上海市浦东新区张江数链招商中心招商租赁综合评估报告：企业选址决策深度分析

发布时间：2026-10-13 浏览次数：3 来源：上海创意产业园区网

上海市浦东新区张江数链招商中心招商租赁综合评估报告

上海市浦东新区张江数链招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：为拟在张江科学城布局元宇宙应用、AR/VR与智能交互终端、区块链与数据要素、人工智能算法、数字内容制作、三维引擎/渲染、金融科技软件、数字文化出海的企业，提供张江数链载体参数核验、轨交接驳边界、浦软核心区与数智天地场景区分、产业生态与非税收政策合规依据。报告适用于浦软分户办公、数智天地标准层研发、独栋总部、孵化加速器四类场景。

编制对象：上海市浦东新区张江数链（元宇宙）特色产业园区，整体以浦东软件园为核心承载区（技术创新区），张江科学城·数智天地为场景应用区，规划占地约1.91平方公里、产业空间约200万㎡，2022年入选上海市第三批市级特色产业园。由张江集团、浦东软件园股份、陆家嘴集团等分板块运营。具体栋号产权用途、研发/办公分界、租售状态、可注册行业、ICP/区块链备案与算力接入预审，以产证、竣工图、运营方当期台账为准。

数据时效：载体与政策信息截至2026年10月；项目本体引用市经信/浦东发布/人民网/澎湃公开材料，载体参数引用数智天地官方招商与陆家嘴集团公开稿，市场参考引用2026年租赁挂牌交叉核验。后续以主管部门、运营方最新台账为准。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

上海市浦东新区张江数链项目介绍

张江数链不是单栋写字楼，也不是纯厂房园，而是上海发力元宇宙新赛道的两大市级特色园之一（另一为漕河泾元创未来），定位「元宇宙总部创新区+产业集聚区+场景示范区+生态引领区」。

园区按「技术创新区+场景应用区」双核组织：

浦东软件园核心承载区：郭守敬路/博云路/金科路一带，偏底层技术、软件研发、区块链、AR引擎、企业总部，集聚元宇宙相关企业超500家；
数智天地场景应用区：御桥板块康恒路站周边，偏产城融合、研发办公、数据要素、数字内容、独栋总部与商业配套。

产业主线围绕元宇宙「链接、交互、计算、工具、生态」五大环节，聚焦下一代算力平台、未来智能交互终端、新兴数字创作工具、多元数字内容产品。

适配客群为AR/VR、数字人、三维引擎、区块链/数据交易、AI算法、金融科技软件、数字文化、智能终端研发；不优先承载重载制造、危化实验、大批量IDC自建、非数字产业纯注册前台。带看时要把「张江数链生态」和「单栋可租用途」分开核——浦软侧看技术邻居密度，数智天地侧看标准层与配套，两者不套同一张租金表。

上海市浦东新区张江数链项目参数（分板块叙述）

A. 浦东软件园核心区（博云路/金科路一带）

以分户研发办公为主，公开挂牌如博云路2号9楼，352—3000㎡分户，2.5元/㎡·天起，毛坯或简装，标准层高约3.35米，近2号线金科路站800米级接驳。

该板块偏老牌研发楼与软件园载体，参数按栋差异大，不带统一新风/VRV承诺，需单栋核空调与配电。

B. 数智天地场景应用区（御桥康恒路）

总占地1.85平方公里、总建面近180万㎡，23栋研发办公楼+人才公寓+96广场+东怡酒店+未来学院。

御中心：单栋约3.5万㎡，标准层约2500㎡，净高3.1米，VAV空调，7客梯+1消防梯，车位1332个；
智慧源：单栋2.5—2.6万㎡，标准层2500—2600㎡，得房率约75%，净高3.1米，VAV，物业约28元/㎡·月；
智慧谷：6栋研发总部，单栋1.1—2.7万㎡，标准层2200—3300㎡，部分VAV/VRV，预留上下水管与可拆卸楼板；
智慧云/智慧岭/智慧湾：含80米甲级研发楼、独栋总部（1300—2500㎡/层）、租赁公寓配套，车位990—1380个级。

层高荷载：数智天地研发楼净高多3.1米、结构层4.5米、楼板按办公研发荷载（非厂房重载），不适合热压罐、大型振动台、重载样机线；普通服务器机柜、渲染工作站、VR实验室、轻装配展示可直接落位。

机电与网络：VAV或VRV中央空调、150mm架空地板、六类网线预埋；7×24机房与GPU训练需单栋核双路容量、UPS、精密空调，不默认「园区即数据中心」。

租金与物业参考：

浦软分户：2.5元/㎡·天起；
数智天地研发办公：视楼层与装修3.0—4.5元/㎡·天；
物业：浦软侧8—15元，数智天地甲级28元级；
有效成本需摊物业、空调加时、装改、公寓配套与通勤，不单看日租。

