报告用途：为银行及外资金融、证券基金与保险、股权投资与保理、跨国企业中国区、汽车与能源贸易、律师事务所、会计师事务所、人力资源与咨询团队提供世纪大道四轨枢纽、陆家嘴竹园交界甲级双塔办公选址可行性、租赁成本、通勤效率、产业协同与政策适配评估，支撑总部落位、升级搬迁、面积重组及续租谈判决策。

编制对象：上海浦东新区东方金融广场（世纪大道1168号，以下简称“项目”）。

数据时效：截至2026年10月；市场数据引用仲量联行、CBRE、高力国际、戴德梁行及第三方子市场公开研究口径，项目参数以官网/物业资料、政府公开信息、招商资料及实地尽调核验为准。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

项目位于浦东新区世纪大道1168号，处陆家嘴金融贸易区南延、世纪大道商务主轴与竹园商贸区交界，由世纪大道、崂山东路、张杨路围合，整体呈近似等腰直角三角形。 公开官网列总用地12331平方米、总建筑面积115327.82平方米，其中地上93583.12平方米、地下21744.69平方米；采用高低双塔设计，A塔18层、B塔23层，地下3层，两塔之间以玻璃顶棚形成南北贯通中庭大堂，东南角正对世纪大道与张杨路主入口广场。  项目2011年9月竣工、2012年整体投入使用的公开口径并存，开发商列上海东方金融企业发展有限公司/上海东方金融广场企业发展有限公司，物业由第一太平戴维斯管理，集甲级办公、商业裙房、地下车库与设备用房一体，定位服务银行、保险、证券基金、股权投资、保理、跨国企业、汽车及能源贸易、专业服务机构。  对需要“四轨世纪大道近距+陆家嘴金融地址+双塔中庭接待+150平方米起灵活分割”的机构，项目价值不在三件套江景，而在“枢纽通勤+竹园/八佰伴商业+金融保险租户邻里+2010年代次成熟硬件”的组合效率。

总建筑面积多源列约115327.82平方米；A塔18层、屋面装饰顶约84.35米，4—18层为标准办公，17—18层部分资料作会所，首层大堂约14.2米；B塔23层，双塔整体公开资料亦作“A18/B23、地下3层”。  标准层面积多源列2300—2450平方米，部分招商页写1500—2200平方米、官网单栋示例未给统一整层值，实际应按A/B塔目标楼层平面图、核心筒位置和可摆工位反推，不把单一“2300平”代入全部房源。可租面积公开列150—2400/2450平方米，小单元有147、171、239、284、297、339、350、377、443、500、590、639、707、842、1130、1630、1910平方米等，整层及跨层另议。

层高资料较一致列标准层高4.2米、净高2.75—3.10米，官网另列标准层高4.5米、A塔4—18层每层层高4.2米、首层大堂14.2米，部分招商写大堂挑高14.5米；架空地板多源列150毫米。  得房率/实用率多源列68%—70%，按建筑面积比价必须折算到使用面积或工位净面积，高密工位、会议、电话间、机房要单独扣减。

电梯多源列A/B各8部客梯、共16部三菱，加2部货梯；实际应按A/B塔高低区、中庭转换、访客与货运动线测试候梯，不按“16部”直接判断全楼运力。空调多源列VAV中央空调，基础周一至周五8:00—19:00、周六8:00—13:00，物业费含基础空调能耗的招商口径并存；对保险核保、基金运营、客服、跨境、机房常冷团队，应把系统型号、加时单价、最小计费单元、分区控制、新风量、冷量冗余、PM2.5过滤和独立电力写入技术附件，不把“含空调”笼统等同全天可用。  车位多源列约508—530个、地下3层，月租非固定约1200元、固定约1700元、临停15元/小时，新能源与固定位向第一太平戴维斯确认配额。  物业费多源列28—32元/平方米/月，含空调能耗口径列32元；租金分歧大，官网挂牌均价比9.5元、易选类渠道列4.5—6.5元、搜狐汇总4.2—7.8/4.8—8.5元、低价渠道列3.0—4.5元，最终以楼层、朝向、精装遗留、免租期和业主书面报价测算，不把单一中介挂价当成交价。  网络多源列电信、联通，部分房源写双网、部分写三网，正式尽调按光纤运营商、弱电间、备用链路和等保要求复核；绿色认证状态以物业当前证书为准，不预设LEED等级。

