报告用途：为拟在浦东张江科学城核心区布局集成电路设计、生物医药研发与注册协作、人工智能与软件、信息技术、企业总部、孵化器及专业服务的机构，提供科苑路399号载体参数、2号线张江高科通勤、层高荷载、机电网络、轻研发分区、注册及政策合规综合依据。报告适用于张江研发总部选址、硬科技中小企业办公、IC/生物/AI团队扩租、外资研发办事处、孵化器联合办公、园区招商定位六类场景。

编制对象：上海市浦东新区张江创新园，地址张江高科技园区科苑路399号；开发主体上海张江高科技园区开发股份有限公司，物业上海东湖物业管理有限公司张江创新园管理处，2008年竣工，产品含高层办公楼与低密度独栋/联体研发楼，定位张江核心成熟产业办公与孵化服务。 具体房号产权用途、可办公/可轻研发/可会议/可机房范围、装修改造、电力网络及消防环保预审，以产证、竣工图、张江科学城相关管理与运营方当期台账为准。

数据时效：载体与政策信息截至2026年10月；上海办公楼及产业园市场引用CBRE 2026年上半年、戴德梁行2026年三季度、仲量联行2026年二季度公开数据，张江与浦东政策引用张江科学城“十五五”概念验证与中试、浦东新区青年人才与青创、产学研及揭榜挂帅公开材料，后续以主管部门、产权人、运营方最新台账为准。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

张江创新园位于浦东张江高科技园区科苑路399号，处张江科学城西北核心研发带，北接龙东大道/中环、东经2号线张江高科接市中心与浦东枢纽，周边集聚集成电路、生物医药、人工智能、软件与信息技术研发资源。公开基础口径占地约5万平方米、总建约9.5万平方米，由多栋高层及低密度办公楼组成，东湖物业运营，2008年竣工，得房率约80%，配屋顶绿化、雨水回收、智能安防、智能停车、员工食堂、会议与展示空间。

产业标签按“张江硬科技办公—IC设计—生物医药研发协作—AI与软件—信息技术总部—孵化服务”展开。与松江104生产园、远郊M1不同，本园不主打首层重载生产、危化中试、无菌制剂；其适配对象是芯片设计、医学事务、算法软件、企业总部、CRO注册办公、孵化器联合团队。对大批量晶圆制造、危化大合成、GLP动物、全无菌灌装、重型机床不优先本园；对EDA/IC设计、生物信息、AI模型研发、软件产品、总部管理、投融资路演具备张江生态与2号线通勤优势。

按“高层研发—低密独栋/联体—机电网络—配套运营”四项归集。第三方资料对独栋层数、单幢面积、层高荷载口径不完全一致，以下仅作初筛，所有参数以目标房号竣工图复核。

高层研发参数：公开基础资料列园区多栋高层及低密度楼，可租面积151—1536平方米，得房率约80%，单栋电梯约2部，适合软件、IC办公、医学注册、总部职能及分户租赁。 部分高层房源若按独立楼栋核算，可参照凯龙创新大厦等张江创新园相邻/关联楼信息做类比：地上11层、单層1214—1717平方米、首层4.5米、标准层4.2米、承重300公斤/平方米、3客1货、配电约90瓦/平方米，但是否属于本园当期可租范围须以产证和运营清单确认。 高密GPU、大容量EDA仿真、医学影像存储应单房号做UPS、冷量、双路、弱电井与防火复核，不把“高层办公”默认成高算机房。

低密独栋/联体参数：第三方招商资料列园区含3栋11层高层与9栋3—5层独栋，总12栋；另有资料列独栋整栋1800—2500平方米、首层4.2—4.8米、标准层4.0—4.5米、首层承重1000公斤/平方米、标准层300公斤/平方米、VRV独立空调。 该口径适合一企一栋、独立门头、访客接待与轻研发分区；但不同独栋竣工年代、空调系统、消防等级差异较大，签约前必须拿单幢竣工图，不把全园平均层高承重套用每栋。

