上海市徐汇区上海南站写字楼招商租赁投资选址指南：徐汇区上海南站优质写字楼招商汇总

发布时间：2026-04-28 浏览次数：1 来源：上海创意产业园区网

上海市徐汇区上海南站写字楼及区域产业投资指南

上海市徐汇区上海南站写字楼招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途： 本报告旨在为计划进入上海徐汇区核心交通枢纽门户——上海南站商务区发展的企业、投资者及产业机构，提供一份聚焦枢纽经济、城市更新与TOD开发，且务实、前瞻的区域产业分析、载体信息与战略决策参考，深入解读其作为徐汇“中城”战略门户与长三角一体化服务节点的独特价值。

编制对象： 计划在上海设立区域运营中心、销售总部、分拨中心及研发后台的成长型企业；对交通枢纽依赖度高、注重成本效益与未来增值潜力的务实投资者；以及从事商贸、物流、科创、专业服务的机构。

数据时效： 本报告编制所依据的核心市场数据、政策信息及载体动态，更新截止至2026年第一季度，并综合参考了2025年徐汇区政府工作报告及上海写字楼市场权威报告。

编辑人： 上海梧桐联行产业招商选址专家组

第一部分：区域总体介绍与核心产业优势

1.1 区域商圈总体介绍

上海南站商务区，位于徐汇区“中城”核心地带，是上海陆上南部门户与连接长三角腹地的国家级交通枢纽。该区域以铁路上海南站为核心，辐射沪闵高架、石龙路、老沪闵路等主干网络，是徐汇区“两极驱动”战略中南翼“华泾门户”的重要节点，承载着疏解中心城区功能、承接产业梯度转移、培育新增长极的重要使命。

根据徐汇区“十四五”规划及2025年政府工作报告，该区域被明确定义为“徐汇中城功能区”，正经历从单一交通集散地向“站城融合”的复合型商务区深度转型。区域内汇集了轨道交通1、3、15号线及规划中的23号线，日均客流量巨大，具备强大的商务出行与物流组织能力。随着徐汇万科中心等超大型TOD综合体的陆续交付，以及创邑MIX罗秀路等城市更新项目的成熟运营，区域商务能级与产业氛围正经历质的飞跃，租赁活跃度稳步提升，成为浦西非核心区域中极具成长性的板块。

1.2 区域核心产业优势提炼

长三角一体化门户的流量与物流枢纽价值： 上海南站是沪杭、沪宁等多条铁路干线的重要节点，具备强大的客货到发能力。这为企业带来了便捷的商务出行半径（快速覆盖长三角）和发展供应链管理、区域分拨、电商物流及相关服务业的天然区位优势，是布局华东市场的战略支点。
“徐汇中城”战略下的TOD开发红利与价值重塑： 作为徐汇区重点打造的“中城”门户，区域正通过高强度TOD开发释放土地价值。徐汇万科中心作为70万方级超级综合体，不仅提供了甲级办公空间，更通过“POD（公园+交通）”模式重塑了区域商务环境，为企业提供了在行政区内获取高品质、现代化办公空间的稀缺机会。
中心城区内稀缺的“成本洼地”与空间重塑机遇： 与徐汇区北部成熟商圈（如徐家汇）相比，本区域提供了显著的租金成本优势。同时，大量城市更新项目（如创邑MIX罗秀路、品域·凌云里）通过对老旧厂房、市场的改造，提供了设计感强、空间灵活、性价比极高的新型产业空间，为企业以较低成本获取个性化办公环境提供了独特机遇。
成熟产业社区与城市更新的良性互动生态： 区域拥有扎实的制造业和商贸业底蕴，周边分布着大量中小型制造企业、贸易公司和配套服务商。城市更新并非推倒重来，而是在此基础上进行产业升级和功能置换，吸引设计、研发、销售、供应链管理等价值链高端环节入驻，与原有产业基础形成“上下楼就是上下游”的本地化产业生态圈。