轨道交通方面，项目紧邻2/4/6/9号线世纪大道站，招商资料有3号口步行2—3分钟、整体距离约293米、官网称紧邻四线等口径；腾讯地图列世纪大道站12号口至项目约410米，差异来自A/B塔大堂、世纪大道/张杨路/崂山东路入口和闸机选择，员工通勤应按“地铁闸机—大堂/中庭—客梯厅”全程计时。  2号线串联虹桥枢纽、人民广场、南京东路并接浦东国际方向；4号线内环换线、6号线进张江/金桥方向、9号线接世纪大道换线及徐家汇、松江方向；四线交汇对金融、咨询、跨国企业多居住地员工通勤优势明显。

地面与隧道方面，项目接世纪大道、张杨路、崂山东路、东方路，经延安东路、复兴东路、大连路等隧道进入外滩、南京西路、北外滩、虹口等浦西方向；官网称至环球金融、金茂、东方明珠步行约20分钟，实际客户步行可按小陆家嘴核心15—25分钟预估，高频监管/交易会见建议结合打车或2号线接驳。  周边公交覆盖世纪大道、张杨路、东方路节点，商业配套列九六广场、世纪汇、第一八佰伴、国金等，酒店列浦东假日、中油阳光、瑞吉红塔等，可补充客户路演与差旅。  对银行保险代表处、基金运营、汽车中国区、咨询项目制团队，项目“四轨上盖+张杨路商业+竹园商务”的复合通达性强；但世纪大道站多线换乘客流大，早晚高峰应按具体居住地出闸时间做抽样。

项目处陆家嘴金融城南延与竹园商贸区交界，向北接小陆家嘴银行、证券、保险、资管、基金、外资投行与律所会计集群，向西接张杨路八佰伴商业商务，向西南接世纪大道沿线中建、城建国际、国华、汤臣等办公群，向东接竹园、花木、世纪公园。第三方子市场资料列小陆家嘴库存约195.7万平方米、净有效租金7.77元/平方米/天、空置10.8%；世纪大道子市场库存约623万平方米口径存疑按“约623千平方米”理解、净有效租金5.80元/平方米/天、空置17.9%，体现枢纽型次核心相较小陆家嘴顶租更可控、相较新兴板块金融邻里更密。  仲量联行2026年一季度列上海甲级净吸纳20.1万平方米、中央商务区空置19.3%、CBD租金6.3元/平方米/天；CBRE上半年全市办公楼净吸纳31.6万平方米、空置24.5%、报价租金237.2元/平方米/月、有效租金158.0元/平方米/月；高力二季度甲级空置22.0%、平均租金5.7元/平方米/天；戴德二季度甲级空置22.5%、日租6.42元，整体呈核心分化、租户议价期。  陆家嘴整体第三方汇总列存量约247.7万平方米、空置约15.9%，上半年金融业租赁需求约16%、超三成金融新增落地陆家嘴，私募、量化、对冲等细分方向对核心及近核心存量持续测试。  小陆家嘴按中央活动区更新推进云廊、绿地、滨江与连廊，长期利好区域公共空间；项目虽不在三件套核心，但受世纪大道枢纽、八佰伴商业、竹园金融外溢三重辐射，短期张杨路/世纪大道/崂山东路施工可能影响落客，尽调应向物业取得未来12—24个月预案。

第一，四轨世纪大道枢纽+双塔中庭。A18/B23高低塔、玻璃顶中庭、14.2—14.5米挑高大堂，既比纯单塔老楼有接待层次，又比小陆家嘴超高层省江景溢价；2/4/6/9四线覆盖多居住地，适合金融、咨询、跨国企业降通勤流失。第二，2010年代次成熟硬件+第一太平戴维斯。标准层2300—2450平方米、4.2米层高、2.75—3.1米净高、150毫米架空、VAV、三菱16客梯+2货、508—530车位，可支撑保险证券中台、基金运营、股权投资、客服合规，而不必承担新建超甲顶租。第三，金融保险+汽车能源+专业服务混租。公开租户含富邦华一、北大方正人寿、国泰财险、泰康、中化道达尔、马自达、金谷裕丰、国煦股权、汇荣基金、奥克斯保理等，形成银行、寿险财险、油品能源、汽车中国区、PE/保理、投资咨询交叉，比纯银行楼更适合综合型企业。  第四，竹园/八佰伴双向商业。九六、世纪汇、八佰伴、国金步行或短驱可达，裙楼银行餐饮、周边酒店密集，客户路演、员工餐饮、差旅住宿一体化，降低外部会议采购。第五，面积弹性大、议价空间宽。150平方米起精装小单元、500—1000平方米成长团队、1000—2450平方米整层总部、A/B跨层组合均可；2026租户市场下可谈免租、阶梯租金、精装遗留、物业含基础空调，但挂牌从3元到9.5元差异极大，必须按得房、加时、车位重算。短板在双塔标准层小于小陆家嘴超甲、VAV周六仅上午且非时段加时成本需单列、508—530车位面对世纪大道商业与办公高峰偏紧、官网9.5元与渠道低价差距大易误导，不能以“世纪大道上盖”统一定价。

