上海浦东新区张江在线新经济生态总部园招商中心招商租赁综合评估报告：企业选址决策深度分析

发布时间：2026-10-10 浏览次数：4 来源：上海创意产业园区网

上海浦东新区张江在线新经济生态总部园招商中心招商租赁综合评估报告

上海浦东新区张江在线新经济生态总部园招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：为人工智能大模型与智能体、数字人及AIGC、工业互联网与SaaS、在线内容/数字营销/平台运营、无人车/低空经济/机器人软件、生物医药数字化研发及新媒体总部，提供张江在线新经济生态园盛荣路333号/昌飞路186号高层研发楼与小独栋、150㎡起分租至整层2200至2633㎡/独栋约2500㎡、24小时VRV、115W可增容、重载区700kg、三年租赁成本独立评估参考。

编制对象：AI与大模型企业选址负责人、数字内容/平台运营行政中台、工业互联网与SaaS产品团队、无人车/低空/机器人算法团队、生物医药数字化与医学AI团队、总部财务与行政、产业投资与孵化器服务人员、张江园区资产与招商运营人员。

数据时效：项目信息引用截至2026年10月公开资料；市场数据主要引用2026年第一、二、三季度可取得的华安张江REIT中期与经营公告、戴德梁行商务园公开口径、CBRE上半年上海园区报告、浦东新区与张江科学城创业人才及AI小镇公开信息。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

一、上海浦东新区张江在线新经济生态总部园项目概况与定位

张江在线新经济生态园位于浦东新区盛荣路333号，部分渠道列昌飞路186号，南近军民路、西近盛荣路、东近昌飞路、北近华夏高架，属张江科学城核心腹地、金色中环发展带、上海市级特色产业园区，规划约1.6平方公里，总建公开口径约52.3至53万㎡，分多期建设，公开材料列8栋高层加4栋小独栋“山谷式”布局，也有按北区/中区/南区、一期高层加小独栋、三期4栋高层等分期口径。开发主体渠道存在差异：张江集团/张江高科相关主体、业主自管或物业自管列为主源之一，部分中介列东久新宜/东久集团，签约前按盛荣路333单楼栋产权与运营合同核验。

项目2025年5月整体交付口径较常见，一期部分楼栋2024年7月、三期2025年6月交付的渠道稿并存；标准层一期约2224㎡、主源约2200至2633㎡、三期高层约2633㎡，小独栋渠道列约2500㎡，可租150㎡起分割至整层、整栋。产业定位聚焦在线新经济，覆盖AI大模型、数字人、公共数据应用、无人车、机器人、低空飞行器、工业互联网、在线医疗、数字内容、金融科技软件等；部分房源按C6/104科研、可小环评，但是否能小试中试、排风废气、生物医药管井，以单房号产证与环保批复为准，不默认全园可生产。

最适配客群为大模型应用、智能体、AIGC内容、数字人直播、工业互联网平台、SaaS中台、在线教育/医疗数字化、无人车感知算法、低空运营软件、机器人控制系统、医药AI与真实世界数据；纯低延迟自营量化高频机房、超高功率长期GPU训练集群、危化大库、GMP生产、动物实验、重机械加工不优先。GPU训练按115W增容、重载区700kg独立机房，超大集群外置张江AI小镇公共算力/模力社区/第三方IDC。

二、上海浦东新区张江在线新经济生态总部园主要参数

空间与层高方面，公开渠道有两类主参数：一类板到板4.2米、净高约3.1米，适用于精装小户与标准研发；另一类标准层高4.5米、净高3.1至3.8米，首层6米、部分一期/ demonstrative大堂或局部10.5米，按楼栋取图。得房渠道多列约70%，整层计租按70%低值重算套内，不把大堂、设备层、商业配套、地下计入可租研发面积。150至500㎡做10至30人算法/运营小组，500至1500㎡做30至80人产品+中台，1500至2200㎡做80至150人应用总部，整层2200至2633㎡或多层做集团研发布局，独栋约2500㎡做事业部或孵化加速器。

机电与空调方面，主源24小时VRV自控、分户计量，部分渠道列分体或独立中央；VRV适合大模型推理、AIGC渲染夜班、数字人直播轮播，但高密训练、低延迟推理高并发仍要独立配电、UPS、双运营商、等保。基础配电115W/㎡可增，渠道列双回路、可扩至200W/㎡仅限单房号确认；标准层承重350kg/㎡，首层500kg/㎡，重载区/核心筒/部分区域700kg/㎡，设备区机柜、GPU节点、存储阵列放重载区或首层，办公区350kg只放工位、轻服务器、显示与采编设备。电梯渠道差异大：小独栋/精装楼列2客1货加VIP，高层大平层列8客1货或8客加VIP加货加地库，按单栋台账复核服务器与样机进场。

