上海青浦区熊猫广场招商中心招商租赁综合评估报告：企业选址决策深度分析

发布时间：2026-09-24 浏览次数：5 来源：上海创意产业园区网

上海青浦区熊猫广场招商中心招商租赁综合评估报告

上海青浦区熊猫广场招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：为拟在青浦赵巷—大虹桥西翼布局新能源汽车展销与交付、汽车研发服务、智慧水务与数字碳谷、信息软件、体育文创、品牌商业及区域展示型总部企业，提供载体参数、交通通勤、产业生态、市场租金与政策合规综合决策依据。报告适用于租户行政与财务选址测算、资产方招商定位、政府园区服务优化三类场景。

编制对象：上海青浦区熊猫广场（PANDA PLAZA），地址青浦区嘉松中路5888号，嘉松中路与沪青平公路交叉口，赵巷商业中心。

数据时效：载体与政策信息截至2026年9月；上海办公楼、商务园区及零售市场引用CBRE、仲量联行2025年全年与2026年上半年公开数据，后续以主管部门、产权人、运营方最新台账为准。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

上海青浦区熊猫广场项目介绍

熊猫广场位于青浦赵巷商业中心，嘉松中路5888号，毗邻百联奥特莱斯与山姆会员店，由上海市西软件信息园投资开发有限公司等相关主体参与开发，熊猫物业（公开资料列上海豪车汇汽车服务有限公司）提供运营管理，2019年竣工交付。项目整体定位“汽车主题商业＋甲级办公”的产商综合体，并叠加“熊猫·数字碳谷”产业平台，围绕新能源汽车展销、智慧水务、信息软件、数字经济、体育文创方向组织招商。

公开资料对总建面有9.4万、10万等口径：招商通用稿列总建约9.4万平方米、占地约43亩、商业约3.3万平方米、办公约6.1万平方米；部分综合稿列总建约10万平方米（含地下）。建筑形态以A/B双子办公塔楼、低层商业展厅裙楼、地下两层车库为主，首层展厅层高约7.5米、二层约7米、三层约6.5米，办公标准层净高约3—4.2米，适配汽车整车展示、新能源交付、轻研发办公、软件总部、会议路演与商业配套。

与青浦其它载体相比，熊猫广场不是纯科研园区，也不是纯104厂房，而是“奥莱斜对面、17号线接驳、可展车可办公”的展示型商办。对需要门头曝光、客户试驾、样品陈列、销售交付与后台研发一体，以及汽车产业链、智慧水务、数字碳谷、体育文创企业，具备较强适配性；对纯高频地铁通勤后台、重生产、危化实验、强静音纯算法大规模机房的企业，则需单独做机电与通勤测算。

上海青浦区熊猫广场项目参数

基于地图、招商与第三方房源资料，核心参数按“总量—楼栋—空间—机电—配套”五项归集，具体房号以竣工图与物业交付标准复核。

总量参数方面，占地约43亩，总建约9.4万至10万平方米；商业约3.3万平方米、办公约6.1万平方米为常用招商口径，含地下车库、设备与公区后总建可按约10万平方米管理。绿化率公开约35%，中庭铺设超5000平方米天然草坪，园区配置全域直饮水系统，属于赵巷商办中少有的“草坪＋展厅＋塔楼”复合产品。

楼栋参数方面，A/B双子座为办公主楼，部分资料写地上13层、地下2层，办公从3层或3层以上开始；商业裙楼以1—2层展厅为主，部分资料延伸到3层商业展示。标准层面积资料有1000平方米、1000—2500平方米、整层约997—2450平方米等不同口径，整栋资料有约2450—2500平方米样本；签约前应以目标楼层测绘报告为准，不把推广稿“整层/整栋”直接套用。

空间参数方面，首层7.5米、二层7米、三层6.5米，适合整车、机车、新能源交付、高端装备陈列、轻餐饮展示；办公层净高约3米、标准层高约4.0—4.2米，适合30平方米精装小户至整层总部。得房率公开约70%；最小分割有30—100平方米、100平方米起等口径，整层、半层、独栋式双子组合均可谈。对汽车称重、试驾车进出、直播搭景、服务器机房、会议大屏，应分别核验荷载、门头、货梯、电量与消防分类。