公开及招商资料列示的办公主体包括富邦华一银行、上海金谷裕丰投资、中化道达尔油品、北大方正人寿、国泰财产保险、上海国煦股权投资、泰康人寿上海分公司、马自达（中国）企业管理、埃仑浩宇投资咨询、上海汇荣股权投资基金管理、奥克斯商业保理，部分渠道补充太平人寿、国盛证券、民生证券等意向/历史信息。  上述名单反映项目以银行、寿险财险、油品能源、汽车中国区、PE/股权、保理、投资咨询并行的租户结构。代表企业会随退租、扩租、整层调整变化，尽调以第一太平戴维斯或业主最新台账、楼层导视和实际合同意向为准；对选址企业而言，代表企业主要用于判断同业密度、再保/资管/能源/汽车协同和人才池，不作为租金溢价或业务收益保证。

按创业、科技、人才、产业四类作方向性说明，不涉及税收返还、税收挂钩奖励及限制类优惠。

创业政策方面，浦东青年人才与创业服务向早期项目提供低成本办公、人才公寓、创业驿站、注册辅导、导师对接、投融资与知识产权服务；具体低租金空间、驿站时长、适用行业和申请条件以最新受理指南为准。科技政策方面，科技创新券、研发资源共享、技术合同登记、场景验证可对接张江集成电路、人工智能、生物医药及陆家嘴金融科技应用；具备条件的重大科技基础设施按规则向合规企业开放共享，但不以税收贡献作为申报前提。人才政策方面，浦东“明珠计划”及青年人才租房、落户、永久居留、国际人才港服务可向金融、科技、专业服务团队提供个人及团队支持；具体层级、资助方式、公寓配额和办理流程以人社及人才部门最新规定为准。产业政策方面，陆家嘴金融科技围绕资管科技、智能风控、AI大模型、数据要素、ESG与监管试点提供场景对接，竹园及世纪大道商务带可联动法律、财务、人力资源、管理咨询等专业服务集聚；企业按主业匹配而非按补贴倒推落位，所有申报以最新部门指南和受理结果为准。

2026年上海办公楼市场呈“总量承压、核心分化”。仲量联行一季度列全市甲级净吸纳20.1万平方米、CBD空置19.3%、CBD租金6.3元/平方米/天；CBRE上半年列全市办公楼净吸纳31.6万平方米、空置24.5%、报价237.2元/平方米/月、有效158.0元/平方米/月；高力二季度甲级空置22.0%、平均租金5.7元/平方米/天；戴德二季度甲级空置22.5%、日租6.42元；第三方汇总陆家嘴板空置15.9%、存量247.7万平方米，金融业需求约16%、超三成金融新增落地陆家嘴。  子市场对照：小陆家嘴净有效租金7.77元、空置10.8%；世纪大道净有效租金5.80元、空置17.9%，说明枢纽次核心在金融邻里与通勤效率上具备性价比，但有效租金仍受免租、装修、阶梯租金影响。