上海市浦东新区张江数链交通优势

数智天地组团：11号线康恒路站上盖/零距离接驳，紧邻中环，12分钟车程至前滩、25分钟至人民广场、30分钟至浦东机场；

浦软核心区组团：2号线金科路站800米级接驳（非上盖），张江有轨电车站点辐射，罗山高架张江出口约2公里；

公路：中环—罗山高架—华夏高架贯通，浦东机场40分钟级、虹桥40分钟级；

慢行与接驳：浦软侧靠园区短驳巴士与骑行，数智天地侧出站即园区；人才公寓园内配建，职住平衡优于张江核心研发区。

注意：招商稿常把「康恒路上盖」套到整个张江数链，正式带看需按组团区分——浦软博云路不是地铁上盖，数智天地御中心才是。

上海市浦东新区张江数链区位介绍

宏观区位上，张江数链横跨张江科学城两个板块：

北核（浦软）：金科路—博云路—郭守敬路，接张江AI岛、集成电路设计园、金融科技园；
南核（数智天地）：御桥康恒路，北接前滩、南连张江高科，处金色中环发展带节点。

产业半径上，自身补「元宇宙技术—场景—数据要素」一段：底层芯片与算法在浦软，交互终端与数字内容在数智天地，数据流通接上海数据交易所，AI训练接张江人工智能岛，渲染算力接高性能计算公共服务平台。

定位不是硬制造园，也不是纯写字楼集群，而是「软件研发+元宇宙场景+数据要素+产城配套」综合体；对纯算法小队可落浦软，对总部型数字内容公司落数智天地独栋更匹配。

上海市浦东新区张江数链项目竞争核心优势

第一，上海唯二元宇宙市级特色园的政策与品牌资产。张江数链与漕河泾元创未来并列，享受元宇宙新赛道场景开放、联盟协同、数据要素集聚区政策倾斜。

第二，浦软30年软件底座+数智天地新载体互补。浦软侧有1600+企业、4.5万人才存量；数智天地补新楼、独栋、公寓、酒店、商业，解决老软件园「有生态没新空间」痛点。

第三，元宇宙全链条邻居密度。高通、赛灵思、德州仪器、七牛云、视辰信息、维智科技、叠境数字、智位机器人在生态内，AR引擎、三维重建、区块链、智能终端可就近找合作伙伴。

第四，数据要素与上海数交所联动。张江数链被纳入张江数据要素产业集聚区建设框架，数据流通、数据产品、数商服务可对接上海数据交易所与数据要素政策资源。

第五，2026市场适配窗口。浦软分户2.5元起、数智天地3.0—4.5元区间，比徐汇滨江/陆家嘴便宜，且配公寓与96广场；比价锚是同板块浦软老楼与数智天地新楼，不是CBD甲级。

上海市浦东新区张江数链项目入驻代表企业

按官方生态列名，不虚构单栋房号：

底层技术与芯片：高通、赛灵思、德州仪器（生态列名）；

AR/VR与交互：视辰信息、XREAL（数智天地）、亮风台；

数字人与内容：维智科技、叠境数字、影眸科技；

数据与云服务：七牛云、达观数据；

软件与金融科技：新致软件、乐鑫科技、讯联数据；

机器人/终端：智位机器人、大疆（数智天地智慧岭）；

适配客群分四类：

元宇宙应用：AR引擎、数字人、虚拟会展、三维重建；
数据与区块链：数据产品、隐私计算、链上存证、数商服务；
AI与软件：大模型应用、智能文本、金融科技中后台；
智能终端研发：XR眼镜、交互外设、嵌入式软件。

注：高通/赛灵思等为浦软生态历史集聚企业，不写「数智天地某栋独占」；具体房号以运营方台账为准。

上海市浦东新区张江数链区域产业与人才政策（非税收挂钩）

按创业、科技、人才、产业四类作合规简述；所有基金、平台、公寓、人才服务以年度申报指南、项目评审、实际服务协议为准；不采用按缴纳税款比例返还或承诺税收奖励的安排，不引用相关审查条例名称，不写「税收优惠」「研发补贴返还」类招商话术。

创业与孵化政策方面，张江元宇宙创新发展联盟聚合百度、SAP、高通、上科大等首批成员，园区设元宇宙早期基金（规模2—3亿元）以孵化前瞻科技项目；浦软创业营、数智天地孵化器提供低成本办公与路演资源。具体入选项目按评审，不承诺「入驻即免租返税」。

科技与平台政策方面，依托集成电路制造中心、高性能计算公共服务平台、上海数据交易所联动、张江AI岛协同，企业可对接算力、渲染、数据流通、测试网节点等资源；数据要素集聚区行动提出工业互联网平台、智慧城市样板、医疗教育文旅数字化场景开放。支持按项目评审，不与缴税挂钩。

人才政策方面，上海按重点产业人才相关规定实施人才奖励，用足应届生落户、外籍人才永久居留等政策；浦东国际人才港、张江留创园、海外人才离岸基地补数字化人才招引与实训；数智天地配建近3000套人才公寓补职住。人才支持不与增值税、企业所得税绑定。