机电参数方面，招商资料列Low-E玻璃幕墙、中央空调（部分楼座工作日约8:30—18:30，加班延时申请；部分楼座VRV/分体独立控制）、三网或多家运营商接入、客货梯按楼座配置（部分资料列单栋6部客梯+2部货梯，整体资料另有6部高速电梯口径）、地下车位620—1500个不等并含充电。对新能源汽车交付中心，重点核展厅配电、充电桩、试驾动线、客户停车与消防；对智慧水务/软件企业，重点核机房用电、UPS、空调加时与网络冗余；对餐饮配套，重点核排烟、隔油、燃气与证照。

配套参数方面，园区配2000餐位员工食堂、瑞幸、星巴克、便利店、银行、会议中心、人才公寓、中庭草坪及体育文创空间；周边斜对面百联奥莱，近山姆、赵巷商业与元祖梦世界等节点。体育类资料提及网球、桌球等活动空间，但是否作为企业包场、员工福利或商业培训，应以物业运营规则为准，不夸大“全功能体育馆”概念。

上海青浦区熊猫广场交通优势

轨道交通方面，17号线嘉松中路站为项目主要轨道节点，第三方资料对距离有直线约800米、步行1.3—1.4公里等不同口径，不属于地铁上盖。园区提供接驳/摆渡班车，资料列早晚高峰约15分钟一班、其他时段约30分钟一班，部分房源页写7:30—20:00；经17号线可连接虹桥火车站，并进一步换乘2号线、10号线进入中心城。员工通勤模型不能只写“近嘉松中路站”，应实测“宿舍—班车—站点—换乘—客户地”的全链时间，对无班车时段、雨雪天气、夜班研发与周末车展活动单独测算。

公路与枢纽方面，项目紧邻G50沪渝高速嘉松中路出口，资料列出口约200米；可接崧泽高架、G15沈海、嘉松中路、沪青平公路等节点。招商基准提出20分钟至虹桥枢纽、15分钟接入崧泽高架、1小时覆盖苏州嘉兴杭州，实际应按早高峰、展会期、试驾车调度分别测。对新能源汽车交付、零部件样品、展具物料、客户自驾看车，G50+嘉松中路的“人货兼顾”属性优于纯地铁写字楼。

公交与接驳方面，周边沪青平公路嘉松中路、赵巷奥莱微循环有青浦32路、1502路、虹桥枢纽6路、青纪线等资源；园区内部应把“员工班车—客户停车—试驾车卸车—展厅物流”四条动线分开。首层展厅货车卸车需避开沪青平公路高峰，试驾车往返应从地下或指定落客区动线管理，不把“免费停车”等同于“任意车辆随时进场”。

上海青浦区熊猫广场区位介绍

青浦层面，熊猫广场处于“虹桥枢纽—赵巷奥莱—市西软件园—长三角绿洲智谷”复合节点。向东经17号线、崧泽高架、G50连接虹桥国家会展中心、虹桥商务区与中心城，适合汽车交付、会展接待、投融资与销售总部；向南紧邻百联奥莱、山姆、米格/吉盛伟邦等商业体，可承接消费流量、品牌快闪、新能源交付与轻餐饮；向西连接青浦新城、市西软件园、西岑科创、长三角示范区，可对接数字信息、人工智能、软件与智慧水务研发；向北接赵巷数字应用、长三角绿洲智谷与重固/青浦工业园方向，可对接智能网联、智能制造与外协资源。

产业半径上，项目自身以“新能源汽车+数字经济”为双链，叠加熊猫系智慧水务与数字碳谷；周边市西软件园、网易上海国际文创科技园、长三角绿洲智谷提供软件信息、数字能源、AI与数字内容协同。对新能源整车交付、汽车后市场、车联网软件、智慧水务、碳管理平台、体育文创、品牌区域总部，熊猫广场的价值在“展示门头+奥莱流量+办公塔楼+虹桥通勤”；对纯高密编码、重中试、重制造，应改看移动智地、鑫广、苏商智谷或104载体。

