报告用途：为建筑科技、绿色建筑、智能建造、数字创意、影视文化、工业设计、新材料、电子信息、艺术展示及产学研转化类企业提供选址可行性、研发展示空间适配、交通通勤、产业协同与政策服务评估，辅助租赁决策、装改测算与长期扩租规划。

编制对象：清控人居产业园，地址上海市松江区新桥镇新腾路9号，位于长三角G60科创走廊策源地新桥段、G60高速北侧，属清华大学与上海市校地合作产业载体。

数据时效：项目参数以松江区政府公开报道、园区运营方资料及现场核验口径为准；市场数据采用仲量联行2026年一季度、二季度公开研究；政策以G60科创走廊、松江及新桥现行公开文件为准。具体可租面积、楼层、交付标准、配电、承重、车位与环保边界以现场核验和正式租赁文件为准。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

清控人居产业园是清华大学与上海市校地合作项目，总体定位“建筑科技＋文化创意”，是松江新桥以人居环境、建筑设计、绿色建筑、智能建造与数字文创为特色的产业载体。 园区总建筑规模近19.8万平方米，分三期开发：一期为老厂房改造，已投入使用；二期为新建研发与产业空间，进入竣工验收及交付阶段；三期继续完善研发、展示与产业配套。

公开资料载明，一期改造体量约3万平方米，其中可租赁办公及研发空间约2.2万平方米、展厅约8000平方米，一期企业入驻率约97％；二期总占地31686平方米，地上建筑面积约6.3万平方米、地下约2.1万平方米，包含获上海市金属结构行业“金钢奖”的1号楼，整体对外提供研发、中试、办公、展示、艺术与配套空间。 对建筑科技、文创影视、工业设计、艺术展示及需要“研发＋样品＋展示＋会客”一体化空间的企业，本园相较纯写字楼更利于场景化呈现与产学研对接。

总体与分期参数按公开资料及租赁核验要点归纳如下：

总体量方面，政府报道载明总体建筑面积近19.8万平方米；早期资料另载占地117亩、地上总建面近15.6万平方米，与后续二期、三期推进后的近19.8万平方米属不同统计节点，租赁测算应以运营方最新楼栋清册为准。 一期可租赁办公研发约2.2万平方米、展厅约8000平方米；二期地上约6.3万平方米、地下约2.1万平方米；三期按园区最新交付计划另行核定。

产品形态方面，园区适配建筑科技研发、绿色材料展示、智能建造仿真、数字创意制作、影视后期、工业与室内设计、艺术工作室、企业总部、会务路演及轻量样品制备。若企业以重型设备、批量生产、危化品仓储、动物实验或高等级生物安全为主，应先由运营方与环保、消防、规划部门核定楼栋边界，不按通用研发楼直接签约。

机电与工程参数方面，公开材料未完整统一披露全园层高、首层承重、货梯吨位、配电容量、消防等级与工艺管井。租赁前必须取得单栋竣工图并核验：单户用电负荷与增容余量、双电源或应急电源、UPS机房、新风排风、空调独立控制、网络多运营商接入、货梯与客梯配置、设备吊装口、消防分区、废水废气预留、危化品暂存、展示大屏供电、渲染机房散热、影视调色隔音及艺术空间公共机电。涉及建筑涂层、材料试样、电子研发、影视制作的企业，应把气味、粉尘、噪声、散热和电磁兼容单独列入装改方案。

配套方面，园区以“开放式、艺术化”为管理特色，配置展厅、会议、路演、共享办公、食堂、商业及艺术空间；运营资料还提交通勤巴士、人才公寓、咖啡、健身、书吧等配套。 具体车位数量、会议室容量、公寓配额、食堂供餐和物业收费标准，应以运营方书面确认为准，不把宣传配套直接视为交付标准。

