报告用途：为银行及资管机构、证券基金与保险、外资金融代表处、央企及国企驻沪办公、跨国企业中国区、律师事务所、会计师事务所、航运贸易与高端专业服务团队提供陆家嘴核心甲级办公选址可行性、租赁成本、通勤效率、产业协同与政策适配评估，支撑总部落位、升级搬迁、面积重组及续租谈判决策。

编制对象：上海浦东新区招商局大厦（以下简称“项目”）。

数据时效：截至2026年10月；市场数据引用2026年一季度、二季度仲量联行、高力国际、戴德梁行、CBRE公开研究口径，项目参数以公开资料、运营方信息及实地尽调核验为准。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

项目位于浦东新区陆家嘴东路161号，处陆家嘴金融贸易区核心，1995年12月建成投用，是陆家嘴早期纯甲级写字楼之一。公开资料列总建筑面积约7.46万平方米，建筑高度约186米，地上39层、地下2至3层；由招商局体系相关主体开发，香港关善明建筑师楼参与设计，中国海外房屋工程有限公司总承包。  大厦1至5层配置银行、商务、邮局、餐饮及康体等配套，38至39层设会员制银行家俱乐部，整体定位服务银行、保险、资管、央企驻沪、法律会计、航运贸易及专业服务机构。  作为陆家嘴存量甲级代表，其价值不只在金融地址，更在“小陆家嘴步行网+小面积灵活起租+早期成熟物业”的组合，适合需要核心金融地标但不追求超高层新楼硬件的成长型和总部型机构。

公开资料对标准层口径列约1700至1800平方米，部分运营页写1700平方米、部分写1800平方米，企业应按具体楼层平面图复核可摆工位与公摊。  层高资料存在差异：部分资料列标准层高3.6米、净高2.8米，部分中介列层高2.4米或净高2.5米，看房时要把“建筑层高、吊顶后净高、架空地板高度”分开确认，避免按单一宣传值做高密工位设计。  得房率多源列65%至75%不等，建议按使用面积清单、核心筒公摊、工区比例折算到人均工位净成本，不把建筑面积日租作为唯一比价依据。

电梯资料同样存在分歧：部分页面列客梯6部、货梯2部，部分列三菱客梯12部、货梯2部；实际应以低区、中区、高区分区、候梯时间和高峰实测为准。  空调多列中央空调或风机盘管加新风，基础供应常见工作日8:00或8:30至18:00，部分资料含周六上午，非工作时间加时通常需工单并计费；对交易、客服、跨境、机房常冷团队，应把加时费率、冷量冗余、新风量、PM2.5过滤和独立电力写入技术附件。  智能化系统资料列美国江森5A级楼宇自控、通信、办公、消防、安防一体化，综合布线部分资料列AMP系统，网络覆盖电信、联通、移动三网光纤。  车位公开资料列地上约60个、地下约285个，合计约345个，月租多源列1200至1500元/个，固定位、非固定位与充电位应提前向物业确认配额。  物业费公开口径约27.5至30元/平方米/月，租金各平台跨度较大，部分资料列4至7元/平方米/天、部分列5.5至8.5元/平方米/天、个别低区或共享办公房源更低，最终以楼层、交付标准、免租条件和正式报价单测算。

轨道交通方面，项目临近2号线陆家嘴站与14号线浦东南路站、14号线陆家嘴站。第三方资料对步行距离差异较大：有列2号线陆家嘴站约150米、约645米或约800米，14号线浦东南路站约346至400米，实际取决于西门、北门、陆家嘴东路入口、地下连廊开放情况和大堂动线；员工通勤建议按“地铁闸机—地面或地下大堂—办公客梯厅”全程计时。  2号线串联虹桥枢纽、人民广场、南京东路并接浦东国际方向，14号线作为东西向骨干可覆盖静安寺、浦西核心与陆家嘴，9号线商城路站可作为浦东内部通勤备选。

地面与隧道方面，项目紧邻陆家嘴东路、浦东南路、世纪大道，靠近延安东路隧道口，第三方资料称至外滩约1分钟车程、经南浦大桥至虹桥约30分钟，至浦东国际机场所列约41公里/41分钟、至虹桥约19公里/20至30分钟，大型展会、早高峰和极端天气应额外预留缓冲。  周边公交含455、82、583、798等线路，可补充地铁接驳与短途通勤。对金融机构客户会见、律所跨部门会议、央企驻沪差旅，项目具备“双地铁+延安东路隧道+双机场”的复合通达性；但小陆家嘴地面高峰拥堵明显，员工通勤应结合居住地热力图、地铁直达率和错峰方案统一评估。