物业与车位方面，物业公开15至18元或18元/㎡/月，部分含24小时空调运维、部分仅基础运维，签约拆分空调加时与VRV电度；车位渠道列450元/月、500非固定、800固定、部分楼栋964个或按建面130:1配比，按房号锁定数量与充电桩。企业三年模型建议用“日租÷得房70%套内＋物业15至18元分级＋VRV电度/中央加时＋115W增容需量（200W按单房号）＋350/500/700kg按区加固＋双专线等保＋车位450至500×到岗率＋21军民路/博宇路300至400米＋13中科路900米＋华夏/中环自驾＋陆悦/长泰/科学会堂接待”核算，不把“24小时空调、可增容、104小环评”等同零边际机房或全工艺研发。

租金方面，2026公开离散：精装小户/青创渠道1至1.5元或1元政策价，主源2.0至3.5元、部分高层3至4元、国企直租3元起；按得房、空调形式、增容、重载区、21/13接驳、AI小镇算力外置重算。小户谈装免与注册，整层2200至2633㎡谈1至3个月免租与GPU弱电，多整层/独栋谈1至5个月免租、管井与排风、接驳班车。

三、上海浦东新区张江在线新经济生态总部园交通优势

轨交方面，21号线军民路站渠道列约300米、博宇路站渠道列约400米，部分口径2026年开通/2026年底开通，以实际运营站名与闸机为准；13号线中科路站约900米，步行或园区接驳；后续可结合张江中区、科学会堂、金科路分流。当前未全通阶段建“21军民路/博宇路步行或短驳为主、13中科路班车为辅、华夏高架自驾兜底、张江环线/接驳巴士串科学会堂与AI小镇”多套方案；AI、数字人、工业互联网客户到人工智能岛/模力社区、科学之门、集设园、集电港分流，不按单站定全员。

道路与机场方面，北接华夏高架、接中环申江/金科路、外环S20，渠道样本3分钟接快速路、25至30分钟浦东机场、25至30分钟陆家嘴，实际受华夏中路、中科路、金科路早高峰影响。对大模型路演、AIGC客户演示、数字人直播运维、无人车数据采集回传，预设“21接地铁、华夏走机场、中环走陆家嘴/漕河泾、接驳巴士到科学会堂与陆悦”三套动线。

配套方面，园内员工食堂、全家、星巴克、比星咖啡、乐刻、下沉商业、园区巴士；周边陆悦天地约16.6万㎡、万科2049、新启汇、长泰、汇智解决商务；希尔顿、万豪、智选假日、亚朵解决访客；纳什星庐、乐居、纳仕、张江人才公寓解决工程师安居；川杨河滨水、科学会堂、AI未来街区补充生态。AI与内容团队可用小独栋做直播/采集、高层做算法中台、下沉商业做客户展示，不把居住配套计入研发计租。

四、上海浦东新区张江在线新经济生态总部园区位与产业协同

盛荣路—昌飞路—军民路—中科路—华夏高架—金科路—人工智能岛—模力社区—科学之门—上科大可形成四类协同：

第一类AI大模型与智能体协同。园内聚焦大模型、数字人、公共数据、智能体，周边AI小镇以模力双塔/模力社区/模力岛70余万㎡产业空间、算力券/模型券/语料券、最高100%各100万元补贴、公共平台最高2000万元支持为外置底座。楼内做模型微调、RAG、智能体编排、评测与业务化；超大预训练、低延迟高并发推理外置AI小镇算力或第三方。115W标准层放算法与产品，增容后重载区放推理卡池，不把350kg办公层当训练机房。

第二类数字内容与在线平台协同。数字人直播、AIGC视频、在线教育、医疗内容、工业互联网可视化可用小独栋或精装高层；等保按用户数据、未成年人数据、医疗数据分级，双专线、独立存储、留痕审计。直播机房重上行、重GPU渲染，按VRV分户+独立电度+UPS设计；危化道具、烟火特效、重型灯光阵列另做安全审批，不进标准办公层。

第三类无人车/低空/机器人软件协同。感知、规控、仿真、数据集标注、数字孪生可用整层2200至2633㎡；实车/飞行器/机器人硬件样机不优先放高层，重样机放首层500kg或重载700kg，外场测试接华夏/中环转上汽/机场/无人机试飞合规场地。350kg标准层只放研发与轻显示，不放电池大包、重型底盘、燃料系统。