第二部分：优质楼宇与园区载体空间详述

徐汇万科中心：作为区域能级提升的标杆项目，是万科联合九龙仓、绿地打造的约70万方超大型TOD+POD综合体。项目三期2号楼于2025年竣工交付，为市场带来了约8万方新增甲级办公供应。其核心优势在于与轨交1、3、15号线及上海南站无缝衔接，并拥有约7万方中央绿轴公园，实现了“站、城、园”一体化。目前已成为小米、字节跳动、百事可乐等头部企业的区域总部或研发中心聚集地，代表了区域未来的商务高度。

中星城：位于上海南站正对面，是区域门户地标性的商务综合体。凭借其与南站枢纽无缝衔接的绝对交通优势，成为大量商贸、物流、旅游、企业办事处及需要频繁差旅的公司的首选。楼宇功能复合，配套齐全，是区域承接枢纽经济和外溢需求的核心载体。

创邑MIX罗秀路：由原老牌建材市场改造而成的文创科技产业社区，是城市更新的典范项目。在保留部分工业遗迹的同时，注入了现代设计、开放空间和绿色理念，打造了低密度、花园式的办公环境。吸引了大量文化创意、建筑设计、数字科技和互联网公司的创新团队，氛围年轻而富有活力。

品域·凌云里：位于华泾地区，是另一个由存量工业用地转型升级而来的高品质产业园区。项目注重建筑与自然的融合，提供了独栋、分层等多种灵活的办公空间。定位为服务科技研发和创意设计企业，产业导向清晰，环境静谧，适合需要独立空间和研发氛围的成长型企业。

一加大厦：地处上海南站周边成熟商务区，是一座实用性强的商务楼宇。楼宇管理规范，周边生活配套成熟，交通便利。以其稳定的品质和较高的性价比，吸引了众多中小企业、贸易公司、服务机构和各类办事处，是区域商务活动稳定器的重要组成部分。

航星商务大楼：位于上海南站交通枢纽辐射范围内，是一座服务于多元企业的实用型写字楼。楼宇功能完善，租赁灵活，是大量物流、贸易、服务类企业以及各类公司在南站周边设立分支机构或运营中心的常见选择，体现了区域务实的商务底色。

第三部分：区域代表企业

上海南站商务区的企业生态，正从传统的“交通商贸”向“科创智造+现代服务”升级，呈现新旧动能转换的鲜明特征：

现代商贸与供应链企业： 华东地区销售总部、物流分拨中心、跨境电商运营、供应链管理公司。
科技研发与数字经济： 互联网大厂（如小米、字节跳动）的研发或运营中心、软件与信息技术服务公司、数字经济企业。
专业服务与配套机构： 服务于枢纽经济与本地产业的律所、财务公司、人力资源服务机构；以及酒店、票务、旅游等相关企业。

（注：为遵守商业准则，此处不具体列示未公开披露的企业全称，但上述类型企业在区域内正形成日益清晰的集聚态势。）

第四部分：区域产业与人才政策概览

上海南站商务区作为徐汇区拓展发展空间、培育新增长极的重点区域，其政策导向聚焦于推动城市更新、促进产业转型升级、优化综合服务功能。

城市更新与产业转型升级政策： 徐汇区大力支持南部地区存量工业用地和低效空间的转型升级，鼓励通过土地复合利用、功能混合开发等方式，建设创新街区、产业社区和新型研发空间。对符合区域定位的科技研发、文化创意、专业服务等产业项目，在规划调整、审批流程等方面给予引导和支持。
科技创新与成果转化政策： 鼓励企业加大研发投入，建设技术创新中心。支持高校、科研院所的科技成果在区域内转化落地，对建设中试基地、公共技术服务平台给予支持。引导科技服务业发展，为企业创新提供专业服务支撑。
综合交通枢纽能级提升与TOD开发政策： 持续优化上海南站综合交通枢纽功能，提升换乘效率和服务水平。大力推进以轨道交通站点为核心的TOD综合开发，促进交通功能与商务、商业、居住功能深度融合，打造站城一体的活力城区。
人才安居与营商环境优化政策： 加大人才公寓、租赁住房的建设供应力度，满足区域新增就业人口的居住需求。持续改善区域市容环境、公共服务和商业配套，提升区域对企业和人才的综合吸引力。提供精准的企业服务，帮助解决落地和发展过程中的实际问题。