机电与网络参数：基础资料列高速网络、智能安防、智能停车；部分独栋资料列24小时VRV、强弱电预留。 具体每栋变压器容量、UPS、双路供电、冷量、弱电井、机房防火分区需按房号拿电气图。AI训练、IC仿真、医学低温、金融低延迟应单独出功率与制冷清单；多租户共用独栋时，核心机房、访客会议、实验办公应做供电与噪音隔离。

配套与运营参数：东湖物业公开基础物业费约8元/平方米·月，车位地下475个、地上216个、月租约500元/个，配员工食堂、多功能会议中心、创意展示、创业沙龙； 周边传奇商业广场、华联数码、博雅/和泰/展讯豪生等酒店、中行/交行/工行/中信等银行、全家/罗森等便利配套可用于客户接待与员工日常。 食堂具体餐位、共享会议室面积、公寓数量以运营方当期台账为准，不按总建9.5万方折算固定配套。

轨道交通：2号线张江高科站为最主要轨交节点，基础资料列园区邻近该站，第三方招商对步行距离有260米、360—460米、5—10分钟等不同口径； 实际步行受科苑路、春晓路、祖冲之路、牛顿路出入口与具体楼栋影响。2号线东至浦东机场、西经世纪大道/人民广场至虹桥方向，可换4/6/9/13/14等覆盖陆家嘴、徐汇、前滩与市中心。夜班研发、客户审计、机场接送应核2号线末班与出租车/网约车替代。

公交与短驳：科苑路春晓路、祖冲之路牛顿路、郭守敬路科苑路等站点覆盖张江环线、636、778、大桥六线、浦东11、浦东22等线路。 对IC/生物/AI客户拜访、投资路演、药监与知识产权办事、软件交付具备“2号线+张江核心”效率；对17.5米大货、危化槽车、大批量样本冷链不优先本园，应改张江外围中试基地或专业物流。

公路与枢纽：经龙东大道、罗山路、中环可接内环/外环/华夏高架。具体至人民广场、浦东机场、虹桥枢纽时长随路况浮动，不采用单一历史分钟数作承诺。对注册在张江、轻研发在创新园、中试/检测/临床在外协平台的企業，应把“张江高科站步行+科苑路车行+外部中试专车”合并建模。

张江核心与科学城层面，本园处“科苑路—张江高科站—集成电路与生物医药研发带”成熟办公节点：向东经2号线/中环接张江集电港、药谷、国家实验室与高校院所，向西北经罗山/龙东接金桥智能制造、外高桥服务外包，向南经华夏/中环接御桥数字与前滩。华安张江REIT引戴德统计，上海商务园区存量约1636万平方米，张江约526万平方米、占比约32%，至2027年新增供应预计约156万平方米； 张江科学城官方概况列园区企业1.8万余家、跨国公司地区总部53家、高新技术企业828家，集成电路与生物医药为重点主导产业。

产业半径上，本园自身适合IC设计、生物医药研发办公、AI软件、信息技术、专业服务与孵化；集电港补IC产业链、药谷补临床前与注册、金桥补智造、御桥/前滩补数字与总部、华依/中兴等周边补低密或ICT专项办公。对“张江注册+2号线高频客户+概念验证/中试外协”的企业，张江创新园比远郊生产园更贴人才与资本，比纯高层甲级更贴低密分户与孵化；对晶圆、危化、无菌、动物应外移专业基地。

第一，张江核心成熟办公与2号线通勤效率优势。科苑路399号紧邻张江高科站周边路网，9.5万方、5万方占地、多高层+低密独栋组合，可做高层分户、独栋总部、孵化联合办公三类产品。 对照CBRE 2026上半年全市写字楼报价237.2元/㎡/月、有效158元/㎡/月、空置24.5%， 戴德2026三季度甲级成交192.3元/㎡/月、空置20.9%， 本园以成熟产业办公替代纯甲级，可提升IC/AI/生物小团队落地效率，但应结合80%得房、300—1000kg分区分载、独栋VRV改造成本综合比价，不按“近地铁必低价”判断。