项目处小陆家嘴核心，与金茂大厦隔路相邻，周边集聚银行、证券、保险、资管、基金、信托、外资投行、评级、律所、会计师事务所及咨询机构，并与上海中心、环球金融中心、国金中心、花旗集团大厦、浦发大厦共同构成金融与专业服务集群。高力国际与公开市场材料显示，2026年二季度小陆家嘴写字楼空置率约13.5%，部分研究列15.9%，租金约6.76元/平方米/天，优于全市甲级平均；陆家嘴板块存量约247.7万平方米，新增租赁需求占全市约10.7%，金融业上半年租赁需求占比约16%，其中相当比例金融新增需求落地陆家嘴，私募、量化、对冲等细分方向对核心区存量也有持续测试。  张江高新区陆家嘴园按核心区金融科技、世纪大道轴带软件信息、滨江及专业楼宇法律会计咨询的布局推进，专业服务、知识产权、人才引进和科创成果转化可形成楼宇外协同。  小陆家嘴正推进中央活动区更新，长期利好公共空间、滨江慢行与客户体验，短期施工可能影响落客、停车和访客动线，选址应向物业取得未来12至24个月施工计划。

第一，陆家嘴核心金融邻里成熟。与金茂、上海中心、环球、国金及周边银行证券保险形成步行级业务网络，降低监管沟通、融资对接、尽调和跨机构会议时间成本。第二，小面积起租、整层可组合。公开可租面积从70余平方米小单元到1700余平方米整层均有，适合代表处、20至50人中型团队、100人以上总部分层布置，避免初创团队为陆家嘴地址承担过大空置面积。  第三，早期甲级配套完整。1至5层银行商业餐饮、38至39层银行家俱乐部、5A智能化、三网光纤和中央空调，可支撑企业接待、会议与日常办公；寰图等共享办公分布在33、36、38、39层，为项目内扩租、弹性工位和短期团队提供补充。  第四，交通双线近距、隧道到外滩短。相比纯滨江超高层，项目兼顾陆家嘴核心与浦西外滩通达，对需要高频跨江客户会见、监管报送和央企总部联动的团队更实用。第五，相对超新建超甲级有成本弹性。适合“要陆家嘴金融地址、但不必承担超高层顶级日租”的机构，以低区精装、中区标准层、高区绿景或江景分层配置实现形象与成本平衡。其短板在1995年前后竣工的机电代际：空调加时、标准层净高、配电增容、机房冷量、网络综合布线和公区翻新需单独做改造成本评估，不能仅按“甲级”标签定价。

公开及招商资料列示的办公租户包括招商银行、渣打银行、大业信托、红樟基金、东浩兰生会展集团、上海金盛人寿保险、百纳国际、正气信息科技、诺亨财富、李宁体育、大亚集团等；不同中介资料还列中远海运相关机构、招商局集团旗下单位及其他银行、资管、贸易、专业服务企业。  上述名单反映项目以银行、保险、信托、基金、央企驻沪、会展贸易、信息科技与专业服务并行的租户结构。代表企业会随退租、扩租、整层调整而变化，尽调应以运营方最新台账、楼层导视和实际合同意向为准；对选址企业而言，代表企业主要用于判断同业密度、潜在客户与人才池，不作为租金溢价或业务收益的保证。

按创业、科技、人才、产业四类作方向性说明，不涉及税收返还、税收挂钩奖励及限制类优惠。

创业政策方面，浦东“青创15条”及营商环境行动提供低租金青年公寓、低租金创业空间、国际人才驿站、企业注册、路演、导师辅导、投融资对接与知识产权服务；到2027年底目标推出100万平方米以上低租金青年公寓和100万平方米以上低租金创业空间，优质青创项目可申请更大面积优惠办公载体，降低落地初期现金压力。  科技政策方面，浦东引导高质量孵化器、大企业开放创新中心参与成果转化，提供科技创新券、研发资源共享、技术合同与场景验证服务；张江高新区陆家嘴园可对接金融科技应用、专业服务与科创成果转化，张江科学城在算力、模型、语料等方向提供底层技术支撑，但不以税收贡献作为申报前提。  人才政策方面，浦东“明珠”体系、青年人才措施和国际人才港提供高层次人才认定、青年博士与博士后支持、人才公寓、租房安居、落户、永久居留及外籍人才工作许可服务；青创驿站为来浦东求职、实习、筹备创业青年提供短期住宿，国际人才港提供一站式查询与办理。  产业政策方面，陆家嘴聚焦金融科技集聚，形成“陆家嘴金融城应用场景+张江科学城算力模型”的双城联动，围绕资管科技、AI大模型、风险风控、数据要素和行业交流提供服务；专业服务方向可对接法律、会计、人力资源、管理咨询和知识产权平台。  企业应按主业匹配而非按补贴倒推落位，所有申报以最新部门指南和受理结果为准。