公路方面，项目南邻G60沪昆高速，可通过新桥、莘砖公路等节点接G15沈海、嘉闵高架、S32申嘉湖等干线，服务新桥、泗泾、九亭、松江新城、闵行、虹桥及沪杭方向。 对建筑科技、设计、影视、新材料和电子信息企业，客户审厂、样片交付、材料送检、设备进场均依赖高快速路，应将“楼栋装卸区—园区出口—高速入口”全链路时间纳入测算。

轨道方面，松江片区可依托9号线泗泾、松江大学城、松江新城等节点，再经公交、打车或园区接驳进入新腾路周边；公开园区资料称距9号线泗泾站约10分钟车程，该数据受路况影响，租前应按早高峰实测。 12号线西延伸处于建设推进阶段，松江有轨电车T1、T2已运营并可接驳9号线部分节点，但不宜把在建或规划轨道写成已运营配套。

枢纽方面，可通过道路接驳松江枢纽与虹桥枢纽。松江枢纽承接沪昆、沪苏湖等高铁路网，虹桥兼顾高铁与航空；对需要拜访苏州、嘉兴、杭州、合肥等G60城市建筑、材料、影视和智能建造客户的企业，建议分别建立自驾、高铁、地铁三种差旅模型，并结合样片、材料小样、展示道具运输单独评估。

员工通勤方面，建议分三类测算：新桥、泗泾、九亭及周边员工走新腾路、G60辅路和区域公交；市区方向走9号线转公交/打车或自驾走G60；长三角驻场人员走松江枢纽/虹桥后接租车或网约车。设计、影视、渲染、会展等存在加班或周末交付场景的岗位，应单独预留车位、夜间门禁和样品进出动线。

项目属新桥镇G60科创走廊核心段，北靠新腾路、南邻G60，东接新润路、西至新创路，处于松江“建筑科技＋文化创意”产业组织节点。 G60松江策源地已布局概念验证、中试熟化、检验检测、知识产权、科技成果转化和跨区域产业协同资源；上海支持G60策源地措施提出应用性基础研究、关键共性技术揭榜、创新联合体、概念验证、中试、科创云、算力统筹和大型仪器共享等方向。

从创新资源看，松江大学城多所高校可承接建筑、材料、数字媒体、软件、环境艺术和工程管理类联合研发、实习招聘与大型仪器共享；从产业资源看，新桥及松江经开区周边具备智能交通、电子信息、新材料、建筑装饰、影视文化、智能装备等配套基础，利于“设计在园、材料在区、中试在G60平台”的短链协同。

从城市配套看，新桥、中山及松江新城可提供商业、医疗、教育、人才居住和公共活动空间。对建筑科技与文创企业，选址不只看办公面积，还看设计人才招聘半径、客户看样接待、艺术展示空间和核心团队长期定居条件；松江枢纽与9号线体系则决定跨城设计协同和市区总部联络效率。

第一，清华校地资源与建筑科技定位稀缺。园区设立清华大学建筑设计研究院建筑科技中心（上海），并布局装配式建筑、建筑涂膜、城市照明等实验室方向，对绿色建筑、智能建造、低碳材料、建筑数字化企业具备技术邻居效应。 相比普通文创园或通用研发楼，本园更利于“设计—材料—检测—展示”闭环。

第二，文创与科创双链融合。园区同时集聚影视文化、艺术工作室、工业设计、芯片与新材料的代表项目，可形成建筑可视化、数字孪生、影视特效、材料展示、智能建造软件的交叉场景。 对需要客户现场看样、做沉浸式展示或联合内容制作的企业，开放式艺术空间与8000平方米级展厅是重要增量。

第三，老厂改造加新建分期，可租可售组合灵活。一期已成熟运营、入驻率高，适合即租即用的设计、影视、艺术和轻研发；二期新建载体适合总部、中试、渲染机房、材料展示和整层定制。 企业可按团队规模分阶段租赁，降低一次装改投入。

