报告用途：为人工智能与软件信息、集成电路设计、脑科学与智能可穿戴、生物医药轻研发及医学中台、数字经济与大数据、专业孵化与产业投资机构，提供张江科学城盛荣路88弄盛大天地源创谷9栋3至11层低密花园研发、106㎡起分租至整层2568㎡/独栋可谈、中央空调加时与轻研发一体、三年租赁成本独立评估参考。

编制对象：AI与软件企业选址负责人、芯片设计及智能硬件中台行政、脑科学和数字健康团队、药企医学与注册中台、数字经济与大数据平台、孵化器与产业投资机构、张江园区资产与招商服务人员。

数据时效：项目信息引用截至2026年10月公开资料；市场数据主要引用2026年第一、二、三季度华安张江REIT/戴德梁行商务园公开口径、CBRE上半年园区报告、仲量联行二季度产业综述及浦东新区、张江科学城创业人才公开信息。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

盛大天地源创谷位于上海市浦东新区盛荣路88弄，张江科学城中区、中环金科路门户、金色中环发展带，由盛大集团相关主体开发运营，盛衡信息、东湖物业等渠道分别列开发/物业主体，正式合同以当期主体为准。 项目2016年10月竣工，公开体量有多套口径：招商稿总建约20万㎡、9栋3至11层、绿化近50%；部分渠道列16万㎡、部分列15万㎡、部分列30万㎡含青春里公寓与商业，按单栋可租清册取数。 9栋含平层与独栋组合，标准层公开106㎡起至2568㎡，部分渠道列整层1100/1700/2000/2200㎡、独栋2500至11000㎡可谈；7号楼层高4.2米、其余标准3.9米，楼板承重主源200kg/㎡，少量渠道列200至300kg/㎡，以单房号竣工图为准。

定位“低密花园科创＋全生命周期孵化”，重点招商人工智能、集成电路、脑科学、生物医药轻研发、软件信息、智能硬件、数字经济。 小单元106至400㎡适配算法小组、芯片验证、软件交付、医学写作；400至1100㎡适配20至40人研发中台；1100至2568㎡整层适配40至80人总部职能；独栋2500㎡以上适配集团研发、孵化器加速器、脑科学/AI硬件展示。纯电销坐席、7×24低延迟自营量化、超高功率长期GPU训练、湿实验GMP、危化仓储、大货频繁装卸不优先；重算力、低延迟、活体样本、通风橱应按单房号做电力、冷源、承重、网络、消防单独尽调，必要时外置张江公共平台。

空间与层高方面，标准层3.9米、7号楼4.2米，部分渠道列标准3.9至4.5米、净高2.75至3.0米；得房多源约70%，整层按竣工套内重算。 1号楼样本整栋18208.89㎡、9层、首层3.9/2层以上3.6；2号楼12579.14㎡、10层、首层3.9/2层以上3.6；其他楼栋按招商清册。 出租面积公开106至2568.57㎡，精装/毛坯/架空地板/定制交付均可谈；独栋渠道报价4.5至5.6元，平层3.5至4.9元，部分青创/小面积渠道报2.0至3.0元，按房号与政策资格分档。

机电与空调方面，主源集中中央空调，常规8:00至18:00，7至9月部分渠道延至21:00；加时350元/小时、连续3小时以上250元/小时，暑期物业由21元调26元或加5元/㎡/月，以物业规则为准。 部分新渠道列“部分为独立VRV”，签约前按房号核机组、外机位、分户电度、加时单价。配电1/2号楼样本60W/㎡，其他楼栋按清册；200kg/㎡标准承重适配软件、芯片轻回归、AI轻推理、医学数据办公，重服务器、样机、通风橱、低温存储要独立机房或首层加固审批。三网电信/联通/移动，部分渠道列万兆、部分楼栋三菱客货；低延迟、等保、跨园区灾备按双运营商专线独立弱电间设计。

