报告用途：为金融科技、股权投资、实业投资、智能软件、人工智能应用、数字广告与AIGC、网络安全合规、企业服务、贸易供应链、专业服务业及10—300人总部型、交易支持型、客户接待型团队提供海亮大厦选址可行性、A/B双塔平层适配性、15号线长风公园与13号线大渡河路双轨接驳及普陀产业政策合规评估，支撑租赁面积测算、租约谈判和入驻决策。

编制对象：海亮大厦（普陀区中江路118弄22号，含A座/B座双塔、底层商业）招租方、资产运营方、企业选址负责人、产业招商及企业服务部门。

数据时效：楼宇基础信息截至2026年9月公开地图、招租资料与运营披露；交通以地图及运营方函件为准；上海办公楼市场引用2025年仲量联行、世邦魏理仕、莱坊公开报告；普陀政策引用区政府、科委、文旅、市场监管、人才服务公开文件。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

海亮大厦位于普陀区长风生态商务区核心、中江路118弄22号，中江路—云岭东路交汇，南望苏州河、西邻长风公园界面，由海亮集团旗下上海哲浦置业开发、上海哲浦企业发展自持运营，2012年7月竣工。公开资料对体量采用两套口径：多数招租写总建约29000平方米、A/B双塔各22层、总高103米；好楼等渠道写建筑面积约30209平方米， 企业测算应以A/B座号、楼层、交付标准和运营方当期可租清册为准，不把总建面直接当可租面积。

项目定位5A/甲级双塔，A座集中式中央空调、B座VRV独立空调，形成“同楼两套餐”差异：A座适合标准日间办公、金融/投资/总部接待，B座适合软件、网安、贸易、电商、新媒体等加班弹性团队。对金融科技、股权投资、实业总部、智能软件、AI广告、网安合规、专业服务而言，其“15号长风公园步行约3—5分钟＋A/B可分割1300平级整层＋10米大堂＋LEED金级预认证＋长风大悦城/苏州河接待”的组合具备替代部分非CBD高租金总部的价值； 对高功率7×24机房、GPU训练、低延迟自营交易、洁净实验、重型中试、大件制造、危化仓储不优先适配，应另配专业数据中心或桃浦/张江/南大专业载体。

整体形态方面，A/B双塔各22层、地下2层，总高103米；标准层多数渠道写约1300—1380平方米，部分招租写1100—1400、整层最大约1930平方米，应以竣工图复核。 小单元渠道列70、75、100、132、150、172、175、231、250、280、290、320、400、450、542、550、591、613、863、1285、1300、1380、1600、1930平方米等多档， 10—30人用70—250精装，30—80人用300—720平层/半层，80—200人用整层1300—1380，200—300人可用整层+相邻套或A/B跨座组合。得房率渠道写70%—75%，整层有效使用按70%—72%保守测算，不把标准层建筑面积当可摆工位面积。

层高与交付方面，标准层高4.2米、净高2.8—3.0米，大堂10米挑空、石材+金属/铝板精装； 交付分精装带家具、简装隔间、毛坯三种，精装小单元适合快速入驻，整层毛坯适合按交易、研发、合规、会议重新隔断。对金融接待、投资路演、AI广告提案、网安演示，应单独确认大堂访客、楼层门禁和LOGO墙位置，不把公共大堂计入可租办公面积。

机电与空调方面，A座凯利集中中央空调，工作日8:00—18:00，物业费30元/㎡·月含空调能耗，延时按物业计费； B座VRV分户独立、24小时自主管控，物业费18元/㎡·月，电费分户计量，加班不另收空调费； 电梯A座奥的斯5客1货、B座4客1货，高峰候梯渠道写约30秒； 双路供电各2000KVA，三网电信/联通/移动，部分房源可申独立专线。 对金融终端、投资研究、AI轻量推理、网安研判、贸易系统小机柜可用楼层电力；长期GPU训练、低延迟自营交易、全楼7×24机房应外托专业IDC，本楼做办公、演示、轻量数据和合规文档。

