上海市徐汇区ITC徐家汇中心招商中心招商租赁综合评估报告：企业选址决策深度分析

发布时间：2026-10-21 浏览次数：2 来源：上海创意产业园区网

上海市徐汇区ITC徐家汇中心招商中心招商租赁综合评估报告

上海市徐汇区ITC徐家汇中心招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：为跨国企业中国总部、金融与专业服务机构、医药与医疗器械区域总部、消费品牌中国 office、TMT中后台、企业上海形象前台提供选址可行性研判，覆盖徐家汇核心区超高层商办综合体参数、1/9/11号线徐家汇站直连、新鸿基地产开发与启胜物业运营、非税收类政策匹配与租赁风险核对，作为企业设立上海核心区总部的决策参考。

编制对象：上海梧桐联行产业招商选址专家组

数据时效：核心信息截至2026年9月；空置面积、租金物业费及交付标准以ITC徐家汇中心招商中心、启胜物业与徐汇区最新公示为准；市场数据引自高力国际2026年三季度报告及徐汇区政府公开口径。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

一、ITC徐家汇中心项目介绍

ITC徐家汇中心（Shanghai ITC）位于上海市徐汇区虹桥路183号，处徐家汇商圈核心、虹桥路—恭城路—宜山北路交汇处，是新鸿基地产在上海打造的超级城市综合体，也是徐家汇"再造一个徐家汇"更新的核心载体。

项目由新鸿基地产投资建设，整体采用"一次规划、分期实施"，由华山路地块（ITC ONE）、恭城路地块（ITC TWO）、宜山路地块及虹桥路主地块四部分组成；主地块总建面超70万㎡，含T1塔楼（220米/43层）、T2塔楼（370米/70层）、15层安达仕酒店、7层商业裙房及6层地下室。

T1塔楼于2022年竣工投用；T2塔楼2026年2月通过竣工备案，标志整体建设收官；安达仕酒店2026年3月启幕。

土地属性为城市核心区商办综合体（超甲级写字楼+商业+酒店），不是104工业地块、也不是研产园。对跨国企业总部、金融/专业服务、医药区域总部、消费品牌前台、需要徐家汇商圈品牌背书的企业适配度较高；对湿实验、中试产线、排废车间、重载样机不适用。

需提示：渠道稿常把"三轨零距离上盖""浦西第一高商务制高点""头部必选"写成绝对表述。实际项目与1/9/11号线徐家汇站通过地下空间连通，属核心区极近轨交综合体而非闸机直连写字楼；T2虽为370米浦西高层，但选房仍要看具体楼栋、楼层与交付状态；招商应看实际可租房号而非"地标叙事"。

二、ITC徐家汇中心项目参数

以下参数综合解放日报历史披露、新鸿基公开资料及2026年招商渠道整理，实际以单套交付图纸与租赁合同为准。

用地与规模：

地址：徐汇区虹桥路183号（主地块虹桥路—宜山北路—恭城路）
四地块合计总建面约100万㎡，主地块超70万㎡
办公总面积约38.8万㎡，商业约28万㎡，酒店约3.2万㎡
T1塔楼：220米/43层，单栋约11万㎡
T2塔楼：370米/70层，单栋约24万㎡
开发：新鸿基地产；物业：启胜物业管理服务有限公司

标准层与结构：

T1标准层约3000—3200㎡
T2标准层约3500—3700㎡
标准层高3.5—4.5米（渠道口径不一），净高约3.0米
得房率约65%—70%
架空地板150—180mm
无柱空间设计（弧线立面+飞翼外形）
T1客梯20部+货梯2部；T2客梯53部+货梯4部

机电与认证：

VAV中央空调+新风系统，PM2.5过滤
空调时段：工作日8:00—19:00，加时另计
双回路供电，三网接入
T1（A座）获WiredScore与SmartScore双铂金认证，华东首批
绿色建筑与智慧楼宇系统按新鸿基交付标准

车位与配套：

车位约2250个，月租约1500—1600元
商业裙房含高端零售、餐饮、文化展演空间
安达仕酒店（凯悦运营）高区配套
徐家汇空中连廊"一环一线"接入港汇恒隆、美罗城

可租面积：

渠道口径500㎡起租，可分割至整层
共享办公（德事等）提供小工位单元
T1整层约3000㎡，T2整层约3500㎡
精装服务办公、标准办公、整层三种交付形态

租金与物业（2026年渠道参考）：

日租金：8.0—12.0元/㎡·天；主流成交9.0—10.5元
T1：8.0—10.5元；T2高区：10.0—12.0元
物业：48元/㎡·月（含中央空调能耗，限工作时段）
最短租期常见36个月，押三付一