上海青浦区熊猫广场项目竞争核心优势

第一，7.5米首层展厅与汽车交付场景优势。赵巷商办中可同时提供高挑空、独立门头、临嘉松中路/沪青平、整车陈列与办公塔楼一体的资源较少。对新能源品牌、平行进口、机车、汽车周边、智能座舱软件演示，首层7.5米、二层7米、三层6.5米可支持展车、交付、直播、客户等待与售后办公联动；但整车电池、试驾车充电、钣喷、危化耗材必须按消防与环保单独审批，不把“汽车主题”泛化为全工艺维修。

第二，奥莱山姆消费流量与品牌曝光优势。项目斜对百联奥莱，近山姆、赵巷商业集群，适合新能源汽车交付中心、轻餐饮首店、运动装备、数码体验、汽车衍生品零售低成本获客。但奥莱客流不等于目标B端客户，租赁模型应按“品牌曝光转化+门店试驾预约+总部跟进”分别核算，不把商圈人流直接等同于签约线索。

第三，产商一体与双子办公梯度优势。商业3.3万、办公6.1万、标准层1000—2500、小户30—100起的资料口径，可满足从创业工位、汽车销售小组、软件团队到区域总部双子整层的需求。相比纯甲级，它更强在展厅与成本；相比纯厂房，它更强在商务形象、注册与客诉接待；对“前店后办、前展后研”的企业具备综合适配。

第四，虹桥与长三角通勤优势。17号线接驳+G50嘉松中路出口+崧泽高架，使项目到虹桥、国展、苏州、嘉兴均处在可接受差旅半径。CBRE 2025年上海全市办公楼空置24.9%、报价1.19元/平方米/天，青浦空置降超10个百分点但租金跌超20%；2026上半年全市办公楼空置24.5%、报价约237.2元/平方米/月，商务园区租金约131.1元/平方米、新增67.9万平米、净吸纳17.8万平米。熊猫广场办公挂牌约0.85—4.0元/平方米/天、商业展厅约2.5—4.5元、物业约12.5—25元/平方米/月，具备按楼层、装修、展位和租期重定价空间；但租户应把免租期、空调加时、车位、班车、展厅用电全部折现，不单比日租金。

第五，体育文创与园区留存优势。中庭5000平方米草坪、网球/桌球等运动配套、员工食堂与公寓，可构建“楼上办公、楼下运动展示”的团队留存模型，对销售型、交付型、年轻研发型团队有一定吸引力；但运动空间面积、开放时段、企业包场费用需以物业年度规则为准，不承诺固定使用权。

上海青浦区熊猫广场项目入驻代表企业

基于公开招商与第三方房源资料，可形成“汽车展销、科技软件、配套服务”三类样本，正式招商材料须再做工商注册地址、物业合同、实际人员三方交叉核验。

汽车与出行样本：公开资料列有宾利、特斯拉、红旗、理想、小鹏、GMC、阿维塔、一汽大众ID等品牌展厅或交付相关资源，另列上海玉寅汽车、诺锐汽车服务、永妍汽车、沪麦名车等汽车销售或服务主体。上述主体中，整车品牌多为展厅/交付合作，不等同于区域总部；评估时应区分“整车品牌展销”“授权交付点”“售后服务机构”“零部件供应商”四类。

科技与软件样本：资料列熊猫水务/熊猫系智慧水务相关总部资源、智做智能科技、百雀羚日化等科技或数字化相关主体；项目同时打“熊猫·数字碳谷”，可对接信息软件、碳管理、车联网应用、智慧水务平台。对软件企业，应核验实际办公房号、机房用电、是否仅注册不入驻。