物业与车位方面，哲浦自持，A座30元、B座18元、部分综合房源写18—20或30元因座号与空调类型而异； 车位地上50+地下150，渠道月租500—600、600—800、部分写500—800因固定/非固定/充电而异，临停按车场规则； 底层约1.2万平方米商业，含餐饮、银行、咖啡、便利与共享会议。 对访客密集、投资客户、广告提案、网安嘉宾，应把固定车位、充电、货梯尺寸、A/B卸货动线写进合同附件。

轨道交通方面，15号线长风公园站为主节点，招租资料写300米、300—350米、421米、450米、3—5分钟等不同口径； 实际应按A/B座中江路门牌从长风公园站2/3号口重测，不承诺全楼统一“上盖”。13号线大渡河路站渠道写800米、1.2公里、步行10分钟不同口径， 适合去南京西路、新天地、世博、长寿路；2号线威宁路站约1公里， 中转虹桥、静安寺、陆家嘴、浦东机场。对金融、投资、软件、广告、网安团队，15为主、13/2为辅比单线园区更稳。

公路与公交方面，中江路接云岭东路、大渡河路、金沙江路，招租写中环5分钟、内环10分钟、15分钟到虹桥，北横/中环自驾到静安、长宁、徐汇按路况预留； 周边公交列云岭东路大渡河路44、551、739、757、766、1227等， 补长风、中山公园、古北、曹杨、长征通勤。对服务器、金融终端、广告拍摄器材、投资路演物料，应提前确认中江路/云岭东路落客、地下车库限高和货梯，不把地铁口等同货车零距离。

生态通勤方面，长风板块周边列国浩、浙铁、新城、跨采、北岸、国盛、近铁、长风大悦城、长风公园、苏州河半马苏河绿道，并可接华东师大、华大科技园、天地软件园、海纳小镇、长风网安智谷、桃浦智创城。 对智能软件、AI广告、网安、金融科技，可形成“海亮A座总部/客户端＋B座研发加班＋华大/天地技术孵化＋网安智谷安全活动＋桃浦/张江中试”的短链；纯实验、流片、重型中试不放在本楼。

宏观区位上，项目处普陀长风生态商务区、内中环偏中环入口、苏州河与长风公园界面，属上海西部总部与金融投资办公节点。它不靠陆家嘴、南京西路、北外滩核心CBD，但凭借“15号长风公园近距＋A/B双塔＋10米大堂＋LEED金级预认证＋长风大悦城/苏州河”的组合，适合需要企业形象、客户来访、投资路演、软件加班、广告提案、网安合规的中小型总部；对纯成本敏感毛坯大平层、轻制造、影棚直播不占优，可转普陀其他商务园或外区园区。

中观区位上，海亮与国浩、浙铁、新城、跨采、北岸、国盛、近铁、华大共同构成普陀“长风总部＋智能软件＋AI数字广告＋网安智谷＋大学孵化”多点格局。对金融/投资可接非CBD甲级降本和15号市区通勤，对AI/软件可接普陀研发资助与华大/天地孵化，对数字广告可接普陀AI+数字广告与上海国际广告节，对网安可接长风网安智谷“1+9+X”。 不同载体资源不互相替代。

微观配套上，底层1.2万方商业＋长风大悦城＋长风景畔，周边长风公园、苏州河绿道、JW万豪/华邑/莎玛/全季/桔子/维也纳等覆盖商务住宿； 普陀区中心医院、同仁、儿童医院补充医疗。对超高层地标大堂、大型交易所席位、超大规模机房，仍建议保留核心CBD或专业数据中心接口。

第一，15号长风公园近距＋13/2双备份的通勤优势。A/B座到15号多源300—450米，到13号大渡河路800米—1.2公里、到2号威宁约1公里，对中环自驾、北横、内环均有接入口； 对金融投资、AI广告、网安售前、软件招聘显著节省市区通勤。相比非地铁园区，海亮在“15号步行＋长风公园形象＋中环自驾”三项占优；相比南京西路/陆家嘴超甲，其日租和A/B可谈空间更利于成本驱动型升级。

