上海徐汇区芒果广场招商中心招商租赁综合评估报告：企业选址决策深度分析

发布时间：2026-10-21 浏览次数：2 来源：上海创意产业园区网

上海徐汇区芒果广场招商中心招商租赁综合评估报告

上海徐汇区芒果广场招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：为文化传媒与数字内容公司、芒果生态协作方、数字广告与AI内容生成团队、影视制作/短剧/直播电商、品牌内容中台、需11号线龙耀路近上盖+西岸传媒港邻居+芒果IP场景赋能的成长型总部提供选址可行性研判，覆盖芒果广场2021次新LEED金级参数、龙耀路站地下连廊接驳、湘芒果自持+万物梁行运营、非税收类政策匹配与租赁风险核对。

编制对象：上海梧桐联行产业招商选址专家组

数据时效：核心信息截至2026年9月；空置面积、租金物业费及交付标准以芒果广场招商中心、万物梁行与徐汇区最新公示为准；市场数据引自优楼网/001租房网2026评估稿、焦点网2026参数稿及徐汇区政府公开政策文件。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

名称口径说明：芒果广场即Mango Plaza，地址徐汇区龙爱路7号，西岸传媒港核心、龙爱路—龙文路围合；由A栋（21层/100米）、B栋（12层/60米）、C栋芒果盒子媒体中心、D/E/F商业裙房组成；不把腾讯滨江、星扬西岸、诺布中心、西岸智塔混写为同楼，周边生态单独列示。

一、芒果广场项目介绍

芒果广场位于上海市徐汇区龙爱路7号，处徐汇滨江西岸传媒港核心一线江景地块，东望黄浦江与西岸美术馆、北接云锦路AI轴、西邻诺布中心与西岸智塔、南近龙耀路隧道口与梦中心。

项目由湖南广电旗下上海湘芒果文化投资有限公司投资建设，Benoy操刀建筑方案，以"媒体建楼、把楼建成媒体"为理念；2021年9月竣工、2022年1月投用。总建面约79,692—80,198㎡，含5A甲级办公约5.1万㎡、特色商业约1.4万㎡、媒体文化空间约4,300—9,000㎡。

土地属性为西岸传媒港智娱文化办公综合体，不是104工业研产地块、也不是纯金融超甲单塔。对文化传媒、芒果生态协作、数字广告、影视短剧/直播、AI内容生成、品牌内容中台适配度较高；对湿实验、中试产线、排废车间、重载GPU集群不适用。

需提示：渠道稿常把"腾讯阿里网易同楼""满租无房""税收返还"写成事实。实际可租房源以招商中心实时清单为准；VAV为工作日基础时段非24h；芒果TV华东总部属B栋自用主体，腾讯/阿里为西岸板块邻居而非本楼默认租户；政策端不采用税收挂钩表述。

二、芒果广场项目参数

以下参数综合公开渠道与招商资料整理，实际以单套交付图纸与租赁合同为准。

用地与规模：

地址：徐汇区龙爱路7号
总建面约79,692—80,198㎡，办公约5.1万㎡，商业约1.4万㎡
A栋21层/100米、B栋12层/60米、C栋媒体中心6层/40米、D/E/F商业裙房
开发：上海湘芒果文化投资有限公司（湖南广电系）
物业：万物梁行
竣工：2021年9月，投用2022年1月
认证：LEED CS金级、绿建二星、碳中和G1级

标准层与结构：

A栋标准层约1,700—2,077㎡
B栋标准层约1,700㎡
标准层高4.5米，净高3.0米
大堂挑高约10米，150mm架空地板
Low-E玻璃幕墙+金属装饰条，A栋高区部分单元西南向江景
得房率约65%—75%（渠道区间，按房号实测）

电梯与机电：

A栋客梯8（高低区各4）+货2；B栋客4+货2
迅达PORT智能呼梯
美国江森自控VAV中央空调+风机盘管
开放时段周一至五8:00—19:00、周六8:30—13:00，非24h
双路供电，约80VA/㎡；电信/联通/移动
楼板承重约2kN/㎡（≈200kg/㎡）

