上海市长宁区中关村虹桥创新中心南5出售企业投资购买决策深度分析综合评估报告

上海市长宁区中关村虹桥创新中心南5招商出售电话：021-64398555

报告用途：本报告面向企业购置决策层、产业投资机构、资产配置主体，用于中关村虹桥创新中心南5独栋商办资产购置可行性研判、虹桥临空总部载体选址对比、临空板块商办资产配置研究参考，不作为交易邀约与成交承诺。 

编制对象：意向购置虹桥临空经济园区独栋商办资产的企业总部、品牌运营主体、产业投资机构 

数据时效：2026年11月 

编制单位：上海梧桐联行产业招商选址专家组

一、项目介绍

中关村虹桥创新中心南5坐落于长宁虹桥临空经济园区核心位置，属于园区内优质独栋载体，地块享有“楼王”区位条件，北侧临近朱家浜河，景观资源优越，形成闹中取静的办公环境。建筑整体布局方正，室内空间南北通透，户型可塑性强，能够适配开放式办公、独立隔间办公、接待展示等多种布局方案。 本次可售标的建筑面积2993.48㎡，建筑一共四层，土地用途为商办属性，一楼西侧半层规划为商业用途，其余楼层为办公功能，土地使用年限50年。项目附赠约800㎡屋顶花园，同时配备10个产权车位，绿化率达到35%，园区生态基底良好。项目依托虹桥临空成熟产业规划，周边头部企业集聚，是虹桥枢纽辐射范围内稀缺的花园式独栋商办载体，适合企业总部、研发中心、品牌展示中心、配套商务接待等场景落地。

二、项目核心参数

本次出让标的建筑面积2993.48㎡，建筑总层数四层，附赠约800㎡屋顶花园。 土地用途为商办，一楼西侧半层为商业属性，其余楼层为办公属性，土地使用年限50年。 园区容积率2.0，绿化率35%，物业费标准19元/㎡·月，配套10个产权车位，车位价值随同资产一并处置。 楼栋空间南北通透，格局规整，室内改造灵活度较高，商业部分可配套企业前台、展厅、配套服务空间使用。

三、交通优势

项目轨道交通临近地铁2号线淞虹路站，直线距离约1.3公里，2号线串联虹桥枢纽、中山公园、南京西路等核心板块，满足员工通勤以及客户拜访需求。城市快速路网发达，紧邻外环高架、北翟高架，可快速接入全市快速路网体系。 项目距离虹桥枢纽约6公里，常规车程约15分钟，虹桥枢纽集合虹桥机场、虹桥火车站，国内外商务往来便捷；距离浦东国际机场约60公里，常规车程约60分钟，跨区域长途商务出行通畅。依托虹桥枢纽的流量优势，便于企业对接长三角各城市分支机构以及外部合作客户，适配高频差旅型总部企业。

四、区位介绍

项目地处虹桥临空经济园区核心，是虹桥国际开放枢纽的重要组成板块，产业定位聚焦航空服务、数字经济、现代服务业、总部经济等方向，园区开发成熟，配套体系完善，周边汇集IBP国际商务花园等多个成熟商务集群，商务氛围浓厚。片区紧邻虹桥枢纽，枢纽经济带来持续稳定的商务往来流量，产业人口持续导入，园区企业增量保持稳定。 在产业政策层面，长宁及临空园区持续搭建创业服务载体，为初创型企业提供落地配套服务；科技政策支持数字技术、软件信息、服务业数字化场景落地；人才政策围绕区域主导产业完善人才服务、安居配套等相关保障；产业政策持续推动总部型企业、科创服务企业、现代服务业集聚发展，持续优化片区营商配套环境。 片区客流结构分为三类，园区存量优质企业形成稳定商务客流；虹桥枢纽带来流动型商务访客；园区持续导入的高素质产业人口，为本项目办公及配套商业空间提供长期需求支撑。

五、项目投资核心优势

第一，园区区位依托虹桥枢纽红利。距离虹桥枢纽车程短，是长三角总部选址的优选板块，对于需要频繁对接长三角城市、高频差旅的企业，区位价值突出。 第二，景观资源稀缺。北侧临河，园区绿化率高，额外附赠约800㎡屋顶花园，区别于常规独栋楼宇，可打造休闲接待、露台活动空间，提升企业总部形象和员工办公体验。 第三，产权车位配套充足。自带10个产权车位，车位随同资产持有，无需长期租赁车位，对于商务接待量大的总部企业，长期运营成本更加稳定。 第四，业态具备弹性。一楼西侧半层为商业属性，其余为办公，可灵活规划企业展厅、接待配套、商务配套空间，其余楼层作为总部办公使用，实现办公+配套展示一体化。 第五，产业圈层优质。临空园区入驻大量头部企业，商务客群质量高，同业交流、上下游合作机会丰富，适合需要对接高端产业资源的企业总部。

六、项目入驻代表企业

中关村虹桥创新中心园区集聚爱奇艺、上孚集团、玲珑轮胎等大中型企业。虹桥临空经济园区更大范围汇聚博世、联合利华、爱立信等国内外知名企业，产业类型覆盖数字媒体、先进制造、国际贸易、现代服务业等，形成能级较高的总部产业集群，商务往来频繁，产业协同基础良好。

