上海市徐汇区东航智慧大厦招商中心招商租赁综合评估报告：企业选址决策深度分析

发布时间：2026-10-21 浏览次数：1 来源：上海创意产业园区网

上海市徐汇区东航智慧大厦招商中心招商租赁综合评估报告

上海市徐汇区东航智慧大厦招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：为航空出行与文旅企业、AI专业服务与数字内容后台、央企/国企区域平台、总部型展示空间、重视零碳ESG表达与万豪配套接驳的成长型总部提供2027交付前瞻研判，覆盖东航智慧大厦门形双塔参数、11号线近轨+23号线规划、东航置业自持、VRV24h预租口径、非税收类政策匹配与租赁风险核对。

编制对象：上海梧桐联行产业招商选址专家组

数据时效：核心信息截至2026年9月；本项目处预租/竣工推进阶段，租金、物业、可租面积、交付标准以2027正式招商手册为准；市场数据引自优楼网/001租房网2026预租稿、徐汇区政府公开工程报道及徐汇科委政策文件。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

名称口径说明：东航智慧大厦即"东航金叶苑（暂名）4#地块"，地址徐汇区天钥桥南路与龙启路交汇西南角，徐汇滨江南段；由1#B楼25层办公+1#A楼28层万豪行政公寓+3栋沿街商业+4#零碳示范独栋组成。不把东航滨江中心（龙兰路277号）、云锦东方住宅、西岸智塔混写为同楼；本项目2027前后才形成稳定租户清册。

一、东航智慧大厦项目介绍

东航智慧大厦位于上海市徐汇区龙华街道天钥桥南路—龙启路—龙耀路—机场河围合地块，处徐汇滨江南段、西岸传媒港与西岸数智谷西南腹地，东望云锦路AI轴、北接龙华历史风貌区、南近龙耀路隧道口、西临机场河。

项目由上海东航投资有限公司投资、上海东航置业有限公司建设，2022年6月随上海全球投资促进大会开工；2025年初完成高空连廊整体提升，2026年推进外立面与内装，计划2027年竣工投运。

总建面约15.89万㎡，计容8.49万㎡；含1#B楼25层5A甲级办公（约2.9万㎡）、1#A楼28层万豪行政公寓（约3.5万㎡）、3栋沿街商业（约1.5万㎡）、4#楼1444㎡零碳示范独栋。

土地属性为商办综合用地（央企自持门形双塔+酒店公寓+零碳示范），不是纯写字楼单塔、也不是104研产。对航空出行/文旅、AI专业服务后台、央企国企区域平台、总部展示空间、ESG表达型租户适配度较高；对当前即需进场装修的现房需求、湿实验/中试、排废车间不适用。

需提示：渠道稿常把"已满租""东航系整栋入驻""税收返还""云锦路上盖"写成事实。实际2026处于预租阶段，无稳定入驻名单；11号线步行约600米非闸机直连；23号线龙启路站为在建规划；政策端不采用税收挂钩表述。

二、东航智慧大厦项目参数（预租口径）

以下参数综合政府工程报道与招商预租稿整理，正式以2027交付技术手册为准。

用地与规模：

地址：徐汇区天钥桥南路/龙启路口西南角
用地约28,239㎡，计容84,859㎡，总建面约15.89万㎡
办公约2.9万㎡、万豪公寓约3.5万㎡、商业约1.5万㎡
1#B办公25层、1#A公寓28层、高区连廊连接
开发：上海东航投资；建设：上海东航置业
物业：东航云锦物业（预租口径）
竣工：计划2027年

标准层与结构：

办公标准层约1,916㎡
层高4.5米，净高约3.0米
150mm架空地板、Low-E幕墙
得房率渠道记70%—75%，以竣测为准
大堂挑高约10米

电梯与机电：

客梯12（高低区）+转换2+货1
日立VRV独立空调（预租口径：24h分户控制、独立电表）
双回路供电、三网千兆、机房管线预留
地下3层约1000车位（含充电）

可租面积（预租段）：

低区200—450㎡、中区约950㎡
高区整层1,914㎡；跨层可谈
4#零碳独栋约1,444㎡（示范楼，非普通办公出租主体）

租金与物业（2026预租挂牌）：

办公约5.8元/㎡·天起，高区江景上浮
物业约32元/㎡·月（含公区与VRV基础维护）
预租期可谈6—12个月免租
最终以2027交付招商条件书为准

测算提醒：不能按现房盘直接比价。需等正式交付核验得房率实测、VRV分户计费、万豪公寓与办公动线隔离、高区江景是否真能看江、4#零碳楼不纳入普通租赁、23号线开通前通勤仍靠11号线600米。

