上海市嘉定区新威国际大厦（南翔·1467㎡沿湖独栋）资产出售评估报告

上海嘉定南翔新威国际大厦招商出售电话：021-64398555

• 报告用途：用于企业总部、专业服务、高端餐饮会所、品牌展厅与长持机构研判“北虹桥示范区+银翔湖生态+6本产证+通燃气”的自用与资产运营价值
• 编制对象：嘉定区南翔镇·新威国际大厦 沿湖独栋（建面约1,467.59㎡，6本产证：2本商业+4本商办，地上5层+下沉商业层）
• 数据时效：截至2026年10月，引用仲量联行2026Q3上海办公楼市场数据、嘉定区北虹桥与南翔“十五五”规划公开信息
• 编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

一、项目介绍

口径说明：多本产证与混合用途是本项目估值与运营的核心变量，须在尽调阶段逐本核验用途、年限与抵押状态，避免按单一“整栋产权”逻辑简化处理。

二、项目项目参数

• 项目名称：新威国际大厦（南翔沿湖独栋）
• 地址：上海市嘉定区南翔镇（北虹桥示范区）
• 综合体总占地：约12,000㎡
• 综合体总建面：约61,000㎡
• 业态构成：独栋办公、商业、高端酒店、大型宴会厅
• 评估标的：沿湖独栋，1,467.59㎡
• 产证结构：共6本（2本商业+4本商办）
• 分层建面：
  • 一楼：约158.05㎡（商业产权）
  • 二楼：约295.26㎡（商办产权）
  • 三楼、四楼：约279.24㎡/层（商办产权）
  • 五楼：约217.74㎡（商办产权）
  • 下沉商业层：约238.06㎡（商业产权）
• 建筑风格：Art Deco，卡金石材干挂幕墙
• 入户：南北双大堂
• 配套：通燃气、独享湖景视野
• 交通：近11号线南翔站/桃浦新村站；华翔路、沪嘉高速、外环高速
• 交易方式：多本产证整体受让（具体可售状态以登记为准）

三、交通优势

四、区位介绍

五、项目投资核心优势

1. 北虹桥稀缺沿湖独栋，资产辨识度高

2. 6本产证，拆分运营与资本操作弹性

3. 通燃气+下沉商业层，餐饮会所逻辑成立

4. Art Deco+卡金石材+双大堂，企业门面足

5. 南翔成本洼地，自用替代租赁优势明显

6. 北虹桥+银南翔双更新，区域价值有重估空间

六、项目入驻代表企业（生态参照）

• 专业服务：律所、咨询、财税、知识产权、检测认证（宜低区办公+高区会客）
• 品牌餐饮：精品私宴、茶空间、米其林/黑珍珠候选、品牌发布餐会
• 总部前台：长三角供应链、智能制造区域中心、品牌商贸中国区
• 健康与银发：精准医学服务、健康管理、康养配套商业
• 文化社交：私董会、艺术展厅、行业俱乐部、直播与策展空间

七、项目竞争优势

• 6本产证须逐本核验用途、剩余年限、抵押与查封，交易结构复杂，需律师全程参与；
• 商业/商办混合用途下，各层餐饮与经营许可须分业态审批，不能按整栋统一逻辑申报；
• 一楼仅158㎡、下沉层238㎡，临街昭示面有限，需靠双大堂与湖景导视弥补；
• 燃气接入须核市政接口与消防验收，餐饮排风与油烟处理是关键成本项；
• 南翔非核心CBD，人才通勤依赖11号线与自驾，对市区高频客户到访便利度弱于虹桥上盖；
• 银翔湖景观视野须按楼层与朝向实测，避免高层遮挡影响估值；
• 流动性弱于散售标办，适合5—8年持有并配合经营运营。

八、区域政策环境

• 科技政策：南翔聚焦精准医学、智能制造与机器人，支持“研发+临床+转化”链条与场景验证。
• 产业政策：北虹桥推动总部经济、专业服务与跨境电商集聚，承接虹桥外溢的供应链与品牌贸易企业。
• 人才政策：完善高层次人才与产业工人安居服务，支撑智能制造与专业服务团队落地。
• 创业政策：通过精准医学产业园、直播经济载体与城市更新空间，提供孵化、融资与场景对接服务。

九、新威国际大厦出售问答

十、梧桐联行专家组研判总结

1. 场景锚点——湖景生态+燃气+下沉商业层，餐饮会所与品牌私域逻辑成立；
2. 结构锚点——6本产证可按业态分层运营与分层处置，资本操作弹性优于单一产证；
3. 成本锚点——南翔属虹桥外溢成本洼地，以较低持有成本获得“独栋+门面+湖景”组合。

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