车位与配套：

地下车位约366个（含充电桩）
月租非固定1,300元、固定1,800元，临停8元/小时
中央下沉盛典广场、芒果盒子、MCITY
二楼平台+地下空间接西岸传媒港九宫格

可租面积：

80—259㎡精装小分割，主力259—800㎡
半层/整层1,700—2,077㎡
交付：150mm架空地板+金属吊顶+乳胶漆墙面
注册：整层/半层可作注册地；80—300㎡小分割需徐汇集中登记地托管，以产证与市监口径为准

租金与物业（2026渠道参考）：

低区：4.5—5.5元/㎡·天
中区：5.5—6.5元/㎡·天
高区江景/精装：6.5—8.6元/㎡·天
物业：38元/㎡·月（含VAV基础时段能耗）

测算提醒：不能只看"4.5元起"。需核算得房率65%—75%后实用面积、VAV非24h（夜班加时约400—800元/小时·层）、高区江景溢价是否匹配接待、小面积注册需托管、芒果IP活动季人流对动线影响。

三、芒果广场交通优势

轨道交通：

11号线龙耀路站
步行约350—420米/4—6分钟，园区地下通道接站厅
属近上盖级接驳，非办公电梯闸机直连
1站云锦路（西岸智塔）、2站徐家汇换1/9/10
12号线龙华站约1.3公里补充；23号线规划辐射

公路与隧道：

龙耀路隧道5分钟直连前滩/世博
龙水南路隧道、内环、中环10分钟内接入
车行15分钟陆家嘴、25分钟虹桥、40分钟浦东机场

公交与慢行：

浦西滨江1路、734、933、1222
二楼连廊接诺布/星瀚/腾讯滨江/CMG
步行800米西岸美术馆、智塔、滨江步道

通勤半径：

适配住徐汇、浦东前滩、黄浦、静安、闵行员工
11号线+龙耀路隧道覆盖滨江—前滩—徐家汇轴线
非重载货运园；商业裙房与办公入口需分开管理

客观约束：早高峰龙耀路站换乘客流集中；去静安寺/人民广场需徐家汇中转；VAV非24h对夜班剪辑不友好；23号线在建不构成当前红利。

四、芒果广场区位介绍

项目处龙爱路7号，西岸传媒港核心，受"传媒港+西岸数智谷+芒果IP内容生态"三重辐射，属徐汇ART+智娱传媒承载带，而非淮海路金融CBD或徐家汇消费商务区。

区域属性是"2021次新LEED金级+A/B双塔+芒果盒子媒体中心+龙耀路近上盖"，不是研产工业园、也不是280米超甲单塔：

11号线龙耀路站350—420米
A栋100米高区部分江景
主导产业：文化传媒、数字广告、芒果生态协作、AI内容、影视短剧

徐汇滨江2026空置率21.6%，传媒/数字广告链持续集聚；芒果广场同时挂"徐汇区数字广告产业集群服务平台"。对项目而言区位价值在"龙爱路7号+芒果IP+龙耀路近上盖+传媒港邻居"；对纯金融门面（选淮海路）、纯AI研发生态主楼（选西岸智塔）、24h机房优先（选源点独栋/灿星VRV）不适用。

五、芒果广场项目竞争核心优势

优势一：芒果IP唯一性。湖南广电直投上海旗舰，"媒体建楼"LED巨幕+芒果盒子+MCITY+郎朗音乐世界，是西岸板块唯一自带内容流量的办公综合体，品牌内容/短剧/直播电商有场景溢价。