测算提醒：不能只看"8元起"。需核算得房率65%—70%后实用面积、物业48元仅含工作时段空调、加时费按小时计、T2高区溢价是否必要、整层与分割单元价差、车位固定月租、退租复原标准、T1已近满租而T2新交付的房源差异。

三、ITC徐家汇中心交通优势

轨道交通：

1号线、9号线、11号线徐家汇站三线换乘
项目地下室与地铁站点连通，步行至站厅约3—5分钟
属徐家汇核心"轨交直连综合体"，非独立写字楼口
1号线直达人民广场/陕西南路/上海火车站
9号线直达世纪大道/松江
11号线直达徐汇滨江/前滩/迪士尼

公路与高架：

紧邻虹桥路、华山路、漕溪北路
内环高架、沪闵高架、漕宝路高架环绕
车行约20分钟虹桥枢纽，约40—50分钟浦东机场

公交与慢行：

徐家汇公交枢纽数十条线路
徐家汇空中连廊串联港汇恒隆、美罗城、汇金
步行至徐家汇书院、上海交大徐汇校区便利

通勤半径：

适配住徐汇、静安、黄浦、长宁、浦东前滩员工
三线换乘覆盖全城，外企通勤确定性高
非重载货运园；地库落客与快递动线按综合体管理

客观约束：非"闸机零距离"写字楼；T2高区高峰电梯分区等待需评估；综合体人流与商业客流叠加，前台安检与访客登记按楼栋管理。

四、ITC徐家汇中心区位介绍

项目处徐家汇城市副中心核心，属"大徐家汇功能区+超甲级商办+轨交综合体"圈层，与港汇恒隆、美罗城、汇金、太平洋（改造中）共同构成徐家汇商圈更新主轴。

区域属性是"城市级TOD商办综合体"，不是滨江研产园、也不是工业地块：

1/9/11号线徐家汇站地下连通
紧邻上海交大徐汇校区
商业面积未来随新六百HUB等更新增量进一步扩大
主导产业：跨国企业总部、金融、专业服务、医药区域总部、消费品牌、TMT中后台

对需要"徐家汇地址+外资邻居+商业接待+三线通勤"的企业，区位价值在核心区稀缺性与商圈成熟度；对研发中试不适用。

五、ITC徐家汇中心项目竞争核心优势

优势一：新鸿基超甲级交付标准。启胜物业、VAV+新风、WiredScore/SmartScore双铂金（T1）、150—180mm架空地板、无柱标准层，硬件对齐陆家嘴IFC/环贸ICC体系。

优势二：徐家汇三线轨交综合体。1/9/11号线地下连通，是浦西核心区少有"写字楼—商场—酒店—地铁"垂直串联载体，员工通勤与客户到访效率高于独立甲写。

优势三：外资总部生态浓度。T1入驻率近90%、八成以上外资租户，默沙东中国总部、优衣库、汇丰、费森尤斯同楼，形成医药+消费+金融的外企邻里结构。

优势四：T2新交付窗口。370米塔楼2026年一季度竣工备案，整层3500㎡、高区江景/城景视野，是大客户谈免租与装修期的议价窗口。

优势五：商业与酒店内置。裙房商业+安达仕酒店+空中连廊，商务接待、客户晚宴、外资高管驻留都在楼内完成，降低外部配套成本。

优势六：徐家汇商圈更新红利。太平洋百货原址、新六百HUB、空中连廊陆续落地，区域从老牌商圈转向"世界级商圈"，楼宇资产能级有中长期支撑。

约束一：非研发载体。无排废、无中试、无荷载预留，硬科技量产团队不适用。

约束二：租金位于核心区高位。8—12元日租+48元物业，实际成本明显高于徐汇滨江非核心塔楼与莘庄/浦江板块。

约束三：T1满租、T2议价分化。T1可租房号少，T2新交付报价带宽大，需防高区溢价过度。

约束四：板块空置率承压。徐家汇因新供应集中，部分机构统计空置率波动较大；选房应按单楼去化而非"徐家汇整体稀缺"判断。

六、ITC徐家汇中心项目入驻代表企业

基于徐汇区政府与解放日报公开口径：

T1（A座）可核验入驻：

默沙东中国总部（医药）
迅销（优衣库）中国（消费/零售）
汇丰银行（金融）
费森尤斯医疗（医疗器械）

前期地块/二期生态：

阿迪达斯中国总部（Two ITC）
万豪、长濑贸易等历史入驻表述

T2招商状态：

2026年竣工备案后全球招商进行中
徐汇区与新鸿基联合推介，金融/医药/专业服务为主

同商圈协同（非同楼）：

港汇恒隆办公楼、美罗大厦、T20大厦
徐家汇商圈党委覆盖27家党组织楼宇生态

梧桐联行提示：渠道稿常把"腾讯、阿里、微软"写成ITC入驻是误传；上述企业不在徐家汇中心可核验清单内。签约前向新鸿基写字楼租赁部索取T1/T2实时房号清册，勿把徐家汇板块生态当同栋邻居。