项目作为2011/2012双塔、约11.5万平方米甲级，不宜与小陆家嘴上海中心、环球、国金直接同价，也不应与张杨路老旧乙级同档压价。官网挂牌约9.5元、易选4.5—6.5元、搜狐4.2—8.5元、低价渠道3—4.5元并存，实际应按“标准层可得面积×得房率68%—70%折减×免租期×物业28/32×VAV加时或独立改造×车位1200/1700×装修摊销”折算人均工位净成本，再与泰康、新梅、陆家嘴金融广场、中建、城建国际、国华比较。2026年租户市场下，东方金融广场可争取小面积精装遗留、整层/跨层阶梯租金、物业含基础空调时段、加时封顶、车位分级配额；但不应只追求低挂牌而忽略A/B塔电梯分区、VAV周六仅上午、中庭大堂与访客动线、508—530车位面对世纪大道枢纽商业的紧张度。对银行保险代表处建议低中区小单元试水，对基金/股权/保理建议整层标准交付做中台，对汽车能源中国区建议A/B高区做管理+客户层、低区做运营支持。

问：东方金融广场适合什么类型企业？

答：适合银行代表处、寿险财险、证券基金中后台、股权投资与保理、汽车中国区、油品能源贸易、跨国企业财务/合规、律所会计师事务所、人力资源与咨询。纯江景超甲形象选小陆家嘴三件套；重四轨通勤、150平起精装、金融保险邻里选本项目更划算。

问：A塔18层与B塔23层怎么选？

答：A塔低矮、部分高区可作会所/特殊层，适合对高区景观要求不极端、重视上下客效率的中台；B塔23层适合管理层、客户层、品牌接待和整层总部。比价要求分别提供A/B标准层图、电梯高低区、空调分区、可租清单，不把“双塔同价”作为前提。

问：标准层2300—2450平方米如何分割最合理？

答：150—500平方米小单元适合代表处、项目制、顾问组；500—1000平方米可布30—60人并留会议、电话间、机房；1000—2450平方米整层可布60—120人总部；跨A/B或同塔多层做“运营+投决+客户”分层。比价按使用面积清单而非建筑面积日租，核心筒、中庭侧、公区要单独扣减。

问：得房率68%—70%对租金影响多大？

答：若挂牌7元/建筑平、得房70%，使用面积等效约10元/使用平；若得房68%，等效约10.3元/使用平。高密会议、电话间、机房、打印、茶水要从可用办公再剔除。看房让物业出同层使用面积、公摊、工区比例，不把宣传得房率直接代入模型。

问：VAV 8:00—19:00、周六8:00—13:00够用吗？

答：对银行代表处、保险内勤、咨询、投资研究基本够；对基金运营、客服、核保理赔、跨境时差、机房常冷，晚间和周末加时成本高。应确认系统型号、加时单价、按层/按区计费、最小计费单元、独立24小时空调改造条件、新风与冷量冗余，把全年加时单列，不并入“物业费含空调”笼统估算。

问：世纪大道站“上盖”怎么理解？

答：招商有3号口2—3分钟、距离293米，腾讯12号口约410米，官网称紧邻四线、到小陆家嘴步行约20分钟；实际因A/B塔、世纪大道/张杨路/崂山东路入口不同而变化。员工通勤按“闸机—中庭大堂—客梯”全程计时；2号线接小陆家嘴、4号线内环、6号线张江/金桥、9号线徐家汇/世纪大道换线分别抽样。

问：与泰康、新梅、陆家嘴金融广场怎么选？

答：泰康2016次新、约2500无柱、重保险证券、近9号线商城路；新梅2005八佰伴双塔、标准层较小、重外资代表处与商业；东方金融广场优势在四轨世纪大道、A/B双塔中庭、2300—2450大层、金融保险汽车能源混租、第一太平戴维斯。重江景选小陆家嘴，重商城路商业选新梅，重世纪大道换线选东方。

问：银行保险入驻协同是什么？

答：同楼及邻近有富邦华一、方正人寿、国泰财险、泰康、国煦股权、汇荣基金、奥克斯保理，可形成承保—再保对接、银行开户、资管路演、股权融资、保理风控、合规审计协同；但协同取决于自身赛道，不因为“同楼有银行保险”自动转化业务。

问：车位508—530个够不够？

答：面对世纪大道枢纽、张杨路商业、九六/世纪汇访客偏紧。员工用2/4/6/9为主，张杨路/崂山东路公交与骑行补充；客户可预设世纪大道或张杨路落客，九六、世纪汇、八佰伴、周边酒店备用停车；长期租户提前锁非固定/固定月租和充电位，不按“530个满配”预估。