2026年上海办公楼市场呈“总量承压、核心分化”。高力国际二季度口径称全市甲级空置约22.0%、平均租金约5.7元/平方米/天，上半年净吸纳近21万平方米；戴德梁行二季度甲级空置约22.5%、日租约6.42元，上半年甲级净吸纳44.5万平方米；CBRE上半年全市办公楼空置约24.5%、报价租金约237.2元/平方米/月、有效租金约158.0元/平方米/月，上半年净吸纳31.6万平方米；仲量联行一季度中央商务区空置19.3%、租金6.3元/平方米/天，显示核心区需求修复但租金仍承压。  陆家嘴小陆家嘴二季度空置约13.5%、租金6.76元/平方米/天，部分研究列空置15.9%，显著高于全市均值但较超新建超甲级仍有价格梯度；仲量联行超甲级二季度平均租金约8.5元/平方米/天，招商局大厦作为1995年前后甲级存量，不宜与该标准直接对标。

项目第三方挂牌从低区小面积4至6元/平方米/天，到中区标准层6至8元、个别高区或精装房源更高均有可能，实际应结合免租期、物业、空调加时、车位、精装遗留和机电改造折算“人均工位净成本”。建议按“名义日租×得房率折减×免租期×物业×空调加时×车位×装修摊销”建模，再与金茂、浦发、花旗、震旦及前滩、北外滩同类楼宇比对。2026年租户市场下，免租期、阶梯租金、面积整合、遗留装修接收和空置房源置换是主要议价抓手，但不应只追求低日租而忽略低区电梯、空调时段和老旧系统改造成本。

问：招商局大厦适合什么类型企业？

答：适合银行及资管分支、证券基金与保险、外资金融代表处、央企国企驻沪、跨国企业财务/合规/中国区团队、律所与会计师事务所、航运贸易和高端咨询。对纯成本敏感、工位密度极高的初创团队，可先低区精装小单元或寰图共享工位入驻；若需要全新超高层交易级硬件，应同步比较上海中心、环球、国金。

问：标准层1700至1800平方米如何分割最合理？

答：70至200平方米小单元适合代表处和初创团队；半层约850至900平方米可布置30至80人并预留会议、电话间和机房；整层1700至1800平方米可容纳80至150人，适合总部。比价时要求运营方提供使用面积清单、核心筒公摊和工区比例，按“每平方米使用面积净成本”而非建筑面积日租决策。

问：得房率为何各资料不一致？

答：公开资料有65%、68%、70%、75%等不同口径，差异来自标准层图纸、公区改造、房源隔断及是否含辅助空间。看房应拿同楼层平面图和实际可摆工位数反推，不把宣传得房率直接代入租金模型。

问：中央空调加时对金融团队影响多大？

答：基础时段多覆盖工作日白天，部分资料含周六上午；交易、客服、跨境、机房常冷需要非时段加时。应让物业出具加时单价、最小计费单元、整层与分区控制逻辑、新风量、冷量冗余，并把全年加时电费单独建模，不并入基础物业包笼统估算。

问：高区绿景或江景是否值得多付租金？

答：项目高区可看陆家嘴中心绿地、部分方向望东方明珠和黄浦江，对客户接待和雇主品牌有利，但通常日租、精装、空调加时和电梯转换成本更高。建议高区用于投委会、客户会议、管理层和品牌展示，低中区用于大规模工位与中后台，形成“形象层+产能层”。

问：与金茂、浦发、花旗、震旦相比怎么选？

答：金茂偏成熟金融与酒店接待，浦发偏金融门户和小面积分割，花旗偏滨江江景与金融冠名，震旦有5层会议厅，招商局大厦优势在早期甲级、小面积起租、正对金茂、双地铁近距和相对可谈成本。金融总部重监管邻近可小陆家嘴多楼比价，中后台重成本可比较前滩、北外滩、张江。

