上海徐汇区复星科技园招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：服务于医药健康、生物科技、医疗器械贸易、医疗信息化、软件研发及成长型科创企业的上海漕河泾核心"复星医药自持总部园+9号线50米零距离+VRV24h+2010—2015楼龄"选址决策，为租赁测算、复星体系园区与漕河泾周边甲级盘比对、克隆生物/复星自持物业解读提供第三方客观依据。

编制对象：复星科技园（Fosun Science Park，徐汇区宜山路1289号，漕河泾新兴技术开发区核心·复星医药上海主办公地）。

数据时效：市场参数截至2026年第二季度，政策引用截至2026年7月徐汇区及漕河泾开发区公开文件。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

复星科技园｜项目介绍

复星科技园位于徐汇区宜山路1289号（虹梅路与宜山路交汇、中环漕宝路口），地处漕河泾新兴技术开发区核心北沿、宜山路软件带西端，由复星集团体系（复星医药关联上海克隆生物高技术有限公司）开发自持，A楼为复星医药集团主办公地（A座9楼为上市公司主体办公层），2010年前后竣工（部分渠道记2015年整体交付）。总建面约9万㎡，由多栋9—12层研发办公楼组成（A楼11层为主标识栋），园区配备员工茶餐厅、健身房、咖啡馆、共享会议室，土地为C8/C65兼容科研办公，定位"医药健康+生物科技+医疗信息化研发总部园—复星系生态锚点"。

与凯科国际大厦（2009凯德单一产权9号线52米）、华鑫中心（2014仪电花园甲级）、H88越虹（2015金星厂双塔）、宝石园（2007七层乙级）不同，本项核心标签是"复星医药自持宜山路1289号+9号线漕河泾开发区站50米零距离+VRV24h独立电表+4.0—4.5元成交+24元含空调物业+复星医药/克隆生物同园"，属于漕河泾核心"医药健康自持总部极"。

复星科技园｜项目参数

地址：徐汇区宜山路1289号（漕河泾开发区站3号口旁50—100米）。

竣工：2010年（A楼主体）/部分栋2015年；开发商：上海克隆生物高技术有限公司（复星医药关联）；物业：上海克隆生物高技术有限公司自持物业，物业费24元/㎡·月（含VRV24h独立空调能耗计费），部分渠道记10—24元区间以最新函件为准。

规模：总建面约90,000㎡；主楼A楼11层（部分栋9—12层）；标准层约1,073㎡（11楼整层），可分割110—1,073㎡（156㎡精装/415㎡/623㎡/整层），得房率63%—70%。

层高：标准层高3.0—4.5米（主流3.0米，净高2.8米）；无架空地板（可自铺）。

机电：VRV分体空调24h独立控制+独立电表（核心差异化，无VAV时段绑定）；客梯2—4部+货梯1—2部/栋；电信/联通/移动三网；单回路+备用。

车位：约300个，月租300元/位（园区低车位价）。

租赁行情（2026 Q2）：挂牌3.5—4.5元/㎡·天，主流成交4.0—4.5元（120—156㎡精装4.5元、255—460㎡4.5元、623㎡4.4元、1,073㎡整层4.3元、大客户整层可谈3.5—4.0元）；物业费24元/㎡·月。2026漕河泾板块均租约3.92元/㎡·天，本园价略高于均租但含VRV24h+9号线零距离+复星自持。

复星科技园｜交通优势

轨道交通：9号线漕河泾开发区站50—100米（3号口零距离），12号线虹梅路站约1.0公里，15号线桂林路站约2.1公里；9号线直连徐家汇（2站）/陆家嘴/松江，12号线横贯北外滩/桂林公园/七宝。

高架路网：紧邻中环漕宝路出口200米、宜山路—沪闵高架1.5公里；车行15分钟虹桥枢纽、25分钟徐家汇、30分钟浦东机场方向。

慢行配套：园区员工茶餐厅/健身房/咖啡馆/共享会议室自带；步行5分钟至漕河泾印象城（2公里）、万丽酒店、田林路商业带。

复星科技园｜区位介绍

项目位于漕河泾开发区核心北沿、宜山路—虹梅路交点，北望宜山路软件带、东接中环线、西邻凯科国际大厦（虹梅路1801号800米）、南近上海南站。半径2公里覆盖华鑫中心（桂林路406号）、H88越虹（虹漕路88号）、漕河泾科汇大厦（钦州北路1188号）、宝石园（古美路1595号）、聚科生物园（桂平路333号）。