问：2010年代楼做基金运营、客服、汽车IT是否可行？

答：可行且改造成本低于老楼。需确认双路供电或后备电源、VAV冷量、独立机房空调、弱电间、门禁日志、消防报批和楼板荷载；高密交易、核保影像、CRM呼叫、汽车数据平台应对UPS、散热、带宽、声学单独设计，不把“VAV/5A”等同于免改造。

问：政策能直接抵租金吗？

答：不按税收挂钩测算。可合规对接青年创业空间、人才公寓、科技创新券、金融科技场景、明珠人才、专业服务集聚等方向；具体面积、人数、行业、场地性质和批次以部门受理为准，签约前做政策适用性清单，不把未批复资金算固定节省。

问：竹园/八佰伴商业是加分还是干扰？

答：对客户端会、员工餐饮、差旅住宿、金融路演是加分；对需要绝对安静高密研发或低频访客的团队，商圈与枢纽人流可能增加大堂电梯峰值。建议访客层临中庭/世纪大道侧，高密工位放内区或B塔中高区远离商场入口。

问：小陆家嘴中央活动区更新影响项目吗？

答：项目不在三件套最核心施工区，但世纪大道、张杨路、崂山东路和陆家嘴连廊更新可能影响落客、地铁接驳和访客动线。尽调要求物业给未来12—24个月大堂、车库、货梯、路演日预案，避免开盘日/路演日与施工叠加。

问：租赁尽调最该核什么？

答：核六项：A/B可租区与业主/物业授权、同层面积与得房率、VAV型号及加时/独立改造、机电网络与机房承重、车位物业SLA、中庭大堂访客动线；再核三项：空置房源时间表、相邻租户行业、政策申报入口。只按“世纪大道上盖、2300平、70%得房、统一9.5或统一4元”海报定层，会低估加时、车位、A/B分区和挂牌分歧。

问：小面积精装和整层标准交付怎么谈最划算？

答：小面积争取精装遗留、家具接收、1—3个月免租、物业含基础空调时段；整层争取阶梯租金、加时封顶、遗留装修、免费装修期；跨A/B高区争取中庭接待动线和消防报审支持。所有房源、车位、加时费率、空调责任写入合同附件，不以口头挂牌为准。

专家组认为，东方金融广场的核心价值是“世纪大道2/4/6/9四轨枢纽+陆家嘴竹园交界+A/B双塔中庭+2300—2450大标准层+第一太平戴维斯+银行保险汽车能源混租”的组合，不适合以三件套一线江景或超新建超甲硬件为第一硬约束的机构，但非常适合银行代表处、寿险财险中后台、证券基金运营、股权投资与保理、汽车中国区、油品能源贸易、咨询律所及需要150平方米起灵活扩容的成长型总部。2026年市场仍处修复期，全市有效租金下行、小陆家嘴空置优于全市但顶租受限，世纪大道子市场5.80元净有效、空置17.9%给出“金融邻里+枢纽通勤”的性价比空间；项目可用“低中区小单元做代表处与项目制、整层标准交付做中台与投研、B塔高区做客户与管理层”的三层结构替代单一江景超甲。建议150—500平方米团队优先A/B精装小单元试水；500—1000平方米取半层并预留会议、电话间、机房；1000平方米以上总部取2300—2450整层或跨塔，把VAV加时、双路供电、508—530车位分级、世纪大道四入口动线和陆家嘴金融科技/青年创业/明珠人才做成三年总拥有成本台账。对保险银行尤其应把客服常冷、合规独立网络、客户大堂动线单独写技术附件，避免后期加时与机电增容成本错配。

本报告基于东方金融广场官网/物业资料、腾讯地图、政府公开信息、第三方研究机构2026年市场数据及公开招商资料整理，仅供企业选址与租赁决策参考。因中介资料对租金（官网9.5元、渠道3—8.5元不等）、标准层（1500—2450平方米多口径）、大堂挑高（14.2/14.5米）、竣工（2011/2012）、车位（508/530）、物业（28/32元）、得房率（68%—70%）、空调含费、入驻企业名单等存在多口径，所有面积、得房率、空调系统、绿色认证状态、可租房源、车位与费用以产权或第一太平戴维斯/业主书面确认和正式租赁合同为准。政策内容仅作方向性提示，不构成补贴承诺、税务建议或法律意见，具体申报以浦东新区、陆家嘴金融城及相关部门最新规定和受理结果为准。上海梧桐联行产业招商选址专家组不对因使用本报告产生的直接或间接损失承担责任。