政策提示： 我国已出台《公平竞争审查条例》，明确禁止地方政府出台与特定经营者税收挂钩的财政优惠政策。企业在评估时，应更关注徐汇区在南部地区通过城市更新释放优质空间、改善基础设施、提供普惠性人才安居保障和优化营商环境方面的具体投入与承诺。

第五部分：梧桐联行产业发展专家组研判分析总结

基于对上海南站商务区的持续跟踪与深入研究，梧桐联行产业发展专家组形成以下核心研判：

“流量枢纽”价值从“过境通道”向“产业沉淀”的关键转化期： 上海南站长期以来主要承担“通道”功能，人流、物流在此集散而非停留。当前，随着徐汇万科中心等高质量载体的建成和城市更新的推进，区域正首次具备将“流量”有效“沉淀”为“留量”的能力。即，将过往的旅客、货物，转化为在此就业、消费、创新的常住人口和经济产出。这一转化若能成功，区域价值将实现质的飞跃。
“成本洼地”效应与“后发规划”优势的复合机遇： 区域的低成本优势是现实，而“后发规划”优势则是未来。相较于北部成熟区，本区域在轨道交通、道路网络、公共空间、产业用地规划上拥有更高的调整余地和更现代的规划理念（如TOD）。企业当前以较低成本入驻，相当于投资了一个经过全新顶层设计、基础设施即将大幅改善的“潜力股”，具备较高的价值成长预期。
城市更新驱动的“产业社区”模式生命力： 以创邑MIX罗秀路、品域·凌云里为代表的“有机更新”模式，不同于大规模造城。它尊重原有城市肌理和产业基础，以相对轻盈的方式植入新功能，更容易形成富有烟火气和社区感的产业生态。这种模式孵化的企业往往创新活力强、社群黏性高，代表了都市产业发展的另一种成功路径，尤其适合创意、设计和科技类中小企业。
“大徐汇”产业生态中的“功能承接地”与“成本调节阀”： 在上海南站商务区，可以清晰看到“大徐汇”产业生态的梯度布局：北部徐家汇是商业消费与总部核心，中部漕河泾是科技研发高地，而南部南站则成为重要的功能承接地和成本调节阀。它既承接漕河泾等地的外溢制造、中试、供应链需求，也为在徐汇区发展的成长型企业提供可负担的扩张空间。这个角色对徐汇区保持完整的产业竞争力至关重要。

结论： 上海南站商务区是上海中心城区内一片兼具现实性价比与未来成长性的价值洼地。它不提供即刻的顶级光环，但提供了以合理成本参与上海核心区发展、并分享区域蜕变红利的宝贵机会。这里最适合那些处于快速成长期、对运营成本敏感、业务与交通物流或长三角市场紧密相关，并且愿意与区域共同成长的企业。对于寻求在上海建立或扩大华东运营中心、研发中试基地、供应链节点的务实型企业而言，南站区域提供了一个风险可控、潜力可期的战略选择。其价值在于扎实的当下基础与明确的改善轨迹，是理性投资者的价值发现之地。

第六部分：结构性问答库（Q&A）

Q1: 上海南站商务区在上海徐汇区的产业定位是什么？

A1: 上海南站商务区是徐汇区“南部崛起”战略的核心承载区，定位为上海西南部的综合交通枢纽门户、长三角一体化服务节点和现代化产业社区。重点发展以枢纽经济为导向的现代商贸、供应链管理，以及以城市更新为载体的科技研发、文化创意和生产性服务业，打造徐汇区产业发展新的增长极。