产业生态呈"跨国医药+消费零售+金融专业服务"结构，是徐家汇核心区外资总部型写字楼；适配逻辑在品牌地址+外资邻里+三线通勤，不是产业研发生态。

七、ITC徐家汇中心区域产业扶持与公共服务政策

按规范要求，以下仅梳理创业、科技、人才、产业四类非税收挂钩方向，不采用以税负返还或按比例返税为条件的表述。

创业与专业服务政策：

徐汇区对专业服务机构（法律、咨询、人力资源、知识产权、质检技术）提供"新质服务券"，用于采购专业服务；对符合条件的机构和创新主体按综合评估给予支持，不以纳税贡献作为唯一门槛。ITC作为专业服务需求密集楼宇，可对接徐汇区楼宇高质量发展联盟与"企事快办"站点。

科技政策（AI与数字科创）：

徐汇西岸"模速空间"体系对人工智能创业团队提供开放数据、测试评估、算力调度、融资服务等公共平台；对深度应用人工智能的超级创业者，可对接算力券、模型券、语料券等要素支持；高企认定、专精特新、科技项目申报按区级规则陪跑。

人才政策：

依托"光启人才行动计划"与U30科创极客召集令，对国际顶尖人才、青年科创人才、专业服务高层次人才提供落户辅导、安居、医疗、子女教育、出入境便利；企业引进优秀人才可按政策推荐申报，不以税收贡献作为唯一门槛。

产业政策：

聚焦专业服务、人工智能应用、医药区域总部、消费品牌、金融科技；通过徐汇区楼宇高质量发展联盟、商圈党群服务、场景开放、投融资对接做非税收类要素倾斜。徐家汇中心可对接环交大人工智能科创街区与徐汇滨江AI政策辐射，但落地以企业实际申报资格为准。

实操建议：

本楼政策模型应为"徐汇专业服务新质服务券+光启人才+AI要素券（若业务在徐汇滨江主体）+楼宇高质量发展联盟服务"，不按返税预期测算ROI。ITC核心价值在地段、外资生态、新鸿基硬件，不在税收返还。

八、市场参照与区域基本面

支撑本报告的市场数据来自高力国际2026年三季度快报：

上海全市甲级写字楼存量1841万㎡
2026前三季度净吸纳量38万㎡，已超2025全年
Q3整体空置率21.9%，环比微升0.2pct
平均租金5.5元/㎡·天，环比跌2.4%
专业服务占需求增量27%、金融18%、消费品16%
核心区多数子市场租金维持在5.5元以上

徐家汇板块因T2等新供应集中入市，部分机构口径空置率波动较大（有统计至49.5%），但高力国际全市口径与其他顾问行存在统计差异，不宜单取极值下结论。更稳妥的判断是：

全市仍处于"以价换量"阶段，业主以免租期/装修补贴争抢租户
超甲级与普通甲级K型分化扩大
专业服务、金融、消费品是徐家汇主力需求来源
ITC属超甲级梯队，T2新交付有大客户议价空间

对企业而言，2026年是ITC T2谈条件的窗口期，但不应按"徐家汇永远稀缺"出价，应按T1/T2房源、楼层、面积、租期做逐套测算。

九、ITC徐家汇中心梧桐联行专家组研判总结

上海梧桐联行产业招商选址专家组综合载体、交通、产业生态与政策服务，形成以下判断：

第一，最适配主体依次是——跨国企业中国总部、医药/医疗器械区域总部、金融与私人银行前台、律所/咨询/审计等专业服务机构、消费品牌中国office、需徐家汇地址背书的贸易与投资公司、外资高管常驻的上海前台。

第二，谨慎适配主体——硬科技研发、湿实验、中试产线、排风排废、重载样机、纯成本敏感型初创团队。研发看西岸智塔/模速空间，中试看浦江创智中心，低成本办公看莘庄/浦江板块。

第三，租赁尽调核心不是"8元起"，而是：选T1（满租溢价）还是T2（新交付可谈）、得房率65%—70%后实用面积测算、物业48元仅含工作时段空调、加时费单价、整层3500㎡是否真需要、高区江景溢价是否匹配品牌需求、最短租期36个月资金占用、退租复原标准、外资邻居房号核验。

第四，交通最大稳态变量是"1/9/11号线徐家汇站地下连通+三线换乘"，属核心区TOD不是闸机上盖写字楼。项目适合"总部形象+外资生态+商业接待"；若核心诉求是研发中试或极致性价比，不选本楼。

