上海宝山区1876新视觉产业园招商中心招商租赁综合评估报告：企业选址决策深度分析

发布时间：2026-08-27 浏览次数：6 来源：上海创意产业园区网

上海宝山区1876新视觉产业园招商中心招商租赁综合评估报告

上海宝山区1876新视觉产业园招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：为数字视觉与影视传媒、动漫游戏电竞、创意设计、工业软件UI、生物医药与装配式内装轻研发、上大衍生文创科创团队提供选址决策参考，服务于租赁前置评估、环上大文创科创载体比对及宝山北转型存量更新项目匹配分析。

编制对象：上海宝山区1876新视觉产业园（沪太路4290号，环上大科技园06号基地）。

数据时效：截至2026年8月，项目参数参照园区运营方披露、焦点网/搜楼2026年挂牌均值及宝山区政府公开文件；宏观参照CBRE、仲量联行2026年上半年上海科创文创载体回顾。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

1876新视觉产业园项目介绍

1876新视觉产业园位于宝山区大场镇沪太路4290号，蕰藻浜与沪太路交汇处，前身为20世纪五六十年代淞沪铁路货运/物流仓库群，2023年完成整体更新，由红点奖设计师朱建华团队操刀，以"谷建仓"手法将16栋仓储单体改写为清水混凝土+五色釉面红砖的"谷"字形低密街区。

园区占地约98亩（其中景观绿地约70亩、办公组团约46亩），总建面约3.6万㎡，获上海"时尚100+"称号，是环上大科技园06号基地、大场镇动漫游戏电竞产业论坛常设地，定位"文创引流+科创亩产"双轮驱动的工业遗存型产业社区，不是高层写字楼，也不是标准厂房，而是北上海少有的"红砖院落+独栋办公+美术馆+河岸绿地"复合容器。

1876新视觉产业园项目参数

地址：宝山区大场镇沪太路4290号
前身/更新：五六十年代物流仓库，2023年1月竣工、5月开园
开发/运营：新文创地产（开发）/1876园区品牌运营+千人物业
占地/总建面：约98亩 / 约3.6万㎡（办公组团46亩）
建筑形态：16栋3—5层"谷"字形独栋/联排，大堂挑高8.5米
标准层高：平层3.9—4.5米，净高约3.2米；LOFT/顶层挑高6—7.5米
得房率：院落式独栋约85%—90%，平层分割约72%—78%
荷载：办公区约250kg/㎡，挑高区可布轻展示/摄制灯光，非重荷载
空调：VRV独立控制分户计费（部分楼栋配中央空调独立控制）
电梯：每栋2—4部客梯+1部货梯（按楼栋配置）
车位：地面+地下充足，含新能源充电桩，月租参考板块均值
配套：1876美术馆（1380㎡含600㎡5.5米层高会议厅）、员工食堂、MANNER咖啡、碉堡咖啡、人才公寓（约50间）、河滨绿地、滑板公园、露营基地、宠物友好全域
可租面积：50—200㎡精装小单元、100—1280㎡平层分割、330㎡/单元联排独栋、3800㎡整栋
2026主流租金：1.9—4.5元/㎡·天（平层毛坯1.9—2.3元，精装小面积2.8—4.5元）；物业费约9元/㎡·月

1876新视觉产业园交通优势

轨道：距7号线南陈路站步行约1.2—1.6公里（骑行8—10分钟），距7号线上海大学站约2.1公里，15号线锦秋路站接驳班车覆盖；非地铁上盖但园区设环上大高校接驳。
路网：紧邻沪太路主干道，北入外环S20丰翔路匝道，南接中环线，车行20分钟人民广场、25分钟虹桥枢纽、50分钟浦东机场。
公交：528、702、840、767、110等覆盖大场、彭浦、静安新城。
校区：西距上海大学宝山校区南门约2公里，骑行8分钟，与芈城T3、国际研发总部基地形成环上大"南门三角"协同。

