上海徐汇区民润大厦招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：服务于信息技术、电子科技、工业设计、互联网贸易、医疗器械配套及初创型科创企业的上海漕河泾核心"9号线零距离上盖+2009远中实业乙级+80%得房+VRV24h+8元低物业"选址决策，为租赁测算、乙级高得房盘与周边凯科/复星科技园/宝石园比对、畅和物业运营解读提供第三方客观依据。

编制对象：民润大厦（Minrun Building，徐汇区宜山路1388号，漕河泾新兴技术开发区核心·远中产业园区二期工程）。

数据时效：市场参数截至2026年第二季度，政策引用截至2026年7月徐汇区及漕河泾开发区公开文件。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

民润大厦｜项目介绍

民润大厦位于徐汇区宜山路1388号（宜山路与虹梅路交汇），地处漕河泾新兴技术开发区核心腹地、远中产业园区二期，由上海远中实业有限公司开发，2009年12月竣工，上海畅和物业管理有限公司直管。总建面约41,000㎡，由1幢16层主楼（地下1层）+2幢6层+1幢3层综合楼组成，圆弧形元宝状外立面，大堂挑高约9米，土地为C8科研兼容，定位"乙级高得房研发办公—信息技术/电子科技/工业设计/互联网贸易中小企业首站"。

与凯科国际大厦（2009凯德单一产权国际甲级9号线52米）、复星科技园（2010—15复星医药自持9号线50米）、宝石园（2007七层乙级）、H88越虹（2015金星厂双塔）不同，本项核心标签是"2009远中实业+9号线漕河泾开发区站4号口30—170米真上盖+4米层高/3.2米净高+80%得房+VRV24h独立电表+2.76—4.5元成交+8元极低物业+复星实业/英业达/特力同园"，属于漕河泾核心"9号线零距离乙级高得房极"。

民润大厦｜项目参数

地址：徐汇区宜山路1388号（虹梅路街道，漕河泾开发区站4号口30—170米）。

竣工：2009年12月；开发商：上海远中实业有限公司；物业：上海畅和物业管理有限公司，物业费8元/㎡·月（VRV电费独立计）。

规模：总建面41,000㎡；16层主楼+6层×2+3层×1；标准层约2,000㎡，可分割60—2,000㎡（105/125/183/300/485/750/1,000/1,865㎡等），得房率70%—80%（同期乙级高位）。

层高：标准层高4.0米，净高3.0—3.2米；大堂挑高9米；无架空地板（可自铺）。

机电：VRV分体空调24h独立控制+独立电表（无VAV时段绑定）；奥的斯客梯4部+货梯1部；电信/联通/移动三网；单回路+备用。

车位：230个（地下200+地上30），月租400元/位。

租赁行情（2026 Q2）：挂牌2.76—5.5元/㎡·天，主流成交2.76—3.5元（105—183㎡3.5—4.5元、300—485㎡3.0—3.5元、750—1,000㎡2.8—3.2元、2,000㎡整层大客户2.76—3.0元）；物业费8元/㎡·月。2026漕河泾板块均租约3.92元/㎡·天，本楼价低于均租0.4—1.2元。

民润大厦｜交通优势

轨道交通：9号线漕河泾开发区站4号口30—170米（步行2分钟真上盖），12号线虹梅路站约1.2公里，15号线桂林路站约1.6公里；9号线直连徐家汇（2站）/陆家嘴/松江，12号线横贯北外滩/桂林公园/七宝。

高架路网：紧邻中环虹梅路立交500米、宜山路—沪闵高架1.5公里；车行10分钟徐家汇、20分钟虹桥枢纽、30分钟浦东机场方向。

慢行配套：虹梅路宜山路公交（757/804/809/865路）、园区1层咖啡厅、周边万丽酒店/全季/星巴克/麦当劳/中行/工行。

民润大厦｜区位介绍

项目位于漕河泾开发区核心北沿、宜山路—虹梅路交点，北望宜山路软件带、东接中环线、西邻凯科国际大厦（虹梅路1801号800米）、南近上海南站。半径2公里覆盖复星科技园（宜山路1289号）、H88越虹（虹漕路88号）、漕河泾科汇大厦（钦州北路1188号）、宝石园（古美路1595号）、聚科生物园（桂平路333号）。