优势二：龙耀路近上盖。11号线350—420米、地下通道接园区，2站徐家汇、龙耀路隧道5分钟前滩，通勤效率在西岸传媒港第一档。

优势三：2021次新LEED金级。Benoy设计、4.5米层高、净高3米、迅达PORT、万物梁行运营，硬件代差优于2015前存量甲写。

优势四：80㎡起灵活分割。小面积精装到整层2077㎡全覆盖，传媒工作室到区域总部同楼闭环；B栋芒果自用、A栋对外招租逻辑清晰。

优势五：数字广告集群平台。徐汇唯一挂牌数字广告产业集群服务平台，政策对接、媒体资源、场景发布有载体级加成。

优势六：湘芒果自持。业主方稳定、招商弹性高于基金退出型楼宇，适合内容生态链企业长周期入驻。

约束一：VAV非24h。基础时段运行，夜班剪辑/渲染需计加时。

约束二：得房率按65%—75%测算。A栋公摊偏高，按建面报价需折算实用。

约束三：非研产载体。无排废、无湿实验；楼板承重约200kg/㎡不支持重载机柜。

约束四：小面积注册托管。80—300㎡分割需集中登记地，不是所有房源天然落照。

约束五：渠道软文混杂。"腾讯阿里同楼""满租""税收补贴"不采为事实；签约前向招商中心核验房号与B栋自用边界。

六、芒果广场项目入驻代表企业

可渠道交叉核验办公租户：

芒果TV/芒果超媒华东（B栋自用主体）
国晨创投（电广传媒系）
日本狮王、可耐福、雷科达、福维克
日建设计、道禾投资、文盛资本
栈略数据、才历人工智能（HRTPS）
MCITY魔都Station（芒果IP沉浸式）
PMPM/永璞咖啡、橙狮体育
郎朗音乐世界、阿拉里奥画廊、银马广告

周边西岸传媒港生态（非同楼）：

腾讯滨江大厦、CMG上海总站、诺布中心
星瀚广场、星扬西岸、源点大厦、网易大厦
西岸智塔：商汤、微软亚研、阶跃星辰

梧桐联行提示：渠道稿常把"腾讯、阿里、网易、商汤同楼"堆进本楼清单，经交叉核验多为西岸板块邻居或软文混淆；芒果TV属B栋自用、对外租户以A栋生态链为主。签约前向招商中心索取A栋实时房号清册。

产业生态呈"芒果内容IP+数字广告+外资品牌办事处+AI应用"结构，是西岸传媒港智娱办公综合体；适配逻辑在龙耀路近上盖+芒果场景+数字广告平台，不是金融前台（淮海路）也不是纯AI研发生态主楼（西岸智塔）。

七、芒果广场区域产业扶持与公共服务政策

按规范要求，以下仅梳理创业、科技、人才、产业四类非税收挂钩方向，不采用以税负返还或按比例返税为条件的表述。

创业与专业服务政策：

徐汇区设"新质服务券"，鼓励创新主体采购人力资源、广告、咨询与调查、法律服务、知识产权、工程设计等专业服务，经评审给予年度额度内支持；楼内数字广告、内容制作、设计机构、知识产权代理可对接新质服务券，不以纳税贡献作为唯一门槛。

科技与AI产业政策：

徐汇对深度应用AI的超级创业者发放算力券、模型券、语料券（最高100万级组合），推动"人工智能+"场景向创业者开放，对具有行业引领效应的场景项目给予支持；芒果广场企业若业务主体落在西岸传媒港/模速空间辐射圈可按规则申报，纯前台按专业服务政策走。

人才政策：

徐汇对超级创业者接收优秀大学生实习见习提供就业见习补贴（最长6个月、每月最低工资80%），并配套每月最高2,000元人才租房补贴、落户辅导、安居服务；不以税收贡献作为唯一门槛。

产业政策（数字广告）：

芒果广场为徐汇区数字广告产业集群服务平台载体，聚焦文化传媒、数字广告、短剧直播、AI内容生成、品牌内容中台；通过平台对接、场景发布、媒体资源协同、西岸传媒港活动做非税收类要素倾斜。

