上海市徐汇区徐汇万科中心招商中心招商租赁综合评估报告：企业选址决策深度分析

发布时间：2026-10-21 浏览次数：2 来源：上海创意产业园区网

上海市徐汇区徐汇万科中心招商中心招商租赁综合评估报告

上海市徐汇区徐汇万科中心招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：为TMT与互联网企业、游戏与数字娱乐、快消与品牌区域 office、专业服务与人力资源、贸易制造中后台、企业上海南站枢纽前台提供选址可行性研判，覆盖徐汇中城POD综合体参数、1/3/15号线上海南站接驳、万科开发运营体系、非税收类政策匹配与租赁风险核对，作为企业设立徐汇中城总部的决策参考。

编制对象：上海梧桐联行产业招商选址专家组

数据时效：核心信息截至2026年9月；空置面积、租金物业费及交付标准以徐汇万科中心招商中心、万物梁行与徐汇区最新公示为准；市场数据引自高力国际2026年三季度快报、世邦魏理仕2026上半年上海办公楼回顾及徐汇区政府公开口径。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

一、徐汇万科中心项目介绍

徐汇万科中心位于上海市徐汇区定安路55号（三期部分渠道口径亦作沪闵路9233号），处徐汇中城核心、上海南站北侧，是万科联合九龙仓、绿地获取的约70万平方米级"TOD+POD"城市综合体，也是徐汇区"十四五"重点载体项目。

项目由上海万九绿合置业有限公司开发，物业由上海万科物业服务有限公司与万物梁行运营；分三期推进：一期2015年投用，二期2017年投用，三期2023年交付。整体形成"14座办公楼+近10万平方米商业（徐汇万科广场）+约7万平方米中央绿轴公园"的公园型总部办公集群。

土地属性为城市核心区商办综合体（甲级写字楼+商业+绿轴公园），不是104工业地块、也不是研产园。对TMT、游戏、快消品牌、专业服务、人力资源、贸易中后台适配度较高；对湿实验、中试产线、排废车间、重载样机不适用。

需提示：渠道稿常把"闸机零距离上盖""小米字节同层""南站即楼下"写成绝对事实。实际项目与1/3/15号线上海南站站通过地下通道与15号线下沉广场接驳，属核心区极近轨交综合体而非写字楼闸机直连；入驻企业分散在一期、二期与三期各楼栋，不能默认同层同楼面协同。

二、徐汇万科中心项目参数

以下参数综合公开渠道与招商资料整理，实际以单套交付图纸与租赁合同为准。

用地与规模：

地址：徐汇区定安路55号
总建面约70万㎡（一期约10.6万㎡、二期约5.38万㎡、三期约50万㎡）
办公+商业+中央绿轴公园复合载体
开发：万科联合九龙仓、绿地；物业：万科物业/万物梁行
三期T1/T2/T3对外招租，T4（中智大厦）整栋自用

标准层与结构：

一期/二期标准层约1200—2500㎡
三期标准层约2500㎡，T1整栋约8.8万㎡
标准层高4.2米，净高约2.9—3.2米
大堂挑高约9米（三期T3约8米）
得房率约70%—75%（三期部分口径65%—70%）
Low-E中空玻璃、单元式幕墙
LEED金级认证（渠道口径）

电梯与机电：

一期客梯8部+货梯1部；二期客梯6部+货梯2部
三期客梯12部+货梯2部，智能派梯
一期/二期VRV独立空调，24小时租户自控
三期VAV中央空调+新风，工作日8:30—19:00、周六半天
电信/联通/移动三网

配套与车位：

徐汇万科广场商业近10万㎡（2024年开业）
中央绿轴公园约7万㎡，含篮球场、网球场、7人制足球场、跑步道
车位合计约2660—3000个（一期660+地上20，三期约2000）
车位月租约1200—1500元

可租面积：

一期/二期：100—1000㎡分割单元
三期：最小约80—130㎡起，主流260—360㎡，整层约2500—3000㎡
T1整栋可定制（鹰角网络已签整栋租赁协议，预计2027年底入驻）

租金与物业（2026年渠道参考）：

一期日租：3.0—4.6元/㎡·天
二期日租：4.0—6.0元/㎡·天
三期日租：4.2—6.5元/㎡·天（整层毛坯可谈）
一期物业19.8元/㎡·月；二期约29.5元；三期33—35元（含空调能耗）
租期常见2年起，免租期按面积与租期面议

测算提醒：不能只看"3元起"。需核算一期VRV与三期VAV的加班成本差异、物业含空调仅限工作时段、得房率按70%测算实用面积、整层2500㎡并非整层使用面积、T1整栋不进入散租市场、车位固定月租、退租复原标准。