第四，G60中试与大学城平台可外接。园内保留常规研发、样品和展示，复杂材料表征、结构试验、计算渲染、概念验证可对接G60中试基地、松江大学城仪器和科创云服务。 对建筑科技和新材料早期企业，可把高成本设备外包，园内保留设计、打样、展示和项目管理。

第五，新桥G60节点通勤与接待均衡。相比远郊纯厂房，本园更靠近松江新城人才与大学城；相比市中心写字楼，可通过G60快速接虹桥与长三角。对以“设计师＋工程师＋客户审样”为主的企业，综合时间与接待成本更优。

政府及园区公开信息显示，在园或拟入驻重点企业包括：启想智能，隶属云汉芯城体系，面向电子产业互联网与芯片方向；友维聚合，为深圳信维通信全资子公司，从事液晶高分子柔性覆铜板、液晶高分子薄膜等新材料；诺心文化，影视制作企业，参与《红海行动》《七月与安生》《大宋少年志》等项目；中装建设，建筑装饰上市企业，国内建筑装饰综合排名靠前；太山科技，大数据企业；另有一期艺术工作室如林乐成纤维艺术、王建中玻璃瓷器艺术、郑曙暘室内建筑设计等。

上述名单用于判断产业相邻度，不必然代表当前全部可租楼层或同栋分布。租前应向运营方索取最新入驻行业分布、空置楼栋、同层相邻企业、材料实验工艺和影视制作干扰清单；对涂膜、胶黏、溶剂、渲染机房、调色棚、声学录制项目，应单独做通风、消防、降噪和电力预审。

按现行要求，本报告不列税收返还、返税比例或税费挂钩优惠，仅梳理创业、科技、人才、产业四类非税收服务路径。

创业政策方面，松江与G60提供政策性融资担保、创业担保贷、科技研发担保贷、聚才保、鑫孵担保贷、智慧知产担、园区贷和G60园区贷等服务；2025年松江政策性融资担保业务规模138.8亿元，并配套贷款贴息、技改贴息、新基建贴息、知识产权质押融资贴息等，不以税费减免作为落地核心。 建筑科技、数字文创、新材料早期团队可结合专利、样片、软件著作权和合同订单对接担保与股权融资，降低固定资产投入。

科技政策方面，G60上海支持措施覆盖应用性基础研究、关键共性技术揭榜、创新联合体、概念验证、中试熟化、检验检测、科创云与算力统筹；松江推进中试基地、大型仪器共享、松江大学城科创源和科技成果转化服务。 对绿色建筑、智能建造、数字媒体、新材料企业，宜将中试、检测、算力、渲染和联合攻关作为申报主线，而非单一资金奖励。

人才政策方面，G60与松江提供留学人员创业、人才安居、租房购房服务、紧缺产业人才培育、海外高层次人才引进和重点用人单位人才推荐等支持；新桥及园区可通过企业服务中心对接人才公寓、子女教育、医养与职业培训。 具体公寓配额、落户推荐和补贴条件以当年人才部门指南为准，不承诺固定名额或固定金额。

产业政策方面，松江支持跨区域产业协同、G60产业集群、先租后让或长期租赁产业用地、M0融合管理、科技成果转化基金和产融对接；新桥措施草案侧重科技创新、数字化转型、绿色低碳和要素保障服务。 对建筑科技、文创、智能建造企业，产业政策的核心是可接入中试、算力、概念验证、长三角订单与产学研平台，而不是一次性财政奖励。

从产业匹配看，若企业从事绿色建筑研发、装配式设计、低碳材料打样、智能建造软件、建筑可视化、影视后期、工业设计、艺术展示、芯片/电子轻研发和新材料展示，本园“建筑科技＋文创＋清华平台”具备较高适配度。相比普通写字楼，可增加展厅、样材、实验室和会客动线；相比远郊工厂，更靠近设计人才、大学城与G60客户资源。