片区集聚1.4万余家企业，主导产业为信息技术、电子科技、工业设计、互联网贸易、医疗器械配套；与徐汇滨江（AI文创）、枫林科创街（临床转化）形成"漕北9号线零距离乙级"差异极。

民润大厦｜项目竞争核心优势

9号线4号口30米真上盖+2009远中实业：漕河泾核心极少"出站即大堂"乙级盘，比宝石园（12号线400米单线）、牌楼智谷（12号线355米单线）多9号线徐家汇/陆家嘴/松江直连，对松江研发/徐家汇销售双向通勤留存率强于单轨盘。

2.76—3.5元+8元物业=漕河泾成本底：2026漕河泾均租3.92元，本楼整层大客户2.76—3.0元低于均租近1元，含VRV24h+8元极低物业（凯科31.59/华鑫27/复星24/科汇28.5），等效净租成本为漕核心最低档之一；同预算在九亭（2元级）无9号线零距离，在永升（2.5起+20元）多0.3元但非上盖——民润赚"9号线30米+80%得房+8元物业"。

VRV24h独立电表+4米层高+80%得房：软件/工业设计算图夜跑零加时费，4米层高比普通乙级（2.7米）多1.3米管线空间，80%得房比甲级（70%）每租100㎡多拿10㎡实用面，对初创团队是隐性扩员红利。

60㎡—2,000㎡全谱分割：60—105㎡联办级单人→183—485㎡IT中段→750—1,000㎡整层部门→2,000㎡整层总部；二层以上整层、1—2层分割，弹性宽于鑫耀、不弱于北杨；2009楼龄无超高层候梯焦虑。

复星实业/英业达/特力/浪尖工业设计同园：投资（复星实业）、电子（英业达）、贸易（特力）、工业设计（浪尖）、海淘（五五海淘）真实混居，对电子贸易/工业设计"邻居即供应链"，非"挂牌AI"空壳盘。

客观限制：2009乙级非甲级玻璃幕墙（无双铂金大堂面子/净高3.2米弱于华鑫中心2.8米同档但2014）、多小业主房源注册需核验、C8禁湿实验排废；对正外滩金融旗舰/硬科技机房不最优。

民润大厦｜项目入驻代表企业

公开资料显示：复星实业、英业达集团、台湾特力集团、PPS网络电视（历史）、上海欧雅环保、英态希信息、江苏连邦信息、卡雅盛邦牙科器械、金智成东电力、斓星网络、利盛生化、浪尖工业设计、五五海淘、庭味信息、航信德利、缪斯建筑装饰、联云世纪等，覆盖信息技术/电子/工业设计/贸易/医疗器械配套。

民润大厦｜区域非税收类扶持与公共政策（徐汇区+漕河泾）

依据《徐汇区关于优化中小企业服务环境的若干措施》（2025）、徐汇区"光启人才行动计划"、大张江漕河泾西区事权：

创业政策：漕河泾孵化加速器帮办、OPC联办工位首年减免（周边园协同）、高企/软著一站式、工商注册代办，不涉及按税收挂钩返还。

科技政策：科技创新券（云服务/软件检验）、高企/专精特新陪跑、集成电路EDA与工业设计公共服务、大张江事权内研发项目申报辅导（非返还式）。

人才政策：光启人才落户/安居/租房补贴事权内执行、海聚英才徐汇版、青年人才公寓配给。

产业政策：西岸AI大模型+漕河泾信息科技带场景开放、工业设计版权示范、电子科技贸易合规辅导，均以公共服务、事权内专项资金或平台赋能方式执行，不与税收挂钩。

民润大厦｜优势分析（结构性问答库）

Q1：民润大厦和宝石园（同属漕核心2007—09乙级）怎么选？

A：民润=2009远中+9号线30米真上盖+80%得房+VRV24h+2.76起+8元；宝石=2007漕开发+12号线400米+70%得房+中央空调独立控制+2.0起+8元。做IT/工业设计重9号线零距离与高得房选民润（多0.8元换30米上盖+10%得房），做电子贸易重漕开发国企信用选宝石。