第二，IC/生物/AI多产业生态的客户与资本优势。张江集成电路企业约307家、全球芯片设计前十中6家在张江设区域总部或研发中心、全国芯片设计前十中3家总部位于张江，生物医药集聚罗氏、微创、华领等主体； 创新园可承接设计、医学事务、算法、注册、总部职能，高密训练、流片、GLP、无菌外协集电港/药谷/张江中试平台。仲量2026二季度称科技互联网、AI、集成电路、生命科学为产业园与商务园主力需求， 本园可承接其中轻研发、总部、运营职能。

第三，高层分户+独栋总部的灵活产品优势。151—1536平方米高层分户覆盖初创到中型团队， 1800—2500平方米独栋、3—5层产品覆盖独立总部与多业务线分户； 对IC IP、医学患者数据、金融模型、政府涉密项目可做独立门禁、独立机房、访客保密分区。但跨楼联网、统一安防、消防联动应由物业与专业集成商按当期系统确认，不默认全园异构楼栋已无缝互通。

第四，张江概念验证+中试+孵化服务的轻资产转化优势。张江科学城“十五五”支持中瑞国际概念验证中心等平台，聚焦生物医药、微纳电子等前沿领域，构建概念验证—创业孵化—中试熟化链条； 上海系统布局集成电路材料、硅光等概念验证平台，提供材料研发、分析检测、流片测试、应用验证支撑。 创新园作为办公总部可减少自建重实验室，但所有实验/中试仍按外部平台合同与监管审批执行。

第五，东湖物业与张江成熟配套的服务稳定性优势。东湖8元/㎡/月基础物业、691个公开车位、食堂会议展示、周边酒店银行商业，可降低总部行政与差勤成本； 相比新建园区配套爬坡，2008年运营载体更适急需落地的成熟团队。但老旧高层增设机房、双路供电、无障碍与消防更新应逐栋验图，不按“成熟园零改造成本”决策。

基于公开资料与园区招商形成“IC/信息技术、生物科技、AI/软件、文化创意与专业服务、孵化与总部”五类示例，正式招商手册须做工商注册地址、物业合同、实际人员、实际业务四方核验。第三方营销稿中“直租无中介、电话直联、最优选址、免租包过”等表述不纳入本评估结论。

集成电路与信息技术样本：可招EDA、芯片设计、射频、嵌入式、软件定义硬件、企业IT研发办事处；高层分户做设计办公，独立独栋做总部与IP分区。涉及光刻胶小样、湿法、探针大批量、晶圆返修不放入本园，外协张江集电港与中试平台；标准层300kg/㎡不满足大吨位设备，机柜密度需结构复核。

生物科技与医学研发样本：药物早期立项、医学事务、注册、临床运营、生物信息可入园；PCR、细胞、动物、无菌配制、危化提取不放在办公高层或独栋，外协药谷、张江专项中试与GLP/GMP专业基地。公开资料列园区入驻涉及生物科技领域， 实际在租名单以工商与物业当期台账为准；患者数据做脱敏、访问审计与伦理合规。

人工智能与软件样本：算法、行业软件、数据标注、网络安全、物联网平台可设高层或独栋办公；高密训练、低延迟交易、医学影像海量存储单房号做UPS、冷量、弱电与访问审计。张江AI公共平台、概念验证与算力外协可作为补充， 不把园区普通宽带当高算资源。

文化创意与专业服务样本：数字内容、科技传媒、知识产权、会计法律、咨询可入高层小分户；涉及等保、密评、客户数据应单房号做网络安全物理隔离。园区资料列创意展示、创业沙龙、行业论坛等共享服务， 但内容合规、版权、数据出境仍按行业监管独立申报。

孵化与总部样本：早期硬科技、联合办公、CRO注册咨询、投资机构可结合会议与展示空间；总部型企业可按“首层接待—中层研发—顶层管理/IP”分区。老旧楼增设机房、会议、门禁、消防联动应提前拿改造方案，不把151—1536平方米分户默认成全功能总部现房。

