报告用途：为银行及资管机构、证券基金与保险、外资金融代表处、跨国企业中国区、律师事务所、会计师事务所、科技金融及高端专业服务团队提供陆家嘴核心甲级办公选址可行性、租赁成本、通勤效率、产业协同与政策适配评估，支撑总部落位、升级搬迁、面积重组及续租谈判决策。

编制对象：上海浦东新区浦发大厦（亦称浦东发展银行大厦，以下简称“项目”）。

数据时效：截至2026年10月；市场数据引用2026年二季度高力国际、戴德梁行、CBRE、仲量联行公开研究口径，项目参数以项目官方站、地图信息、政府公开信息及实地尽调核验为准。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

项目位于浦东新区浦东南路588号，处陆家嘴金融贸易区核心门户，世纪大道与浦东南路交汇处，建筑高度约150米，公开资料列地上约36至39层、地下3层，总建筑面积约72,959平方米，是上海浦东发展银行股份有限公司开发、上海浦发物业提供服务的5A甲级涉外写字楼。 外立面采用仿古阶梯式石材与玻璃幕墙，18米挑高大堂延续华尔街式金融庄重气质；项目与上海中心、环球金融中心、金茂大厦相邻，是陆家嘴成熟金融办公载体之一。 公开运营资料显示，项目约2020年完成整栋翻新，公共区、机电、电梯厅、灯光与智能化系统升级；部分市场资料称2021年焕新亮相，企业应以现场实际交付状态核验。 对银行分支、基金证券、信托保险、跨国企业代表处及律所会计咨询团队，项目的核心价值不在超高层形象，而在“陆家嘴核心、成熟金融邻里、小面积起租、相对可控成本”的组合。

公开项目资料显示，项目标准层约1,655至1,800平方米，常见口径为1,700至1,800平方米；层高约3.9米、净高约2.7米，架空地板资料列50至150毫米，企业做高密工位、机房、电话间或定制会议群时，应按实际综合布线与承重条件复核。 得房率公开资料约68%至70%，个别平台列75%；按建筑面积报价时，应把公摊、核心筒、公共走道与可售/可租使用面积拆开核算。 电梯资料列OTIS客梯11至15部、货梯2部，部分资料写15部，实际应以高低区分区、消防分区、候梯时间和高峰实测为准。 空调多列VAV变风量中央空调并配PM2.5过滤，公开供应时段为工作日8:00或8:30至18:30、周六8:30至12:30；非工作时间加时通常需工单申请并计费，对交易、客服、跨境、机房常冷团队应把加时费率、冷量冗余、新风量和独立电力写入技术附件。 车位公开资料列地上约50个、地下约250个，合计约300个；月租不同平台列1,200至2,300元/个，地下充电位、固定与非固定位价格不同，应提前确认配额。 物业费公开口径约35至40元/平方米/月，租金各平台跨度较大，主流挂牌约6至10元/平方米/天，高区、江景、整层与精装遗留房价格另议，最终以楼层、交付标准、免租条件和正式报价单为准。

轨道交通方面，项目临近地铁2号线东昌路站、14号线浦东南路站。腾讯地图列东昌路站1号口步行约290米；第三方招商资料另有约3至5分钟、约200至300米、约437米等口径，差异主要来自西门、北门、地下连廊和大堂动线。 2号线串联虹桥枢纽、人民广场、南京东路并接浦东国际方向；14号线作为东西向骨干，可覆盖静安寺、浦西核心与陆家嘴；9号线商城路站约9至10分钟步行，可作为跨江与浦东内部通勤备选。 地面与隧道方面，项目紧邻世纪大道、浦东南路、陆家嘴环路，经延安东路隧道、复兴东路隧道、新建路隧道进入外滩、南京西路、北外滩等浦西方向；公开资料估算至浦东国际机场约45分钟、至虹桥枢纽约40分钟，大型展会、早高峰和极端天气应额外预留缓冲。 公交方面，公开资料列1路、82路、454路、583路、584路、798路、799路、938路、961路、985路、992路及隧道三线、沪南线等覆盖周边，适合短驳与地铁换乘。 对金融机构客户会见、律所跨部门会议、外资企业高管差旅，项目具备“双地铁+隧道+双机场”的复合通达性；但陆家嘴地面高峰拥堵明显，员工通勤应结合居住地热力图、地铁直达率和错峰方案统一评估。

