报告用途：为银行及要素市场机构、证券期货与资管、私募股权与保理、保险与健康金融、跨国企业中国区、新能源汽车与消费总部、律师事务所、会计师事务所、咨询与TMT团队提供陆家嘴东扩、竹园—花木交界全新超甲级综合体选址可行性、租赁成本、通勤效率、产业协同与政策适配评估，支撑总部落位、升级搬迁、面积重组及续租谈判决策。

编制对象：上海浦东新区保利浦开金融中心（杨高南路99弄1号，以下简称“项目”）。

数据时效：截至2026年10月；市场数据引用高力国际、戴德梁行2026年三季度公开研究口径，项目参数以公开招商资料、腾讯地图、政府公开信息及实地尽调核验为准。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

项目位于浦东新区杨高南路99弄1号，处陆家嘴金融城东扩、世纪大道—杨高南路主轴与竹园商贸区、花木文化行政带交汇节点，邻近上海金融交易广场、上海博物馆东馆、上海图书馆东馆、上海科技馆与世纪公园。 项目由保利发展控股与上海浦东开发集团联合投资，KPF参与“东方叠石”品字形三塔设计，公开资料列2023年分批竣工/投入使用，总建筑面积约38.92万平方米，其中地上约27.88万平方米、地下约11.03万平方米；由T1、T2、T3三栋约180米超甲级写字楼、约4.7万平方米商业“花木时光里”及中央广场、文化空间组成，办公面积多源列约21万—23.8万平方米。 项目获绿建三星与LEED金级/金级预认证，定位“金融+文化”双驱动，适合交易所周边机构、期货资管、股权投资、保险信诺、新能源汽车总部、专业服务与文创科技总部。对需要全新超甲硬件、要素市场邻近、世纪公园与上博东馆人文配套、但又不完全承担小陆家嘴三件套顶租的机构，项目价值在“三塔180米+2900—3000平无柱层+科技馆地铁+花木商业文化”的组合，而不是单纯江景地标。

总建筑面积多源列约38.92万—40万平方米；三栋塔楼建筑高度约180米，名义楼层资料有39层、实际办公资料有34/36层不同口径，地下3层或3—4层应以业主最新楼书复核。 单栋办公面积资料列约8万平方米，三栋合计办公约21万—23.8万平方米；标准层面积多源列2900—3000平方米，部分资料列2600—3100平方米，边柱/无柱化设计可提升使用灵活性，实际应按目标塔楼、目标楼层平面图、核心筒位置和可摆工位反推，不把单一“2900平”直接代入全部房源。

层高资料较一致列标准层高4.5米、净高约3.0米，大堂挑高多源列10—12米；架空地板150毫米，部分资料列100—150毫米。 得房率多源差异较大：招商页列70%—73%、综合页列65%—75%、单页列约63%，按建筑面积比价必须折算到使用面积或工位净面积；高密交易、机房、电话间、投委会室和定制会议群应单独扣减核心筒、公区与辅助空间。

电梯多源列每栋低区客梯8部、高区客梯8部、货梯2部，合计每栋18部，部分资料写三栋客梯16+货2或三菱/日立不同品牌；应采用目的派梯或分区派梯测试高峰候梯，不按“每栋16/18部”直接判断全楼运力。 空调多源列VAV变风量中央空调+PM2.5过滤新风，基础时段有8:00—19:00、8:30—19:00、周六8:30—13:00、周六9:00—11:30等不同口径，部分房源写单元局部独立控制；对期货盘面、基金运营、保险客服、AI训练、跨境会议常冷团队，应把系统型号、加时单价、最小计费单元、分区控制、新风量、冷量冗余、独立电力写入技术附件，不把“物业含空调能耗”笼统等同全天可用。 车位多源列约1700个，月租非固定约1000元、固定约1500—2200元，部分资料列1350—2200元，新能源与固定位向保利物业确认配额。 物业费多源列38—45元/平方米/月，主流招商列45元且含工作时段中央空调外机能耗，但是否含新风、加时、公区能源应分项写明；租金挂牌跨度大，低区/简装约4—5元、标准精装约5—6.5元、中高区/整层约6.5—9元、个别渠道9.8元，最终以楼层、朝向、交付标准、免租条件和业主书面报价测算，不把单一中介挂价当成交价。 网络列电信、联通、移动三网；可租面积从144/145平方米小单元到2900—3000平方米整层、跨塔组合均可询价，高区“凌空艺阁”等特色空间应单独评估使用功能与改造成本。