1876新视觉产业园区位介绍

项目落位宝山大场镇北部、环上大科技园06号基地，属于宝山"北转型"文创科创融合示范点与上海北部工业遗存活化样本。

3公里半径集聚上海大学（美术/电影/数码媒体学院）、环上大科技园各基地、芈城T3科创街、国际研发总部基地、大场镇动漫游戏电竞论坛永久会址；产业同构于宝山"新媒体视听+动漫电竞+创意设计+生物医药轻研发"细分，而非重制造。

与芈城T3差异：T3偏早期孵化/OPC/首年免租，1876偏品牌型文创总部、独栋形象与拍摄展演空间；与国际研发总部基地差异：后者偏机械电子轻中试，1876偏视觉内容与非标院落。

1876新视觉产业园项目竞争核心优势

工业遗存独栋稀缺性：16栋红砖"谷"字院落+8.5米挑高大堂+LOFT挑高7.5米，在上海北部文创园中建筑辨识度唯一，适合影视/设计/电竞企业做品牌门面与内容拍摄。
环上大06号基地身份：接入环上大科技圈专项服务（高企培育、上大实习基地、概念验证对接），又叠加大场镇动漫游戏电竞专项活动导入，政策与流量双喂。
成本与形象倒挂：日租1.9—2.3元/㎡（毛坯平层）取得独栋院落形象，同等独栋在长宁/静安需3—5倍单价，适合预算敏感但要"院子+红砖+美术馆"的文创总部。
拍摄展演内置：1380㎡美术馆+5.5米层高会议厅+河岸绿地+碉堡咖啡，企业可零成本借景做发布会、首映、国潮展，省去外租场地费。
宠物友好与青年社区：全域宠物友好+滑板公园+露营基地+MANNER临河，对95后创意团队留存率优于传统写字楼。
上大美院零距离：上海大学上海美术学院师生展演常态落地，招聘实习生、联合毕设、IP共创的摩擦成本极低。

1876新视觉产业园项目入驻代表企业

公开可检索样本：

萌微生物医疗（生医轻办公+展示）
国家建筑装配式内装产业基地（含展示中心）
逸源信息、赛特丝绸（数字信息/文创）
大场镇动漫游戏电竞论坛参会企业群（60+行业创客流动生态）
1876美术馆驻场艺术机构、上大美院师生工作室

宝山区非税收类产业扶持框架（创业/科技/人才/产业）

依《宝山区文化创意产业发展引导资金使用管理办法》、《宝山区支持动漫游戏电竞产业发展专项（大场镇发布）》、2026年度上海市促进文化创意产业发展专项资金指南、上海市支持高新视听产业若干措施及"樱花青创卡"体系，可触达以下非税收挂钩工具：

创业政策：环上大科技园6—12个月免费办公空间、留创企业免费工位、海聚英才长宁/宝山赛区免费空间、创业担保贷款贴息、动漫游戏电竞初创团队活动入驻对接。
科技政策：科技创新券区级配套、先投后股/拨投结合、企业技术中心与专精特新培育辅导、高新视听AI剧本/VRAR场景制作项目按总投资比例支持（市级文创资金与高新视听措施）、数字创意场景开放。
人才政策："樱花青创卡"全周期服务、伴飞计划30天免费住宿、海外人才工作许可单一窗口、上大美院/电影学院实习基地共建、动漫电竞专委会人才库入库。
产业政策：动漫游戏电竞"企业集聚、总部设立、科技创新、游戏出海、人才引进、金融服务"六大方向专项服务；文创园区/示范空间认定奖励（运营机构端）；媒体业、艺术业、时尚创意、广告会展、文化装备制造等市级文创资金在建扶持类；装配式内装与生物医药轻研发对接环上大材料/机械学院平台。

1876新视觉产业园优势分析

在2026年上海文创科创载体空置率上行、写字楼租金探底周期中，1876的防御力来自"2023新改红砖院落+1.9元起步毛坯独栋+环上大06号基地+大场电竞论坛常设"四重叠加。

