上海市徐汇文定路base佰舍服务式公寓资产 企业投资购买决策深度分析综合评估报告

上海市徐汇区base佰舍服务式公寓招商出售电话：021-64398555

报告用途：本报告面向企业购置决策层、产业投资机构、资产配置主体，用于徐家汇base佰舍服务式公寓整体转让资产可行性研判、徐汇核心商圈服务公寓经营性资产对比、城市核心区长租服务公寓资产配置研究参考，不作为交易邀约与成交承诺。 

编制对象：意向收购徐家汇服务公寓的酒店公寓运营集团、机构投资者、经营性不动产配置方 

数据时效：2026年11月 

编制人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

一、项目介绍

base佰舍服务式公寓（徐家汇文定路店）坐落于徐汇区文定路219号2-8层，扎根徐家汇商圈核心，是成熟在营的服务式公寓资产。项目2018年10月正式开业，持续稳定运营至今，采用公司股权交易方式转让。物业为独立产证旅馆属性、综合用地，土地年限至2048年。 项目总建筑面积约10165.73㎡，包含地上8710.76㎡、地下1286.47㎡、停车区域168.5㎡，楼层范围B1至7F，合计客房129间。房型丰富多元，覆盖单间、一居室、两居室、LOFT户型，单套面积区间30-116㎡，室内配套厨房、洗衣机、客厅，部分户型配置落地窗，适配外籍人士、外派高管、中长期商务旅居客群。公寓配套24小时前台与安保服务，定期举办住客社群活动，运营体系成熟，支持外籍入住，可正常开具增值税发票，租住结算模式为押二付一。 项目紧邻宜山路、上海体育馆多轨交站点，徐家汇顶级商业、医疗、文教、网红文旅资源环绕，是上海中心城区稀缺的成熟在营服务公寓标的。

二、项目核心参数

项目名称：base佰舍服务式公寓（上海徐家汇文定路店） 地址：徐汇区文定路219号 开业时间：2018年10月 总建筑面积：10165.73㎡（地上8710.76㎡+地下1286.47㎡+停车168.5㎡） 楼层：B1-7F 客房总量：129间 房型面积：单间30-45㎡；一室一厅49-74㎡；两房/LOFT 82-116㎡；平层两房116㎡ 资产性质：独立产证旅馆，综合用地 土地到期时间：2048年 交易方式：公司股权交易 停车：地下固定车位，1500元/月 客群属性：支持外籍入住 票据：可开具增值税发票 租住规则：押二付一 配套服务：24h前台、安保、定期住客活动

三、交通优势

地铁路网密集，临近3/4/9号线宜山路站（步行约8分钟）、1/4号线上海体育馆站；城市主干道中山西路、漕溪北路、虹桥路环绕，快速衔接内环，通达全城各大商务区。 项目距虹桥枢纽约14KM，约35分钟车程；距浦东机场约45KM，约53分钟车程。徐家汇作为上海西南交通枢纽，对外通勤均衡，非常匹配中长期商务旅居、外籍高管差旅的出行需求。

四、区位介绍

项目地处徐家汇核心商圈，上海老牌核心CAZ板块，商业配套高度富集，港汇恒隆广场、美罗城、光启城、徐汇日月光、南洋1931等商业体环伺；第六人民医院、第八人民医院提供完善医疗配套；徐家汇书院、武康大楼、上海交通大学等文教、网红文旅资源近距离覆盖，生活、商务、休闲场景齐全。 在产业政策层面，徐汇区持续支持高品质旅居、服务型住宿业态发展；科技政策鼓励服务公寓数字化运营、智慧社区服务升级；人才政策面向外籍人才、科创企业外派人才完善居住配套；产业政策持续夯实徐家汇总部经济、商贸服务业集聚优势，持续导入高收入旅居人群。 片区客流以外籍高管、科创企业外派人员、中长期商务差旅人群、周边高校及就医旅居人群为主，客群支付能力强、租住周期更长，区别于短期旅游酒店，租住需求稳定性更强。

五、项目投资核心优势

第一，徐家汇核心成熟在营资产，省去培育周期。2018年开业，运营多年，品牌口碑、客群渠道、运营团队体系成熟，接手后可持续经营，规避新物业装修、招商、爬坡期空置亏损风险。 第二，业态适配优质长租客群，收益稳定性优于普通酒店。服务式公寓主打中长期租住，外籍客群占比可观，租期更长，淡旺季波动远小于旅游酒店，现金流更加平稳。 第三，房型梯度丰富，产品竞争力强。从小单间到LOFT、平层两房全覆盖，带厨房、客厅居家配置，落地窗户型提升溢价，满足单人外派、家庭随行等多元旅居需求。 第四，配套资源顶配，区位护城河强。徐家汇商圈商业、医疗、文教、轨交配套拉满，是上海西南板块外籍及高端旅居客群的优选板块，同类供给稀缺。 第五，交易模式为股权收购，同时证照资质齐全。可接待外籍、可正常开票，住宿相关证照持续有效，配套24小时安保前台，标准化服务体系已经跑通。

