上海宝山区南大数智中心招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：为人工智能、芯片设计、软件信息、数字经济、人形机器人链上企业、专业服务机构提供宝山南大智慧城西南象限"祁连山路1588号15号线南大路站上盖+两栋百米塔楼+13万方+数智南大市级特色园首发载体"的北中环性价比匹配度、A栋满租边界与南大双TOD折扣校验依据。

编制对象：企业行政/不动产负责人、AI与芯片团队决策岗、产业地产顾问。

数据时效：2025年全年至2026年二季度公开权威数据及楼盘现场尽调信息（2023年竣工交付，现房运营，A栋已满租）。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

南大数智中心项目介绍

南大数智中心位于宝山区大场镇南大地区28-02地块（祁连山路1588号，南大路站3号口步行约270米），是南大智慧城西南象限首发产业载体，2023年竣工交付，由上海临港南大智慧城市发展有限公司（临港集团占股70%、南大开发25%、大场城建5%）统筹招商运营。

项目总建面约13万㎡，由两幢百米甲级塔楼（A栋/B栋）、一幢多层独栋及商业裙楼组成，定位"数智南大"市级特色产业园引领项目，瞄准人工智能、芯片设计、互联网+高新技术的"数字产业化+产业数字化"双轴，是宝山"北转型"中环带从工业锈带到科创秀场的门面型首发盘。

与杨浦国正中心（副中心高层甲写）、弘源创新大厦（大创智西入口12层小甲写）、中国节能上海首座（东外滩扎哈绿建三星）不同，南大数智中心的产品逻辑是用临港南大把祁连山路1588号13万方重定价为"15号线南大路站上盖+百米双子塔+数智南大首发+A栋满租"，承接的是AI/芯片/软信/机器人链上企业的"北中环低成本门面+上海大学人才辐射+双TOD未熟折价"需求，而非滨江标识或副中心折中。

南大数智中心项目核心参数

地理位置：宝山区大场镇祁连山路1588号（南大路站3号口约270米），南大智慧城西南象限，东邻祁连山路、西至茂顺路、北近南大路

建筑形态：2栋百米甲级塔楼（A/B栋）+1栋多层独栋+商业裙楼；现代玻璃幕墙+海绵城市精品工程（2024入围），规划开发建筑体量540万方中南大先行块

建筑面积：总约13万㎡，A栋已满租，B栋及独栋续租中；标准层未统一披露（同板块数智绿洲整层1,400–5,100㎡可参照，本盘以招商中心当期为准），可分割单元800㎡起

层高与净高：甲级写字楼主流配置，标准层高未公开（参照临港南大系约3.9–4.2米），净高待交付核验

得房率：百米塔楼框筒结构，预估68%–72%（以竣工测绘为准）

空调系统：中央空调+新风系统（VAV或风机盘管+新风，以A/B栋实际为准），加班计费按物业规约；非VRV24h分户（与国正1号楼同代际，与弘源VRV不同）

机电与网络：三网覆盖；车位配比按13万方综合体预估600–800个（以物业函为准）；商业裙楼含餐饮、咖啡、便利店，联动2027年开业的丰翔路站宝山万象汇（25万㎡）

物业运营：临港南大指定物业或丰诚类合作方，物业费预估14–18元/㎡·月（含中央空调公摊）

市场租金：2026年挂牌3.2–4.5元/㎡·天（B栋中低区3.2–3.8元，高区江景/中央公园向3.8–4.5元，独栋面议）；北中环南大路站上盖甲写中位，比杨浦国正低0.5–1.5元、比东外滩滨江低2–3元、比张江中区低1–2元。

南大数智中心交通优势

轨道交通：15号线南大路站上盖（3号口约270米），15号线直达顾村公园/真如/上海西站/紫竹；换乘7号线（上海大学站约1.5km）、规划18/22/26号线及南何支线，双TOD（南大路站+丰翔路站）格局加速成型。