片区集聚1.4万余家企业，复星医药A楼为上市公司主体，主导产业为医药健康、生物科技、医疗器械、医疗信息化、CRO/CDMO职能；与徐汇滨江（AI文创）、枫林科创街（临床转化）、西岸生命蓝湾（华泾中试）形成"漕北医药自持"差异极。

复星科技园｜项目竞争核心优势

复星医药自持+9号线50米零距离：漕河泾核心极少"医药上市公司主体楼+出站50米即大堂"自持园，比凯科（52米但凯德非医药）、华鑫中心（300米但仪电AI向）多"复星系医药生态"标签，对医疗器械/生物科技/CRO"邻居即LP与客户"。

4.0—4.5元成交价=医药自持园溢价但含24h：2026漕河泾均租3.92元，本园整层大客户3.5—4.0元略高于均租，含VRV24h+24元物业（空调电费独立）；同预算在凯科（3.0起+VAV非24h）多1元换24h空调+复星自持信用，在宝石园（2.0起）多2元换9号线零距离+医药邻居——复星赚"医药总部面子+VRV自由"。

VRV24h独立电表+3.0米层高：医疗信息化/生物数据分析/AI辅助药物夜跑零加时费，比纯VAV（凯科/科汇8—18点锁段）省数万/年；63%—70%得房在11层低层优于超高层。

110㎡—1,073㎡全谱分割：110—156㎡精装（18—36工位）→415㎡中段→623㎡（50工位+独立办公室）→1,073㎡整层；对3人Biotech代表处到80人医疗IT公司全覆盖，复星自持无散售转租风险。

复星医药/克隆生物/复星凯特协同：医药集团职能（投资/IR/注册）、克隆生物（单抗/诊断）、复星凯特（CAR-T职能）真实同园，对医疗器械注册代理/医疗SaaS"下楼即对接"，非"挂牌生物"空壳盘。

客观限制：2010—2015楼龄净高2.8米弱于华鑫中心（2.8同档但2014）、非正江景、C8/C65混合禁湿实验排废（中试去张江复星医药科创中心/西岸蓝湾）、多业主房源（小业主产权）注册需核验；对量化金融/正外滩旗舰不最优。

复星科技园｜项目入驻代表企业

公开资料显示：上海复星医药（集团）股份有限公司（A楼主办公）、上海克隆生物高技术有限公司、复星凯特生物（职能关联）、复星医疗、复星健康科技、医药投资类关联基金、医疗信息化SaaS、医疗器械贸易商等，覆盖医药集团职能/生物科技/CRO职能/医疗IT。

复星科技园｜区域非税收类扶持与公共政策（徐汇区+漕河泾）

依据《徐汇区关于推动生命健康产业发展的若干意见》（徐科委规〔2025〕4号）、徐汇区"光启人才行动计划"、枫林生命健康科创街区2026院地协同方案、大张江漕河泾西区事权：

创业政策：枫林街区工商注册与械备绿色通道、复星系生态孵化对接（星未来创投协同）、高企/软著一站式，不涉及按税收挂钩返还。

科技政策：科技创新券（云服务/软件检验/分析仪器共享）、高企/专精特新陪跑、AI制药/脑机接口中试平台（中山医院联合）预约、大张江事权内研发项目申报辅导（非返还式）。

人才政策：光启人才落户/安居/租房补贴事权内执行、海聚英才徐汇版、枫林7个高质量孵化器人才公寓、外籍医药人才工作许可居留便利。

产业政策：枫林—聚科临床转化对接（8三甲）、创新药/器械获证事权内综合评估支持、CRO/CMO/CDMO集聚服务、产学研医协同（中科院脑智中心/复旦上医），均以公共服务、事权内专项资金或平台赋能方式执行，不与税收挂钩。

