上海市闵行区万科时一区招商中心招商租赁综合评估报告：企业选址决策深度分析

发布时间：2026-10-16 浏览次数：5 来源：上海创意产业园区网

上海市闵行区万科时一区招商中心招商租赁综合评估报告

上海市闵行区万科时一区招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途

为拟在虹桥国际中央商务区—闵行新虹核心北片—设立企业分支前台、贸易与供应链、科技与设计初创、专业服务、区域办事处、外企代表处的主体，提供小面积精装单元、整层标准办公、花园独栋综合评估，服务于招商租赁、分支落位及“2/10/17号线虹桥火车站接驳+高铁机场+崧泽/嘉闵高架”一体化决策。

编制对象（名称辨析）

市场口语“万科时一区”即闵行区新虹街道申郑路18弄1—22号一带，招商页亦标泰虹路168弄（申长路泰虹路口），属虹桥商务区核心区北片；

非“虹桥万科中心”（申长路988弄，万科另一纯写字楼组团）、非“虹桥天地”（申长路688弄）、非“中骏广场”（申长路1588弄）、非“虹桥协信中心”（申虹路663号）。

本项目由上海万树置业有限公司（万科系）开发，上海万科物业管理有限公司直管；整体是“住宅+写字楼+商业街”复合型国际社区，写字楼部分含4栋标准办公+4栋花园独栋，不是纯甲级总部塔楼逻辑。

整体按“精装小单元—整层—花园独栋”组织；不默认可落地危化实验、重载设备、高密算力机房、量产产线；涉及特殊用途按房屋用途、消防、环保单审。产证性质、可租范围、租金、物业、车位、空置房源及政策申报以万科时一区招商中心、万科物业、虹桥商务区管委会最新书面文件为准。

数据时效

项目参数以百度百科+虹桥商务区管委会竣工公示+租赁平台交叉校验——占地约11.29万㎡、总建约25.4万㎡（含住宅商业）、2015年6月竣工；

8栋办公主体（4栋标准办公8层+4栋花园独栋）；

标准办公单套主力120—150㎡，独栋花园办公2200—2600㎡；

层高4.5米、标办得房率约70%；

VAV中央空调工作日8:30—18:00（加时计费）、客梯3部+货梯1部、三网覆盖；

车位663个（地上38+地下625），车位月租500—800元；

物业费约26.8元/㎡·月；

距2/10/17号线虹桥火车站非上盖，腾讯地图实测步行约1.9公里/29分钟，需商务区1路或71路区间接驳；

日租金公开挂牌跨度较大，标准办公主流约2.6—3.8元/㎡·天，独栋按业主持有结构面议。

编辑人

上海梧桐联行产业招商选址专家组。

万科时一区项目介绍

项目位于虹桥商务区核心北片，申郑路18弄/泰虹路168弄，东至申长路、南至泰虹路、西至申滨路、北至润虹路，车行虹桥火车站/T2约5—8分钟，属“非上盖但枢纽短驳”的产城混合组团。

