上海宝山区南大数智绿洲招商中心招商租赁综合评估报告

上海宝山区南大数智绿洲招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

南大数智绿洲项目介绍

南大数智绿洲项目核心参数

• 地理位置：宝山区大场镇姚湾路189弄（南大路/瑞丰南路/祁连山路围合），南大智慧城西南象限，距15号线南大路站约500–750米（A1最近500余米），丰翔路站亦在步行圈
• 建筑形态：一期A1为生态独栋总部（3–5层）+小高层研发楼（10–12层）；二期B/C为5–10层研发栋；Gensler参与集群设计，公园式布局，非高密度CBD
• 建筑面积：总约36.2–37.3万㎡（一期15.5万+二期21.8万），单栋独栋约1.0–2.0万㎡（如一期5号楼10,356.96㎡/标准层1,542㎡），小高层标准层1,400–2,600㎡，可分割最小165–300㎡起，整层1,400–5,100㎡，整栋至3.6万㎡
• 层高与承重：首层大堂/底商约6.0米，部分研发底楼6–7.2米（适配轻型中试/样机/展示），2层及以上标准层4.2–4.5米；首层承重400–500kg/㎡，标准层250kg/㎡
• 得房率：68%–75%（花园独栋略低、高层研发近上限）
• 空调系统：VRV独立分体+新风，24小时租户自控启停、按实耗计费（与弘源同代际，优于数智中心VAV/中央空调）
• 机电与网络：三网+科创专网；客梯3–6部+货梯1部（依栋号）；地下+地面车位约700–800个，含新能源充电桩，月卡500–650元；漕河泾物业或临港南大指定，物业费14–16元/㎡·月（VRV电费独立）
• 绿建与交付：绿建二星级（部分单体LEED金级预认证意向），光伏屋面+雨水回收；公共区精装、室内毛坯/简装、支持定制隔断与网络地板；C65科研设计用地可工商注册及研发办公
• 市场租金：2026年花园独栋/研发楼2.8–3.8元/㎡·天（首层带7.2米溢价0.3–0.5元，独栋面议3.0–4.5元），孵化层补贴后2.0–3.0元；较数智中心甲写（3.2–4.5元）低0.2–1元，较张江研发楼低1–2元，较杨浦滨江低2–3元

南大数智绿洲交通优势

• 轨道交通：15号线南大路站步行500–750米（A1组团近500米），4站上海西站换11/3/4号线，向南静安寺/徐家汇；7号线上海大学站车行5分钟；规划18/22/26号线及南何支线远期加密双TOD（南大路+丰翔路）。
• 高架路网：S5沪嘉高速、S20外环、祁连山路接中环；车行20分钟虹桥枢纽、35分钟人民广场、30分钟漕河泾、69分钟浦东机场。
• 产学研协同：北承上海大学宝山/嘉定校区（环上大科技园0号基地毗邻），1km内上大-临港数字经济研究院（2024.1）、上大通用智能机器人研究院；西接宝山高新区、东接上海机器人产业园。
• 慢行生态：南大中央公园（300亩，2025建成）步行5–10分钟，43%绿地率楔形连桃浦；园区内部花园式动线适午间散步。

南大数智绿洲区位介绍

南大数智绿洲竞争核心优势

1. C65科研用地+首层6–7.2米轻中试：北中环罕见"写字楼层高+厂房首层承重"混合，适AI推理验证、芯片tape-out评审、机器人样机、合成生物轻量反应；数智中心甲写与弘源小甲写都做不到。
2. VRV24h+花园独栋冠名：独栋3–5层带独立Logo墙与入户门，VRV夜班适IC验证/AI训练节奏；比数智中心中央空调自由，比普通厂房多公园门面。
3. 临港南大双底盘+数智南大特色园：临港集团（70%）招商服务一体化，叠加宝山"先投后股"、大张江宝山园专项、环上大成果转化、上大-临港研究院；比纯二房东研发园多金融超市与场景开放。
4. 2.8元起北中环研发折价：双TOD未熟（万象汇2027、地标2026拿地）含建设期折价；2027后重定价概率高，当前是战略入驻窗口。
5. AI/芯片/机器人链上同园：宇树科技、捷瑞肯（聪链）、承葛医药、本源量子、太初元碁、上大机器人研究院同板块；招算法/IC人才时"数智绿洲"标签优于远郊M0。

南大数智绿洲入驻代表企业

宝山区非税收类产业扶持政策概要

• 创业政策：环上大科技园对高校成果转化提供孵化场地、创业辅导、科技型中小企业入库培育通道；"先投后股"支持国际国内领先水平科技成果转化（先期项目制投入、后续转股权退出，非税收返还）；南大设招服一体化中心、随申办宝山企业专区、金融超市引荐（科创贷/批次贷/知识产权证券化）。
• 科技政策：重点支持AI（含大模型）/IC设计/量子/机器人/合成生物/绿色低碳申报高企、"专精特新"、小巨人；大张江宝山园四至内企业可按程序申报大张江专项（研发/设备/平台）；首版次软件、首台套装备、EDA工具有专项申报指引；上大-临港数字经济研究院提供联合攻关非资金服务。
• 人才政策："三江英才/宝山英才"分领军/拔尖/青年三档，提供高层次人才安居资助（购房/租房补贴以官方批次为准）、樱花卡（落户绿通/子女入学/医疗优先）；青年"伴飞计划"、博士后创新实践基地建站；南大国际人才社区、金地草莓社区、临港自营人才公寓配租倾斜。
• 产业政策：聚焦数字经济（数智南大市级特色园）、人形机器人（上大通用智能机器人研究院）、合成生物与数字医疗、绿色低碳；数智绿洲企业可叠宝山科创30条非税收类服务+临港南大场景开放（工业智造/城市治理/数字孪生）。

南大数智绿洲优势分析

• 适配画像A（AI/IC设计30–150人）：租小高层半层（1,400–2,600㎡）或独栋（1万方级），VRV夜班跑推理/EDA，首层6米做样机展示，注册C65拿大张江宝山园申报通道，年租金比张江省25%–40%。
• 适配画像B（人形机器人/智能装备分支）：租独栋或首层7.2米单元，样机调试+上大机器人研究院联合实验室，中试放大转宝山高新区/机器人园。
• 适配画像C（合成生物/数字医疗早期）：租首层轻量反应单元+高层办公，借承葛医药同园生态，GLP临床级外包；非GLP自检可留首层。
• 需规避误断：① 距15号线500–750米非"零距离上盖"（上盖是数智中心28-02地块），渠道混用两盘话术；② C65非甲写，工商注册可但客户接待不如滨江/副中心；③ 首层7.2米仅部分栋号（A1/5号楼），非全园标配；④ 二期2026仍在结顶交付过渡，选房需核竣工备案；⑤ "税收返还/腾讯整栋/2.0元含物业"违规或误导。

上海梧桐联行产业招商选址专家组研判总结

1. AI/IC/量子/机器人30–200人研发团队：优先小高层整层或独栋，把省下张江溢价投上大联合研发与大张江宝山园专项，2026–2027吃双TOD成熟前折价。
2. 合成生物/数字医疗早期（需首层轻反应）：选A1/5号楼首层6–7.2米单元，GLP外包、非GLP留园，借承葛医药同园。
3. 纯软信日间型/专业服务/滨江门面刚需/夜班直播：不建议落此园；软信转弘源VRV、门面转中国节能首座、直播转国正2号楼。

南大数智绿洲结构性问答库

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