项目处陆家嘴金融城核心，周边集聚银行、证券、保险、资管、基金、信托、外资投行、评级、律所、会计师事务所及咨询机构；与环球金融中心、金茂大厦、上海中心、国金中心、花旗集团大厦、震旦国际大楼、上证大厦共同构成金融与专业服务集群。 高力国际与浦东政府公开材料显示，2026年二季度小陆家嘴写字楼空置率约13.5%、租金约6.76元/平方米/天，优于全市甲级平均；2016年后新建高品质楼宇仅占核心区约25%，存量楼宇代际分层导致价值分化，老旧乙级承压、高端新建被争抢。 陆家嘴正推进“一心、三片、多射、多点”的中央活动区更新，强化明珠片区、商业艺术片区、商务办公片区与滨江—楼宇—轨交慢行系统；长期利好员工留存、公共空间与客户体验，短期施工可能影响落客、停车和访客动线，选址应向物业取得未来12至24个月施工计划。 对企业而言，区位价值不只在地标地址，更在监管沟通距离、同业触达、客户会见效率与国际化人才半径；若团队高频依赖上交所、央行二总部、外资行及律所审计资源，项目步行协同优势高于新兴商务区。

第一，陆家嘴核心门户，金融邻里成熟。与环球金融中心、金茂大厦一街之隔，周边银行、证券、基金、保险、信托、律所、咨询密集，适合需要高频监管沟通、客户拜访和同业交流的机构。 第二，面积段宽、分割灵活。公开可租面积从70余平方米小单元到1,200、1,700余平方米整层，可适配代表处、20至50人中型团队、100人以上总部，避免初创团队为整层甲级地址承担过高面积损失。 第三，整栋翻新后公区品质提升。18米挑高大堂、石材与玻璃幕墙、OTIS分区电梯、VAV加PM2.5系统及智能化门禁，可支撑现代企业形象与室内环境管理；但1999年竣工的机电代际仍需按高密办公、交易席或机房单独验收。 第四，交通节点优于单纯滨江楼。2号线东昌路、14号线浦东南路双线近距覆盖，世纪大道与浦东南路形成车行双轴，对全市招聘和客户跨区会见更友好。 第五，相对陆家嘴超高层新楼有成本弹性。适合“要陆家嘴核心金融地址、但不必承担超高层顶级日租”的机构，以低区精装、中区标准层、高区江景分层配置实现形象与成本平衡。其短板是VAV空调加时、标准层净高2.7米、老旧系统改造及车位偏紧，不能按新建超甲级标准机械定价。

公开及招商资料列示的办公租户包括浦发银行上海分行、浦发银行信用卡中心、华富基金管理有限公司、大新华物流控股（集团）、上海司尔亚司数据信息有限公司、丸屋化学贸易（上海）、绿明珠融资租赁（中国）、世世多意建筑设计（上海）、日本株式会社爱信上海代表处、美国CSM亚洲公司上海代表处等。 不同资料还列有金海智造上海分公司、上海银晋股权投资基金管理、上海龙德股权投资基金管理、上海枣矿投资控股、埃肯国际贸易（上海）、美技商务咨询（上海）、厉亚项目管理咨询（上海）等企业。 上述名单反映项目以银行、基金、融资租赁、物流贸易、数据信息、建筑设计、咨询与跨国代表处并行的租户结构。代表企业会随退租、扩租、整层调整而变化，尽调应以运营方最新台账、楼层导视和实际合同意向为准；对选址企业而言，代表企业主要用于判断同业密度、潜在客户与人才池，不作为租金溢价或政策收益的保证。