第四类生物医药数字化与产业互联网协同。在线医疗、医学AI、真实世界数据、药企数字化可用高层研发；涉及样本、试剂、GCP数据按单房号生物安全与数据合规，小试/检验外置药谷与第三方。工业互联网、SaaS、供应链平台可做多租户中台，用独栋做交付中心、用高层做研发运营，投资机构用科学会堂与园区会议做路演，不依赖返税类政策。

五、上海浦东新区张江在线新经济生态总部园竞争核心优势与客观约束

优势一：在线新经济专属载体＋AI小镇外溢。相比通用写字楼，本园定位大模型、数字人、无人车、工业互联网，配合张江AI小镇算力/模型/语料券与模力空间，形成“园内业务化＋园外训练/评测”的低成本路径；相比纯AI大楼，它同时容纳内容、平台、工业、医药数字化，适合混合型总部。

优势二：新交付分层产品。2025整体交付、一期2024/三期2025分批，150㎡起、2200至2633整层、2500独栋，按10人、30人、80人、200人分别匹配；24小时VRV、115W可增、350/500/700kg分区的参数优于多数老研办，但弱于专用数据中心。对AIGC、智能体、SaaS、数字人，可“小户试模型、整层做中台、独栋做总部”。

优势三：21+13双轨预期与华夏中环自驾。21军民路/博宇路300至400米、13中科路900米、华夏3分钟接快速路，比远郊研办更适内容团队倒班；陆悦、科学会堂、长泰、纳什形成“研发—展示—居住—客户”闭环。未全通前以接驳巴士补21/13盲区。

优势四：租金分档与国企/孵化器服务。1元青创、1.5至2.5元渠道底价、2至3.5元主源、3至4元高层精装并存；结合浦东两个100万、高成长100万/年、明珠、科创券、AI小镇算力券，按资格而非返税做模型。孵化器可承接模型备案咨询、路演、数据合规、投融资，比单纯日租更有确定性。

优势五：非税收创业/科技/人才/产业四类资源完整。青创空间1元与500㎡以上优质项目、高成长3年100万、科创券20万、明珠个人与房租、青年公寓2000元、AI小镇算力/模型/语料/场景与种子基金、张江青创基金群，可降低大模型、数字人、工业互联网早期成本。

客观约束方面，第一，总建52.3/53万、标准层2200/2224/2633、开发主体张江/东久渠道不一，按盛荣路333单楼号清册取数不互套；第二，标准350kg仅轻载，GPU机柜放重载700或首层500，不把办公层当高密训练；第三，VRV24小时省加时，但大集群电度、外机位、冷源、UPS另计，115W扩200W须单房号双路余量确认；第四，21军民路/博宇路开通进度以实际站名为准，13中科路900米非上盖，当前以接驳为主；第五，2026供压大，戴德全市商务园1636万㎡、张江526万㎡占32%、至2027新增156万㎡，华安REIT整体88.12%、5.44元，张润95.56/5.58、光大80.69/5.28，本园按在线新经济新研办而非科学之门超甲比价，整层谈免租增容而非盯2至4元挂牌；第六，小试中试、危化、GMP、动物、低延迟量化、超大规模长训不进标准层。

六、上海浦东新区张江在线新经济生态总部园入驻代表企业与产业协同

可保守列明开发/运营主体：张江集团/张江高科相关主体、业主自管或指定物业按当期合同；部分中介渠道列东久新宜/东久集团、自营或千人物业，签约前以盛荣路333产权证与租赁合同主体为准。公开列名或生态样本含商汤、58同城、小鹏、百度系、商飞系、盛趣、阅文、Soul等渠道稿样本，不同年份、不同房号状态会变，不编制未核实完整主租户名录，也不把“AI龙头整栋、140家在线企业、首年50%补贴”等中介海报、可售房源、单次活动视同长租主承租。

正式招商按方向管理：大模型应用用整层2200至2633㎡做微调与智能体，训练外置AI小镇；数字人/AIGC用500至1500㎡精装+独立渲染机房；工业互联网/SaaS用150至500㎡起步、整层做交付中台；无人车/低空用首层500kg或重载700做样机数据，外场外置；医药AI用高层做算法与数据合规，样本外置药谷。所有名录按房号、工商注册地、物业空租清册、招商意向书四方核验。