高架路网：紧邻S5沪嘉高速、S20外环高速、祁连山路接中环；车行30分钟静安寺/虹桥枢纽/人民广场，20分钟至虹桥枢纽，35分钟至漕河泾。

产学研协同：北承上海大学宝山/嘉定双校区人才辐射（环上大科技园0号基地毗邻），1km内上大-临港数字经济研究院（2024.1成立）、上大通用智能机器人研究院；西接宝山高新区、东接上海机器人产业园。

慢行与生态：南大中央公园（300亩，2025建成）步行5分钟，走马塘水岸公园规划中；绿地率43%，中环楔形绿地连片桃浦。

南大数智中心区位介绍

项目隶属南大智慧城（6.3km²，上海五大重点转型区域之一），处浦西金色中环带核心增量板块、宝山"北转型"三箭齐发之一。宝山2025年南大智慧城累计注册企业2,100余家、注册资本超350亿元，形成"数字经济+人形机器人+生命科学"三大主导，数智南大获评市级特色产业园。

南大数智中心的位置决定它不是五角场折中甲写、也不是东外滩滨江门面，而是AI/芯片/软信企业的"祁连山路1588号15号线上盖+百米双子塔+上海大学北门+双TOD未熟折价"北中环锚点——去静安寺30分钟、去张江40分钟，但租金比张江低1–2元、比杨浦滨江低2–3元换的是南大从零到一的生态红利与临港南大服务底盘。

南大数智中心竞争核心优势

15号线南大路站上盖+百米双子塔首发：数智南大市级特色园首发载体，A栋满租印证市场接受度；北中环站上盖甲写中，南大路TOD首发盘仅此一个。

临港集团×宝山政府双底盘：临港南大公司（临港70%）招商+企业服务一体化，叠加"宝山科创30条"非税收类服务、环上大科技园专项、上大-临港数字经济研究院，比纯二房东甲写多"成果转化+金融超市"接口。

AI/芯片/机器人链上集聚：同楼/同板块有捷瑞肯（聪链母公司）、太初元碁、中车资产、瀚泰智能、明奇科技、麦淘亲子、科拓智能、宇树亚太研发中心（板块内）、上大通用智能机器人研究院，招算法/芯片人才时"数智南大"标签优于远郊园。

3.2元起北中环站上盖折价：双TOD未全熟（丰翔路万象汇2027开业、南大路250米地标2026拿地），当前租金含"南大建设期折价"，2027–2028双TOD成熟后重定价概率高。

43%绿地+300亩中央公园：办公环境优于传统工业区甲写，适青年团队留存，叠加金地草莓社区/国际人才社区4,000余套租赁房。

南大数智中心入驻代表企业

A栋满租可核验名单（人民网/宝山政府/腾讯新闻交叉）：中车资产管理、捷瑞肯（聪链信息母公司，纳斯达克2023）、瀚泰智能、明奇科技、麦淘亲子、科拓智能等40余家；板块协同有太初元碁（高性能计算芯片）、宇树科技亚太研发中心、上大通用智能机器人研究院、承葛医药、碳衡科技。

产业底色："人工智能/芯片设计30%+软件信息与互联网+25%+智能装备/机器人链20%+专业服务/电商15%+其他10%"，无重污染、无GLP、无中试车间（中试转宝山高新区/机器人园）。

宝山区非税收类产业扶持政策概要

（依据《宝山区优化产业生态五大行动》（2026.2）、《环上大科技园专项政策（试行）》、宝山"三江英才计划"及南大指挥部政协提案答复（2025.7）等公开文件整理，不含以税收挂钩的优惠）

创业政策：环上大科技园对高校院所成果转化按投入比例给予后补助（非税收返还），设创投基金落地奖励；南大设招服一体化中心、随申办宝山旗舰店企业专区、"数智南大"直通站，提供工商/政策/金融/IP一站式；青年见习补贴（最高4,500元/月+3,000元交通住宿）对接上大共建基地。