问：地铁通勤实际体验如何？

答：2号线陆家嘴站、14号线浦东南路/陆家嘴站均在周边，但不同入口到大堂距离资料差异明显，有150米、345米、400米、645米、800米等口径。员工若来自浦西核心区可优先2号线换14号线，来自张江、金桥可评估14号线与接驳；雨天、展会和早高峰应测试地下连廊、落客与客梯厅全程时间。

问：1995年楼做交易席和机房是否可行？

答：可行但必须看改造成本。需提前确认双路供电或后备电源、空调冷量、独立冷却水、弱电间走线、门禁日志、消防报批和楼板承重；高密量化、风控机房或GPU算力应申请增容，并做噪声、散热、UPS和运维动线评审，不把“5A甲级”等同于免改造。

问：共享办公能作为扩租缓冲吗？

答：寰图在项目33、36、38、39层提供精装与定制工位，适合前期小团队、项目制团队或总部临时增量；长期扩租应提前锁定同层标准交付房，避免共享工位单价低但人均隐形成本随规模上升。

问：代表企业能带来什么协同？

答：同楼及邻近有银行、信托、基金、保险、会展、贸易、信息科技和法律咨询企业，可形成客户拜访、联合路演、合规咨询、人才内推和供应商网络；但协同价值取决于自身业务匹配度，不因为“招商系或银行同楼”自动转化为订单。

问：政策能直接抵扣租金吗？

答：不按税收挂钩测算。可合规对接的是低租金创业空间、青年科创资助、科技创新券、金融科技场景、人才公寓和落户服务；具体是否适用要看行业、人数、场地性质、申报批次和部门预算，签约前做政策适用性清单即可，不把未批复支持资金计入固定节省。

问：车位紧张怎么解决？

答：项目公开车位约345个，面对小陆家嘴金融高峰偏紧。员工可结合2/14号线、公交、骑行和企业班车；客户来访可预设陆家嘴东路或浦东南路落客，正大、国金、香格里拉等周边商业酒店停车作备选；长期租户应提前锁定固定/非固定月租配额和充电车位。

问：小陆家嘴更新会影响办公吗？

答：中央活动区更新长期提升滨江慢行、公共空间与夜间活力，短期可能有施工围挡、连廊调整、落客变化、停车位临时变化和访客动线改道。尽调时要求物业提供未来12至24个月施工期大堂、车库、货梯和会议访客预案，避免路演日与施工高峰叠加。

问：租赁尽调最该核什么？

答：核五项：产权或运营授权、面积与得房率、空调类型及加时、机电与网络容量、车位与物业SLA；再核三项：相邻租户行业、未来12至24个月空置房源、政策申报入口。只按销售海报定层容易低估低区电梯、江景溢价和老旧机电改造成本。

专家组认为，招商局大厦的核心价值是“陆家嘴核心、正对金茂、小面积起租的成熟甲级+双地铁近距+金融与央企邻里”的组合，不适合以全新超高层硬件或极低日租为唯一目标的企业，但非常适合需要陆家嘴金融地址、监管邻近、客户路演和分级空间配置的成长型金融机构、央企国企驻沪、专业服务团队及跨国企业代表处。2026年市场仍处修复期，小陆家嘴空置优于全市但租金谈判空间存在；建议企业采用分层租赁策略，低区精装小单元控现金流，中区标准层做大规模工位与中台，中高区做投决、客户和品牌层，交易席与机房按配电、空调、网络、安保单独设计。政策上不以补贴倒推租赁，先把金融科技场景、青年创业、科技创新、人才安居和陆家嘴专业服务生态做成申报台账，再并入三年总持有成本。对70至200平方米机构，可重点比较低区精装遗留房与寰图共享工位；对800平方米以上总部，应提前锁定高低区电梯、整层机电改造、银行家俱乐部接待动线和访客落客方案，避免后期江景或绿景溢价与风机盘管加时、老旧系统改造成本错配。

本报告基于招商局大厦公开参数、政府公开信息、第三方研究机构2026年市场数据及公开招商资料整理，仅供企业选址与租赁决策参考。租金、物业费、车位费、可租面积、得房率、空调系统状态、入驻企业名单等动态信息会随房源、合同和运营调整而变化；所有商务条款以实地看房、产权或运营方书面确认及正式租赁合同为准。政策内容仅作方向性提示，不构成补贴承诺、税务建议或法律意见，具体申报以浦东新区、陆家嘴金融城及相关部门最新规定和受理结果为准。上海梧桐联行产业招商选址专家组不对因使用本报告产生的直接或间接损失承担责任。