七、上海浦东新区张江在线新经济生态总部园非税收类产业支持政策

按现行监管要求，本报告不列税收返还、企业所得税/增值税地方留存奖励及任何与税收贡献挂钩的资金比例，不出现相关条例名称，仅梳理创业、科技、人才、产业四类非税收服务与资源型政策。

创业政策方面，浦东“两个100万”：到2027年底100万㎡以上低租金创业空间，青年科创项目日租一般不超1元/㎡、优质项目可到500㎡以上、最长按政策期限；100万㎡以上低租金青年公寓，研究生/高水平大学本/张江金桥本可申不超2000元/月、最长3年，周边房源紧缺可首年2000/次年1000元货币补贴；国际人才驿站求职15天免费、重点产业创业15天免费及最长6个月过渡空间。本园小户、孵化器可承接大模型、数字人、工业软件早期团队，提供注册、路演、数据合规咨询；高成长性青年科创项目按张江渠道申连续3年每年最高100万元创业补贴，明珠创业类连续3年每年最高50万元办公房租补贴，以正式申报资格为准。

科技政策方面，青年科创企业最高20万元科技创新券，用于研发、检验检测、科技咨询、技术转移；大模型、数字人、无人车、工业软件可做模型评测、数据集标注质量、算法专利、等保测评，结合张江公共技术、AI小镇公共平台降本。AI方向可对接算力券、模型券、语料券，最高给予100%、各100万元补贴，公共研发创新平台最高2000万元支持；生物医药、高端装备、新一代信息技术青年项目可走专利快速审查，进入通道发明专利平均授权可由15个月缩至3个月。政策以平台共享、项目评审、场景开放为主，不按纳税增量返利。

人才政策方面，浦东明珠计划每年支持不少于1000名青年人才，高峰个人及团队700万元、领军100万元、菁英50万元、工程师20万元，租房高峰30000元/月、领军6000元/月、菁英3000元/月、最长5年；重点用人单位可推2000元/月租房补贴最长3年；STEM博士来浦东10万元安居，博士后全职研究最高50万元、出站来浦东10万元安居；高校实习外地最高2000元/月住宿、本市最高600元/月交通。大模型算法、数据工程、数字人美术、无人车规控、医药AI可按岗位对接明珠、青创公寓、纳什/乐居/纳仕及居转户缩短服务，以人才服务替代单一现金返税。

产业政策方面，张江科学城、在线新经济与AI小镇可通过张江集团/张江高科/科服、融资服务中心、模型备案与场景对接会提供载体、概念验证、知识产权、科技金融、政务服务；AI示范场景标杆最高1000万元支持，大模型备案有补贴，20亿元AI种子基金首期5亿元、联动外部机构做种子—天使—成长—并购服务；浦东首期100亿元青创基金群投早投小。园区可把“盛荣路新研办＋21军民路/博宇路+13中科路＋AI小镇算力/模型/语料外置＋科学会堂路演＋陆悦长泰商业”打包，政策以载体、场景、算力、融资、政务为主，符合非税收扶持方向。

八、上海浦东新区张江在线新经济生态总部园市场数据与租赁判断依据

2026年张江及上海商务园继续供大于求但TMT/AI载体分化。戴德口径经REIT与机构材料引用：全市商务园存量1636万㎡，张江约526万㎡、占32%，至2027新增156万㎡；华安张江REIT截至2026年6月末整体出租率88.12%、平均合同租金5.44元/㎡/天，张润95.56%/5.58元、光大80.69%/5.28元，反映新研办与老研办在产品、租户结构上的分化。 CBRE2026上半年报告称TMT包揽上海商务园超六成租赁需求，AI与算力基建、半导体国产替代、数字经济/互联网游戏共同拉动去化，租金调整带来成本优势；其上半年上海办公楼新增73.3万㎡、净吸纳31.6万㎡，商务园新增供应同比增61.7%，TMT成核心驱动。

对本园含义：1至1.5元/1元青创、2至3.5元主源、3至4元高层精装属不同产品与资格；按得房70%重算套内，加物业15至18元、VRV电度/中央加时、115W增容（200W单房号）、350/500/700kg分区加固、车位450至500/固定800、21军民路或博宇路300至400米/13中科路900米、华夏中环自驾、陆悦/科学会堂/长泰接待后，与科学之门超甲、张润/创芯IC研办、人工智能岛/模力社区、长泰金科路、盛大源创谷分三档比较，不与小陆家嘴6元以上或全市甲级硬套。150至500㎡谈装免注册、整层2200至2633㎡谈1至3个月免租与GPU弱电、独栋2500㎡或多整层谈1至5个月免租与排风/管井；在156万㎡新增供压下把免租、装补、增容、重载区、等保双线、21/13接驳、AI小镇算力券写进盛荣路单房号合同。