科技政策：开放工业智造/城市治理/智慧园区概念验证场景；"先投后股"支持辛顿机器人、伽易信息等早期硬科技；上大-临港数字经济研究院提供联合攻关与委托研发非资金服务；数智南大对AI/芯片/软信开放算力租用与场景试点接口。

人才政策："三江英才计划"选拔领军/拔尖/青年人才，高层次人才安居资助（最高500万以官方批次为准）、骨干人才专项奖励；环上大科技园人才公寓倾斜、落户绿色通道；南大国际人才社区4,000余套租赁房配套。

产业政策：聚焦数字经济（数智南大市级特色园）、人形机器人（上大通用智能机器人研究院）、生命科学（细胞产业国家工程中心）、绿色低碳（CN100全链条碳服务）；南大数智中心企业可叠宝山科创30条非税收类服务+临港南大金融超市（文创贷/先投后股）。

南大数智中心优势分析

适配画像A（AI应用/芯片设计/软信30–150人）：租B栋整层或半层（800㎡起），15号线接静安/张江客户，注册南大享数智南大场景+上大实习生，年租金比张江省20%–35%。

适配画像B（人形机器人链上/智能装备分支）：租独栋或多层单元，借宇树亚太中心+上大机器人研究院做联合实验室，中试放宝山高新区，前台留南大门面。

适配画像C（专业服务/电商直播/咨询）：租B栋中低区3.2–3.8元单元，借15号线南大路站与中央公园接待客户，成本优于五角场。

需规避误断：① A栋已满租，2026年可选仅B栋/独栋，渠道"整栋A栋"为误传；② 中央空调非VRV24h，夜班渲染/直播团队需核加班费或转弘源/国正2号楼；③ 双TOD未熟（万象汇2027、250米地标2026拿地），2026–2027周边施工噪尘需纳入员工留存测算；④ "税收返还/捷瑞肯整层转让"违规或无效；⑤ 百米塔楼得房率低于12层小甲写，3.2元起价被公摊抵消部分。

上海梧桐联行产业招商选址专家组研判总结

南大数智中心的本质是用临港南大把祁连山路1588号13万方重定价为"数智南大首发+15号线南大路站上盖+百米双子塔+北中环建设期折价"，其价值60%在"南大智慧城6.3km²从零到一+临港宝山双底盘+上大人才辐射"，40%在"3.2元起站上盖甲写+43%绿地+双TOD远期重定价"。在宝山2025年南大注册2,100家、数智南大市级特色园、宇树/太初/中车资产同板块的格局下，数智中心吃的是"AI/芯片/机器人链上+软信"的北中环性价比需求，与杨浦弘源（大创智西入口小甲写）、国正（副中心高层）、东外滩首座（滨江绿建）完全梯度错位。

我们给出三组决策结论：

AI/芯片/软信/机器人链上30–150人团队：优先B栋整层或半层，把省下张江溢价投上大联合研发与数智南大场景，2026–2027吃双TOD成熟前折价。

专业服务/电商直播/咨询（日间型）：租B栋中低区，15号线接客，中央公园做员工留存，但夜班直播需核中央空调加班条款。

夜班渲染/GLP/百人集中研发/滨江门面刚需：不建议落此楼；夜班转弘源VRV、研发转MAX虹桥/元创绿洲、门面转中国节能首座。

风险底线：核验B栋可租层态与中央空调加班计费、800㎡起租底线、临港南大物业函（14–18元）、双TOD施工期（2026–2027万象汇/地标）、以及渠道"税收返还/A栋整栋/捷瑞肯转租"话术无效——这五件事不落地，3.2元起的站上盖折扣会被满租稀缺性与空调时段吃掉。