电梯与配套方面，每栋三菱客梯1至4部、货梯1至2部；885个地下车位、月租450元、临停15元/天、配充电桩，部分渠道列300至600元区间以清册为准。 园内4000㎡员工食堂、绿谷食代小吃街、星巴克/Manner/瑞幸/麦当劳/赛百味/便利店，近2000㎡会议中心、1100至2000㎡多功能会议、1900㎡健身中心含泳池瑜伽、篮球/足球/棒球/射箭；青春里白领公寓2000余套、TCA国际幼儿园，构成“研发—商业—运动—安居”一体。 企业三年模型建议用“日租÷得房70%套内＋21元物业含常规中央空调、暑期26或加5元单列＋加时350/250按夜班工时＋60W或单房号增容电费＋200kg承重加固费＋450元车位×到岗率＋13中科路步行/21接驳/2金科路班车＋园内食堂会议体育摊销”核算，不把“含空调能耗”等同于24小时高密机房零边际。

轨交方面，13号线中科路站多源700至830米、部分渠道500至900米，步行8至10分钟； 园区免费班车接驳2号线金科路，部分渠道同时接张江高科，金科路直线约4公里、班车按时刻算； 21号线有军民路约500至968米、博宇路约600至1000米两种邻近口径且部分在建，以实际开通闸机为准； 11号线罗山路、16号线华夏中路通过换乘或自驾辐射，13换21学林路、16华夏中路可作备用。 当前未全通阶段员工通勤建“13中科路步行/班车为主、2金科路班车为辅、21开通后重排、11/16远程”多套方案；AI、芯片、脑科学、药企客户到集电港、人工智能岛、药谷、科学会堂、陆家嘴分流，不按单站直线定全员到岗。

道路与机场方面，北临华夏中路/中环、西近金科路出口，接罗山路、申江路、龙东高架、S20外环；渠道样本2分钟上中环、20至25分钟浦东机场、35分钟陆家嘴、45分钟虹桥，实际因中科路/盛荣路内部与华夏早高峰而异。 对AI路演、芯片回片、脑科学学术会、药企医学会议，应预设“中环金科路自驾＋13中科路班车＋龙东走浦东机场＋园内会议中心/长泰/陆悦接待”三套动线，避开中科路和金科路商圈早高峰。

配套方面，园内食堂、咖啡、会议、健身、青春里公寓解决日常与短驻；周边百佳通、城市网邻、商飞研发、百度/上海科技大学/李政道研究所构成中区产学研圈； 长泰、陆悦、汇智、科学之门解决商务宴请，雅乐轩/希尔顿/万豪/亚朵解决访客住宿，张江人才公寓与浦东青年公寓解决工程师安居。对AI、芯片、脑科学、药企中台，可把平层做研发、7号楼高挑空做硬件演示、独栋做加速器、青春里做青年团队短住，降低自建食堂与会议投入；模型权重、芯片IP、临床数据仍应独立门禁与独立弱电间。

盛荣路—中科路—金科路—集电港—人工智能岛—张江药谷—上科大/李政道可形成四类协同：

第一类人工智能与软件信息协同。源创谷列名AI、软件、大数据、脑科学、智能可穿戴，公开样本含汉图科技、沐戎软件、时擎智能、如朋网络、普道信息、中软国际类合作渠道； 楼内适合大模型业务化、行业软件、数据标注、智能终端固件、脑机信号处理；重训练外置人工智能岛/张江公共算力/第三方IDC。中央空调8至18点、加时250至350元适合日间研发与偶尔夜班；多卡长训、低延迟推理高并发不进标准层，按独立机房外置。

第二类集成电路设计协同。公开样本含驰芯半导体、必易微电子、亮牛半导体、芯歌智能、银联数据/联通科创类相邻或入驻渠道不一； 楼内适合EDA管理、IP验证、架构设计、芯片回归轻量仿真、IoT/半导体软件；流片、晶圆测试、可靠性外置集电港与第三方。60W/㎡基准仅适配轻办公，回归服务器按增容、独立弱电、UPS审批；危化、样片大批量不进办公层。

第三类脑科学、智能可穿戴与数字健康协同。园区定位含脑科学、VR、智能机器人、可穿戴，盛大/TCCI产业资源可作孵化与资本链接； 药企医学中台可用整层做临床数据、注册事务、真实世界研究，脑科学算法用半层做信号处理和模型评测。GMP生产、活体电生理大动物、危化试剂外置药谷/CDMO；受试者数据、健康数据按等保独立部署。