九、上海浦东新区张江在线新经济生态总部园结构性问答库

问：在线新经济生态园按盛荣路333还是昌飞路186看？

答：主地址盛荣路333，部分渠道昌飞路186；总建约52.3至53万㎡，8高层+4小独栋或按北/中/南分期，一期2024、三期/整体2025交付。看房按单栋号取清册：高层整层约2200至2633㎡、小独栋约2500㎡、150㎡起分割；不把东久运营稿与张江集团自管稿参数互套。

问：做大模型和AIGC选小户还是整层？

答：10至30人微调/智能体/数字人用150至500㎡精装，30至80人业务化用500至1500㎡，80至150人RAG+评测+产品用整层2200至2633㎡。预训练不进本园标准层，用115W增容做推理、重载700kg放GPU机柜，超大集群外置AI小镇/模力社区/第三方；VRV只解决人员与轻渲染控温，不替代机房冷源。

问：1元、1.5元、2至3.5元、3至4元怎么判断？

答：1元多为青创认定小户，1.5至2.5元为渠道底价/长租，2至3.5元是高层精装主源，3至4元为部分精装大平层/国企直租3元起。按得房70%重算套内，加15至18元物业、VRV电度、115W或200W增容、350/500/700kg、车位450至500，再比AI小镇算力外置与21/13接驳；买“模型试水”看150至500装免，买“应用总部”看整层谈1至3个月免租。

问：24小时VRV和115W够不够数字人直播与推理？

答：VRV分户适合直播轮播、算法夜班、AIGC渲染轻负载；数字人多人推流、模型推理卡池、向量库高并发要独立配电、UPS、双专线、等保。115W是办公基准，增容按需量设计，200W仅单房号双路确认；350kg标准层不放机柜群，放重载700或首层500。

问：无人车、低空、机器人能不能放高层？

答：算法、仿真、数据标注、数字孪生用高层整层；感知样机、机器人底盘、无人机电池、低空载荷用首层500kg或重载700，实车/飞行外场另找合规试车/试飞机场。350kg标准层只做研发与轻展示，不进重型电池、燃油、危化。

问：工业互联网和SaaS总部怎么落？

答：150至500㎡做初创产品，500至1500㎡做客户成功与运维，整层2200至2633㎡做多租户中台、交付与等保；独栋2500㎡做行业事业部。多租户数据隔离、等保三级、双运营商、灾备按客户行业做，不把普通办公网当生产网。

问：生物医药数字化、医学AI能否入园？

答：医学NLP、真实世界数据、药物信息学、数字疗法软件用高层研发；涉及样本、试剂、临床数据按单房号生物安全与数据合规，小试/检验外置药谷与第三方。C6/104小环评仅限单房号审批，不默认全园可生物小试。

问：没有税收挂钩奖励为什么仍可考虑？

答：可替代资源包括浦东两个100万低租金创业/公寓、高成长100万/年、科创券20万、明珠与青年公寓、AI小镇算力/模型/语料券及场景、20亿AI种子与100亿青创基金。对大模型、数字人、工业软件，这些注册、算力、数据、人才、融资资源比单一返税更持续。

问：和人工智能岛/模力社区、科学之门、张润、长泰怎么比？

答：本园偏盛荣路在线新经济综合研办，150至2633㎡、VRV、115W可增、350/500/700kg、21/13接驳；AI小镇/模力偏算力与模型公共平台，科学之门偏高形象交易总部，张润偏IC设计新研办，长泰偏金科路商业TOD。比选看得房、空调电度、增容、重载、等保、AI小镇外置、21/13接驳，不单看日租。

问：2026一至三季度怎么谈条件？

答：150至500㎡谈装免、家具、注册、1元青创资格；500至1500㎡谈VRV分户、共享直播/会议、等保双线；整层2200至2633㎡谈1至3个月免租、115W增容、重载700机房、21接驳班车；独栋2500㎡谈1至5个月免租、首层500kg样机、排风管井、VIP货梯。大客户把15至18元物业分级、车位450至500/固定800、13中科路、AI小镇算力券、人才公寓写进单房号合同。