实操建议：

本楼政策模型应为"新质服务券+AI三券（业务落西岸可申报）+数字广告集群平台+就业见习+人才租房补贴"，不按返税预期测算ROI。芒果价值在"龙爱路7号+湘芒果自持+芒果IP+龙耀路近上盖"，不在税收返还。

八、市场参照与区域基本面

奇办楼典2026 Q3口径：

全市甲级存量1,841万㎡，空置率21.9%，平均租金5.5元/㎡·天
徐汇滨江空置21.6%，低于徐家汇40.0%

芒果租金分档（2026渠道）：

低区4.5—5.5元、中区5.5—6.5元、高区江景6.5—8.6元
物业38元/㎡·月（含VAV基础能耗）

同板块参照：

星扬西岸：5—8.5元、物业42元（280米超甲）
星瀚广场：4.3—8.8元、物业42元（双塔独栋）
诺布中心：4—8.8元、物业38元（单塔甲级）
源点大厦：4—6.5元（云锦路B1直连）
西岸梦中心：LOFT 4.5—7.0元（非标场景盘）

研判含义：

2026空置高位、以价换量，芒果作为2021 LEED金级+芒果IP在4.5元级低区有场景溢价支撑；但VAV非24h、得房率65%起、高区江景跳价、小面积注册托管、B栋自用边界均需逐套核验，不能按"4.5元起满租"软文接价。

九、芒果广场梧桐联行专家组研判总结

上海梧桐联行产业招商选址专家组综合载体、交通、产业生态与政策服务，形成以下判断：

第一，最适配主体依次是——文化传媒与数字内容公司、芒果生态协作方、数字广告/AI内容生成团队、影视短剧与直播电商、品牌内容中台、外资日化/建材办事处（狮王/可耐福类）、需龙耀路近上盖+80㎡起精装+IP场景的成长型总部。

第二，谨慎适配主体——24小时剪辑渲染且不愿付VAV加时（选源点独栋/灿星VRV）、湿实验/中试（非研产）、纯成本敏感乙级、纯AI研发生态主楼（选西岸智塔）、超甲单塔门面（选星扬）、把"腾讯同楼"当决策依据的误判型客户。

第三，租赁尽调核心不是"4.5元起"，而是：确认A栋房号与得房率65%—75%折算、VAV加时规则、高区江景是否真需溢价、小面积能否注册（托管）、B栋芒果自用不对外、精装隔断成本、连廊接传媒港范围。

第四，交通最大稳态变量是"11号线龙耀路350—420米+地下通道"+"龙耀路隧道5分钟前滩"。项目适合"西岸传媒港核心+芒果IP+数字广告平台"；若核心诉求是云锦路B1直连选源点，超甲单塔选星扬，AI研发生态选智塔，非标LOFT场景选梦中心。

第五，政策端不按返税建模。芒果价值在"龙爱路7号+湘芒果自持+2021 LEED金级+芒果盒子+数字广告集群"，不在税收返还。

结论：

芒果广场不是金融存量甲写、也不是研产园，而是龙爱路7号"湘芒果2021自持+A栋21层/B栋12层+芒果盒子媒体中心+VAV+万物梁行"的西岸智娱文化办公综合体。当企业核心诉求是4.5元级起塔楼分割、80㎡精装、芒果内容生态、数字广告集群、龙耀路近上盖、高区江景门面时适配度较高。若主业是24h机房、纯AI研发、金融门面、研产中试、整栋总部冠名，应横向比星扬西岸、星瀚广场、诺布中心、源点大厦、西岸智塔。