轨道交通方面，腾讯地图与招商资料列项目在杨高南路99弄1号；2号线上海科技馆站资料有260—500米、步行3—5分钟等不同口径，4号线向城路站约554—600米，6号线浦电路站约699—773米，9号线及18号线在步行辐射或换乘范围内；经世纪大道站可一站换乘2/4/6/9四线，员工通勤应按“地铁闸机—大堂/中央广场—客梯厅”全程计时，不把“科技馆近距”等同于“世纪大道上盖”。 2号线串联虹桥枢纽、人民广场、南京东路并接浦东国际方向；4号线内环换线、6号线进张江/金桥、9号线接徐家汇与世纪大道换线，对金融、期货、咨询、跨国企业多居住地员工通勤优势明显。

地面与隧道方面，项目接世纪大道、杨高南路、东方路、张杨路，经延安东路、复兴东路、大连路等隧道进入外滩、南京西路、北外滩等浦西方向；资料估算内环/中环约6—10分钟、双机场按路况30—45分钟，大型展会、早高峰和极端天气应额外预留缓冲。 周边公交含169、170、219、522、638、736、975、1019、陆家嘴金融城4路、浦东36路等；商业配套列花木时光里、世纪汇、九六广场、嘉里城、由由等，酒店列万枫、尊茂、中油阳光、瑞吉红塔等，可补充客户路演与差旅。 对交易所周边机构、期货资管、股权投资、新能源汽车总部而言，项目“科技馆近距+世纪大道四线一站+杨高南路主干”的复合通达性强；但花木—竹园地面高峰与世纪大道换乘客流大，应按具体居住地出闸时间做抽样。

项目处陆家嘴东扩与竹园—花木交界，向北接小陆家嘴银行、证券、保险、资管、基金、外资投行与律所会计集群，向西接世纪大道竹园中建、城建国际、国华、世纪汇、世纪大都会，向西南接八佰伴，向东南接花木行政文化、上博东馆、上图东馆、科技馆、东方艺术中心与世纪公园。对望/邻近上海金融交易广场，公开资料将其与上交所、中金所、中国结算并列呈现，形成要素市场、期货结算、资管合规、私募股权的空间邻近。 高力国际2026年三季度列上海甲级存量1841万平方米、空置21.9%、平均租金5.5元/平方米/天，前三季度净吸纳38万平方米；其中花木子市场空置22.2%，反映全新供应入市后吸纳与去化并存。 戴德梁行2026年三季度列甲级净吸纳31.8万平方米、空置20.9%、平均成交租金192.3元/平方米/月，TMT成交占比提升，市场仍“以价换量”。 竹园/世纪大道第三方资料列租金分化大，世纪汇7—11.5元、世纪大都会7—10元、中建6—8.5元、长泰4.5—6元、由由3.5—5元，说明项目作为全新超甲应参考“要素市场+文化+枢纽”溢价，但不能脱离周边次新与老旧载体比价。 陆家嘴中央活动区与一江一河、世纪公园—花木公共空间更新长期利好人才留存与客户体验；短期杨高南路、世纪大道、张杨路、向城路施工可能影响落客，尽调应向物业取得未来12—24个月预案。

第一，2023年全新三塔超甲，硬件代际领先。180米三塔、2900—3000平标准层、4.5米层高/3米净高、150毫米架空、VAV+PM2.5、目的派梯、1700车位、LEED金+绿建三星，可支撑期货交易所、资管运营、股权投资、保险客服、AI合规中台，而不必像老旧金融楼那样先做大面积机电改造。 第二，要素市场与金融文化双邻近。对望上交所/中金所/中国结算方向、紧邻上博东馆/上图东馆/科技馆，形成“报单结算—投研路演—合规审计—文化接待”一体，对期货、私募、公募、保险资管比纯商业写字楼更省跨城/跨区时间。第三，面积弹性与三塔分层。144平方米起精装小单元、500—1500平方米成长团队、2900—3000平方米整层总部、T1/T2/T3跨塔组合均可；高区做投决/客户/董事会，中低区做运营/中台/客服，特色“凌空艺阁”做品牌与文化路演。第四，保利+浦开双国企+花木时光里。全新综合体自带4.7万方商业、7000方中央广场、与上博东馆地下/地面联动，对新能源汽车发布、金融路演、法律咨询客户会见、跨国企业中国区接待性价比高于小陆家嘴超甲。 第五，在2026以价换量市场有议价空间。挂牌4—9元跨度大，整层/多塔可谈免租、阶梯租金、精装遗留、物业含基础空调；但相对竹园老旧楼租金高，相对小陆家嘴三件套则省江景溢价。短板在标准层得房率多口径、VAV非时段加时成本、科技馆步行按入口差异、三塔同时招租导致房源楼层与景观差大、以及全新楼业主对精装改造和冠名权限审核更严，不能只按“超甲新楼”统一定价。