2015年6月竣工，万科在虹桥最早一批“住宅+办公+商业街”样本，许李严设计师事务所参与设计，配1.3万㎡悠品商业街区。

最大特征是“写字楼嵌在万科住宅社区里+4栋花园独栋+标办小面积精装”，区别于虹桥天地TOD商业裙房、也区别于虹桥万科中心纯围合甲写：

它适配分支前台、贸易供应链、科技设计初创、专业服务、区域办事处，核心卖点是“枢纽短驳半径+小面积精装即入+万科物业直管+租金低于虹桥天地同核心位”。

不是企业总部独栋首选（独栋仅4栋、部分自持），也不是24小时中央空调楼。

整体按“小面积精装户—整层—独栋”组织：

小面积走分支/代表处；

整层走区域办公；

独栋走中小总部/冠名门头。

若团队需要危化、重载样机、GPU高密训练，应另评合规IDC或周边产业园；本园按商办与轻量研服管控。

万科时一区项目参数

空间产品方面：

4栋标准办公（8层），可分割120/150/200/300/500㎡至整层；

4栋花园独栋（2200—2600㎡），独立门厅、顶层花园、部分带地下空间；

1.3万㎡商业街含美格菲健身、Costa、罗森、万科第五食堂等配套。

层高与荷载方面，标准层高4.5米、得房率约70%（独栋更高）；

楼板荷载不硬采软文引申参数，实际以竣工图为准；适配工位、会议系统、轻量机柜、设计样稿；不默认放重载样机、湿法台、GPU高密集群。

机电与网络方面：

VAV中央空调周一至周五8:30—18:00，加时按工单计费；

客梯3+货1（通力口径）、双回路市电、电信/联通/移动三网；

金融等保与跨境数据需单审独立电表与专线。

租金与成本方面：

标准办公日租主流2.6—3.8元/㎡·天，小面积精装单价偏高，整层长租面议；

物业约26.8元/㎡·月（空调加时另计），车位500—800元/月；

不采用“税收返还、免租期抵租金、租金补贴、两免三减半、400直租热线”等表述，招租软文涉此类口径属违规营销话术剔除。

万科时一区交通优势

轨道交通方面，非上盖大堂直达：

2/10/17号线虹桥火车站腾讯地图实测步行约1.9公里/29分钟；

周边兴虹路申郑路（虹桥商务区1路）、申长路兴虹路（商务区1/2路、闵行23路）、申滨路宁虹路（173/189区间/闵行18）覆盖接驳；

租赁稿常写“1.1—1.4公里/步行10分钟”，按实测应写为“非上盖+接驳5—10分钟”，不写“出站即入楼”。

空铁枢纽方面，车行经申郑路/扬虹路至虹桥火车站与T2样本5—8分钟；

虹桥枢纽为全球客流量最大综合交通枢纽之一，虹桥机场年旅客吞吐量突破5000万人次，差旅型分支前台适配。

公路与公交方面：

申长路接崧泽高架、嘉闵高架、北翟高架；

71路区间申长路绍虹路站可通过二层天桥联通火车站到达层西侧，商务区1路/闵行23路覆盖核心区短驳；

自驾30分钟到中山公园/陆家嘴样本，1—2小时长三角样本。

生活圈方面：

自带1.3万㎡商业街+万科住宅底商，周边虹桥天地/龙湖天街车行10分钟；

排班把“步行1.9公里或商务区1路接驳”计入考勤，不写“偏远”也不夸“上盖”。

万科时一区区位介绍

项目处虹桥国际中央商务区闵行核心北片，定位“枢纽办公+分支前台+贸易供应链+科技设计初创+专业服务”，非陆家嘴持牌交易、非张江硬科技园、非临港中试厂房。

按商务区产业方向，适配五类主体：

一是外企/民企上海代表处、分支前台；

二是贸易、供应链、跨境电商配套（非持牌金融）；

三是科技、设计、软件交付、AI应用初创团队；

四是专业服务分支（咨询、财税、律所、知识产权）；

五是需精装即入、控制装修周期的成长型企业。

危化实验、重载制造、高密训练、量产硬件不优先。

区域底色（2025年虹桥商务区官方数据）：

GDP突破2000亿元，累计法人企业约11万家，市级认定总部机构283家，高企1183家，国家级及市级专精特新785家，科技服务业企业约2.4万家。

万科时一区项目竞争核心优势

第一，小面积精装即入。

120—150㎡带装修房源门槛低，比纯甲写100㎡起+自装更省周期，适配分支前台与初创。

第二，枢纽短驳半径。

虽非上盖，但车行5—8分钟到虹桥站/T2，比富力/中骏/展汇更靠近枢纽，差旅型团队通勤成本低于北片更远园区。

第三，万科物业直管。

万科物业在公区维护、访客管理、空调工单标准化方面优于二房东改写字楼。

第四，4栋花园独栋补门面。

2200—2600㎡独栋带顶层花园，中小总部/设计公司可冠名门头，成本低于中骏/展汇整栋。

第五，与周边载体错位。

重TOD商业接待选天地；重纯甲写自持圈层选虹桥万科中心；重独栋集群选中骏；重时一区选“精装小面积+住宅同园商业+枢纽短驳+性价比”。

劣势边界：

非上盖，雨天/携物需接驳；
含住宅社区，纯总部私密性不如独栋园；
中央空调非24小时，直播/夜班需加时；
“税收返还、免租期、400直租热线”属违规营销话术剔除。