产业政策方面，张江数链聚焦元宇宙「算、端、创、用」与数据要素流通，开放工业、消费、金融、文旅、城市治理等应用场景；区块链备案、ICP、数据出境、内容审核按监管单审。产业支持通过空间、场景、平台、基金、人才实施，不采用返税口径。

上海市浦东新区张江数链结构性问答库

问：张江数链在哪、是单栋楼吗？

答：不是单栋。以浦东软件园为核心承载区（金科路/博云路），数智天地为场景应用区（御桥康恒路）；总产业空间约200万㎡。

问：是元宇宙园还是普通写字楼？

答：上海市级元宇宙特色园，聚焦下一代算力、交互终端、数字创作工具、数字内容；数智天地偏研发办公+产城配套，浦软偏底层软件。

问：康恒路站上盖是哪一块？

答：仅数智天地组团（御中心/智慧源等）属11号线康恒路站上盖；浦软博云路侧是2号线金科路站800米接驳，非上盖。

问：租金怎么比价？

答：浦软分户2.5元/㎡·天起，数智天地3.0—4.5元级，物业8—28元按组团；不统一定价。

问：层高荷载能放产线吗？

答：数智天地净高3.1米、办公研发荷载，适合算法/AR/轻展示；热压罐、重载样机、大振动台不适用，转机器人谷或厂房园。

问：高通、XREAL、新致在里面吗？

答：高通属浦软生态列名，XREAL、新致软件落数智天地生态；不写具体房号独占。

问：做区块链/数据产品适合吗？

答：适合。园区联动上海数据交易所、数据要素集聚区政策，数商、隐私计算、链上存证可对接；备案仍按监管走。

问：和张江AI岛怎么分工？

答：AI岛偏算法与模型底座，张江数链偏元宇宙应用、交互终端、数字内容、数据要素；两者联动不替代。

问：初创团队落哪？

答：10人内落浦软分户或数智天地孵化器；50—200人看智慧源标准层；总部型看智慧谷独栋。

问：人才公寓怎么用？

答：数智天地园内近3000套租赁公寓，按企业配比申请；不挂钩税收。

问：签约前必核哪些？

答：组团归属（浦软/数智天地）、产证用途、净高荷载、VAV计费、双路容量、可注册行业、区块链/ICP备案、数据合规、公寓配额、政策申报主体。

上海梧桐联行产业招商选址专家组研判总结

专家组按「载体—交通—产业—市场—政策—风险」六层研判。

载体层，张江数链硬资产是「浦软老底座+数智天地新楼」双核：浦软补技术与人才密度，数智天地补独栋、公寓、商业、酒店；优势在元宇宙全链条生态与产城配套，劣势在参数不统一——博云路分户、智慧源、智慧谷、御中心租金/物业/空调差异大，带看必须按组团单核，不把2.5元起套到数智天地甲级。

交通层，数智天地康恒路上盖强匹配前滩—张江通勤，浦软侧金科路800米接驳够用但不写上盖；对浦西核心区均属中环驾车逻辑。招聘口径分组团写，避免「全园零距离地铁」误导。

产业层，优先招AR/VR、数字人、区块链数据、AI应用、数字内容、智能终端软件；不优先重载制造、危化、大批量IDC、纯贸易前台。张江圈层里它补「元宇宙场景+数据要素」，不补晶圆（转东方芯港）也不补机器人中试（转机器人谷）。

市场层，2026参考租金浦软2.5元起、数智天地3.0—4.5元，比CBD低、比普通厂房高；比价锚是同板块浦软老楼vs数智天地新楼，有效成本摊物业28元、装改、公寓与通勤。

政策层，元宇宙早期基金、数智联盟、数据要素场景、人才公寓、留创园服务均属非税收服务；合同不写返税、税收优惠、研发补贴返还，招商软文「最高补贴XX万」「税收奖励」话术不纳入正式文本。

风险层，主要七项：一是「张江数链」范围被招商稿泛化；二是康恒路上盖仅限数智天地；三是浦软与数智天地参数混写；四是入驻名单是生态列名非房号确权；五是办公研发荷载不支持重载；六是区块链/数据出境需单审；七是税收类优惠话术违规。完成组团归属、产证用途、空调配电、备案合规、非税收政策预审后，张江数链可作元宇宙应用、数据要素、AR/VR与数字内容企业优先候选。

免责声明

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于张江数链（元宇宙）特色园公开材料、浦东发布/人民网/澎湃新闻/市经信公开稿、数智天地官方招商参数、2026年租赁挂牌交叉核验编制，仅供企业选址与招商研究参考，不构成租赁承诺、投资保证或法律意见。各栋号/组团具体面积、产证用途、研发/办公分界、租售状态、租金、物业、层高荷载、双路供电、可注册行业、入驻企业具体房号及政策受理结果，均以产权人、运营方、市场监管、科技、人才、网信主管部门最新书面文件及正式合同为准。因使用本报告作出租赁、投资或经营决策所产生的成本、损失或争议，编制方不承担责任。

上海市浦东新区张江数链招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

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