第四类孵化、专业服务与产业投资协同。源创谷为上海市科技孵化器、创业孵化示范、软件信息示范样本，盛大苗圃—孵化器—加速器—总部体系适配早期项目； 律所IP、咨询、科技金融、概念验证可用106至400㎡精装起步，独栋做加速器。大货、重板材、危化不进花园低密楼，低延迟自营交易外置陆家嘴/第三方。

优势一：盛荣路88弄中区低密花园＋9栋3至11层全周期。相比纯甲级无独栋庭院，源创谷用平层106至2568㎡做成长、独栋2500至11000㎡做总部、7号楼4.2米做硬件演示；绿化近50%、中央绿地/下沉庭院/屋顶花园，比旧厂研发园更贴AI/芯片/脑科学日常研发。

优势二：13中科路步行＋2金科路班车＋21邻近在建。中区通勤比广兰路集电更靠近中科路学林路AI资源，比金科路长泰更偏低密研办；青春里2000套公寓、4000㎡食堂、1900㎡健身构成“研住一体”，对青年算法、芯片、脑科学团队招聘半径短。

优势三：盛大孵化＋TCCI/盛大资本资源。从创业苗圃到加速器、从工商注册到投融资对接，比单纯二房东更像科创生态；AI、脑科学、智能硬件早期项目可用小面积装免、共享会议、概念验证和资本路演，降低前期CAPEX。

优势四：租金分档与政策服务分离。平层3.5至4.9元、独栋4.5至5.6元、青创小面积2至3元，按得房70%重算后可与长泰金科路TOD、城市网邻/百佳通可环评、展想/星创广兰路5A分档比较；物业21元含常规中央、暑期26或加5元、加时350/250单列，大客户谈免租装免而不盯挂牌。

优势五：可对接非税收类创业、科技、人才、产业资源。通过浦东两个100万低租金空间与青年公寓、科技创新券与张江公共技术/算力、明珠计划与国际人才港、张江科服与孵化器融资，降低注册、研发、人才、场景成本，而不依赖税收返还类政策。

客观约束方面，第一，总建20/16/15/30万口径并存，按盛荣路88弄单栋清册取数；第二，标准承重200kg/㎡仅适配轻研发，重仪器、大样本、高密机柜放首层或独立机房，不把平层当湿实验或重载实验室；第三，中央空调8至18点、暑期延至21点但仍非全天候VRV，夜班AI/芯片/药企数据要谈加时或独立外机，不能默认24小时零边际；第四，21号线军民路/博宇路距离口径不一且在建，当前主力仍靠13中科路与2金科路班车；第五，2026供压大，华安张江REIT引戴德全市商务园1636万㎡、张江526万㎡占32%、至2027新增156万㎡，CBRE上半年园区报价131.1元/㎡/月、有效89.7元/㎡/月、近45万㎡新增供应，源创谷按中区低密孵化而非科学之门超甲比价，整层/独栋谈免租装改而非盯3.5至5.6元挂牌； 第六，低延迟量化、多卡长训、GMP、危化、动物实验、大货不进标准平层。

可保守列明开发/运营主体：盛大集团相关主体开发，盛衡信息列开发、东湖物业列托管、千人物业在部分渠道出现，正式合同以当期物业主体为准； 公开列名或租赁样本含汉图科技、沐戎软件、驰芯半导体、必易微电子、亮牛半导体、芯歌智能、银联数据、中国联通/联通科创、平安好医生、鸿声医药、保街科技、薪壹代、如朋网络、时擎智能、普道信息、中软国际、赵涌信息等，不同年份、不同房号状态会变，不编制未核实完整主租户名录，也不把中介“175家/300家高新”海报、可售房源、单次活动视同长租主承租。

正式招商按方向管理：AI用106至1100㎡做业务化、整层做算法中台，训练外置；芯片用整层做EDA/IP，流片外置；脑科学/可穿戴用7号楼4.2米做硬件演示、平层做信号处理；药企用整层做医学注册，实验室外置；孵化器用106至400㎡做苗圃，独栋做加速器。所有当前名录按房号、工商注册地、物业空租清册、招商意向书四方核验，不把“盛大生态、商飞百度邻居”海报视同全园主承租。