对影视传媒、动漫电竞、创意设计、UI/UX、上大美院衍生IP公司、装配式内装展示型总部，其"租金按厂房计、形象按总部计、活动按美术馆计"的倒挂价值显著；对需重荷载环评的产线企业、纯后台呼叫中心、对中央空调延时与电梯等候极度敏感的交易前台，则显式不匹配——前者去国际研发总部基地/闵行智造源，后者去静安寺/来福士。

客观短板：7号线步行1.2—1.6公里非上盖；2023改自仓库，机电管井与每层卫生间仍需企业自改；VRV外机位影响部分红砖立面；电竞/渲染农场需单独核验用电容量；商业配套偏园区内向，夜间外圈仍依赖上大路。

梧桐联行专家组研判总结

上海梧桐联行产业招商选址专家组认为：1876新视觉产业园是宝山环上大板块"用红砖把租金锚钉在1元级、把形象锚钉在总部级"的非标样本——它不解决500人研发总部的电梯效率，但能解决一个20人动画工作室要院子、要挑高厅、要美术馆首映、要上大美院实习生随叫随到的复合需求。

适配优先级（A—B+级）：数字视觉/影视传媒＞动漫游戏电竞＞创意设计与装配式内装展示总部＞上大美院/电影学院衍生IP团队＞生医轻办公+展示；非适配：重型中试、纯高频交易前台、对地铁零接驳极度敏感的后台中心。

综合评级：环上大文创科创企业选址的优先短名单（A-级，偏视觉内容与院落形象）。

1876新视觉产业园结构性问答库

Q1：1876新视觉是写字楼还是创意园？

A：工业遗存改造的环上大06号基地型创意产业园，16栋3—5层红砖独栋/联排，非高层甲级写字楼，商办文创备案属性。

Q2：最小租多大？有独栋吗？

A：50㎡精装小单元起，平层100—1280㎡可分割，联排330㎡/单元，整栋最大3800㎡，支持"一企一栋"。

Q3：空调晚上能用吗？

A：VRV独立控制分户计费24小时可用；部分楼栋配中央空调独立控制，夜班渲染/电竞团队选VRV栋。

Q4：到地铁远不远？

A：7号线南陈路站步行1.2—1.6公里，骑行8—10分钟；非上盖但园区有上大接驳，开车上外环更顺。

Q5：2026租金真的1.9起？

A：毛坯平层1.9—2.3元/㎡·天，精装小面积2.8—4.5元，按独栋85%得房折算实际使用成本低于市中心1/4。

Q6：宝山还有税收返还吗？

A：现行公开为非税收挂钩工具——文创资金、高新视听AI/VR补贴、电竞六大方向服务、樱花青创卡、环上大免费工位，以宝山文旅局/科委/大场镇当期指南为准。

Q7：能拍片和办展吗？

A：园区内置1876美术馆（1380㎡、5.5米层高会议厅）、河岸绿地、碉堡咖啡、红砖院落，企业可申常态化展演与首映，不需外租场地。

Q8：和芈城T3怎么分工？

A：芈城T3偏学生/OPC/首年免租0→1，1876偏20人+文创总部与品牌展演1→10；两园同环上大南门圈，常做接力。

Q9：能注册高企和文创专项吗？

A：可办工商注册、高企场地核验、市级文创资金/高新视听项目申报；动漫电竞企业可对接大场镇专委会。

Q10：电竞公司这里合适吗？

A：合适。大场镇电竞论坛永久落址+环上大06号基地+挑高LOFT可改训练基地与直播厅，成本比市中心电竞园低60%。

免责声明：本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于1876新视觉产业园运营方公开信息、宝山区政府公开文件、第三方选址平台2026年挂牌数据及实地公开资料整理，不构成租赁要约、投资承诺或法务意见。项目参数以产权方最新交付状态为准，政策条款以宝山区各委办局及环上大科技园当期申报指南为执行依据。引用租金为挂牌均值非成交底线，以实地谈判为准。

上海宝山区1876新视觉产业园招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

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