公开及招商资料列示的办公主体包括新湖期货、招商信诺、爱婴室、浦东金融相关机构、浦东投促、浦东创投、领克汽车，部分渠道列申同律师事务所、中闻上海、绿河投资、云力企业管理咨询等；第三方综合页还提及政企、金融、科技、生活服务多元生态。 上述名单反映项目以期货/要素市场、保险健康、股权投资、政务投促、新能源汽车、消费品、法律与咨询并行的租户结构。代表企业会随退租、扩租、整层调整变化，尽调以保利物业或业主最新台账、楼层导视和实际合同意向为准；对选址企业而言，代表企业主要用于判断同业密度、交易所/再保/资管协同和人才池，不作为租金溢价或业务收益保证。

按创业、科技、人才、产业四类作方向性说明，不涉及税收返还、税收挂钩奖励及限制类优惠。

创业政策方面，浦东面向青年科创与早期项目提供低租金创业空间、人才公寓、创业驿站、企业注册、导师对接、投融资与知识产权服务；竹园及花木载体可结合项目行业匹配孵化、路演和市场主体服务，具体面积、对象、时长以最新受理指南为准。科技政策方面，科技创新券、研发资源共享、技术合同登记、场景验证可对接张江集成电路、人工智能、生物医药及陆家嘴金融科技应用；具备条件的重大科技基础设施按规则向合规企业开放共享，但不以税收贡献作为申报前提。人才政策方面，浦东“明珠计划”及青年人才租房、落户、永久居留、国际人才港服务可向金融、科技、专业服务团队提供个人及团队支持；重点机构人才可按政策通道对接居转户年限优化、人才公寓与租房补贴，具体层级和配额以人社及人才部门最新规定为准。产业政策方面，陆家嘴金融科技围绕资管科技、智能风控、AI大模型、数据要素、ESG与监管试点提供场景对接，花木—竹园可联动法律、财务、人力资源、管理咨询等专业服务集聚；股权投资机构可对接浦东创投服务、要素市场路演和私募合规支持。企业按主业匹配而非按补贴倒推落位，所有申报以最新部门指南和受理结果为准。

2026年上海办公楼市场呈“需求回暖、租金承压、新增供应去化并行”。高力国际三季度列甲级存量1841万平方米、空置21.9%、平均租金5.5元/平方米/天，前三季度净吸纳38万平方米，南京西路8.72元/天最高，花木子市场空置22.2%，次中心前滩14.4%、徐汇滨江21.6%，整体仍处以价换量但降幅收窄。 戴德梁行三季度列净吸纳31.8万平方米、空置20.9%、成交租金192.3元/平方米/月，TMT占比提升、本土企业成交占主导，未来一年新增供应仍带来去化压力。 项目作为2023年全新三塔、约38.9万方综合体，不宜与由由、通茂、双鸽等竹园老旧楼同档压价，也不应与小陆家嘴上海中心、环球、国金江景超甲完全同价；应按“标准层可得面积×得房率65%—75%折减×免租期×物业38/45×VAV加时或独立改造×车位1000/2200×精装摊销×三塔景观差”折算人均工位净成本，再与世纪汇、世纪大都会、中建、城建国际、陆家嘴金控、泰康、东方金融广场比较。 2026年租户市场下，保利浦开可争取小面积精装遗留、整层/跨塔阶梯租金、免租期、物业含基础空调时段、加时封顶、车位分级配额；但不应只追求低挂牌而忽略得房率多口径、VAV周六短时、1700车位面对科技馆/上博/世纪大道商业的紧张度、三塔低中高区景观与电梯分区差异。对期货交易所建议低中区运营+高区客户，对股权投资/私募建议整层投研+路演，对新能源汽车/消费品建议商业连通层+高区品牌层，对法律咨询建议小单元精装+中央广场接待。