按现行监管要求，本报告不列税收返还、企业所得税/增值税地方留存奖励及任何与税收贡献挂钩的资金比例，不出现相关条例名称，仅梳理创业、科技、人才、产业四类非税收服务与资源型政策。

创业政策方面，浦东青创体系推出两个100万：100万㎡以上低租金创业空间，青年科创项目日租一般不超1元/㎡、最高500㎡、最长3年；100万㎡以上低租金青年公寓，重点区域本科/研究生可申不超2000元/月、最长3年；国际人才驿站提供求职最长15天免费住宿、重点产业创业最长15天免费住宿及最长6个月免费过渡空间。 源创谷作为上海市科技孵化器/创业孵化示范样本，可承接AI、芯片、脑科学、软件早期团队入孵，提供注册、导师、路演、投融资对接；高成长性青年科创项目可按张江渠道申报连续3年每年最高100万元创业补贴，明珠创业类可申报连续3年每年最高50万元办公房租补贴，以正式申报资格为准。

科技政策方面，青年科创企业可申请最高20万元科技创新券，用于研究开发、检验检测认证、科技咨询、技术转移； 源创谷AI模型评测、芯片IP验证、脑科学信号处理、软件测评可结合张江公共技术平台、人工智能算力/模型/语料、集电港与药谷检测中试降低周期。集成电路、生物医药、高端装备等领域青年项目可走专利快速审查通道，进入通道的发明专利平均授权可由15个月缩至3个月； 政策以项目评审、平台共享、场景开放为主，不按纳税增量返利。

人才政策方面，浦东明珠计划每年支持不少于1000名高层次青年人才，高峰700万元个人及团队、领军/菁英/工程师分级资助； STEM博士两年内来浦东10万元一次性安居，博士后最高50万元，出站来浦东10万元；重点用人单位可推2000元/月租房补贴，明珠高峰/领军/菁英/工程师另有每月30000/6000/3000元、最长5年租房样本； 张江用人单位引进人才符合条件可缩短居转户至5年或3年，国际人才驿站、实习交通/住宿补贴、青年公寓解决AI算法、芯片、脑科学、医学、软件工程师安居，以人才服务替代单一现金返税。

产业政策方面，张江科学城、金色中环与浦东营商环境可通过源创谷企业服务、张江科服、融资服务中心、AI与集成电路/生物医药对接会提供载体、概念验证、知识产权、科技金融、政务服务； 园区可把“盛荣路88弄低密研发＋13中科路/21接驳＋盛大孵化与TCCI/盛大资本＋集电港/人工智能岛/药谷外置＋长泰/陆悦客户动线”打包，政策以载体、活动、场景、融资对接、政务服务为主，符合非税收扶持方向。

2026年张江与上海商务园继续供大于求但硬科技研办分化。华安张江REIT中报引戴德口径：全市商务园存量1636万㎡，张江约526万㎡、占32%，至2027新增156万㎡； CBRE上半年：上海园区报价租金同比降3.5%至131.1元/㎡/月、有效租金降5.5%至89.7元/㎡/月，近45万㎡新增供应陆续入市，TMT、半导体、生物医药、高端制造为园区去化主力，AI芯片、算力、机器人、工业AI带动研发办公与孵化需求。 仲量联行二季度产业园区净吸纳约20.5万㎡，科技互联网兼顾AI与IC，租户兼顾品质升级与成本； 低权渠道对张江产业园空置30%+、免租3至5个月仅作谈判背景，不替代单项目空置清册。

对源创谷的租赁含义：平层3.5至4.9元、独栋4.5至5.6元、青创小面积2至3元属不同产品线与政策资格；按得房70%重算套内，加21元物业含常规中央、暑期26或加5元、加时350/250、60W或单房号增容、200kg承重加固、450元车位、13中科路/21接驳/2金科路班车、园内4000㎡食堂与会议体育后，应与长泰金科路TOD、城市网邻/百佳通可环评、展想/星创广兰路5A、科学之门超甲分三档比较，不与小陆家嘴6元以上或全市甲级高区硬套。106至400㎡谈装免注册、整层1100至2568㎡谈1至3个月免租与等保弱电、独栋谈1至5个月免租与冠名；在张江新增156万㎡供压下，大客户把免租、装补、空调加时、增容、车位包月、21接驳、青春里公寓一并写入盛荣路88弄单房号合同。