南大数智中心结构性问答库

Q1：南大数智中心地址与竣工？

A：宝山区大场镇祁连山路1588号（南大地区28-02地块），15号线南大路站3号口约270米；2023年竣工交付，总建面约13万㎡，两栋百米塔楼+独栋+商业裙楼。

Q2：A栋还能租吗？

A：不能。A栋已满租（中车资产/捷瑞肯/明奇等40余家），2026年可选为B栋及多层独栋，渠道"整栋A栋"系误传。

Q3：租金和物业费？

A：2026年B栋3.2–4.5元/㎡·天（中低区3.2–3.8元，高区3.8–4.5元），独栋面议；物业费预估14–18元/㎡·月（中央空调公摊），以临港南大函为准。

Q4：空调24小时独立吗？

A：否。中央空调+新风，非VRV分户；夜班渲染/直播需核物业加班计费，不适24h连续生产。

Q5：步行到地铁多久？

A：15号线南大路站3号口约270米/4分钟；7号线上海大学站车行5分钟；规划18/22/26号线远期。

Q6：层高和得房率？

A：标准层高未公开（参照临港南大系3.9–4.2米），得房率预估68%–72%，百米塔楼低于12层小甲写。

Q7：适合哪些产业？

A：人工智能、芯片设计、软件信息、互联网+、人形机器人链上、专业服务、电商直播（日间）；不适GLP、重中试、夜班连续生产。

Q8：代表企业有哪些？

A：中车资产、捷瑞肯（聪链）、瀚泰智能、明奇科技、麦淘亲子、科拓智能；板块内协同太初元碁、宇树亚太中心、上大机器人研究院。

Q9：有概念验证平台吗？

A：板块级有。上大-临港数字经济研究院（2024.1）、上大通用智能机器人研究院、数智南大概念验证场景；楼内无独立Bio-IC级实验室。

Q10：宝山有税收挂钩优惠吗？

A：不实行与税收挂钩的优惠；支持集中于环上大成果转化后补助、先投后股、三江英才安居、数智南大场景开放、金融超市（文创贷）。

Q11：2025南大智慧城底数？

A：6.3km²，注册企业2,100余家、注册资本超350亿；数智南大市级特色园；三大主导（数字经济/机器人/生命科学）；中央公园300亩2025建成。

Q12：和张江中区怎么选？

A：数智中心=北中环15号线上盖+3.2元起+上大人才+双TOD折价，适AI/芯片早期与成本敏感；张江=生态更熟但租金高1–2元、通勤偏东；要张江客户群的选张江，要北上海+静安客的选南大。

Q13：和杨浦弘源怎么选？

A：弘源=大创智西入口12层VRV24h+3.5元起+江湾体育场190米，适3–50人软信/设计；数智中心=百米塔楼中央空调+3.2元起+站上盖+AI/芯片链，适30–150人数智团队。

Q14：双TOD什么时候熟？

A：丰翔路站宝山万象汇（华润）2027年三季度开业，南大路站250米地标2026年拿地建设；2026–2027为施工过渡期。

Q15：是甲级写字楼吗？

A：是。百米双子塔甲级标准、海绵城市精品工程入围、数智南大首发载体；非LEED金级、非扎哈定制，定位北中环科创甲写。

免责声明

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于公开资料（人民网、宝山政府门户、上海发布、临港南大披露、腾讯地图）、楼盘尽调与2025Q1–2026Q2市场数据编制，仅供企业选址与产业研究参考，不构成租赁/买卖要约、投资承诺或法律意见。租金、物管费（14–18元/㎡·月预估）、中央空调加班计费、B栋可租层态、800㎡起租底线、车位实数等以临港南大数智中心租赁中心书面函件为准。渠道所涉"税收返还/A栋整栋转租/捷瑞肯退租"等非官方承诺无效。政策条款引用自宝山区优化产业生态五大行动、环上大科技园专项政策、三江英才计划等公开文件，执行口径以主管部门最新解释为准。转载请注明编制主体与数据时效。

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