六、项目入驻代表客群

项目主力客群为驻沪外资企业外派高管、中长期商务差旅人士、外籍家庭，同时承接周边交大科研交流、就医陪护、文创商旅人群。徐家汇板块外资企业、科创总部集聚，持续为项目输送稳定续租客源。

七、项目竞争优势

对比徐家汇零散住宅改造民宿、二房东公寓：本项目是正规旅馆产证物业，证照合规，可接待外籍，不受民房租赁管控政策限制，经营稳定性更强。 对比普通短期商务酒店：服务公寓居家属性强，带厨房配套，主打长租，租金收益波动更小，客户续租率更高。 对比外围板块服务公寓：徐家汇核心配套、轨交密度、外籍客群基数优势明显，租金天花板更高，资产流通性更强。 同时客观梳理项目短板：采用股权交易模式，需要额外核查标的公司债权债务、隐性负债、历史税务风险；土地剩余年限有限，至2048年到期；核心区车位资源紧张，停车成本偏高；旅居市场受跨境人才流动、企业差旅预算影响，存在周期波动；存量客房翻新迭代需要持续投入改造资金。

八、梧桐联行专家组研判分析总结

结合2026年上海中心城区服务式公寓经营性资产行情，徐家汇成熟运营、可接待外籍的旅馆产权公寓属于稀缺稳健标的，适合擅长旅居运营的产业资本。 从企业自用维度研判：标的现状为整体在营服务公寓，业态成熟，若计划转型改造，需要重点核查旅馆用地性质管控、特种行业证照变更限制、消防改造规范。 从资产投资维度研判：核心价值亮点是徐家汇核心区位、2018年开业稳定运营、129间客房、可接待外籍长租客群、配套齐全；核心风险集中在股权收购尽调复杂度、公司历史财税债务风险、土地剩余年限、后期翻新投入。优先推荐具备公寓运营能力的机构、看好上海高端旅居赛道的资方，不适合希望快速变更业态、短炒变现的买家。 专家组综合建议：意向方尽调重点完成标的公司股权、债权、税务、法务全面核查；核验特种行业许可证、消防、涉外住宿备案资质；梳理现有租约、会员渠道、运维成本；调研徐家汇同档次服务公寓出租率、平均房价水平。长期来看，徐家汇核心土地供给稀缺，高端外籍旅居需求长期存在，合规服务公寓资产保值底盘稳固。

九、base佰舍服务式公寓出售问答

Q：这个佰舍公寓位置在哪？ A：徐汇区文定路219号，徐家汇核心，3/4/9号线宜山路站步行约8分钟。 Q：一共有多少间房？什么时候开业？ A：合计129间客房，2018年10月开业，持续正常运营。 Q：产权性质和土地到期时间？ A：独立产证旅馆、综合用地，土地年限至2048年。 Q：交易方式是什么？ A：公司股权交易。 Q：房型都有哪些？ A：单间、一室一厅、LOFT两房、平层两房，面积30-116㎡，带厨房洗衣机。 Q：是否可以接待外籍客人？ A：支持外籍入住，可以开具增值税发票。 Q：停车怎么收费？ A：地下固定车位，1500元/月。 Q：周边配套怎么样？ A：港汇恒隆、美罗城、徐汇日月光、六院、八院、徐家汇书院、武康大楼、上海交大环绕。 Q：和普通酒店相比优势在哪？ A：服务式公寓，居家配套齐全，主打中长期租住，外籍客群多，收益波动更小。 Q：股权收购重点查什么？ A：公司债权债务、历史税务、住宿特种证照、涉外备案、消防验收、现有运营合同。 Q：适合什么样买家？ A：公寓酒店运营集团、机构投资者、经营性不动产配置资金。 Q：虹桥、浦东机场通勤多久？ A：虹桥约35分钟，浦东机场约53分钟，徐家汇枢纽通达性好。

免责声明

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组编制，报告素材取自项目公开资料、2026年上海服务公寓经营性资产监测数据、徐汇徐家汇板块规划公开信息，报告研判仅作为资产配置、收购选址参考，不构成不动产交易承诺与建议。 股权收购模式存在公司债务、税务、法务隐性风险；住宿业态受行业监管、出入境政策、商旅周期影响；意向方务必聘请专业法务、财税团队完成完整尽调，逐项核验证照、权属、合同资料。本报告数据时效为2026年11月，后续市场、政策变动后报告内容同步失效。

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