按创业、科技、人才、产业四类作合规简述，所有空间、平台、基金、服务以年度申报指南、项目评审、实际服务协议为准，不采用按缴纳税款比例返还或承诺税收奖励的安排。第三方招商中“税收优惠、按税减免、返税包租”等表述不纳入本报告正式结论。

创业与孵化政策方面，张江创新园可依托园区会议、展示、创业沙龙及张江孵化载体提供工商注册、地址托管、政策咨询、知识产权与投融资对接；浦东新区青年创业可对接青年公寓、创业空间、创业赛事与青创服务，对早期IC、AI、软件、生物团队提供路演与资源匹配。具体入孵面积、赛投对接、公寓申请按当期指南审核，不按营业收入或纳税承诺固定返利。

科技政策方面，张江科学城“十五五”支持概念验证中心、孵化器与国际技术引进，构建概念验证—创业孵化—中试熟化全链条； 上海概念验证平台覆盖集成电路材料、硅光等方向，提供研发、检测、流片、应用验证； 浦东新区通过揭榜挂帅、产学研专项、校企合作一站式服务支持企业对接高校院所与成果转化。 相关经费按项目评审与合同拨付，不按缴税比例返款。

人才政策方面，张江“十五五”优化明珠计划、青年人才创业支持、关键核心技术攻关人才专项与全球引才伙伴计划； 浦东新区提供青年公寓、租房支持、创业服务、科技创新交流与一站式人才平台，对张江、金桥等重点区域本科、研究生及高水平大学人才按对应条件提供安居与创业渠道。 IC设计、生物医药研发、AI算法、医学注册、质量管理可结合相应层级申报；所有人才支持按认定指南审核，不与企业所得税或增值税挂钩。

产业政策方面，张江重点产业覆盖集成电路、生物医药、人工智能三大先导及信息技术等新兴方向， 浦东通过揭榜挂帅、产学研、概念验证、中试平台与科技金融对接支持硬核科技早期转化；本园可承载研发总部、设计办公、注册医学、软件与专业服务。涉及危化、生物安全、GMP无菌、放射应分别按生态环境、卫健、药监、公安预审，不承诺以税收贡献返点。

问：张江创新园地址、开发商和园区属性是什么？

答：浦东张江高科技园区科苑路399号，上海张江高科开发股份投资、东湖物业张江创新园管理处服务，2008年竣工；占地约5万㎡、总建约9.5万㎡，多高层+低密独栋/联体，得房约80%，属张江核心成熟研发办公与孵化载体。 具体房号是纯办公、轻研发、会议还是孵化器，以产证、竣工图、消防、环保和运营台账为准，不把“创新园”统一当生产厂房或全品类实验室。

问：到2号线张江高科、陆家嘴、浦东机场、虹桥怎么通勤？

答：基础资料列园区邻近2号线张江高科，第三方招商对步行有260米、360—460米、5—10分钟等口径，实际按目标楼栋科苑路/春晓路/祖冲之路入口建模； 2号线西至人民广场/虹桥、东至浦东机场，换4/6/9/13覆盖陆家嘴与徐汇。自驾经龙东/罗山/中环，具体时长随路况；客户审计、夜班机房、机场接送应保留出租车/网约车替代。

问：可租面积、层高、承重怎么按行业选？

答：高层可租约151—1536㎡、得房80%； 独栋第三方口径整栋1800—2500㎡、首层4.2—4.8米、标准4.0—4.5米、首层1000kg/㎡、标准300kg/㎡， 关联高层如凯龙类楼可参照首层4.5米、标准4.2米、300kg/㎡。 软件/AI办公、IC设计、医学注册看高层分户或独栋中层；轻实验台、小机房、文件样本看首层独立间；高密GPU、大容量低温、重载样机不按标准层交付，需结构加固、增容与空调专项。

问：集成电路设计、EDA、样片测试怎么落地？

答：设计、验证、IP、量产协同办公用高层或独栋；少量开发板、低压烧录、样品存储可独立间。光刻胶、湿法、探针大批量、晶圆返修外协张江集电港与集成电路材料/硅光概念验证平台； 标准层300kg/㎡支持普通机柜与轻实验台，大吨位设备需结构复核与供电批复。