第二，A集中空调＋B独立VRV的双产品优势。同一地址两套空调逻辑：A座中央空调8—18、物业30含能耗，适合投资、金融、实业总部、客户白天接待；B座VRV24小时、物业18、电费分户，适合软件发版、网安值守、贸易跟单、电商直播、AI轻推理。 相比单空调塔楼，海亮可按团队班次分座租赁，避免全员为加班空调买单；但长期GPU、低延迟交易、全楼机房仍外托IDC。

第三，1300平级无柱整层与10米大堂的总部形象优势。标准层1300—1380、最大1930，得房70%—75%、层高4.2、净高2.8—3、全玻璃幕墙、LEED金级预认证、10米大堂； 对50—200人投资/软件/广告总部可整层，对10—30人可用70—250精装。相比高层乙写，海亮在派梯、大堂、空调分座、双路2000KVA、三网方面更完整；相比商务园区，其缺挑高厂房和重载研发，但胜在双轨与长风公园界面。

第四，长风智能软件、AI数字广告、网安智谷政策叠加优势。普陀智能软件对符合导向研发项目、CMMI/CCRC/CISP等资质、高企/专精特新/小巨人按当期指南给予支持；市级AI+数字广告对智能体项目市、区两级最高1200万元，对新技术研发按研发费用10%—50%、最高500万元，对私有化大模型最高50%/500万元、语料最高30%/500万元、租用算力按不超过30%比例年度最高2000万元，并配数广贷、复合人才、东方英才与出海服务； 普陀数字广告2025年1—7月营收同比增10.7%、5个项目获市服务业引导广告资金市区配套2700万元，上海国际广告节/MCN大会提供生态； 网安“1+9+X”对高企首次认定最高25万、市/区小巨人最高300万、揭榜挂帅需求单位最高100万、网安保险最高100万/50%最高50万，网安智谷一期近2000㎡独立办公室+共享会议。 对金融+科技、AI广告、网安合规团队，可把政策、人才、活动折算进综合选址成本，所有支持以政府指南和书面协议为准，不涉及税收挂钩返利。

第五，长风大悦城与苏州河接待优势。底层1.2万方商业＋长风大悦城＋长风景畔＋苏州河绿道＋近万豪/华邑，对投资路演、AI广告客户提案、网安峰会、贸易采购接待具备“商业＋公园＋酒店”一体能力。 相比纯产业地产，海亮更适合“总部职能＋客户体验＋品牌门头”；相比核心CBD，其双塔规模适中、议价空间更大。

需特别说明：以下按公开招租页、运营稿和可核实名单列示，不保证所有企业当前均在同一座号在租；生态企业不等同可立即签约邻居。

金融与投资方向：公开渠道列海亮地产控股集团管理、上海中江实业集团、上海钱智金融信息服务、磐京股权投资基金、古莲股权投资基金、大农股权投资基金、上海舟领投资管理等； 对券商研究分支、财富管理、PE/VC、金融科技、风控合规可用A座300—1380平。低延迟自营交易不放在普通办公区，应外托专业托管并核双路供电、UPS、空调延时。

科技与网络方向：渠道列上海韦派电子科技、伏兔科技、再惠网络科技、上海幸哉网络科技、上海触冠网络科技、上海顽迦网络科技、体知信息技术、上海周末设计装饰等； 对AI应用、行业软件、本地生活SaaS、网络科技、教育信息可用B座VRV小到中单元，重训练外托IDC。含7×24推理集群应单核电力、UPS、空调延时。

实业、拍卖与专业服务方向：渠道列上海同建置业、上海国仪实业、上海鼎盛国际拍卖、上海至诚环境服务等； 对实业投资总部、拍卖展示、环境服务、法务/财税/咨询可用A座精装小单元到整层。多机位直播、重样机展示应单核电力、货梯和消防。