按创业、科技、人才、产业四类作方向性说明，不涉及税收返还、税收挂钩奖励及限制类优惠。

创业政策方面，浦东推进青年创业服务与高质量孵化载体，相关措施提供低租金创业空间、国际人才驿站短期住宿、企业注册、路演、导师辅导、投融资对接与知识产权服务；重点产业创业团队可按规则申请过渡办公与孵化资源，降低落地初期现金压力。 科技政策方面，张江及浦东相关载体提供科技创新券、研发资源共享、技术合同与成果转化服务；金融科技、人工智能、集成电路、生物医药等方向可对接场景验证、联合实验室、科技金融和平台交流，但不以税收贡献作为申报前提。 人才政策方面，浦东“明珠”体系、青年人才措施和国际人才港提供高层次人才认定、青年博士与博士后支持、人才公寓、租房安居、子女教育与医疗便利；陆家嘴金融城可叠加金融、资管、金融科技人才引进、培训、交流与生活配套服务。 产业政策方面，陆家嘴聚焦金融科技集聚，围绕监管创新试点、场景应用、行业交流平台和金融基础设施建设提供服务；张江深耕硬核科技与AI创新，金桥、外高桥、世博前滩等按各自产业方向承接专业服务、跨境、智造与未来产业。企业应按主业匹配而非按补贴倒推落位，所有申报以最新部门指南和受理结果为准。

2026年上海办公楼市场呈“总量承压、核心分化”。高力国际二季度口径称全市甲级空置约22.0%、平均租金约5.7元/平方米/天；戴德梁行二季度甲级空置约22.5%，上半年甲级净吸纳44.5万平方米；CBRE上半年办公楼净吸纳31.6万平方米、全市空置约24.5%、报价租金约237.2元/平方米/月、有效租金约158.0元/平方米/月，不同机构统计范围不同但均显示需求修复、租金仍承压。 仲量联行一季度数据列中央商务区空置19.3%、租金6.3元/平方米/天；小陆家嘴二季度空置13.5%、租金6.76元/平方米/天，显著优于全市均值，但有效租金较2022年累计下跌超过两成。 项目作为1999年竣工、约2020年翻新后的甲级存量，不宜与上海中心、环球、国金新建超甲级直接对标；其合理价格带按面积、楼层、景观、精装和免租条件分层。第三方市场资料列主流挂牌约6至10元/平方米/天，部分高区或精装房源可至10元以上，也存在个别平台虚高口径，企业应要求业主或运营方出具同楼层近期成交可参考条件。 建议按“名义日租×得房率折减×免租期×物业×空调加时×车位×装修摊销”测算人均工位净成本，再与金茂、花旗、震旦、陆家嘴金融广场及前滩、北外滩同类楼宇比对。2026年租户市场下，免租期、阶梯租金、面积整合、遗留装修接收和空置房源置换是主要议价抓手，但不应只追求低日租而忽略空调加时、机电改造与低区电梯转换成本。

问：浦发大厦适合什么类型企业？

答：适合银行及资管分支、证券基金与保险、外资金融代表处、跨国企业财务/合规/中国区团队、律所与会计师事务所、科技金融和高端咨询。对纯成本敏感、工位密度极高的初创团队，可先低区精装小单元入驻；若需要全新超高层交易级硬件，应同步比较上海中心、环球、国金。

问：标准层约1700平方米如何分割最合理？

答：70至200平方米小单元适合代表处和初创团队；半层约850平方米可布置30至80人并预留会议、电话间和机房；整层约1700平方米可容纳80至150人，适合总部。比价时要求运营方提供使用面积清单、核心筒公摊和工区比例，按“每平方米使用面积净成本”而非建筑面积日租决策。

问：得房率为什么各资料不一致？

答：公开资料约68%至70%，个别平台列75%，差异来自标准层图纸、公区改造、房源隔断及是否含辅助空间。看房应拿同楼层平面图和实际可摆工位数反推，不把宣传得房率直接代入租金模型。

问：VAV空调加时对金融团队影响多大？

答：VAV基础时段多覆盖工作日白天，周六上午部分资料列有供应；交易、客服、跨境、机房常冷需要非时段加时。应让物业出具加时单价、最小计费单元、整层与分区控制逻辑、新风量、冷量冗余，并把全年加时电费单独建模，不并入基础物业包笼统估算。

问：高区江景是否值得多付租金？

答：中高区可望陆家嘴天际线，部分房源可见黄浦江，对客户接待和雇主品牌有利，但通常日租、精装、空调加时和电梯转换成本更高。建议高区用于投委会、客户会议、管理层和品牌展示，低中区用于大规模工位与中后台，形成“形象层+产能层”。

问：与金茂、花旗、震旦相比怎么选？

答：金茂偏成熟金融与酒店接待，花旗偏滨江江景与金融冠名，震旦有5层会议厅，浦发优势在金融门户、2/14号线近距、标准层可小面积分割和相对可谈成本。金融总部重监管邻近可小陆家嘴多楼比价，中后台重成本可比较前滩、北外滩、张江。