万科时一区项目入驻代表企业

可查证公开信息仅限商业配套意向/落地商家：美格菲健身、Costa咖啡、罗森、万科第五食堂等。

招租软文所列“渤海银行整层”“威刚科技总部”等缺官方租户名录支撑，不采信为全量在租名单；

当前公开材料未提供万科时一区写字楼正式入驻企业白名单，实际租户以物业在册为准。

对选址企业而言：

小面积走分支前台/初创；

200—500㎡走贸易/专业服务；

整层走区域办公；

独栋2200㎡走中小总部。

所有“可入驻”以房屋用途、等保密级、外资代表处登记规则为准。

万科时一区区域产业与人才政策适配（非税收挂钩）

按现行规范，不列税收返还、返奖比例、按纳税免租、免租期抵租金；招租稿“租金补贴、两免三减半”属违规营销话术不纳入模型。

仅从创业、科技、人才、贸易四类做合规简述。

创业与商事服务：

商务区“一网通办”+南虹桥企业服务工作站提供开办登记、政策直达、楼宇对接，不涉及税收挂钩返奖；

科技与高企培育：

符合条件企业可按高新技术、专精特新、研发费用加计扣除等统一申报通道办理；商务区高企1183家、专精特新785家，园区协助对接而非自动补贴；

人才引进重点机构：

商务区内优质用人单位可推荐纳入本市人才引进重点机构目录，给予区域特殊人才引进落户额度；

东方英才计划拔尖/青年项目设虹桥赛道，覆盖总部经济、贸易、数字新经济、生命新科技等方向；

涉外人才便利：

APEC商旅卡、外籍人才签证居留、赴港澳人才签注依托虹桥国际人才服务中心办理，不与租赁面积挂钩；

贸易与丝路电商：

跨境电商、数字贸易、海外支付合规服务按商务区丝路电商通道对接，全市首个“跨境电商+产业带”先行区已集聚相关企业345家。

商办合规边界：

房屋用途写“办公/商用”；住宅底商与写字楼门禁分区需核；装改、空调加时、招牌按万科物业与住建单审。

万科时一区结构性问答库

问：万科时一区地址是申郑路18弄还是泰虹路168弄？

答：住宅/写字楼主门牌申郑路18弄1—22号，招商页常标泰虹路168弄（申长路泰虹路口）；属虹桥商务区北片，非虹桥万科中心（申长路988弄）。

问：是不是地铁上盖？

答：非上盖。腾讯地图实测到虹桥火车站步行约1.9公里/29分钟，配商务区1路、71路区间接驳，不写“出站即入楼”。

问：小面积、整层、独栋怎么选？

答：120—150㎡走分支前台/初创；整层走区域办公；独栋2200—2600㎡走中小总部、可谈门头冠名。

问：租金几块？

答：标准办公主流2.6—3.8元/㎡·天，独栋面议；物业约26.8元另计，以招商中心书面报价为准。

问：空调能24小时用吗？

答：VAV中央空调常规工作日8:30—18:00，加时按工单计费；非全楼24小时，直播夜班需单询物业。

问：能做设计工作室/软件团队吗？

答：适配。4.5米层高+精装小面积对设计、软件交付、咨询友好；不默认GPU高密机房。

问：和虹桥天地、虹桥万科中心比？

答：重TOD商业接待选天地；重纯甲写自持圈层选虹桥万科中心；重小面积精装即入+枢纽短驳选时一区。

问：政策有税收返还吗？

答：不写。人才引进重点机构、东方英才、APEC商旅卡、高企申报可合规对接；免租期/租金补贴属违规话术剔除。

问：楼里有哪类配套商家？

答：公开竣工公示可查美格菲、Costa、罗森、万科第五食堂等商业街配套，非写字楼租户名录。

问：独栋能挂企业LOGO吗？

答：4栋花园独栋可谈门头冠名，但招牌灯箱需按物业流程报审，非自动许可。

上海梧桐联行产业招商选址专家组研判总结

万科时一区核心判断为“申郑路18弄/泰虹路168弄、核心北片、万树置业开发+万科物业直管；总建25.4万㎡（含住宅商业）、写字楼4标办+4独栋、层高4.5米、得房率约70%、非上盖距虹桥站实测1.9公里（接驳5—10分钟）、物业26.8元、主流租金2.6—3.8元”。

它不是TOD上盖（区别于天地），也不是纯自持甲写园（区别于虹桥万科中心）：分支前台走120㎡级；贸易/专业服务走200—500㎡；区域办公走整层；中小总部走独栋2200㎡。

优势侧：

小面积精装即入、枢纽车行5—8分钟、万科物业直管、4栋花园独栋补门面、1.3万㎡商业街即租即用、租金低于虹桥天地同核心位。

边界侧四点：

非上盖，雨天需接驳；
含住宅社区，纯总部私密性弱于中骏/展汇；
中央空调非24小时，加时计费；
“税收返还、免租期、400直租热线”违规话术剔除。

结合2025虹桥商务区GDP破2000亿、法人企业约11万家、总部283家、高企1183家、专精特新785家的产业底色，

本园在“分支前台+贸易供应链+科技设计初创+专业服务+中小总部独栋”场景性价比突出；重TOD商业接待选天地，重纯甲写自持选虹桥万科中心，重独栋集群选中骏，重国展独栋选展汇。

免责声明

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于万科时一区公开资料（腾讯地图地址与路径数据、百度百科项目参数、虹桥商务区管委会竣工公示、焦点网租赁参数、虹桥商务区管委会政策文件）整理，仅供企业选址与招商评估参考。

项目具体土地分类、房屋用途、产证性质、住宅/办公分区、可租可售范围、租金成交价、物业费、车位、层高荷载、空调系统、空置房源、交付标准及政策申报条件，以万科时一区招商中心、上海万科物业、虹桥国际中央商务区管委会最新书面文件为准。

报告不构成租赁、购买、投资回报或产业补贴承诺；因信息更新延迟、门牌口径并存（申郑路18弄/泰虹路168弄）、步行距离分歧（软文1.1公里 vs 实测1.9公里）、租金区间跨度、招租软文违规话术（税收返还/免租期/中介热线）产生决策损失，编制方不承担法律责任。

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