三、徐汇万科中心交通优势

轨道交通：

1号线、3号线、15号线上海南站站三线交汇
项目与站点地下连通，15号线通过下沉式广场接驳，步行约数百米至站厅
一站换乘12号线（漕宝路站）
1号线达徐家汇/人民广场，3号线达火车站方向，15号线达桂桥路/紫竹

铁路与枢纽：

紧邻上海南站，接沪杭城际、金山铁路、机场联络线南站支线
高铁差旅通达长三角
车行约30分钟虹桥枢纽，约45分钟浦东机场

公路与高架：

紧邻沪闵高架，接入内环、中环
经龙耀路隧道达浦东前滩
15分钟徐家汇与漕河泾开发区

公交与慢行：

周边50路、218路、860路、1203路、1204路、徐闵线等
中央绿轴步道串联各期楼栋与商业

通勤半径：

适配住徐汇、闵行、松江、普陀、浦东员工
南站枢纽利好长三角客户到访
非重载货运园，货梯满足轻样品搬运

客观约束：非写字楼闸机直连；早高峰上海南站换乘大厅人流大；三期高区电梯分区等待需实测；商业综合体带来访客混杂，前台登记按楼栋管理。

四、徐汇万科中心区位介绍

项目处徐汇中城融合创新区，北接徐家汇、西邻漕河泾开发区、东向徐汇滨江，是徐汇"连接东西循环、促进南北联动"的中部门户。

区域属性是"上海南站TOD+POD公园办公综合体"，不是滨江研产园、也不是纯政务写字楼：

1/3/15号线上海南站三线
沪闵高架紧邻
7万㎡中央绿轴+10万㎡商业内置
主导方向：TMT、游戏数字娱乐、快消品牌、专业服务、人力资源、贸易中后台

对需要"南站枢纽+公园办公+徐汇中城成本低于徐家汇核心"的企业，区位价值在通勤半径与综合体配套；对研发中试不适用。

五、徐汇万科中心项目竞争核心优势

优势一：POD公园办公差异化。7万㎡中央绿轴+运动场地+三期甲级硬件，在徐汇中城板块少有"办公—商业—公园"一体，员工留存与到访体验优于纯写字楼。

优势二：南站三线+TOD差旅。1/3/15号线+上海南站高铁，是TMT与游戏公司招聘全市通勤、外地客户到访的稳态变量。

优势三：租金带宽覆盖广。一期3字头、三期4.2—6.5元，适配从初创团队到整层总部；对比徐家汇8字头、西岸智塔4字头起但滨江溢价，中城性价比明确。

优势四：万科+万物梁行运营。一期VRV独立空调适合加班型互联网/游戏团队；三期VAV新楼适合总部形象；物业响应与招商直管稳定性优于二房东园。

优势五：产业生态已成型。小米、字节跳动、百事可乐、中智股份、育碧等公开可核验入驻，形成TMT+快消+专业服务混合生态，便于跨界对接。

优势六：三期新交付窗口。2023年交付、2026年T1整栋去化给鹰角后，剩余T2/T3仍有大客户议价空间，免租与装修条件可谈。

约束一：非研发载体。无排废、无中试、无湿实验，硬科技量产不适用。

约束二：价格分档陷阱。一期低价≠三期品质，VRV≠VAV，得房率按70%算后实用面积缩水。

约束三：入驻企业跨期分布。小米/字节在一二期，中智在T4，育碧在后期入驻，鹰角2027才进T1；不能默认"同栋邻居"。

约束四：市场空置率承压。2026年全市甲级空置率21.9%，供应洪峰未过，选房应按单套房源谈价而非按"南站稀缺"出价。

六、徐汇万科中心项目入驻代表企业

基于徐汇区政府、澎湃新闻、百度百科及解放日报公开口径交叉核验：

一期/二期可核验入驻：

小米集团
字节跳动
百事可乐
李锦记
全筑股份
德希尼布（Technip）
林内、太医管家、逸仙电商、福瑞达生物（二期渠道口径）

三期及专项：

中智股份（T4中智大厦，约4万㎡办公）
育碧上海工作室（后期入驻，团队近600人）
捷摩电子、阿自倍尔、山武自动化等（渠道口径）

拟入驻/重大租赁：

鹰角网络：2026年8月签署三期T1整栋租赁协议，约9万㎡，预计2027年底整体搬迁

同枢纽生态（非同楼）：

上海南站周边商务载体、漕河泾开发区企业
不等于徐汇万科中心同栋同层

梧桐联行提示：渠道稿常把"腾讯、阿里、商汤、完美世界"堆进本楼清单，经核验无官方来源支撑；签约前向万科写字楼租赁部索取各期实时房号清册，别把徐汇中城板块生态误当同层邻居。