问：源创谷是纯写字楼还是张江低密孵化研办园？

答：盛荣路88弄、2016年10月竣工、9栋3至11层、总建多口径按单栋清册、标准3.9米/7号楼4.2米、承重200kg/㎡、中央空调8至18点可加时、物业21元含常规空调/暑期26或加5元、885车位450元、106至2568㎡平层、独栋2500至11000㎡可谈。偏AI、芯片、软件、脑科学、数字健康、孵化加速；纯电销、低延迟量化、多卡长训、GMP、危化、大货不优先。

问：13中科路、2金科路、21军民路/博宇路怎么用？

答：13中科路700至830米为主步行，部分渠道500至900米以门岗为准；2金科路约4公里用园区免费班车，接张江高科备选；21军民路500至968米、博宇路600至1000米部分在建，以开通闸机为准。当前员工通勤建13步行/班车、2班车兜底、21开通后重排；AI/芯片/脑科学/药企客户到集电港、人工智能岛、药谷、科学会堂分流。

问：3.5元、4.9元、5.6元、2至3元怎么判断？

答：2至3元多为青创小面积/政策资格底价，3.5至4.9元为平层主流，4.5至5.6元为独栋，部分渠道整栋5.6元以上面议。按得房70%重算套内，加21元物业含常规中央、暑期26或加5元、加时350/250、增容电度、200kg加固、450元车位。买“初创即入”看106至400㎡装免，买“整层研发”看1100至2568㎡谈1至3个月免租，买“加速器独栋”看2500㎡以上谈冠名与1至5个月免租。

问：中央空调8至18点、加时350/250、部分VRV对AI/芯片够不够？

答：日间算法、EDA、软件、医学数据用中央空调；偶尔夜班申请加时250至350元/小时，长期夜班谈独立外机或机房精密空调。60W/㎡基准仅轻办公，回归服务器、轻推理按增容独立弱电，多卡长训、低延迟撮合外置人工智能岛/第三方IDC；中央空调只解决人员舒适，不替代高密训练冷源。

问：芯片设计企业怎么选房？

答：EDA、IP、架构、验片管理用整层或半层，独立弱电间与等保；流片/晶圆/可靠性外置集电港。标准200kg/㎡放 workstation 和普通服务器，重回归集群按增容、UPS、双专线、独立冷源审批；驰芯/必易微/亮牛/芯歌仅作产业邻居样本，不推定空房。

问：AI与脑科学怎么用7号楼和独栋？

答：7号楼4.2米做智能硬件、可穿戴、脑机演示、声学/光学样板；平层做大模型业务化、信号处理、数据标注；重训练外置公共算力。脑科学受试者数据、健康数据按等保独立部署；活体电生理大动物、危化试剂外置药谷/第三方。

问：药企与数字健康能否整层？

答：注册事务、医学写作、临床数据、真实世界研究用整层；GMP、动物实验、危化外置。鸿声医药等仅作公开邻居样本；低温样本、生物安全按独立电力UPS、气体消防、200kg承重与首层加固审批，不把普通平层当实验室。

问：孵化器和天使投资怎么落地？

答：106至400㎡精装做苗圃，400至1100㎡做加速团队，独栋做加速器；用盛大孵化、TCCI/盛大资本、张江融资服务中心做路演和概念验证。不把“0租金、500㎡3年”等渠道稿当无条件政策，按青创资格、科技型初创、注册地、人数与评审材料分别申报。

问：没有税收挂钩奖励为什么仍可考虑？

答：可替代资源包括浦东两个100万低租金创业/公寓、最高20万科创券及张江公共技术算力、明珠计划与中科路/青春里安居、源创谷孵化+张江科服+融资对接。对AI、芯片、脑科学、软件、药企中台，这些注册、研发、人才、场景资源比单一返税更持续。