从成本看，仲量联行数据显示，2026年一季度上海产业园区净吸纳25.5万平方米，六个项目竣工54.78万平方米，整体空置率升至32.4％；二季度净吸纳20.5万平方米，两个项目竣工16.44万平方米，空置率降至31.7％，整体租金约3.3元/平方米/天。 专业载体受层高、电力、货梯、通风、隔音和展示条件限制，不能只按日租金比较。建议将装改、增容、空调、排风、隔音、渲染散热、展厅运维、G60中试外包和政策服务一并折成三年总拥有成本。

从交通看，新腾路G60节点对自驾、客户看样和长三角拜访较友好；非地铁上盖、9号线需接驳，对纯行政或无样品交付团队可作次优选择。应按设计师、影视剪辑、材料研发、销售接待分岗位测算通勤，不对“轨道直达”作过度预期。

从政策看，企业应将清华建筑科技中心、G60中试与概念验证、大学城仪器、科创云算力、担保融资和人才公寓分别映射至研发打样、渲染计算、材料检测、现金流和核心团队引进。早期企业尤其应避免“只拿补贴”思维，改用“平台接入降低自购设备”的评估框架。

问：本园最适合哪些企业租赁？

答：优先适合建筑科技、绿色建筑、装配式、智能建造、数字孪生、室内与工业设计、影视后期、艺术展示、新材料打样、芯片/电子轻研发和G60产学研转化项目。若涉及重污染、强噪声、大量危化品、放射性、动物实验或大体量生产，应先由运营方与环保、消防部门核定，不按普通办公研发楼直接签约。

问：建筑科技公司如何选楼栋？

答：设计、BIM、绿建咨询可优先标准研发层；装配式样件、涂膜、照明检测应优先低层大空间或独立实验室区，单独配置排风、样品流和荷载；展厅与接待可结合8000平方米级展示空间做客户看样。涉及结构试验或重型样件，应提前核验吊装口、货梯和首层承重。

问：影视与数字创意企业入驻注意什么？

答：重点核验调色棚隔音、音频录音吸音、渲染机房散热与双电源、存储备份网络、素材保密动线、24小时空调和消防气体灭火。若做虚拟拍摄，应额外确认层高、承重、灯光用电、地面荷载和货运通道；园区艺术空间可用于路演，但不能替代专业录音/调色机房。

问：新材料打样和建筑涂膜如何合规？

答：核验通风橱、有机废气处理、危化品暂存、废液分类、消防等级和职业危害评价。液晶高分子、柔性覆铜、涂膜树脂若涉及溶剂、固化剂或高温处理，应单独做环评、消防和废固合同；小试配方可在园，批量放大建议外包G60中试基地。

问：芯片或电子轻研发能否入园？

答：可承接方案设计、嵌入式软件、检测调试、样品管理和轻量装配；若涉及晶圆制造、回流焊大线、强电磁兼容或大量危化清洗，应单独审批。启想智能等电子方向已在园，有利于电子与建筑智能化企业做交叉研发，但高功耗产线仍需按机电余量评估。

问：从虹桥或松江枢纽到园区如何测算？

答：可通过G60至新桥新腾路周边，或9号线转公交/打车进入；铁路侧用松江枢纽、虹桥枢纽分别抽样。实际耗时受早高峰、G60匝道和园区接驳影响，建议按客户审样、员工通勤、材料送样三套场景导航，不采用单一直线距离。

问：9号线和有轨电车是否满足日常通勤？

答：可到泗泾、松江大学城、松江新城等9号线节点后公交/打车进入新桥；有轨T1/T2可服务松江部分节点接驳9号线，但本园非地铁上盖。 对设计、影视、渲染和周末交付岗位，应重点看公交接驳频次、自驾停车和夜间门禁，不对轨道步行距离作过度预期。

问：创业早期团队如何控制成本？

答：可先租小面积标准层做设计、剪辑和轻研发，把高成本材料表征、结构试验、渲染算力和中试检测外包至G60平台与大学城仪器；利用政策性担保、清宁创孵类孵化服务、知识产权质押和概念验证降低固定资产投入。