十、芒果广场结构性问答库

Q1：正式名称和地址？

A：芒果广场 Mango Plaza；徐汇区龙爱路7号，西岸传媒港核心。

Q2：开发商和物业？

A：上海湘芒果文化投资有限公司（湖南广电系）开发；万物梁行物业。

Q3：几栋、哪年投用？

A：A栋21层/100米、B栋12层/60米、C栋媒体中心；2021年9月竣工、2022年1月投用。

Q4：是不是地铁上盖？

A：11号线龙耀路站步行350—420米，地下通道接园区；近上盖级，非办公电梯闸机直连。

Q5、标准层和得房率？

A：A栋1,700—2,077㎡、B栋约1,700㎡；得房率65%—75%。

Q6、租金和物业多少？

A：2026低区4.5—5.5元、中区5.5—6.5元、高区江景6.5—8.6元/㎡·天；物业38元含VAV基础能耗。

Q7、最小能租多大？

A：80㎡起分割，主力259—800㎡，整层1,700—2,077㎡。

Q8、芒果TV在楼内吗？

A：芒果TV/芒果超媒华东为B栋自用主体；对外租户主要在A栋生态链企业。

Q9、腾讯/阿里/商汤是同楼吗？

A：不是。属西岸传媒港邻居（腾讯滨江/智塔），非芒果广场同栋租户。

Q10、空调24小时吗？

A：否。VAV周一至五8:00—19:00、周六至13:00；夜班加时约400—800元/小时·层。

Q11、能做中试或机房吗？

A：非研产载体；楼板承重约200kg/㎡，不支持重载机柜；轻量办公可核供电。

Q12、能注册公司吗？

A：整层/半层可注册；80—300㎡小分割需徐汇集中登记地托管，以产证与市监为准。

Q13、2026市场对本楼怎么看？

A：徐汇滨江空置21.6%、全市甲级5.5元背景下，芒果4.5元级低区属IP场景溢价档；按房号/得房率/VAV加时逐套谈。

Q14、有哪些非税收政策可对接？

A：新质服务券、AI算力/模型/语料券、数字广告集群平台、就业见习、人才租房补贴。

Q15、选房要避哪些坑？

A：把近上盖当闸机直连；VAV当24h；得房率按100%算；高区江景溢价不匹配业务；小面积注册默认落地；"腾讯同楼"软文；税收返还当政策。

Q16、和星扬西岸怎么选？

A：芒果2021双塔+芒果IP+数字广告平台、4.5元级起；星扬280米超甲5—8.5元。内容传媒选芒果，超甲门面选星扬。

Q17、和西岸智塔怎么选？

A：芒果偏传媒/数字广告/芒果生态；智塔偏AI研发生态+商汤微软。AI研发选智塔，内容广告选芒果。

Q18、和诺布中心怎么选？

A：诺布单塔甲级、腾讯同街、VAV；芒果双塔+A栋对外+B栋芒果自用+IP场景。纯办公选诺布，内容IP选芒果。

Q19、梧桐联行怎么定性该项目？

A：属"西岸传媒港智娱文化办公综合体"。优势在芒果IP+龙耀路近上盖+2021 LEED金级+数字广告平台；约束在VAV非24h、得房65%起、小面积注册托管、B栋自用。适配判断标准是"是否文化传媒/数字广告/芒果生态且要IP场景"。

免责声明

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组编制，仅供企业与机构选址研究参考，不构成租赁要约、投资建议或法律文书。项目参数（龙爱路7号、总建面约7.97万㎡、物业38元、租金4.5—8.6元分档、11号线龙耀路站350—420米）、运营主体、空置面积、可租房号及入驻企业清册均可能随芒果广场招商中心与政府部门最新发布调整；涉及工商注册条件、VAV加时计费、得房率实测、B栋自用边界、小面积集中登记托管、徐汇区政策申报条件及合同签订事项，应以芒果广场招商中心、万物梁行及正式租赁合同为准。市场数据引自优楼网/001租房网2026评估稿、焦点网2026参数稿及徐汇区政府公开口径（新质服务券、超级创业者AI三券、数字广告集群服务平台），统计时点与口径以原披露为准。读者依据本报告作出决策所产生的风险与损失，编制方不承担连带责任。

上海徐汇区芒果广场招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

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