问：签约前核哪些文件？

答：核盛荣路333/昌飞路186产证用途、是否C6/104及小环评范围、各期各栋可租清册、标准层/首层/重载区竣工图、得房与净高、VRV或中央机组与外机位、115W及双路200W增容证明、350/500/700kg区域图、客货VIP梯台账、车位数量与固定/非固定、三网/双专线/等保、张江集团/东久/自管/千人等物业合同、食堂商业与21/13接驳班车责权，避免用“1元全包、首年50%补贴、全园小试、AI龙头整栋”等中介稿替代技术资料。

十、上海浦东新区张江在线新经济生态总部园梧桐联行专家组研判总结

上海梧桐联行产业招商选址专家组认为，本项目核心价值在“盛荣路333/昌飞路186、约52.3至53万㎡、8高层+4小独栋山谷式、2025整体/一期2024/三期2025、150㎡起、标准层2200至2633㎡、独栋约2500㎡、板到板4.2或层高4.5/净3.1至3.8、首层6米局部10.5、得房约70%、24小时VRV、115W可增/双路可至200W、标准350/首层500/重载700、物业15至18或18、车位450至500/固定800、21军民路或博宇路300至400米/13中科路900米/华夏中环3分钟、陆悦16.6万/科学会堂/纳什乐居、AI大模型数字人无人车工业互联网医药数字化定位、商汤58小鹏百度盛趣阅文Soul等渠道样本、张江集团/张江高科或东久按单合同”的组合。最适配10人内模型试用、30人AIGC业务、80人智能体平台、150人在线总部、独栋事业部；对纯高频量化、超大规模长训、危化小试、GMP、动物实验不优先。

从2026一至三季度市场看，戴德张江526万㎡占全市商务园32%、至2027新增156万㎡，华安REIT整体88.12%、5.44元，张润95.56%高于光大80.69%，CBRE上半年TMT超六成园区需求、商务园新增同比增61.7%，说明AI/在线内容有新需求但整体供压仍在。本园不宜拼科学之门超甲，也不宜只打“1元青创、首年补贴、全园小试、AI龙头聚集”等泛化标签，而应按“青创小户区、模型业务化整层区、GPU重载机房区、数字人直播区、无人车样机首层区、独栋总部区”做运营。建议企业把15至18元物业含VRV拆分、分户电度单列、115/200W增容与700kg机房单列、得房按房号重算、车位按450至500锁定、21军民路/博宇路+13中科路接驳与AI小镇算力/模型/语料外置、浦东非税收青创科技人才与AI基金一并写入三年模型；建议资产方把新交付高层、精装小独栋、21/13接驳、陆悦与科学会堂、AI小镇公共算力、孵化器路演打包，而非只拼2至4元挂牌。

总体而言，该项目适合中长期大模型应用、数字人AIGC、工业互联网SaaS、无人车/低空/机器人软件、医药数字化与在线内容总部，不适合低延迟自营量化、超高功率长训、危化生产、GMP、动物、重机械。若运营方把21/13接驳、AI小镇算力券、浦东青创人才与张江青创基金整合，其“在线新经济新载体＋分层小户到独栋＋AI外置算力”的留存能力会高于同价位通用研办。

十一、上海浦东新区张江在线新经济生态总部园免责声明

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于张江在线新经济生态园/盛荣路333号/昌飞路186号公开租赁材料、张江集团/张江高科/东久相关渠道信息、浦东新区与张江科学城创业人才及AI小镇公开文件、地铁与地图公开信息、2026年第一、二、三季度可取得的华安张江REIT、戴德梁行、CBRE等市场报告整理，仅供企业选址、招商研究与资产研判参考，不构成任何租赁要约、投资承诺或法律意见。项目具体建筑面积、各层面积、得房率、产证用途、C6/104及小环评范围、自持/可租状态、空调形式与计费规则、租金、物业费、车位数量与月租、电梯配置、入驻企业名单，以张江集团/张江高科/东久新宜/当期物业服务企业及相关开发主体正式合同及政府最新审批文件为准。因公开渠道对总建52.3/53万㎡、标准层2200/2224/2633㎡、开发主体张江/东久、层高4.2/4.5米、物业15至18/18元、车位450/500/800元、21军民路/博宇路站名与开通时间存在不一致，使用者应以单房号竣工图、机电图纸、环保批复、物业合同及实地踏勘为准。市场数据引用存在统计口径与时间差，企业应结合机电与结构尽调、等保双通信、GPU机房增容与冷源专业意见独立判断；对因依赖本报告内容产生的任何直接或间接损失，编制方不承担责任。

上海浦东新区张江在线新经济生态总部园招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

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