问：和长泰、城市网邻、百佳通、展想/星创怎么比？

答：源创谷偏盛荣路88中区低密孵化、3.9/4.2米、中央空调加时、200kg、13中科路步行/21邻近、青春里公寓与盛大孵化；长泰偏金科路2上盖商业TOD，城市网邻偏可环评共享GPU，百佳通偏可环评独栋药企，展想/星创偏广兰路集电5A。比选看得房、空调加时、增容、承重、孵化资源、13/21接驳，不单看日租。

问：2026怎么谈条件？

答：106至400㎡谈装免、家具、注册、会议时长；整层1100至2568㎡谈1至3个月免租、独立弱电、中央加时包、等保；独栋谈1至5个月免租、冠名、7号楼高挑空定制、青春里公寓配租；大客户把450元车位、暑期26元、增容、21接驳班车、装补、三年递增放缓写进盛荣路88弄单房号合同。

问：签约前核哪些文件？

答：核盛荣路88弄产证用途、9栋可租清册、标准层/7号楼/独栋竣工图、得房与净高、中央空调或VRV机组、8至18加时规则与350/250单价、60W或单房号增容与双回路证明、三菱客货梯台账、885车位权属月租与充电桩、三网/万兆/双专线、200kg承重与加固范围、等保消防分类、盛衡/东湖/千人物业合同及食堂会议青春里责权，避免用中介“0税补、175家高新、5.6全包”等稿件替代技术资料。

上海梧桐联行产业招商选址专家组认为，源创谷的核心价值在“盛荣路88弄、2016年10月竣工、盛大开发/盛衡与东湖或千人物业分渠道、总建按单栋清册20/16/15/30万多口径、9栋3至11层、106至2568㎡平层/独栋2500至11000㎡、标准3.9米/7号楼4.2米、得房约70%、承重200kg/部分200至300、中央8至18可加时350/250、暑期物业26或加5、1/2号楼60W可增、三菱1至4客1至2货、885车位450、物业21含常规中央、13中科路700至830/部分500至900、2金科路班车、21军民路/博宇路在建、4000㎡食堂+近2000㎡会议+1900㎡健身、青春里2000余套、TCA幼儿园、汉图/驰芯/必易微/亮牛/芯歌/银联/联通/平安好医生/鸿声等公开样本、盛大孵化+TCCI+张江科服”的组合。其最适配客群为AI软件与轻训练、芯片设计管理、脑科学与智能可穿戴、药企医学注册、大数据与数字经济、孵化器与产业投资；对8至15人用106至400㎡，15至40人用400至1100㎡，40至80人用整层1100至2568㎡，80至200人用独栋2500㎡以上，集团生态用整栋11000㎡。

从2026市场看，华安张江REIT引张江商务园约526万㎡占全市32%、至2027新增156万㎡，CBRE上半年园区报价131.1/有效89.7、近45万㎡新增供应，TMT+半导体+生物医药驱动但业主仍让利； 源创谷作为中区低密孵化，不宜拼科学之门超甲交易层，也不宜只打“2元0租、13地铁、盛大生态”等泛化标签，而应按“AI半层区、芯片整层区、脑科学7号楼区、药企中台区、孵化器小户区、独栋加速器区”做研办运营。建议企业把21元物业含常规中央拆分、加时350/250单列、暑期26或加5单列、60W增容与200kg加固单列、得房按房号重算、车位按885/450锁定、13/21/2接驳与集电港/人工智能岛/药谷外置、浦东非税收青创科技人才产业政策一并写入三年模型；建议资产方把9栋低密、青春里公寓、盛大孵化、东湖/千人物业、中科路13与21接驳、长泰/陆悦/百佳通/城市网邻周边协同打包，而非只拼日租。

总体而言，该项目适合中长期AI业务化与轻推理、芯片设计管理、脑科学与可穿戴、药企医学中台、软件与大数据、孵化加速与产业投资，不适合低延迟自营量化机房、超高功率长期训练、GMP全工艺、危化仓储、动物实验和大货装卸。若运营方把13/21通勤、张江公共算力、药谷/集电港外置、浦东青创人才与盛大孵化整合，其“低密花园＋中区AI/芯片/脑科学＋青春里安居＋盛大资本”的留存能力会高于同价位普通张江标准办公。