Q2：2.76—3.5元在漕河泾乙级什么水位？

A：2026漕河泾均租3.92元，民润整层2.76—3.0元低于均租近1元，含VRV24h+8元物业；同预算在凯科（3.0起+31.59元）多0.3元但省23.59元物业+多24h空调，在九亭（2元级）无9号线——民润赚"9号线30米+80%得房+8元底价"。

Q3：VRV24h+4米层高+80%得房对IT公司实感？

A：代码编译/渲染夜跑独立电表比VAV省数万；4米层高满足双屏工位+服务器柜；80%得房租100㎡实得80㎡，比70%得房甲级多10㎡（约3人工位），3年累计隐性省一间会议室面积。

Q4：60㎡和2,000㎡客户群差？

A：60—105㎡是OPC单人（电子贸易ISV/工业设计接单）、3—5人；183—485㎡是软件中段；750—1,000㎡是IT公司上海组；2,000㎡整层是英业达级分支/特力贸易华东办。

Q5：远中实业+畅和物业带来什么？

A：远中产业园区二期无烂尾风险，畅和8元低物业维护大堂/电梯/空调，多小业主但物业统一；对初创/贸易公司隐性信用强于纯民营二房东。

Q6：2009乙级2.76元有哪些尽调点？

A：核验小业主房源注册地址有效性、VRV外机位承载力、9米大堂消防分区、电信联通移动三网入户路由；简装房按2026消防新规二次申报，免租期应覆盖报建。

Q7：徐汇非税收红利在民润实感？

A：走"OPC工位减免+科技创新券+光启落户"三条线，对3—30人IT/工业设计团队首年软性成本压15%—25%，比虹桥系更贴漕河泾邻居。

Q8：哪些企业不选民润？

A：需正外滩全江景甲级（去徐家汇中心/西岸中環）、需C65湿实验（去聚科/西岸蓝湾）、需24h冷却水硬科技（去聚梦）、静安寺每日步行投行、硬要2014+新楼面子（去华鑫中心/凯科）。

上海梧桐联行产业招商选址专家组｜研判分析总结

民润大厦是漕河泾核心"2009远中实业+9号线漕河泾开发区站4号口30米真上盖+4米层高+80%得房+VRV24h+2.76元级+8元极低物业+复星实业/英业达同园"的乙级高得房极，核心卖点是"9号线零距离×80%得房×24h空调自由×60—2000㎡全谱×8元底价物业"五位一体。对预算2.76—3.5元/㎡·天、团队3—80人、业务绑定信息技术/电子科技/工业设计/互联网贸易且重通勤与每平米实用率的企业，其综合适配度高于宝石园（多9号线零距离+10%得房）、不低于永升（多9号线零距离+30米+VRV24h），但2009乙级面子+3.2米净高决定它不适合正外滩金融旗舰或硬科技中试。在徐汇"光启人才+大张江事权+漕河泾信息带"框架下，该项目是合规享受科创券、软著帮办、8元底价持有的主漕北9号线零距离基准选项；若核心诉求是甲级玻璃幕墙或滨江江景，则退回凯科/华鑫中心/西岸中環比对。

免责声明：本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于公开资料、楼宇挂牌数据及政府公开文件整理，不构成租赁要约、投资建议或法律效力承诺；租金、物业费、空置面积、VRV分户计费规则及多小业主房源注册政策随时间变动，请以业主方最新函件、徐汇区市场监管局预核及现场勘验为准；政策条款以发布机关解释为准，本企业不因本报告承担交易后果。

上海徐汇区民润大厦招商中心招商租赁联系电话：021-64398555