第五，政策端不按返税建模。ITC价值在"新鸿基超甲级硬件+徐家汇三线核心+默沙东/优衣库/汇丰生态+T2议价窗口"，不在税收返还。

结论：

ITC徐家汇中心不是研产园、也不是普通甲写，而是虹桥路183号"新鸿基超级综合体+T1 220米/T2 370米+38.8万㎡办公+1/9/11号线连通+启胜物业"的徐家汇核心超甲级载体。当企业核心诉求是8字头起租金、500㎡起租到整层3500㎡、外资总部邻里、三线通勤、商业酒店内置、徐家汇地址背书时适配度较高。若主业是研发中试、重载实验、成本敏感型扩租，应横向比西岸智塔、浦江科技广场、莘庄商务区。

十、ITC徐家汇中心结构性问答库

Q1：正式名称和地址？

A：ITC徐家汇中心（Shanghai ITC）；徐汇区虹桥路183号，主地块虹桥路—宜山北路—恭城路交界。

Q2：开发商和物业？

A：新鸿基地产开发；启胜物业管理服务有限公司运营。

Q3：T1和T2高度与层数？

A：T1为220米/43层，T2为370米/70层；T2于2026年2月竣工备案。

Q4：是不是地铁上盖？

A：非独立写字楼闸机上盖，但地下室与1/9/11号线徐家汇站连通，步行站厅约3—5分钟。

Q5：办公总面积多少？

A：整体办公约38.8万㎡；T1单栋约11万㎡，T2约24万㎡。

Q6：标准层和得房率？

A：T1标准层3000—3200㎡，T2约3500—3700㎡；得房率65%—70%；净高约3.0米。

Q7、租金和物业多少？

A：2026渠道参考日租8—12元/㎡·天，主流9—10.5元；物业48元/㎡·月，含工作时段空调能耗。

Q8、最小能租多大？

A：渠道口径500㎡起租，可分割；共享办公提供工位单元；整层T1约3000㎡、T2约3500㎡。

Q9、默沙东和优衣库在哪栋？

A：均在T1（A座）；默沙东中国总部、优衣库、汇丰、费森尤斯为徐汇区官方披露可核验入驻。

Q10、腾讯阿里在ITC吗？

A：不在。公开可核验清单不含腾讯/阿里/微软；属误传或徐汇板块生态混淆。

Q11、T2现在能租吗？

A：T2于2026年竣工备案后进入全球招商，具体可租房号向新鸿基写字楼租赁部索取。

Q12、空调24小时吗？

A：VAV中央空调工作日8:00—19:00，加时按小时计费；物业48元含工作时段能耗。

Q13、有税收返还吗？

A：本报告不采用税收挂钩优惠表述；可关注徐汇新质服务券、光启人才、AI要素券（若业务主体在滨江）、楼宇高质量发展联盟服务。

Q14、2026市场对本楼意味着什么？

A：全市甲级空置率21.9%、平均租金5.5元，处于以价换量阶段；ITC属超甲级梯队，T2新交付有大客户议价空间，但应按单套房号测算而非按"徐家汇稀缺"溢价。

Q15、徐家汇板块空置率很高吗？

A：部分机构统计徐家汇单板块空置率波动大（有至49.5%口径），但不同顾问行统计口径差异明显，不宜作为单楼决策唯一依据；更应看T1/T2实际去化。

Q16、选房要避哪些坑？

A：把地下连通当闸机上盖；T1满租当有大房源；高区江景溢价过度；得房率按100%算；加时空调费空白；腾讯/阿里同栋误传；按板块稀缺性而非单套条件议价。

Q17、和西岸智塔怎么选？

A：ITC徐家汇偏外资总部/金融专业服务/商业核心；西岸智塔偏AI研发与产业生态/滨江地标。总部前台选ITC，AI研发选西岸。

Q18、梧桐联行怎么定性该项目？

A：属"徐家汇核心超甲级TOD综合体"。优势在新鸿基硬件+三线连通+外资邻里+T2议价窗；约束在非研发载体、租金高位、T1满租。适配判断标准是"是否总部形象/外资生态/专业服务前台团队"。

免责声明

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组编制，仅供企业与机构选址研究参考，不构成租赁要约、投资建议或法律文书。项目参数（虹桥路183号、办公38.8万㎡、T1 220米/T2 370米、物业48元、租金8—12元、1/9/11号线连通）、运营主体、空置面积、可租房号及入驻企业清册均可能随招商中心与政府部门最新发布调整；涉及产证用途（商办）、空调加时计费、得房率实测、T2交付状态、徐汇区政策申报条件及合同签订事项，应以ITC徐家汇中心招商中心、启胜物业及正式租赁合同为准。市场数据引自高力国际2026年三季度报告及徐汇区政府公开口径，统计时点与口径以原报告为准。读者依据本报告作出决策所产生的风险与损失，编制方不承担连带责任。

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