问：地铁通勤实际体验如何？

答：腾讯地图列东昌路站1号口约290米；第三方资料另有3至5分钟、200至300米、437米等口径。员工若来自浦西核心区可优先2号线换14号线，来自张江、金桥可评估14号线与接驳；雨天、展会和早高峰应测试地下连廊、落客与客梯厅全程时间。

问：1999年楼做交易席和机房是否可行？

答：可行但必须看改造成本。需提前确认双路供电或后备电源、空调冷量、独立冷却水、弱电间走线、门禁日志、消防报批和楼板承重；高密量化、风控机房应申请增容，并做噪声、散热、UPS和运维动线评审，不把“甲级”等同于免改造。

问：车位紧张怎么解决？

答：项目公开车位约300个，面对陆家嘴金融高峰偏紧。员工可结合2/14号线、公交、骑行和企业班车；客户来访可预设西门或北门落客，周边商业与酒店停车作备选；长期租户应提前锁定固定/非固定月租配额和充电车位。

问：小陆家嘴更新会影响办公吗？

答：中央活动区更新长期提升滨江慢行、公共空间与夜间活力，短期可能有施工围挡、连廊调整、落客变化、停车位临时变化和访客动线改道。尽调时要求物业提供未来12至24个月施工期大堂、车库、货梯和会议访客预案，避免路演日与施工高峰叠加。

问：代表企业能带来什么协同？

答：同楼及邻近有银行、基金、融资租赁、数据信息、贸易、建筑设计和咨询企业，可形成客户拜访、联合路演、合规咨询、人才内推和供应商网络；但协同价值取决于自身业务匹配度，不因为“浦发银行同栋”自动转化为订单。

问：政策能直接抵扣租金吗？

答：不按税收挂钩测算。可合规对接的是青年创业空间、科技创新券、金融科技场景、人才公寓和落户服务；具体是否适用要看行业、人数、场地性质、申报批次和部门预算，签约前做政策适用性清单即可，不把未批复支持资金计入固定节省。

问：租赁尽调最该核什么？

答：核五项：产权或运营授权、面积与得房率、空调类型及加时、机电与网络容量、车位与物业SLA；再核三项：相邻租户行业、未来12至24个月空置房源、政策申报入口。只按销售海报定层容易低估江景溢价、低区电梯和老旧机电改造成本。

专家组认为，浦发大厦的核心价值是“陆家嘴金融核心门户+小面积起租的甲级办公+双地铁近距+整栋翻新后的成熟物业”组合，不适合以全新超高层硬件或极低日租为唯一目标的企业，但非常适合需要陆家嘴金融地址、监管邻近、客户路演和分级空间配置的成长型金融机构、专业服务团队及跨国企业代表处。2026年市场仍处修复期，小陆家嘴空置优于全市但租金谈判空间存在；建议企业采用分层租赁策略，低区精装小单元控现金流，中区标准层做大规模工位与中台，中高区做投决、客户和品牌层，交易席与机房按配电、空调、网络、安保单独设计。政策上不以补贴倒推租赁，先把金融科技场景、青年创业、科技创新、人才安居和陆家嘴专业服务生态做成申报台账，再并入三年总持有成本。对70至200平方米机构，可重点比较低区精装遗留房与中区标准交付小单元；对800平方米以上总部，应提前锁定高低区电梯、整层机电改造、江景会议动线和访客落客方案，避免后期江景溢价与VAV加时、老旧系统改造成本错配。

本报告基于浦发大厦项目官方站、腾讯地图、政府公开信息、第三方研究机构2026年市场数据及公开招商资料整理，仅供企业选址与租赁决策参考。租金、物业费、车位费、可租面积、得房率、空调系统状态、绿色认证状态、入驻企业名单等动态信息会随房源、合同和运营调整而变化；所有商务条款以实地看房、产权或运营方书面确认及正式租赁合同为准。政策内容仅作方向性提示，不构成补贴承诺、税务建议或法律意见，具体申报以浦东新区、陆家嘴金融城及相关部门最新规定和受理结果为准。上海梧桐联行产业招商选址专家组不对因使用本报告产生的直接或间接损失承担责任。