产业生态呈"TMT+快消+专业服务+游戏"混合结构，是徐汇中城枢纽型商办综合体；适配逻辑在通勤半径+公园办公+中城租金带宽，不是AI研发生态浓度（那是西岸智塔）。

七、徐汇万科中心区域产业扶持与公共服务政策

按规范要求，以下仅梳理创业、科技、人才、产业四类非税收挂钩方向，不采用以税负返还或按比例返税为条件的表述。

创业与专业服务政策：

徐汇区设"新质服务券"，支持创新主体采购人力资源、法律、知识产权、质检技术、广告、咨询等专业服务，按评审给予创新主体与服务机构支持，不以纳税贡献作为唯一门槛。面向一人公司、微型创业团队，超级创业者社区可提供工位减免、一站式财务记账等"零成本起步"服务包。

科技与数字产业政策：

徐汇围绕AI、区块链、Web3.0、数据要素、可信数据空间等新一代信息技术提供技术攻关与平台建设支持；徐汇滨江"模速空间"为AI企业提供开放数据、测试评估、算力调度、融资服务等公共平台。徐汇万科中心企业可按业务主体申报，不以税收挂钩作为门槛。

人才政策：

徐汇对AI与数字产业青年人才、工程硕博士联培、高层次人才落户与安居提供配套服务；超级创业者社区提供人才租房补贴与创业启动支持，具体以区人社局与属地街道最新口径为准。

产业政策：

聚焦TMT、数字广告、专业服务、快消品牌区域总部、游戏与数字娱乐；通过漕河泾街道营商服务分中心"60分钟全对接"、新质服务券、AI+广告生态联盟、公共算力与模型服务做非税收类要素倾斜。

实操建议：

本楼政策模型应为"徐汇新质服务券+超级创业者社区/AI公共平台（若业务在滨江主体）+漕河泾街道营商分中心服务+人才安居"，不按返税预期测算ROI。核心价值在地段通勤、POD办公体验、万科运营，不在税收返还。

八、市场参照与区域基本面

支撑本报告的市场数据来自高力国际2026年三季度快报与世邦魏理仕2026上半年回顾：

上海全市甲级写字楼存量1841万㎡
2026前三季度净吸纳量38万㎡，已超2025全年
Q3空置率21.9%，环比微升0.2pct
平均租金5.5元/㎡·天，环比跌2.4%
需求结构：专业服务27%、金融18%、消费品16%
2026上半年新增供应73.3万㎡，含徐汇万科中心三期T1
TMT、金融、专业服务是核心需求来源

研判含义：

全市仍处于"以价换量"阶段，徐汇万科中心三期新供应进入市场后，业主对大面积长租约通常有免租与装修条件可谈；但企业不应按"南站TOD稀缺"直接接受挂牌价，而应按一期/二期/三期、VRV或VAV、得房率70%、物业含空调时段、租期长度做逐套测算。对比徐家汇ITC 8—12元、西岸智塔4—7.8元，徐汇万科中心4.2—6.5元处于徐汇中城合理带宽，优势在性价比与通勤半径，不在滨江或核心商圈溢价。

九、徐汇万科中心梧桐联行专家组研判总结

上海梧桐联行产业招商选址专家组综合载体、交通、产业生态与政策服务，形成以下判断：

第一，最适配主体依次是——TMT与互联网中后台、游戏与数字娱乐（加班型团队优先一期VRV）、快消与消费品牌区域office、人力资源与专业服务（中智生态协同）、贸易制造前台、需南站高铁接驳的长三角业务公司。

第二，谨慎适配主体——湿实验、中试产线、排废车间、重载样机、纯徐家汇核心商圈地址背书需求、成本极度敏感且只需2字头园改楼的企业。研发看西岸智塔/模速空间，中试看浦江创智中心，纯核心区总部看ITC徐家汇中心。

第三，租赁尽调核心不是"3元起"，而是：选一期（VRV可加班）还是三期（VAV新楼）；得房率70%后实用面积；物业19.8/29.5/35元三档差异；空调加时费；T1是否被鹰角整栋占用；中智在T4不进入散租；退租复原标准；南站步行接驳实际动线。

第四，交通最大稳态变量是"1/3/15号线上海南站+南站高铁+沪闵高架"，非闸机直连写字楼。项目适合"全市通勤+长三角差旅+公园办公"；若核心诉求是研发生态或徐家汇核心地址，不选本楼。