问：生物医药、医学注册、生物信息能否做实验？

答：立项、医学事务、注册、临床运营、生物信息办公可入园；PCR、细胞、动物、无菌配制、危化提取不放在高层或办公独栋，外协药谷、张江中试与GLP/GMP基地。张江科学城概念验证与中试熟化可提供技术验证支撑， 但涉及患者数据做脱敏、访问审计与伦理合规，不把普通办公间当生物安全实验室。

问：AI训练、金融低延迟、软件等保怎么配置？

答：算法、平台、业务系统用标准研发层；高密训练、低延迟行情、影像存储单房号做UPS、冷量、双路、弱电井与访问审计。物联网、等保、密评、客户数据隔离应单独网络安全分区；不把普通办公宽带当高算或等保机房，未出电气图不签大电机柜长租。

问：机电、空调、车位、会议有哪些底线？

答：基础资料列高速网络、智能安防、智能停车，东湖物业约8元/㎡/月，车位地下475+地上216、月租约500元； 独栋资料列VRV独立空调、24小时可控。 高密机房、24小时实验、大会议室应单出冷量、双路、UPS与消防方案；关联高层若参照凯龙类楼，配电约90W/㎡仅作样本， 全园不同楼栋以供电批复和物业改造方案为准。

问：2026年租金和甲级/产业园怎么比？

答：第三方对创新园不同产品报租差异较大，高层分户、独栋、精装小户应分别询价；市场端CBRE 2026H1报价237.2/有效158、空置24.5%， 戴德2026Q3甲级192.3、空置20.9%， 仲量2026Q2甲级6.3元/天、非CBD4.1元、产业园3.3元、空置31.7%、净吸纳20.5万㎡。 本园比价应摊80%得房、2号线、独栋VRV、300/1000kg分区、机电改造、张江外协中试与免租装期，不以单一日租低于甲级作结论。

问：和集电港、药谷、金桥、华依、中兴、御桥怎么错位？

答：集电港偏IC产业链、药谷偏临床前与注册、金桥偏智能制造、华依偏低密小独栋、中兴偏5G/ICT、御桥偏数字与总部；张江创新园偏高層分户+独栋总部+IC/生物/AI办公+孵化。晶圆、危化大合成、全无菌、GLP动物、重型智造不优先本园，可外移对应专业载体。

问：张江概念验证、中试、创新服务、青创怎么用？

答：园内做设计、算法、注册、管理；概念验证找张江科学城备案/平台做技术开发与产品验证，中试熟化/样品试制走张江专项或外部中试基地， 青年项目用浦东创业空间、人才公寓与科技交流服务，早期融资对接青创、揭榜与产学研平台。 所有支持按指南评审，不承诺保批保投。

问：扩租路径怎么设计？

答：5—15人IC/AI/软件看151—500㎡高层分户，15—60人看500—1536㎡整层或邻层，60—150人看独栋1800—2500㎡或关联高层整栋，150人以上多栋组合+张江商务园高层补充中后台。签约写层高承重、增容责任、机房防火、轻研发禁限、2号线短驳、访客保密与三年扩租权，不把9.5万方总建当单户可扩容量。

问：人才公寓、酒店、会议、客户接待怎么解决？

答：浦东青创/张江人才公寓作青年住宿短名单， 园区食堂会议展示作内部配套， 博雅/和泰/展讯豪生等作客户住宿，传奇/华联作外部商业；客户大会用园区多功能会议+周边酒店会议，不把研发层当长期客房。具体公寓空置、会议面积、车位月租以运营与人才平台当期台账为准。

专家组按“载体—交通—产业—市场—政策—风险”六层给出结论。

载体层，张江创新园核心卖点是科苑路399号张江核心、9.5万方总建、5万方占地、高层+独栋混合、得房80%、东湖成熟物业； 优势在分户灵活、独栋总部、孵化配套、2号线邻近，劣势在2008年旧载体，第三方独栋/高层参数口径不一——独栋首层1000/标准300kg、高层关联楼300kg、VRV仅部分独栋、配电按楼重算。 所有房号应拿竣工图核层高、荷载、机电、消防、空调、弱电、车位与可改造范围，不把“创新园”当统一高标新楼。