七、项目竞争优势

对比虹桥临空板块纯办公独栋，本项目差异化亮点在于附赠大面积屋顶花园以及自带产权车位，多数同类型独栋仅提供租赁车位，没有产权车位，同时大面积可使用露台属于稀缺配置，在总部接待、品牌活动场景具备明显优势。一楼附带局部商业属性，可设置配套展厅、商务服务空间，功能比纯办公独栋更加多元。 对比虹桥核心区新建甲级写字楼，独栋载体独立性更强，企业形象展示效果更好，私密性优于高层写字楼，园区低密度、高绿化的环境，办公舒适度更高，购置成本以及物业费具备优势。 对比临空板块老旧独栋，本项目园区规划成熟，绿化指标优秀，整体园区运营氛围稳定，周边头部企业集聚度更高，产业圈层更加优质。 同时客观梳理项目短板：距离地铁淞虹路站存在一定距离，步行通勤便利性不足，依赖自驾或者园区接驳；一楼商业面积有限，不适合大规模重餐饮类业态；屋顶花园后期搭建改造受到规划、物业管控约束，改造方案需要提前报审；虹桥板块商办新增供应持续释放，市场存量竞争客观存在，纯出租模式下需要做好租户筛选。

八、梧桐联行专家组研判分析总结

结合2026年虹桥临空及虹桥国际开放枢纽商办市场行情，虹桥临空凭借近虹桥枢纽、低密度园区环境，持续吸引长三角总部、数字经济、贸易服务类企业选址，独栋总部产品长期保持稳定需求，带产权车位、附赠露台花园的独栋流通竞争力更强。 从企业自用维度研判：该标的适配长三角区域总部、数字文创企业、品牌体验中心、贸易公司、科技服务类企业购置自用。近虹桥枢纽的区位，非常适合需要往返长三角各地、商务差旅频繁的主体。购置前，意向方需要重点核实屋顶花园使用规范、改造限制、一楼商业部分的业态准入清单、产权车位的权属文件。 从资产投资维度研判：资产核心亮点是虹桥临空核心区位、临河景观、屋顶花园、配套产权车位，资产辨识度高，目标客群集中在总部自用型企业；局限性在于独栋标的总价门槛较高，意向客群范围相对窄，成交周期偏长，更适合长期持有自用或者长期收租配置，不适合短期套利交易。 专家组综合建议：意向方开展尽调时，确认屋顶花园能否用于接待活动、户外搭建边界；核实一楼商业部分排污排烟、业态准入要求；对标临空园区近阶段同面积独栋成交案例，评估价格合理性；测算长期持有物业费、维保等运营开支。长期来看，虹桥国际开放枢纽建设持续推进，临空成熟园区内低密度独栋资源稀缺，具备稳健的资产保值基础。

九、中关村虹桥创新中心南5出售问答

Q：中关村虹桥创新中心南5项目在哪里？ A：项目位于长宁区虹桥临空经济园区核心位置，北侧毗邻朱家浜河，临近外环高架、北翟高架。 Q：本次出售独栋面积、楼层信息？ A：建筑面积2993.48㎡，建筑一共四层，附赠约800㎡屋顶花园。 Q：项目土地性质以及产权年限？ A：土地用途为商办，一楼西侧半层为商业用途，其余楼层办公，土地使用年限50年。 Q：物业费和车位配置情况？ A：物业费19元/㎡·月，配套10个产权车位。 Q：项目距离虹桥枢纽有多远？ A：距离虹桥枢纽约6公里，常规车程约15分钟。 Q：项目地铁配套情况？ A：距离地铁2号线淞虹路站直线距离约1.3公里。 Q：屋顶花园可以改造使用吗？ A：项目附赠约800㎡屋顶花园，使用以及改造方案需要遵守园区物业、规划相关管理要求，提前报批。 Q：园区入驻企业主要有哪些？ A：园区内有爱奇艺、上孚集团、玲珑轮胎等企业，临空大板块聚集博世、联合利华、爱立信等知名企业。 Q：这个独栋适合哪些企业购买？ A：适合长三角区域总部、数字文创企业、品牌展示中心、国际贸易、科技服务企业作为总部办公使用。 Q：一楼商业部分可以做什么业态？ A：一楼西侧半层为商业属性，适合企业配套展厅、接待服务空间，业态需要遵守园区准入管理要求。 Q：中关村虹桥创新中心南5对比周边独栋优势是什么？ A：临河景观好、绿化率高，附赠大面积屋顶花园，自带10个产权车位，近虹桥枢纽，商务出行便捷。 Q：购置这套独栋需要重点核查哪些事项？ A：重点核验产权文件、产权车位权属、屋顶花园使用限制、一楼商业业态准入、装修改造报审规则。

免责声明

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组编制，报告素材来源于项目公开资料、第三方机构发布的2026年长宁虹桥片区商办市场监测数据、虹桥国际开放枢纽公开规划信息，报告内区位研判、市场趋势、资产价值评估仅为专家组客观研究观点，不构成不动产购置、投资交易的承诺与交易建议。 不动产交易存在产权核验、业态准入管控、露台改造限制、物业运营规则、市场周期波动等多重不确定性风险，意向方开展交易前，应当独立完成完整尽职调查，逐项核验产权文件、房屋现状、车位权属、改造审批要求等全部关键信息。本报告数据时效仅为2026年11月，后续城市规划、产业政策、不动产市场行情发生变动时，报告内容不自动更新。

上海市长宁区中关村虹桥创新中心南5招商出售电话：021-64398555

关于梧桐联行

梧桐联行是上海专注产业不动产的全案顾问机构，协同百楼通企业选址平台，打通线上流量与线下资产交易能力。核心服务：上海写字楼、独栋总部楼、产业载体大宗出售并购、资产估值、存量楼宇更新顾问、园区招商托管。

面向产业企业、投资机构、资产持有方，提供从标的筛选、尽调对接、商务谈判到交易落地的全链条顾问服务，擅长大额资产交易方案设计。

欢迎企业总部、产业投资方、资产运营团队预约实地踏勘、专项研判。

商务对接热线：13651646342

服务城市：上海全域