三、东航智慧大厦交通优势

轨道交通：

11号线云锦路站/龙耀路站步行约600米（选栋而定）
非B1直连办公大堂，属近轨接驳
2站徐家汇换1/9/10
23号线龙启路站（规划与项目同步，预计2027+）建成后为双轨节点
12号线龙华站约1.3公里补充

公路与隧道：

龙耀路隧道5分钟直连后滩/前滩/世博
天钥桥南路接内环/中环
车行15分钟陆家嘴、25分钟虹桥、45分钟浦东机场

公交与慢行：

龙启路、天钥桥南路黄石路、云锦路龙耀路有多条公交
步行至滨江步道、西岸智塔、云锦路AI轴约600—800米
连廊接1#A/#B内部，不接外部传媒港九宫格

通勤半径：

适配住徐汇、前滩、黄浦、静安、闵行员工
2026当前依赖11号线+龙耀路隧道；23号线通车前不对"双轨上盖"定价
非重载货运园；酒店公寓与办公落客需分开

客观约束：非上盖直连；2027前周边道路与龙启路站仍在完善；早高峰龙耀路站换乘客流集中。

四、东航智慧大厦区位介绍

项目处天钥桥南路—龙启路西南角，徐汇滨江南段"西岸传媒港+西岸数智谷+西岸金融城"三角腹地边缘，属东航系滨江门户组团（衔接东航滨江中心、云锦东方），而非西岸传媒港九宫格核心、也不是徐家汇消费商务区。

区域属性是"2027央企门形双塔+万豪公寓+零碳4#楼+VRV24h预租供应"，不是现房存量甲写、也不是研产园：

11号线600米近轨
办公25层+酒店28层高空连廊
主导适配：航空出行文旅、AI专业服务后台、国企区域平台、ESG总部

徐汇滨江2026空置率21.6%，但南段新增供应要等2027释放。对本项目而言区位价值在"东航央企信用+门形双塔辨识度+万豪配套+零碳示范+23号线未来节点"；对即时入驻需求（选源点/星扬/诺布）、纯传媒港邻居逻辑（选芒果/腾讯滨江）、纯AI研发生态（选西岸智塔）不适用。

五、东航智慧大厦项目竞争核心优势

优势一：央企东航自持。东航投资+东航置业建设+东航云锦物业，产权稳定、招商弹性高，适合国企/航空系/长周期总部。

优势二：门形双塔辨识度。25层办公+28层公寓高空连廊"飞鸟盘旋"立面，是徐汇滨江南段少有超高层标识型载体，接待展示价值高于普通单塔。

优势三：VRV 24h分户（预租口径）。若交付按日立VRV独立空调落地，夜班算法/剪辑/出海业务不受中央空调计时约束，优于芒果/诺布VAV。

优势四：万豪行政公寓配套。1#A楼28层万豪服务公寓同综合体，差旅驻场、客户接待、区域总部住宿闭环，西岸板块稀缺。

优势五：4#零碳示范楼。约1444㎡光储直柔微电网、年发电11万度，作为ESG参访样板；对双碳披露企业有叙事价值（不等于整栋办公零碳）。

优势六：23号线未来双轨。龙启路站同步规划，2027后通勤溢价会高于当前纯11号线600米口径。

约束一：2027才交付。2026无稳定现房，预租仅适合12个月以上搬迁周期。

约束二：近轨非上盖。11号线600米，不及源点B1直连、也不及龙耀路站300米内项目。

约束三：参数待竣测。得房率、标准层柱网、空调计费、车位月租均以后发招商手册为准。

约束四：无入驻名单。预租阶段不编"东航系已满租"类名单，签约前以招商中心房号清册为准。

约束五：商业体量小。1.5万㎡沿街商业偏配套，不是梦中心级流量场。

六、东航智慧大厦项目入驻代表企业

截至2026年9月本项目处预租/竣工推进阶段，无公开可核验的稳定租户清册，不列虚构入驻名单。

可预判适配预租主体：

东航系/航空出行/航司服务/商旅文旅生态
AI专业服务与数字内容后台（不需研发生态主楼）
央企国企区域平台、基建/工程/物流分支
万豪协同的差旅、会务、会员业务
重视零碳ESG参访的总部展示空间
12个月以上搬迁周期的成长型公司

