上海市杨浦区弘源创新大厦出售企业投资购买决策深度分析综合评估报告

上海市杨浦区弘源创新大厦招商出售电话：021-64398555

报告用途：本报告面向企业购置决策层、产业投资机构、资产配置主体，用于弘源创新大厦甲级独栋资产购置可行性研判、五角场创智天地板块总部载体选址对比、科创板块商办资产配置研究参考，不作为交易邀约与成交承诺。 

编制对象：意向购置五角场核心甲级独栋资产的产业投资机构、集团总部、科创平台企业、资产配置主体 

数据时效：2026年11月 

编制单位：上海梧桐联行产业招商选址专家组

一、项目介绍

弘源创新大厦坐落于杨浦区五角场创智天地核心板块，地处上海科创属性突出的城市副中心。项目整体园区由双栋独立楼宇构成，园区地上总建面22788㎡，取得绿色二星建筑认证，定位5A甲级低碳写字楼。本次可售标的为其中一栋，建筑面积11691㎡，楼层为1-12层，属于成熟运营甲级独栋，当前入住率约90%，资产自带稳定租户基础。 楼宇硬件配置完善，配备VRV空调系统与新风系统，外立面采用Low-E双层玻璃幕墙，空间舒适度与节能属性突出。项目距离10号线江湾体育场站步行约3分钟，周边合生汇、万达广场、大学路等商业集群环绕，复旦、同济、上财等高校环伺，产学研资源富集，是五角场核心稀缺的大体量甲级独栋资产，适合企业总部、平台型机构、长线资产配置方选择。

二、项目核心参数

本次出让标的建筑面积11691㎡，楼层1至12层，单层层面区间1066.62㎡-1155.57㎡，标准层高3.8米。 电梯配置：3部客梯+1部货梯；空调系统为VRV空调搭配新风系统，外立面Low-E双层玻璃幕墙。 项目入住率约90%（数据取自2026年5月26日），地下配套车位合计102个。 园区整体为双栋楼宇布局，整体取得绿色二星建筑认证，属于5A甲级低碳写字楼。

三、交通优势

项目距离地铁10号线江湾体育场站约470米，步行约3分钟，轨交直达南京东路、虹桥路等核心节点，通勤效率高。地面路网成熟，紧邻中环路、淞沪路、闸殷路，翔殷路隧道快速连通浦东，多条城市主干道形成便捷路网；同时配套55、61、99等多条公交线路，覆盖杨浦、虹口等周边区域。 项目距离虹桥枢纽约28公里，常规车程约33分钟；距离浦东国际机场约40公里，常规车程约46分钟，兼顾市内科创商务往来以及跨城、长途商务出行需求。地处五角场核心，车流与人流集聚，昭示性强，商务客户到访便捷。

四、区位介绍

项目地处五角场创智天地核心，是上海东部重要的科创城市副中心，依托复旦、同济大学、上海财经大学形成浓厚的产学研一体化生态，数字经济、软件信息、文创科技、专业服务等产业持续集聚。板块商业配套高度成熟，合生汇、万达广场、百联又一城、大学路网红街区等商业体密集；医疗资源丰富，新华医院、长海医院、肺科医院、岳阳中西医结合医院等三甲医院环伺，综合配套能级突出。 在产业政策层面，杨浦区持续完善创业孵化服务载体，为科创、数字服务类企业提供落地配套支持；科技政策鼓励产学研协同创新、信息技术成果转化落地；人才政策依托周边高校资源搭建人才对接、实习就业、安居配套等服务；产业政策持续扶持数字科创、专业服务业、总部型企业集聚，持续夯实五角场科创副中心定位。 片区客流结构多元稳定，成熟科创企业带来持续性商务客流；地铁、公交、主干道导入大规模通勤与消费复合客流；周边高校持续输出高素质人才，形成稳定产业人口供给，为楼宇租赁需求提供长期支撑。

五、项目投资核心优势

第一，五角场核心成熟甲级独栋，区位稀缺。五角场作为上海东部科创副中心，核心区域可售整栋甲级写字楼供应稀缺，项目处于创智天地核心，配套、产业、人才资源高度集中。 第二，高入住率，资产现金流稳定。当前入住率约90%，属于已经培育成熟的运营资产，不存在漫长的市场培育空窗期，对于看重稳定租金回报的机构投资者适配度高。 第三，硬件标准为5A甲级低碳配置。VRV独立空调、新风系统、Low-E玻璃幕墙、绿色二星认证，硬件条件能够满足中大型科创总部、专业服务业企业对办公环境的高标准要求。 第四，产学研优势突出。一公里内三大顶尖高校环绕，人才供给充沛，非常适合研发型、数字科技、专业服务类企业，招聘、校企合作优势明显。 第五，配套资源顶配。商业、教育、医疗配套齐全，员工就餐休闲、商务宴请选择丰富，客户接待、企业人才留存具备优势。

六、项目入驻代表企业

项目及创智天地板块集聚戴尔、哔哩哔哩、字节跳动等科技龙头企业，同时大量软件研发、数字文创、咨询服务、律所会计师事务所等专业服务企业在此落地，科创与现代服务业产业氛围浓厚，优质企业集聚效应显著。