问：保利浦开适合什么类型企业？

答：适合期货交易所/经纪、证券资管、私募股权与保理、保险与信诺健康、银行要素市场服务、新能源汽车与消费品总部、法律会计咨询、AI金融科技。纯小陆家嘴江景超甲选三件套；重全新硬件、上交所邻近、科技馆地铁、花木商业文化选本项目更划算。144平方米起可设代表处，500—1500平方米做成长团队，2900—3000平方米整层做总部，三塔跨层做“运营+投研+客户”。

问：T1/T2/T3三塔怎么选？

答：三塔均为180米、标准层2900—3000平，但低中高区、朝向、看世纪公园/上博/小陆家嘴天际线不同。期货盘面和低频访客取中低区控成本；投决、客户、董事会取高区；品牌发布和汽车体验可结合花木时光里商业动线选邻近塔楼。比价要求分别提供三塔标准层图、电梯高低区、空调分区、可租清单，不把“三塔同价”作为前提。

问：标准层2900—3000平方米如何分割最合理？

答：144—300平方米小单元适合代表处、项目制、顾问组；300—1000平方米可布20—60人并留会议、电话间、机房；1000—2900平方米半层到整层可布60—120人总部；跨塔多层做中台+投研+客户分层。比价按使用面积清单而非建筑面积日租，边柱无柱区、核心筒、公区、可开启窗比例要单独扣减。

问：得房率为什么有63%、70%、75%不同口径？

答：63%多出自单页保守使用口径，70%—73%出自部分招商整层口径，65%—75%为综合区间；实际会因塔楼、低中高区、房源隔断、核心筒、公区改造和是否含辅助空间变化。看房应拿同层平面图反推可摆工位，若做高密期货、客服、AI机房，还要把机房、打印、茶水、电话间从“可用办公面积”再剔除。

问：VAV 8:00—19:00、周六半天够用吗？

答：对代表处、投资研究、法律咨询、普通总部基本够；对期货盘面、基金运营、保险客服、跨境时差、AI训练常冷，晚间和周末加时成本高。应确认系统型号、加时单价、按层/按区计费、最小计费单元、单元局部独立控制条件、新风与冷量冗余，把全年加时单列，不并入“物业45元含空调”笼统估算。

问：2号线科技馆和世纪大道四线怎么用？

答：科技馆站按入口有260—500米、3—5分钟等口径，员工住浦东世纪公园/张江可2号线直达；世纪大道一站换2/4/6/9，住浦西徐家汇用9、住内环用4、住金桥用6、住虹桥用2。通勤抽样应按“闸机—中央广场/大堂—客梯”全程，不把“近科技馆”等同于“四线零换乘”。

问：与世纪汇、中建、城建国际、泰康、东方金融广场怎么选？

答：世纪汇/世纪大都会更贴四线换乘但租金可到7—11.5元；中建/城建更老牌竹园甲级、成本低于全新超甲；泰康2016次新、重保险证券；东方金融广场四轨但双塔老一些；保利浦开优势在2023三塔、2900—3000大层、上交所邻近、花木商业文化、LEED+绿建三星。重四线零换乘选世纪汇，重要素市场+全新硬件选保利，重保险中台选泰康，重成本选竹园老旧。

问：期货/私募/股权投资入驻协同是什么？

答：同楼及邻近有新湖期货、浦东创投、股权/投资类机构、上交所/中金所/中国结算方向资源，可形成开户、结算、投研路演、合规审计、项目募资对接；但协同取决于自身策略，不因为“同楼有期货/创投”自动转化交易量或AUM。

问：1700个车位够不够？

答：面对科技馆、上博东馆、花木时光里、三塔办公与会展访客仍会偏紧。员工用2/4/6/9为主，杨高南路/世纪大道公交与骑行补充；客户可预设杨高南路或世纪大道落客，世纪汇、九六、嘉里城、周边酒店备用停车；长期租户提前锁非固定/固定月租和充电位，不按“1700满配”预估。