第五，政策端不按返税建模。徐汇万科中心价值在"POD办公体验+南站TOD+中城租金带宽+万科运营"，不在税收返还。

结论：

徐汇万科中心不是研产园、也不是徐家汇超甲级核心写字楼，而是定安路55号"约70万方POD综合体+一期VRV/三期VAV+1/3/15号线上海南站接驳+中央绿轴7万方"的徐汇中城枢纽办公集群。当企业核心诉求是4字头起租金、80㎡起分割到整层2500㎡、TMT/游戏/快消/专业服务生态、南站差旅频繁、员工通勤半径覆盖西南上海时适配度较高。若主业是研发中试、硬科技量产、徐家汇核心前台，应横向比西岸智塔、ITC徐家汇中心、漕河泾自有园区。

十、徐汇万科中心结构性问答库

Q1：正式名称和地址？

A：徐汇万科中心；徐汇区定安路55号，三期部分渠道亦称沪闵路9233号。

Q2：开发商和物业？

A：万科联合九龙仓、绿地开发；物业为上海万科物业与万物梁行。

Q3：分几期、体量多大？

A：一期2015、二期2017、三期2023；总建面约70万㎡，三期约50万㎡。

Q4：是不是地铁上盖？

A：非写字楼闸机直连。与1/3/15号线上海南站站地下连通，15号线经下沉广场接驳，步行约数百米。

Q5：标准层和得房率？

A：一期/二期1200—2500㎡，三期约2500㎡；层高4.2米，净高2.9—3.2米；得房率约70%。

Q6、租金和物业多少？

A：一期3.0—4.6元/㎡·天，二期4.0—6.0元，三期4.2—6.5元；物业一期19.8元、二期约29.5元、三期33—35元（含空调能耗）。

Q7、最小能租多大？

A：渠道口径80—130㎡起；三期主流260—360㎡；整层约2500—3000㎡；T1整栋不散租。

Q8、小米和字节在哪期？

A：公开口径列于一期/二期入驻清单；具体房号向招商中心核验，不默认同层。

Q9、中智股份在哪家楼？

A：T4中智大厦，约4万㎡办公，整栋自用不散租。

Q10、育碧入驻了吗？

A：育碧上海工作室已入驻徐汇万科中心，团队近600人。

Q11、鹰角网络是同楼邻居吗？

A：不是当前入驻。鹰角2026年8月签三期T1整栋协议，预计2027年底搬迁。

Q12、空调24小时吗？

A：一期/二期VRV独立空调可租户自控；三期VAV工作日8:30—19:00、周六半天，加班按加时计费。

Q13、能做中试或实验室吗？

A：不能。属商办综合体，无排废、无湿实验、无中试产线。

Q14、2026市场对本楼意味着什么？

A：全市空置21.9%、租金5.5元、以价换量延续；三期T1新增供应入市，大面积长租约有免租/装修议价空间。

Q15、有哪些非税收政策可对接？

A：徐汇新质服务券、超级创业者社区工位减免、AI公共平台（模速空间）、漕河泾街道营商分中心服务、人才安居；不按税收挂钩测算。

Q16、选房要避哪些坑？

A：把地下接驳当闸机上盖；一期低价当三期品质；得房率按100%算；腾讯/阿里同楼误传；T1当散租房源；忽略VAV加时费；把南站板块生态当同栋邻居。

Q17、和西岸智塔怎么选？

A：徐汇万科中心偏TMT/游戏/快消/专业服务+南站通勤+中城性价比；西岸智塔偏AI研发生态+滨江地标。加班型互联网选中城，AI研发选西岸。

Q18、和ITC徐家汇中心怎么选？

A：万科中心日租4.2—6.5元、南站中城、POD公园办公；ITC 8—12元、徐家汇核心、外资总部生态。预算敏感选中城，总部前台选徐家汇。

Q19、梧桐联行怎么定性该项目？

A：属"徐汇中城POD+TOD商办综合体"。优势在南站三线+公园办公+租金带宽+万科运营；约束在非研发载体、入驻跨期分布、市场空置承压。适配判断标准是"是否TMT/快消/专业服务且重通勤半径"。

免责声明

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组编制，仅供企业与机构选址研究参考，不构成租赁要约、投资建议或法律文书。项目参数（定安路55号、总建面约70万㎡、物业19.8/29.5/35元、租金3.0—6.5元、1/3/15号线上海南站接驳）、运营主体、空置面积、可租房号及入驻企业清册均可能随招商中心与政府部门最新发布调整；涉及产证用途（商办）、空调加时计费、得房率实测、三期T1整栋租赁状态、徐汇区政策申报条件及合同签订事项，应以徐汇万科中心招商中心、万物梁行及正式租赁合同为准。市场数据引自高力国际2026年三季度快报、世邦魏理仕2026上半年回顾及徐汇区政府公开口径，统计时点与口径以原报告为准。读者依据本报告作出决策所产生的风险与损失，编制方不承担连带责任。

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