长风协同方向：国浩、浙铁、新城、跨采、华大、天地、海纳、网安智谷可作为外延技术资源； 是否对海亮租户开放联合路演、算力、概念验证和人才公寓，以政府及运营方当期指南为准。对金融科技的模型风控、AI广告的合规审核、网安产品化，建议把外部平台列入选址服务包而非默认内部资源。

智能软件与研发政策方面，普陀智能软件相关支持按当期指南执行：对符合导向的技术研发项目、CMMI/ITSS/CS/CCRC/CISP/AI大模型备案等资质、高企/专精特新/科技小巨人/技术合同登记/企业技术中心等，企业可按国家、市级、区级申报；2025年区内51家智能软件相关企业累计获近4000万元资金支持， 具体额度以政府评审结果为准。

AI与数字广告政策方面，市级《支持人工智能赋能广告业若干措施》对AI+数字广告智能体项目市、区两级最高1200万元；对研发费用占比达一定比重的数字广告新技术企业，鼓励各区按研发费用10%—50%、最高500万元；对第三方大模型私有化最高50%/500万元，语料购买最高30%/500万元，租用算力按不超过30%比例、单主体年度最高2000万元；对AI+数字广告创新服务平台按核定总投资最高50%/2000万元；通过“数广贷”、职业培训、东方英才、AI+广告复合人才和出海服务给予支持。 普陀配套数字广告实施意见，2025年1—7月广告业营收同比增10.7%，全年5个市服务业引导广告项目获市区配套2700万元，上海国际广告节、MCN大会、利欧AI创意工厂等构成生态； 相关以场景、研发、算力、人才、金融咨询和合规申报为主，不涉及以税收贡献为前提的返利。

网安、沿沪宁与产业活动政策方面，长风“网安智谷”及“1+9+X”服务包为网络安全、数据安全、AI安全企业提供技术研发、市场推广、融资对接；首次高企最高25万元、市/区科技小巨人最高300万元、市经信/张江专项可1:1匹配；网安九条对揭榜挂帅需求单位最高100万元、网安保险典型方案最高100万元、新型保险投保按保费或投入50%以内最高50万元； 对看雪SDC、CTF等赛事峰会按办会经费一定比例支持； 沿沪宁协同梳理集成电路、智能软件、概念验证与跨区域机构资源，对初创种子、协同攻关、科技资源共享按当期指南提供对接支持。所有产业支持以平台、场景、活动、金融咨询和项目申报为主，不使用税收返还、租税联动等表述。

人才与营商服务方面，普陀通过海聚路演、人才公寓、落户咨询、企业服务包、“才聚普陀”等机制提供非税收支持；AI数字广告复合人才、东方英才、网安攻防、软件工程师、金融合规、投资研究团队可结合广告节/MCN/海纳/华东师大资源建立人才清单。 具体房源、补贴资格和名额按当期审核结果分配，不承诺所有入驻员工自动享受。

2025年上海办公楼继续利好租户。固定市场参照：CBD甲级约6.4元/㎡·天、非CBD甲级约4.2元/㎡·天、商务园区约3.4—3.5元/㎡·天；仲量联行等机构显示全年甲级净吸纳改善但新增与空置仍压制租金，世邦魏理仕口径TMT约20%、金融约19%为优质办公增量，莱坊全年甲级新增约101.4万方、净吸纳21.88万方，供大于求。对海亮的含义有三点：

其一，招租租金跨度大。小单元/特价渠道有2.0、2.4—3.5元，中区/精装主流3.2—5.0元，A座整层/高区4.2—5.6元，个别页面5.8元或全楼统一4.6元需按座号楼层核验； A物业30含中央空调、B物业18不含VRV电费，比较有效单价时要把空调类型、免租、装补、车位500—800、得房70%—75%一并折算，不单按起价决策。以非CBD4.2元为锚，海亮A座整层若5元以上应对应10米大堂、15号近距、LEED、集中空调、整层无柱；B座若3.5—4.2元且VRV24小时，对软件/网安/贸易夜班更划算。

