上海虹口区壹丰广场招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：上海市虹口区壹丰广场招商租赁与企业选址决策参考

编制对象：拟入驻四川北路—北外滩衔接带的商贸流通、专业服务、航运货代、投资咨询、数字内容及外资代表处

数据时效：截至2026年6月

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

虹口壹丰广场｜招租与企业选址决策深度分析报告

一、虹口壹丰广场｜项目总体介绍

虹口壹丰广场（One Prime，原天宸玫瑰广场）位于虹口区四川北路1363号（武进路路口），由新加坡AM Alpha基金投资、DP Architects参与改造设计，2011年11月竣工，2012年商业裙房开业，现由高力国际（Colliers）提供物业管理顾问服务。项目为"甲级办公塔楼+精品购物中心"城市综合体，总建筑面积约76,389㎡，其中办公约38,648㎡、商业裙房约35,543㎡，地上35层、地下2层，是四川北路商圈北段地铁10号线四川北路站真·上盖（B2层连通站厅）的地标型商务楼，外立面以"珠宝盒"棱面玻璃幕墙为特征。

二、虹口壹丰广场｜项目技术参数

地址：上海市虹口区四川北路1363号（四川北路街道）

开发商：AM Alpha (Singapore) Pte Ltd.｜运营/物业：高力国际物业顾问（含仲量联行历史托管记录）

占地面积：约1.5万㎡｜总建筑面积：约76,389㎡（办公38,648㎡／商业35,543㎡）

建筑层数：地上35层、地下2层，大堂挑高约9米

标准层面积：1,403—1,570㎡，可分割55—1,570㎡（常见144/268/320/430/785/1,403㎡）

层高参数：结构层高约2.84m，净高2.55—2.85m，50mm架空地板

得房率：约70%—75%

空调系统：中央空调（风机盘管+新风），周一至周五8:30—18:00，周六8:00—13:00，延时按小时计能耗（约400元/小时/层参考）

电梯配置：日立客梯7—10部（渠道口径差异）、货梯1部

通信网络：电信、联通、移动、铁通多线入户

停车配套：地上约27个、地下约196个，合计223个，月租约1,500元/车

物业费：约30元/㎡·月（部分高区房源含空调能耗计至33元）

参考日租金：办公约4.0—7.5元/㎡·天（55—100㎡精装小间4.0—4.5元；高区整层6.5—7.5元）

认证情况：未持LEED，但采用双银LOW-E玻璃、新风过滤等绿色运维措施

注：以上参数综合自高力国际系招商底稿、全华/快租等第三方库及2025—2026年实地询盘，最终以出租方合同附件为准。

三、虹口壹丰广场｜交通优势与区位介绍

地铁上盖：10号线四川北路站4号口无缝衔接地下连廊，步行至办公大堂约50—90米；3/4号线宝山路站约300米，3号线东宝兴路站约450米。10号线贯穿虹桥枢纽—南京东路—新天地—五角场，4号线为内环环线，通勤半径覆盖全中心城。

公交与自驾：武进路、四川北路双主干交汇，周边21/52/65/123/145/167/305/854/939等十余条公交经停；紧邻北横通道入口，经新建路隧道约10分钟至陆家嘴，经外滩隧道至外滩/豫园，内环高架武进路匝道1分钟内接入，非高峰车行虹桥枢纽约30分钟。

商务区位：处于四川北路商圈成熟段与北外滩功能区西南缘过渡带，西望鲁迅公园，东距北外滩航运金融集聚区直线约1.5公里，北近瑞虹天地太阳宫。属于"四川北路商贸流量+北外滩产业外溢"双重承接节点，客户到访与员工通勤均衡。

四、虹口壹丰广场｜项目竞争核心优势分析

10号线真·上盖甲级楼：四川北路板块同时满足"35层塔楼+商场内嵌+B2连地铁"的仅壹丰广场与吉汇大厦两处，壹丰广场胜在商业裙房更偏精品零售、办公分割更灵（55㎡起），对小微代表处友好。

珠宝盒幕墙与高区视野：棱面玻璃在四川北路夜景辨识度高；高区部分朝向可眺陆家嘴缝隙天际线，虽非江景但城市界面优于同商圈利通广场、中信广场低区。

面积梯度完整：55㎡精装带家具（适配4—6人代表处）到1,570㎡整层（适配200人级分公司）全覆盖，支持"小间试水—连层扩张"不留搬迁成本，是外贸、货代、咨询公司上海办常见路径。

商业自给与今潮8弄协同：裙楼含餐饮、咖啡、便利店、健身房；步行3分钟至"今潮8弄"海派文化街区与滨港商业中心，客户简餐、品牌快闪、文化类活动可就地落地。

租金带宽宽：4—7.5元/㎡·天跨度大于吉汇大厦（4—7.5元但低区少小面积），企业可按现金流选低区毛坯或高区精装，TCO调节空间大。

客观短板：净高2.55—2.85m在2011年竣工楼里属常态但低于新超甲（3.0m+）；中央空调非24h独立启停；223个车位对38,648㎡办公偏紧，自驾通勤需早锁车位；四川北路周末客流大，低区临街房源有路面声环境干扰。