交通层，2号线张江高科多源步行260—460米不等+科苑路/龙东/罗山构成“轨道强、核心短驳”模型； 对IC/AI/生物/软件客户、投资人、药监知识产权办事高匹配，对大货、危化、动物、冷链低匹配。招聘应把“张江高科步行、夜班机房、客户保密访客、青年公寓接驳、机场路线”全折现，不把单一260米或5分钟当全园每栋统一步行值。

产业层，优先招IC设计、生物医药研发注册、AI软件、信息技术、专业服务、张江孵化器；不优先招晶圆、危化大合成、全无菌、GLP动物、重型智造。周边集电港补IC、药谷补生物、金桥补制造、华依/中兴补专项低密或ICT、御桥补数字，创新园只做“张江核心办公总部+轻研发+资本/客户协同”。

市场层，CBRE 2026H1写字楼空置24.5％、报价237.2/有效158， 戴德2026Q3甲级192.3、空置20.9％， 仲量2026Q2甲级6.3、非CBD4.1、产业园3.3、产业园空置31.7、净吸纳20.5万，科技/IC/生命科学需求回暖； 张江商务园存量约526万方、全市约1636万方、至2027新增约156万方， 供给压力仍在。本园高层分户具备性价比与成熟度，但300kg标准层、旧楼机电、独栋VRV改造、AI/IC机房增容、张江外协中试应全摊；若仅按“近张江高科、低于甲级6.3元”招商，会低估硬科技改造成本与外协依赖。

政策层，张江概念验证与中试、 浦东青创空间与青年公寓、 产学研与揭榜挂帅、 明珠计划与关键核心技术人才专项均按项目/人才指南评审；租赁合同不写“税收返还”“按税减免”“返税包租”，第三方“直租无中介、电话直联、税优选址”类口头承诺不纳入正式文本。

风险层，主要七项：一是科苑路399号与第三方科苑路88号、碧波路/其他“张江创新”载体易混淆，必须按营业执照地址和房号核验； 二是高层/独栋参数多源，260米、360—460米、首层1000/标准300、4.0—4.5米等仅作初筛； 三是低密办公不等同可环评实验，PCR/细胞/危化/无菌须外协；四是300kg标准层不支持大载重，高密GPU、大机柜、通信仪表需结构复核；五是90W/㎡或8元物业等仅部分楼/基础口径，双路、UPS、冷量未按幢确认前不签AI/金融大机柜； 六是代表企业仅按公开领域作生态参考，正式名单以工商+物业+实际人员核验； 七是“直租无中介、最优选址、税收优惠、电话特价”等营销或涉税话术违规且失真， 正式选址仅保留非税、非税收挂钩口径。完成房号竣工图、层高荷载、双路增容、独立机房、轻研发禁限、2号线短驳、张江概念验证/中试外协和三年扩租谈判后，张江创新园可作为科苑路399号IC、生物医药、AI与信息技术研发办公优先候选。

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于张江创新园公开楼盘资料、东湖物业与张江高科开发公开参数、张江科学城“十五五”概念验证与中试材料、上海集成电路/硅光概念验证公开信息、浦东新区青年人才与产学研揭榜公开文件、CBRE/戴德梁行/仲量联行2026年市场公开数据编制，仅供企业选址与招商研究参考，不构成租赁承诺、投资保证或法律意见。园区具体门牌、房号面积、产权用途、办公/轻研发/会议/机房分界、租金、物业费、车位、层高荷载、双路供电、增容容量、网络机房、可注册行业、入驻企业名单及政策受理结果，均以产权人、运营方、市场监管、科技、张江科学城管理、生态环境、卫健、药监、人社/人才和金融主管部门最新书面文件及正式合同为准。因使用本报告作出租赁、投资或经营决策所产生的成本、损失或争议，编制方不承担责任。