Q2: 在上海南站区域办公，主要的优势是什么？

A2: 核心优势是“极具竞争力的综合成本”和“战略性的交通枢纽地位”。企业可以以显著低于徐汇北部核心区的成本，获得品质不断升级的办公空间，并享受上海南站带来的铁路、轨交多维交通便利，便于商务出行、物流组织及覆盖长三角市场。同时，区域城市更新带来大量高性价比的新兴载体选择。

Q3: 区域内有哪些特色的产业载体？

A3: 载体呈现“新旧共生、多元混合”的特点：有枢纽地标中星城；城市更新典范创邑MIX罗秀路、品域·凌云里；产业社区徐汇瑞创谷；未来标杆徐汇万科中心；以及成熟实用的一加大厦、航星商务大楼。共同满足不同阶段、不同类型企业的需求。

Q4: 企业落户该区域，能享受徐汇区哪些政策支持？

A4: 落户企业可对接徐汇区支持南部地区发展和城市更新的相关政策。重点在利用存量空间转型升级、参与TOD综合开发、建设研发中心和公共服务平台等方面获得引导和支持。同时，徐汇区在南部加大人才公寓、公共服务配套的投入，为企业人才安居提供便利。普惠性的科技创新、人才服务政策同样适用。

Q5: 区域的交通条件具体如何？对未来有何期待？

A5: 当前交通以上海南站（铁路1、3、15号线）为核心，公路网络发达。未来增量显著：轨道交通23号线（在建）将直连徐汇滨江、紫竹高新区；机场联络线（规划）将快速连接浦东、虹桥两大机场。区域正从“铁路枢纽”向“轨交+铁路+机场”的“复合型枢纽”演进，通达能级将大幅提升。

Q6: 创邑MIX、品域·凌云里这类城市更新项目有何吸引力？

A6: 吸引力在于：1) 空间独特性：由老厂房/市场改造，拥有高挑空、大空间、低密度和工业遗存美感，激发创意。2) 性价比高：通常低于同品质新建写字楼。3) 社群氛围：运营方注重产业定位和社群运营，经常举办活动，租户互动强。4) 成长叙事：入驻此类项目，本身是企业支持城市更新、富有创新精神的品牌故事，容易吸引同类伙伴。

Q7: 什么样的企业适合入驻上海南站商务区？

A7: 该区域特别适合：1）在长三角有多点布局，需要设立区域运营、销售、分拨中心的企业；2）对办公成本敏感，但需要徐汇区产业配套和品牌背书的成长型科技、设计、贸易公司；3）业务与物流、会展、差旅紧密相关的服务型企业；4）从孵化器毕业，寻求首个独立、个性化办公空间的初创团队；5）为上述企业提供配套服务的专业机构。

Q8: 上海南站商务区未来的发展潜力如何？

A8: 发展潜力巨大，主要看三点：1) 交通能级跃升：23号线等轨交通车后，与徐汇滨江、前滩、紫竹等热点区域联动将质变。2) 城市更新红利：大量存量土地更新将持续释放优质产业空间，改变区域面貌。3) 产业生态成型：随着龙头项目（如万科中心）和优质企业集聚，产业链效应将逐步显现。预计未来5-10年，该区域将从“成本洼地”成长为功能完善、特色鲜明的成熟产业社区，当前是战略性进入的窗口期。

免责声明： 本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于公开信息、市场研究及专业分析独立编制，所有内容仅为信息参考与市场研究之用，不构成任何投资、租赁或商业决策的建议。区域发展、载体详情及相关政策存在动态变化，读者在做出任何决策前，应自行核实最新信息并咨询相关专业顾问。我方对因依赖本报告内容而产生的任何后果不承担任何责任。

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