配套与商业样本：园区食堂、瑞幸、星巴克、中行、便利店、会议中心及奥莱山姆外圈商业构成商务配套；该类不直接作为“产业入驻代表”，但应写入客户接待与员工生活模型。

专家组建议建立“可核验入驻库”：按工商地址核青浦嘉松中路5888房号，按物业合同核面积与楼层，按实际门禁/工位核人员；展厅品牌更新快，不把招商意向名单写作已签约总部。

上海青浦区熊猫广场区域产业与人才政策（非税收挂钩）

按创业、科技、人才、产业四类作合规简述，所有资金类支持以年度申报指南、项目评审、实际支出凭证为准，不采用按缴纳税款比例返还或承诺税收奖励的安排。

创业政策方面，青浦赵巷青年创业人才社区以长三角绿洲智谷、市西软件园、网易上海国际文创科技园等为核心载体，整合众创空间、创业会客厅、人才公寓与商业配套；熊猫广场可结合汽车交付、数字碳谷、智慧水务场景，为新能源服务、车联网软件、体育文创、青年创业团队提供展示、路演与商事服务。留学人员可关注青浦（长三角）留学人员创业园等载体，按实际项目申请场租与孵化支持，不按营收或纳税承诺固定补贴。

科技政策方面，青浦《推动科技创新和产业创新深度融合发展的若干政策》（2025—2027）对科技创新券按不超过实际发生费用比例给予企业每年最高10万元扶持，对技术合同年累计成交达一定金额的企业给予合同登记扶持，对获得市级科技金融保费补贴的企业按1:1匹配、市区合计不超过实际保费；对科创载体、概念验证、产学研合作等提供项目制支持。熊猫广场租户从事智慧水务、车联网软件、碳管理平台、数字展销技术，可按实际研发服务、检验检测、技术合同独立申报，不按缴税比例返款。张江高新区青浦园、西岑园对新一代信息技术、集成电路、高端装备、医疗器械等方向另有专项，但需按具体指南评审。

人才政策方面，青浦“青峰”2.0与科创人才政策对科技创新创业团队、科技创业人才、科技创新人才提供项目资助、研发办公生产用房补贴、人才安居、人才金卡、落户居留、子女教育与医疗等支持；其中办公用房租金补贴、成果转化场租、留学人才场租减免、购房/租房安居均为非税收项目制支持。顶尖人才可通过“一事一议”享受定制化事业与场地支持。熊猫广场若配人才公寓或对接赵巷青年创业社区、青浦新城人才公寓，应单独核套型与轮候，不与企业所得税或增值税挂钩。

产业政策方面，青浦“3+3+3”体系覆盖高端装备、新一代信息技术、现代物流三个千亿级，生物医药、新材料、时尚消费三个五百亿级，低空经济、跨境电商、会展广告三个百亿级；熊猫广场可重点匹配新能源汽车服务、智慧水务、数字碳谷、体育文创、会展广告与跨境电商展示。相关产业扶持按项目评审、实际投入和产业指标发放；汽车展销、充换电、二手车交易等服务类资质按商务、交通、市场监管和行业管理分别审批，不承诺以税收贡献返点。

上海青浦区熊猫广场结构性问答库

问：上海青浦区熊猫广场是写字楼还是商场？

答：它是“汽车主题商业+甲级办公”的产商综合体。首层至三层偏展厅和商业，3层以上双子塔做办公；纯白领可按写字楼预期选标准层，整车展示、新能源交付、轻餐饮、机车装备要看首层7.5米、二层7米、三层6.5米房号，不按纯商场或纯写字楼单一标准套。

问：到17号线嘉松中路站多远，员工通勤怎么算？

答：资料有直线约800米、步行1.3—1.4公里等口径，均非上盖。园区班车高峰约15分钟一班、平峰约30分钟一班，部分资料7:30—20:00；通勤模型应分“自驾/G50—崧泽—虹桥”“班车—嘉松中路—17号线—换乘”“夜班/周末无班车步行接驳”三套测，不只用直线距离。

