司
• 产品形态：9栋法式独栋办公楼，临河布局
• 产权性质：商业/办公产权（50年，以不动产证为准）
• 单栋面积：2052.7㎡、2533.42㎡、4185.46㎡（可分栋交易）
• 层数：地上5层，附赠地下室
• 层高：首层4.8米，标准层4.2米
• 外立面：德国米黄石干挂
• 机电：VRV独立空调（以现场配置为准）
• 绿化率：约30%，沿河绿化与中心花园
• 附赠：地下室、私属花园空间
• 物业费：约13.8元/㎡·月
• 冠名权：独立楼体冠名（须以园区管理规约书面确认）
• 交易方式：整栋产权转让

三、交通优势

四、区位介绍

五、项目投资核心优势

1. 中环内沿河法式独栋，形态不可复制

2. 独立冠名权，企业标识资产化

3. 张江+陆家嘴+自贸区三圈叠加

4. 首层4.8米+附赠地下与花园，空间复用率高

5. 市场下行期自用替代价值凸显

六、项目入驻代表企业（生态参照）

• 科技与AI：张江集成电路、生物医药、机器人及AI应用企业区域中心
• 金融与专业服务：私募、家族办公室、律所、财税与跨境合规机构（注：曾出现个别租户合规风险事件，买入前须核验园区租户清退与声誉边界）
• 贸易与出海：自贸区跨境电商、供应链、品牌出海公司
• 高定商业：汽车品牌体验、高定服饰、艺术陈列、私域会客
• 周边生态：长泰广场、太平洋中环广场、小上海步行街、五星路商业带

七、项目竞争优势

• 商业产权50年，剩余年限按竣工时间折算，影响授信与估值；
• 附赠地下室/花园不计入产证面积，改造与权属边界须书面固化；
• 冠名权受园区物业规约约束，不可默认永久排他；
• 临河界面须核验防汛、绿地率与风貌管控；
• 园区曾发生租户合规事件，交易前须查栋位历史占用与查封记录；
• 2026园区市场租金承压，纯投资收租回报弱，核心看自用节省与资产稀缺。

八、区域政策环境

• 科技政策：支持集成电路、人工智能、生物医药、机器人等先导产业，鼓励张江科学城企业空间升级与场景试点。
• 产业政策：强化自贸区跨境贸易、数字贸易与总部经济功能，引导科技服务、供应链与专业服务集聚。
• 人才政策：完善张江科学城人才安居、国际人才服务与科创团队引进，支撑高学历研发人群留存。
• 创业政策：依托张江孵化体与北蔡更新空间，提供注册、场景对接与中小企业企服通道。

九、上海浦东新区汇公馆问答

十、梧桐联行专家组研判总结

1. 区位锚点——张江/陆家嘴/自贸区三角中心，双轨600米，浦东科技走廊门面；
2. 产品锚点——2052㎡起5层独栋、首层4.8米、附赠地下与花园，冠名权强化企业标识；
3. 市场锚点——办公空置与租金下行周期中，低密非标独栋具备自用替代与抗跌稀缺性。

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