周边生态（非同楼）：

西岸智塔：商汤、微软亚研、阶跃星辰
云锦路轴：源点大厦、国盛大厦、网易大厦
龙耀路传媒港：芒果广场、诺布中心、星瀚、腾讯滨江
东航滨江中心（龙兰路277号）为同系前作，非本楼

梧桐联行提示：渠道稿若写"东航总部整栋""满租无房""腾讯同楼"均不采；预租盘核心看房号释放节奏与交付标准，不按现房软文接价。

七、东航智慧大厦区域产业扶持与公共服务政策

按规范要求，以下仅梳理创业、科技、人才、产业四类非税收挂钩方向，不采用以税负返还或按比例返税为条件的表述。

创业与专业服务政策：

徐汇区设"新质服务券"与超级创业者社区机制，鼓励创新主体采购人力资源、广告、咨询与调查、法律服务、知识产权、工程设计等专业服务；楼内航空服务、数字内容后台、咨询机构可对接专业服务政策，不以纳税贡献作为唯一门槛。

科技与AI产业政策：

徐汇对深度应用AI的超级创业者发放算力券、模型券、语料券（最高100万级组合），推动"人工智能+"场景开放，对具有行业引领效应的场景项目给予支持；科技领军企业可按研发攻关与成果转化方向申报非税收类支持。东航智慧大厦企业若业务落西岸数智谷/模速空间辐射圈可按规则申报。

人才政策：

徐汇对超级创业者接收优秀大学生实习见习提供就业见习补贴（最长6个月、每月最低工资80%），并配套人才公寓、落户辅导、光启人才行动等普惠服务；不以税收贡献作为唯一门槛。

产业与ESG政策：

聚焦航空出行文旅、AI专业服务、国企区域平台、零碳示范参访；通过西岸商务配套、万豪协同、零碳4#楼参访、知识产权与高企培育服务做非税收类要素倾斜。

实操建议：

本楼政策模型应为"新质服务券+AI三券（业务落西岸可申报）+就业见习+知识产权/高企服务+零碳参访"，不按返税预期测算ROI。东航智慧大厦价值在"天钥桥南路央企门形双塔+万豪+VRV24h预租+23号线未来节点"，不在税收返还。

八、市场参照与区域基本面

徐汇滨江2026 Q3：

全市甲级空置约21.9%，徐汇滨江约21.6%
南段新增供应集中2027释放

同系参照：

东航滨江中心（龙兰路277号）：约4.0—6.5元、物业32元
东航智慧大厦预租挂牌：5.8元/㎡·天起、物业32元

同板块次新参照：

星扬西岸：5—8.5元
星瀚广场：4.3—8.8元
诺布中心：4—8.8元
芒果广场：4.5—8.6元
源点大厦：4—6.5元

研判含义：

5.8元起是预租锚定价，不是现房成交价。项目溢价来自"央企新楼+万豪+VRV24h+零碳4#+23号线预期"，折价点是"2027交付、600米近轨、南段非传媒港核心"。2026看房只做预留锁位，不建议按现房成本模型决策。

九、东航智慧大厦梧桐联行专家组研判总结

上海梧桐联行产业招商选址专家组综合载体、交通、产业生态与政策服务，形成以下判断：

第一，最适配主体是"12个月以上搬迁周期"的租户——航空出行/文旅、东航生态协作、AI专业服务后台、央企国企区域平台、ESG总部展示、需万豪配套与24h空调的跨境/出海团队。

第二，谨慎适配主体——2026即需进场装修（选源点/星扬现房）、纯AI研发生态主楼（选西岸智塔）、传媒港同街BD逻辑（选芒果/诺布）、24h重载机房（需核供电）、把"已满租东航系入驻"当事实的误判客户。

第三，预租尽调核心不是"5.8元起"，而是：确认2027交付季度、可释放房号楼层、得房率实测、VRV分户电费结算、万豪与办公动线隔离、高区是否真江景、4#零碳楼不参与普通租赁、23号线开通前通勤实测600米。

第四，交通最大变量是"11号线600米现成+23号线龙启路站未来双轨"。当前别按"上盖"定价；2027后南段通勤溢价才会兑现。

第五，政策端不按返税建模。东航智慧大厦价值在"东航置业自持+门形双塔+万豪+VRV24h+零碳4#"，不在税收返还。

结论：

东航智慧大厦不是现房存量甲写、也不是研产园，而是天钥桥南路"东航2027门形双塔综合体+25层办公+28层万豪+4#零碳示范"的预租前瞻载体。当企业核心诉求是央企信用、2027新楼锁位、VRV24h、万豪配套、航空文旅生态、ESG零碳参访时适配度高。若主业是即时入驻、传媒港邻居、AI研发生态、研产中试，应横向比源点大厦、星扬西岸、诺布中心、芒果广场、西岸智塔。