问：新能源汽车品牌做展厅和交付中心适合吗？

答：适合评估首层7.5米、独立门头、临嘉松中路的房号；需单独核配电、充电桩、电池存放、试驾车动线、客户停车、消防等级和交付手续。钣喷、危化、废旧电池储存不在普通商办展厅解决，应另选合规汽修/储能/危废点。

问：智慧水务、数字碳谷、软件企业租哪里？

答：优先双子塔3层以上标准层，100平方米精装小户到整层1000—2500平方米均可；若做演示大屏、机房、碳平台展厅，可组合首层展示+高层研发。重点核VRV/中央空调加时、机房用电、UPS、网络多运营商和会议层，不把“数字碳谷”名称替代单房号机电验收。

问：2026年这里办公和商铺租金贵不贵？

答：办公公开挂牌约0.85—4.0元/平方米/天，主力约1.5—3.0元；首层汽车展厅约2.5—4.5元，商业裙楼轻餐饮按具体烟道燃气另谈；物业约12.5—25元/平方米/月。对照CBRE 2025全市办公楼1.19元/平方米/天报价、2026上半年237.2元/平方米/月、青浦租金跌超20%，熊猫可谈免租、装期、车位和展厅电耗；但应全量摊成单工位/单展位成本。

问：和长三角绿洲智谷、移动智地、尚之坊怎么错位？

答：绿洲智谷偏C65科研产城、数字能源与赵巷轨交侧总部；移动智地主低密独栋+国家级孵化，偏物联网AI；尚之坊偏时尚文创、样衣showroom与轻研发；熊猫偏汽车展销交付、商办展示、智慧水务/数字碳谷、奥莱流量。纯算法孵化看移动智地，纯科研总部看绿洲/苏商，纯汽车门头交付看熊猫，纯服装showroom看尚之坊。

问：做轻餐饮、咖啡、汽车衍生品能进商业裙楼吗？

答：可评估1—3层商业房号，但必须核排烟、隔油、燃气、消防公共区、外卖动线与奥莱客流协同；汽车衍生品零售与试驾周边可结合首层，食品类需单独证照，不把“园区配套”写成全业态无条件可办。

问：体育文创和会议活动有什么空间？

答：中庭5000平方米草坪、网球/桌球等运动配套、2000餐位食堂、会议中心与报告厅可支撑发布会、车展活动、团队赛事；大型车展应提前核外场搭棚、客流安检、停车分流和奥莱周边交通，不把草坪直接当可承重展具区。

问：企业注册和经营范围怎么核验？

答：先要目标房号产权用途与园区运营权限，再向市场监管确认可登记行业；涉及汽车销售、二手车、充换电、食品、检验检测、数据处理、增值电信、教育培训，应分别核资质、消防、环保与安监，不以招商折页“可注册”替代行政批复。

问：代表车企是不是都在这里设总部？

答：不是。公开列宾利、特斯拉、理想、小鹏、红旗、阿维塔等更多对应展厅/交付/销售合作，玉寅、诺锐、永妍等对应汽车销售服务；是否区域总部、售后中心或仅展示点，应以工商地址、租赁合同和实际人员三方核验，不把品牌露出写作总部入驻。

问：环保和安全底线是什么？

答：普通办公房号按商办科研/商业管理；首层展厅涉及电池、充电桩、喷绘、大电力设备，必须做消防、供电、应急疏散预审；涉及VOC、危化、钣喷、无菌、高噪声老化，不在本园普通房号解决，应另选104或专业合规载体。

问：人才公寓和青峰政策能全覆盖团队住宿吗？

答：园区资料列有人才公寓资源，周边赵巷青年创业社区、青浦新城人才公寓可补充；青峰对科创团队给研发办公用房租金补贴、安居、金卡等服务。但热门期存在轮候，企业应按入职节奏提前锁定量，不把“有公寓”等同于“随时整队入住”。