复星科技园｜优势分析（结构性问答库）

Q1：复星科技园和凯科国际大厦（同属9号线零距离漕核心）怎么选？

A：复星=2010—15复星医药自持+9号线50米+VRV24h+4.0起+24元含空调+医药生态；凯科=2009凯德单一产权+9号线52米+VAV非24h+3.0起+31.59元。做医疗器械/医疗IT/生物职能重医药邻居与24h选复星（多1元换VRV+复星信用），做工业自动化地区总部选凯科。

Q2：4.0—4.5元在漕北医药园什么水位？

A：2026漕河泾均租3.92元，复星整层3.5—4.0元略高于均租，含VRV24h+24元物业；同预算在宝石园（2.0起）多2元换9号线零距离+医药自持，在徐家汇核心（6—10元）不够门槛——复星赚"复星医药A楼面子+24h自由"。

Q3：VRV24h对医疗IT实感？

A：医保数据清洗/AI辅助诊断训练夜跑独立电表比VAV加时省数万；3.0米层高满足服务器机柜与线缆桥架，比普通2.7米甲级多0.3米；低层搬货比超高层省半小时。

Q4：110㎡和1,073㎡客户群差？

A：110—156㎡是OPC单人（器械注册代理/医疗SaaS PoC）、3—5人；415—623㎡是医疗IT中段；1,073㎡整层是复星系被投公司上海办/CRO职能中心。

Q5：复星自持+克隆生物物业带来什么？

A：无散售转租纠纷、医药地址注册顺畅（A楼为复星医药注册地可协同）、克隆生物懂生物公司环评与危化品暂存规则；对A轮前Biotech隐性信用强于民营二房东。

Q6：2010—15楼龄2.8米净高影响吗？

A：对医药职能/医疗IT/贸易无碍，自铺80mm架空满足布线；需净高≥3.0米P2实验室应选聚科/张江复星科创中心，本园C65可轻研发不可排废。

Q7：徐汇非税收红利在复星实感？

A：走"枫林械备绿色通道+科技创新券+光启落户+复星星未来孵化"四条线，对5—50人医疗团队首年软性成本压20%—30%，比虹桥系更贴漕北医药链。

Q8：哪些企业不选复星科技园？

A：需C65湿实验排废（去聚科/西岸蓝湾/张江复星科创中心）、需正外滩全江景（去西岸中環）、需24h冷却水硬科技（去聚梦）、静安寺每日步行投行、硬预算<3.5元极致成本（退宝石园/九亭）。

上海梧桐联行产业招商选址专家组｜研判分析总结

复星科技园是漕北"2010—15复星医药自持宜山路1289号+9号线漕河泾开发区站50米零距离+VRV24h+4.0元级+24元含空调+复星医药/克隆生物同园"的医药健康自持极，核心卖点是"复星系信用×9号线零距离×24h空调自由×110—1073㎡全谱×医药邻居链"五位一体。对预算4.0—4.5元/㎡·天、团队3—80人、业务绑定医药健康/医疗器械/医疗信息化/CRO职能且重通勤与复星生态的企业，其综合适配度高于宝石园（多地标但乙级无医药标签）、不低于凯科（多1元换VRV24h+复星自持），但2010—15楼龄2.8米净高+禁湿实验排废决定它不适合P2中试或正江景金融旗舰。在徐汇"枫林生命健康意见+光启人才+大张江事权"框架下，该项目是合规享受械备绿色通道、科技创新券、复星生态对接且空调不绑时段的主漕北医药基准选项；若核心诉求是湿实验中试或滨江江景，则退回聚科生物园/西岸生命蓝湾比对。

免责声明：本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于公开资料、楼宇挂牌数据及政府公开文件整理，不构成租赁要约、投资建议或法律效力承诺；租金、物业费、空置面积、VRV分户计费规则及多业主房源注册政策随时间变动，请以业主方最新函件、徐汇区市场监管局与生态环境局预核及现场勘验为准；政策条款以发布机关解释为准，本企业不因本报告承担交易后果。

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