五、虹口壹丰广场｜入驻代表企业

商贸与消费品：相宜本草（上海相宜本草化妆品股份有限公司）、欧倍德贸易（上海）有限公司、乐士德商贸、红牛维他命饮料上海关联销售主体

金融与专业服务：广发银行四川北路支行及信用卡中心分段、信光会计师事务所、添吉商务咨询、慧辰系咨询分支

航运物流：汉宏物流（上海）有限公司、鸿安货运、上海景涛货运代理、纽空网络集团（航运SaaS）

投资与控股：上海中天旭信控股集团、AM Alpha自身基金办公室

租户结构呈"商贸+专业服务+航运货代"三元，外资贸易公司与日资/新资背景机构占比高于纯内资乙级楼，商务圈层偏中型务实。

六、虹口壹丰广场｜虹口区适用产业支持政策（非税收挂钩类）

以下政策适用于在虹口区依法注册并符合条件的企业，具体以虹口区科经委、人社局、人才工作局、文旅局当年申报指南为准，不涉及与税收贡献挂钩的返还类优惠：

创业政策：依托"复虹青创汇""虹口青年发展型城区举措（2026—2028）"及留创园"助跑计划"，为初创团队提供创业导师复盘、投融资担保贷款对接（虹企贷/商会贷批次担保）、信用修复指引、政策申报辅导及低成本工位/人才驿站安居资源；落实海内外优秀毕业生驿站租房服务。

科技政策：对数字航运、金融科技、绿色低碳、空间信息、生物医药等方向企业提供科技履约贷、专利预审培训、产学研对接、技术合同认定及北中环科创集聚带创新平台申报协助。

人才政策：通过"虹口英才计划""菁英100"青年计划、国际顶尖人才引进三年行动、人才驿站等机制，为符合条件的高层次人才、STEM海外青年、博士后及应届博士提供落户协助、安居租房服务、子女教育协调、技能夜校（AI应用/现代服务业）培训等。

产业政策：围绕北外滩高端服务业与四川北路商贸文创，提供人力资源服务券、文创CMICE服务对接、航运金融资源链接、营商环境"一件事"集成办理及重点楼宇管家服务，不涉及落地税返。

七、虹口壹丰广场｜梧桐联行专家组研判总结

上海梧桐联行产业招商选址专家组综合评估认为：

壹丰广场的本质价值是"10号线四川北路真上盖+55㎡起分割+4元档入门甲级"三者叠加带来的低门槛确定性。它不适合追求LEED金级、24小时独立空调、超白玻全景或江景的总部级企业；但对贸易采购办、货代分公司、4—8人外资代表处、咨询项目制团队、数字内容小工作室而言，在四川北路板块提供了"地址在甲级楼、通勤零风雨、租金可压到4元"的稀缺组合。相较吉汇大厦省去部分绿色认证溢价，相较利通/中信广场多一层商场与地铁连廊。建议谈判时重点锁定：55—100㎡精装房源的家具留存清单、低区临武进路噪声折价、VAV延时费计价口径、小间续租优先扩至同层连片权。

八、虹口壹丰广场｜选址决策问答库

Q1：壹丰广场是纯写字楼吗？

A：不是。是35层塔楼+5层商业裙房综合体，办公入口与商场动线分离但共享B2地铁连廊与地下停车。

Q2：10号线四川北路站算真上盖吗？

A：算。B2层办公大堂侧与地铁站厅通过产权连廊互通，雨天无需地面步行，从闸机到写字楼大堂约1—2分钟。

Q3：最小能租多大？适合几人团队？

A：渠道在租最小约55㎡精装带家具，可放4—6个工位；144㎡标准间放8—12人；整层1,403—1,570㎡放120—180人。

Q4：净高2.55—2.85m会不会压抑？

A：2011年竣工楼典型参数，比新超甲低15—20cm，但配50mm架空地板与新风，普通工位无压迫感；若做直播/摄影棚需自建隔音吊顶，要预留净高损耗。

Q5：空调延时怎么算？

A：中央空调非24h，工作日晚间及周末启用由物业统一排班，行业参考约400元/小时/层（视具体计费率），高频加班团队应计入TCO。

Q6：和吉汇大厦怎么选？

A：同处四川北路、同近10号线，吉汇大厦LEED金级+隈研吾+净高3.0m但最小80㎡、日租4—7.5元；壹丰广场最小55㎡、日租4元起、商业更接地气。预算紧选壹丰，重ESG形象选吉汇。

Q7：虹口区政策在楼内注册能用吗？

A：能。营业执照注册地在虹口区四川北路街道即可申报区创业担保贷、科技履约贷、人才驿站、航运金融对接，与楼宇是否为国企孵化器无关。

Q8：车位够吗？

A：223个车位对7.6万㎡综合体偏紧，月租1500元需签约时锁定；建议普通员工地铁通勤，仅高管/客户访客车位购买月卡。

免责声明：本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于壹丰广场高力国际招商资料、AM Alpha公开信息、虹口区政府公开文件及2025—2026年第三方写字楼数据库编制，力求参数准确但不保证实时一致性。租金、物业费、空调延时费及政策兑现条件以出租方合同与政府部门当年发文为准。本报告仅作产业选址研究用途，不构成租赁要约。

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