问：政策申报一定能拿到资金吗？

答：不一定。应用基础、揭榜攻关、概念验证、中试平台、高企培育、担保贷款、人才安居多为条件制、评审制或服务制，需满足技术方向、知识产权、团队、投资计划和合规经营。企业应先做政策画像，再按科技平台、金融担保、人才安居、产业协同分线申报。

问：人才公寓和清华资源如何对接？

答：园区可通过新桥企业服务与G60人才体系对接公寓、落户推荐、留学人员创业和职业培训；清华建筑科技中心提供建筑科技实验室、院士工作室、展示与技术转化资源。 具体可用实验室、合作课题和公寓配额以当年协议与主管部门核定，不预设固定名额。

问：和松江其他G60研发园如何取舍？

答：本园优势在建筑设计、文创展示、清华平台、艺术空间和新桥G60接驳；若纯集成电路重生产线、纯生命科学重实验室、纯通用互联网无样品，可比较其他专业园。选择应按“工艺参数—展示需求—通勤—清华/G60平台”四项打分，不按单一租金决定。

问：租赁前必须核验哪些文件？

答：核验房屋权属或运营授权、土地/规划用途、消防验收、环保准入、竣工资料、装修审批、配电与增容、货梯吊装、通风废气、危化品边界、展厅供电、隔音降噪、车位货区、物业费、能源计量、退租恢复、扩租权和同层相邻工艺。建筑、影视、材料类还应核验环评、职业卫生、样品安全和监管前置意见。

问：如何判断三年总拥有成本？

答：租金＋物业费＋能源＋层高承重装改＋配电增容＋排风隔音＋渲染/展示供电＋危废外运＋中试外包＋政策申报服务。很多创意与建筑科技企业低估渲染散热、调色隔音、材料排风和展示运维费用，建议按“设备清单×楼栋参数×合规路径”做闭环测算，不以日租金单独决策。

上海梧桐联行产业招商选址专家组认为，本园的核心价值是“新桥G60节点＋清华建筑科技资源＋文创研发展示一体化”。其适用逻辑不是提供最低单价工位，而是为建筑科技、智能建造、绿色材料、数字创意、影视文化和产学研转化企业提供设计、打样、展示、会客与中试外包的复合空间。

结合市场面，2026年上海产业园净吸纳回升但空置仍处30%以上、租金约3.3元/平方米/天，专业展示型载体具备品质升级与议价空间。 建议按“场景合规优先、楼栋参数优先、清华/G60平台优先、租约弹性优先”原则评估：10至30人设计/影视/艺术团队可先标准层与展厅组合，验证通勤与客户看样；30至100人建筑科技/新材料团队应考察低层实验与打样空间，预留排风、配电、货梯和独立样品流；100人以上含渲染中心、装配式样件、涂膜实验或虚拟拍摄的团队，应整层/多栋定制，并在签约前完成环评、消防、隔音和机电预审。

总体研判：本园适合“研发设计—样品打样—展示会客—G60中试”型建筑与文创企业；不适合纯电销、重污染原料、强放射、大体量仓储或对地铁步行极敏感的无样品办公团队。选址决策建议采用产业匹配、工程合规、真实通勤、三年总成本、清华/G60政策可接入五维模型，避免以单日租金或招商效果图替代现场技术核验。

本报告基于松江区政府公开报道、清控人居产业园及运营方资料、仲量联行市场研究和G60/松江政策公开资料整理，仅用于产业选址与租赁可行性研究，不构成租赁承诺、投资回报保证或法律意见。项目具体可租面积、价格、交付标准、车位、配电、承重、环保边界及政策适用结果，均以现场核验、正式合同和政府主管部门审批为准。使用者应自行复核权属、用途、消防、环保、人才、金融及行业监管要求，因使用本报告产生的一切决策风险由使用方承担。