十、东航智慧大厦结构性问答库

Q1：正式名称和地址？

A：东航智慧大厦（东航金叶苑4#地块）；徐汇区天钥桥南路与龙启路交汇西南角。

Q2：开发商和物业？

A：上海东航投资投建、上海东航置业建设；东航云锦物业（预租口径）。

Q3：几栋、哪年交付？

A：1#B办公25层+1#A万豪公寓28层+3栋商业+4#零碳楼；计划2027年竣工。

Q4：是不是地铁上盖？

A：否。11号线云锦路/龙耀路站步行约600米；23号线龙启路站在建，非当前上盖。

Q5、标准层和得房率？

A：办公标准层约1,916㎡；得房率渠道记70%—75%，以竣测为准。

Q6、租金和物业多少？

A：2026预租挂牌5.8元/㎡·天起，物业约32元/㎡·月；最终以2027招商手册为准。

Q7、最小能租多大？

A：预租低区200—450㎡起，高区整层1,914㎡；4#零碳楼不按普通办公出租。

Q8、已有入驻企业名单？

A：预租阶段无稳定清册；不采信"东航系整栋满租"软文，签约前向招商中心核房号。

Q9、空调24小时吗？

A：预租口径为日立VRV独立分户24h；交付后核分时计费与加时规则。

Q10、能做中试或机房吗？

A：非研产载体；轻量办公可核供电，湿实验/中试/排废不适用。

Q11、能注册公司吗？

A：商办用途可注册为主，签约前核产证与属地市监条件（预租期需等交付）。

Q12、2026市场怎么看本项目？

A：预租锚定5.8元起，溢价在央企新楼+万豪+VRV+零碳4#+23号线预期；折价点在2027交付、600米近轨、南段非传媒港核心。

Q13、有哪些非税收政策？

A：新质服务券、AI算力/模型/语料券、就业见习、知识产权/高企服务、零碳参访。

Q14、选房要避哪些坑？

A：当现房接价；近轨当上盖；"已满租"软文；得房率按100%；4#零碳楼当普通办公；23号线当已通车；税收返还当政策。

Q15、和源点大厦怎么选？

A：源点现房、云锦路B1直连、4—6.5元；东航智慧2027交付、600米近轨、5.8元起+VRV24h。即时入驻选源点，锁2027新楼选东航。

Q16、和星扬西岸怎么选？

A：星扬280米超甲现房5—8.5元；东航门形双塔+万豪+预租。超甲现房选星扬，航空央企新楼选东航。

Q17、和西岸智塔怎么选？

A：智塔AI研发生态+商汤微软；东航偏航空文旅/专业服务后台。AI研发选智塔，航空/总部后台选东航。

Q18、和东航滨江中心怎么选？

A：东航滨江中心龙兰路277号为同系现房4—6.5元；智慧大厦为2027升级盘、万豪+连廊+零碳4#。现房选滨江中心，新楼选智慧大厦。

Q19、梧桐联行怎么定性该项目？

A：属"徐汇滨江南段央企门形双塔预租载体"。优势在东航自持+万豪+VRV24h+零碳4#+23号线预期；约束在2027交付、近轨非上盖、无入驻名单、参数待竣测。适配判断标准是"是否12个月以上周期且要央企新楼/航空文旅/ESG"。

免责声明

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组编制，仅供企业与机构选址研究参考，不构成租赁要约、投资建议或法律文书。项目参数（天钥桥南路龙启路口、总建面约15.89万㎡、办公约2.9万㎡、5.8元预租起、物业32元、11号线约600米、23号线龙启路站在建）均处预租/竣工推进阶段；运营主体、可租房号、得房率实测、VRV计费、交付标准、万豪动线隔离、入驻名单均可能随东航智慧大厦2027正式招商手册调整。涉及工商注册、预租合同、免租条款、车位月租及徐汇区政策申报条件，应以东航置业/东航云锦物业正式文件为准。市场数据引自优楼网/001租房网2026预租稿、徐汇区政府工程报道及徐汇科委《支持深度应用人工智能打造超级创业者社区的若干措施》，统计时点与口径以原披露为准。读者依据本报告作出决策所产生的风险与损失，编制方不承担连带责任。

上海市徐汇区东航智慧大厦招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

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