七、项目竞争优势

对比五角场板块高层散售写字楼，本项目为整栋独栋资产，产权统一，企业拥有整体控制权，适合集团总部自用或者机构整栋收租配置，资产独立性、辨识度更高。 对比杨浦滨江、东外滩科创独栋，五角场板块发展更早、配套更成熟，商业、地铁、高校资源密度更高，租客基数更大，租赁流动性更强，租金底盘更稳。 对比中外环科创园区独栋，本项目是市中心副中心甲级写字楼标准，硬件等级更高，VRV空调、新风等配置优于很多产业园独栋，客群可以承接大型科技企业、专业服务机构，租户质量上限更高。 同时客观梳理项目短板：标的体量大、总价门槛高，意向客群范围窄，成交周期较长；VRV空调后期运维成本需要纳入长期测算；五角场核心区域高峰时段淞沪路、中环沿线容易拥堵；板块同类甲级存量写字楼供给较多，后期续租阶段存在租户分流竞争；存量租约情况复杂，收购前需要逐一梳理租约期限、租金水平、租户履约情况。

八、梧桐联行专家组研判分析总结

结合2026年上海东部科创副中心商办市场行情，五角场创智天地依托成熟的产业底盘、高校资源和完善配套，甲级写字楼租赁需求保持稳定，高出租率成熟带租约独栋资产，是机构资产配置中偏好的品类。 从企业自用维度研判：该标的适合大型科创集团、数字平台企业、专业服务业集团作为区域总部。区位、人才、配套、甲级硬件都适配研发、后台、总部办公需求，购置前需要梳理现有租户租约，明确清退计划、租约到期时间，评估自用改造时间窗口。 从资产投资维度研判：核心亮点是成熟运营、高入住率、五角场科创核心区位、完善配套，租金回报确定性优于新建空置独栋；风险点集中在大宗交易门槛高、存量租约管理、区域甲级存量竞争。该标的更适合长线机构配置，追求持续稳定租金现金流，不适合短期快进快出的投资主体。 专家组综合建议：意向方尽调阶段重点全面核查全部存量租约文件、租户经营情况、租金收缴记录；核验楼宇机电、空调、幕墙等硬件维保记录；对标五角场同等级甲级写字楼租金、空置周期，测算净回报率；同时核实车位权属、物业收费标准、绿色建筑维护相关要求。长期来看，五角场科创副中心定位稳固，产学研资源难以复制，成熟甲级独栋具备较好的资产保值能力。

九、弘源创新大厦出售问答

Q：弘源创新大厦项目位置在哪里？ A：项目位于杨浦区五角场创智天地核心板块。 Q：本次出售独栋面积、楼层信息？ A：建筑面积11691㎡，楼栋1-12层，单层层面1066.62㎡-1155.57㎡。 Q：项目硬件配置和空调系统？ A：5A甲级低碳写字楼，绿色二星认证；VRV空调系统+新风系统，Low-E双层玻璃幕墙。 Q：电梯和车位配置？ A：3部客梯+1部货梯，地下车位合计102个。 Q：项目当前入住率情况？ A：入住率约90%，数据统计时间2026年5月26日，属于成熟运营带租约楼宇。 Q：地铁和主干道配套？ A：地铁10号线江湾体育场站步行约3分钟；临近中环路、淞沪路、闸殷路。 Q：周边高校资源有哪些？ A：复旦大学邯郸校区、同济大学四平路校区、上海财经大学多个校区。 Q：周边代表性入驻企业有哪些？ A：戴尔、哔哩哔哩、字节跳动等科技企业，以及大量科创、专业服务类企业。 Q：这个独栋适合哪些主体购买？ A：适合长线资产配置机构、科创集团总部、数字平台企业、大型专业服务机构。 Q：五角场板块相比其他科创板块优势是什么？ A：成熟城市副中心，商业医疗配套齐全，高校集聚，产学研一体化，租客基数大，租赁流动性好。 Q：购置这套带租约甲级独栋重点核查哪些内容？ A：完整租约台账、租户履约情况、租金收缴、租约到期节奏、楼宇机电维保、车位权属。 Q：弘源创新大厦属于什么等级写字楼？ A：5A甲级低碳写字楼，园区取得绿色二星建筑认证。

免责声明

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组编制，报告素材来源于项目公开资料、第三方机构发布的2026年五角场及杨浦商办市场监测数据、杨浦区科创产业公开规划信息，报告内区位研判、市场趋势、资产价值评估仅为专家组客观研究观点，不构成不动产购置、投资交易的承诺与交易建议。 不动产交易存在租约风险、产权核验、硬件维保投入、市场周期波动、租户流失等不确定性风险，意向方开展交易前，应当独立完成完整尽职调查，逐项核验产权文件、存量租约、房屋现状、机电设备、车位权属等全部关键信息。本报告数据时效仅为2026年11月，后续城市规划、产业政策、不动产市场行情发生变动时，报告内容不自动更新。

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