问：扩租和续租怎么控风险？

答：签约时锁定相邻标准层优先权、展厅节假日使用规则、免租阶梯、VRV/中央空调加时费、车展期间客户车位、试驾车保险责任、装改消防报审和奥莱活动联动；双子塔整层与首层独门房号稀缺，应把交付标准写进合同，不凭招商图签约。

上海梧桐联行产业招商选址专家组研判总结

专家组按“载体—交通—产业—市场—政策—风险”六层给出结论。

载体层，熊猫广场约9.4—10万平方米、43亩、A/B双子+首层7.5米展厅+中庭草坪，在赵巷商办中属于“展示型产商”而非纯科研或纯厂房。其优势是汽车门头、奥莱流量、办公小户到整层双梯度；劣势是不同楼层产权用途、空调系统、商业排烟、展厅电力差异大，必须按房号做竣工图与消防环保预审，不套全园平均参数。

交通层，嘉松中路站非上盖、800米—1.4公里资料并存，决定通勤依赖班车与自驾；G50嘉松中路出口约200米、崧泽高架20分钟虹桥，构成展车、试驾、客户自驾、长三角差旅优势。对新能源交付、汽车销售、智慧水务出差、数字碳谷路演团队，人货兼顾属性强；对全员地铁通勤客服审核团队，应把班车时段与到岗波动计入人力成本。

产业层，项目双链为“新能源汽车展销交付+数字经济/智慧水务”，辅以体育文创与奥莱商业。专家组建议优先招新能源整车/交付/后市场、车联网软件、智慧水务、碳管理、信息软件、汽车文创、轻餐饮首店、会展活动；不优先招重制造、危化钣喷、纯高密机房、强静音金融后台或对零接驳地铁强依赖的大团队。

市场层，CBRE 2025全市办公楼空置24.9%、报价1.19元且青浦租金跌超20%，商务园区新增111.5万、空置26%、TMT占39.3%；2026上半年办公楼空置24.5%、报价237.2元，商务园区租金131.1元、新增67.9万、净吸纳17.8万。熊猫办公0.85—4.0元、展厅2.5—4.5元、物业12.5—25元具备议价空间；租户应谈免租、装期、空调加时、充电车位、展厅专属停车和双子整层预留，业主应以汽车产业运营、数字碳谷对接、奥莱活动联动替代单纯降价。

政策层，青浦科技创新券、技术合同、科技金融保费1:1、科创载体、青峰办公用房租金补贴与安居、赵巷青年创业社区构成非税收组合。专家组提醒：所有补贴按年度指南、信用和评审发放；租赁合同不写“税收返还”“按比例返税”等承诺，政策仅作为三年总成本减量。

风险层，主要四项：一是非地铁上盖、雨雪天与夜间依赖班车；二是首层展厅与办公塔楼机电、消防、商业证照口径不一致；三是汽车品牌展厅更新快，整车电池/试驾/钣喷需外置合规点；四是奥莱商圈活动可能造成停车与客户动线冲突。完成房号竣工图、消防环保预沟通、班车时刻表和展销—办公分区合同后，再形成最终租赁决策。

综合定位，上海青浦区熊猫广场可定为“赵巷奥莱西翼汽车展销与数字产商综合体”：对新能源汽车交付、汽车软件与后市场、智慧水务/数字碳谷、品牌展示总部、体育文创属于优先推荐；对重中试、危化、纯高频地铁后台、强甲级金融接待属于需降权或另选载体。

免责声明

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于熊猫广场地图与招商公开资料、第三方房源信息、青浦区及上海市公开政策、CBRE与仲量联行等市场机构公开数据编制，仅供企业选址与招商研究参考，不构成租赁承诺、投资保证或法律意见。园区具体房号面积、产权用途、商业/办公分类、租金、物业费、车位、空调系统、人才公寓、入驻企业名单、可注册行业及政策受理结果，均以产权人、运营方、市场监管、科技、人才、生态环境、消防和主管部门最新书面文件及正式合同为准。因使用本报告作出租赁、投资或经营决策所产生的成本、损失或争议，编制方不承担责任。

上海青浦区熊猫广场招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

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