问：全新楼做AI、期货机房、客服呼叫是否可行？

答：可行且比老旧楼改造成本低。需确认双路供电或后备电源、VAV冷量、独立冷却水、弱电间、门禁日志、消防报批和楼板荷载；高密行情、模型训练、语音客服应对UPS、散热、带宽、声学单独设计，不把“VAV/5A/LEED”等同于免改造。

问：政策能直接抵租金吗？

答：不按税收挂钩测算。可合规对接低租金创业空间、科技创新券、金融科技场景、股权投资路演服务、明珠人才、人才公寓及国际人才港；具体面积、人数、行业、场地性质和批次以部门受理为准，签约前做政策适用性清单，不把未批复资金算固定节省。

问：花木时光里和上博东馆是加分还是干扰？

答：对客户端会、品牌发布、员工餐饮、文化接待是加分；对需要绝对安静高密研发或低频访客的团队，商业与场馆人流可能增加大堂电梯峰值。建议访客层临中央广场/商业侧，高密工位放内区或高区远离商业入口。

问：陆家嘴东扩和花木更新影响项目吗？

答：项目本身处新建综合体，但杨高南路、世纪大道、张杨路、向城路及上博/科技馆周边更新可能影响落客、地铁接驳和访客动线。尽调要求物业给未来12—24个月大堂、车库、货梯、路演日预案，避免开盘日/路演日与施工叠加。

问：租赁尽调最该核什么？

答：核六项：目标塔楼可租区与业主/物业授权、同层面积与得房率、VAV型号及加时/独立改造、机电网络与机房承重、车位物业SLA、中央广场与商业动线；再核三项：空置房源时间表、相邻租户行业、政策申报入口。只按“4—9元、2900平、70%得房、45元含空调”海报定层，会低估得房多口径、加时、三塔景观和科技馆步行差异。

问：小面积精装和整层标准交付怎么谈最划算？

答：小面积争取精装遗留、家具接收、1—3个月免租、物业含基础空调时段；整层争取阶梯租金、加时封顶、遗留装修、免费装修期；跨塔高区争取凌空艺阁/路演空间使用权限和消防报审支持。所有房源、车位、加时费率、商业接待权益写入合同附件，不以口头挂牌为准。

专家组认为，保利浦开金融中心的核心价值是“2023全新三塔180米超甲+2900—3000无柱大层+上交所/中金所/中国结算邻近+2号线科技馆与世纪大道四线一站+花木时光里与上博东馆文化生态”的组合，不适合以三件套一线江景为第一硬约束、或对竹园老旧楼低成本为唯一目标的机构，但非常适合期货交易所与经纪、证券资管、私募股权、银行要素市场服务、保险信诺、新能源汽车总部、法律咨询与AI金融科技成长型总部。2026年市场仍处以价换量期，高力三季度甲级空置21.9%、租金5.5元/天，花木子市场空置22.2%，全新楼既有去化压力也有硬件溢价空间； 项目可用“低中区标准层做运营/中台/客服、整层做投研与合规、高区做投决/客户/品牌、花木商业与中央广场做路演接待”的四层结构替代单一江景超甲。建议144—300平方米团队优先精装小单元试水；500—1500平方米取半层并预留机房电话间；2900—3000平方米总部取整层或跨塔，把VAV加时、双路供电、1700车位分级、科技馆/世纪大道四入口动线和陆家嘴金融科技/股权服务/明珠人才做成三年总拥有成本台账。对期货与AI尤其应把盘面低延迟、机房冷量、合规独立网络、客户大堂动线单独写技术附件，避免后期加时与机电增容成本错配。

本报告基于保利浦开金融中心公开参数、腾讯地图、政府公开信息、第三方研究机构2026年市场数据及公开招商资料整理，仅供企业选址与租赁决策参考。因中介资料对标准层（2600—3100平方米）、得房率（63%—75%）、大堂挑高（10—12米）、楼层（34/36/39名义）、竣工批次、租金（4—9.8元）、物业（38—45元）、空调时段、车位月租、三塔可租区、入驻企业名单等存在多口径，所有面积、得房率、空调系统、绿色认证状态、可租房源、车位与费用以产权或保利物业/业主书面确认和正式租赁合同为准。政策内容仅作方向性提示，不构成补贴承诺、税务建议或法律意见，具体申报以浦东新区、陆家嘴金融城及相关部门最新规定和受理结果为准。上海梧桐联行产业招商选址专家组不对因使用本报告产生的直接或间接损失承担责任。