其二，长风板块空置与挂牌竞争明显，部分渠道写长风平均挂牌2.5—4.2元、空置约25%； 小单元可谈1—2个月免租或家具遗留，整层/跨座可谈2—3个月免租、装补、A座延时空调包、B座增电、车位配额和扩租权。

其三，金融、AI、广告、网安不只看日租金，应把智能软件近4000万区域资金池、AI广告1200/500/2000万三类上限、网安高企25万/小巨人300万/揭榜100万、数字广告2700万配套、人才公寓折算进综合成本；若只按2元起算会低估15号+双塔形象，只按5.6元算会忽略B座VRV与整层议价空间。

问：海亮大厦是单栋还是A/B双塔，怎么选？

答：中江路118弄22号、A/B各22层，总建约29000—30209平方米；A座集中空调8—18、物业30含能耗，适合金融/投资/总部接待；B座VRV24小时、物业18、电费分户，适合软件/网安/贸易/电商/新媒体。 先定“日间总部/加班研发/小单元孵化”再拿座号清册，不把1300平标准层当全楼统一可租面积。

问：20人投资、80人AI软件、150人数字广告、60人网安分别怎么选？

答：20人投资用A座100—250精装，靠近大堂做接待；80人AI用B座300—720或整层1300，轻推理留楼内、训练外托IDC；150人广告用A或B整层1300—1380，AIGC渲染单核电力、客户提案用10米大堂和长风大悦城；60人网安用B座半层到整层，接长风网安智谷SDC/CTF与“1+9+X”。 低延迟交易不放在本楼。

问：15号线、13号线、2号线分别多远？去虹桥、张江、陆家嘴怎么走？

答：15长风公园多源300—450米/3—5分钟，13大渡河路800米—1.2公里、按座号重测，2威宁约1公里； 去南京西路/新天地用13，去真如/紫竹/上海南站用15，去虹桥15换2或中环自驾约15分钟，去陆家嘴2号线威宁中转，去张江13换2/其他线或中环自驾。不承诺A/B同距离、不承诺15零换乘2号。

问：A集中、BVRV怎么选，夜班和金融盘后怎么办？

答：A凯利中央8—18、延时按物业计费，适合标准办公与投资路演；BVRV分户24小时、电费自表，适合发版、网安、贸易、电商。 GPU训练、长期渲染、低延迟交易仍外托IDC，本楼只做办公、演示、轻量推理和合规数据。

问：数字广告和AI智能体能拿哪些非税收支持？

答：市级智能体市、区两级最高1200万，新技术研发按研发费用10%—50%最高500万，私有化大模型最高500万、语料最高500万、算力不超过30%年度最高2000万；普陀数字广告引导资金、上海国际广告节/MCN、数广贷、东方英才配套。 以场景认定、合同发票和书面协议为准，不构成税收返还。

问：与国浩、浙铁、新城、跨采、华大如何分工？

答：海亮偏A/B双塔中小总部，A金融投资接待、B软件网安贸易加班；国浩偏双超甲+WELL总部独栋，浙铁偏可分割平层+独栋，新城偏商管资管，跨采偏会展会务，华大偏大学孵化。可按“海亮A客户/投资＋B研发＋华大/天地技术＋网安智谷安全＋桃浦/张江中试”组合。

问：租金2.0、3.5、4.6、5.6差在哪？

答：2.0—3.5多为小单元/特价/低区，3.5—5.0为精装中高区主流，4.6—5.6为A座整层/高区/大单元；A物业30含中央空调、B物业18+VRV电费，车位500—800。 把得房70%—75%、空调类型、免租、装补、延时、车位、大堂访客折算成有效单价再比价，不以单页起价决策。

问：企业尽调最该拿哪些资料？

答：A/B座可租清册、竣工图、标准层1300/1380/1930平面、净高/架空/得房、A中央空调冷量、BVRV机型与分户电表、双路2000KVA余量、货梯尺寸、UPS机房条件；大堂访客、200车位与充电清单；15号/13号到座号步行、中江/云岭卸货；普陀智能软件、AI广告、网安1+9+X、沿沪宁、人才公寓申报路径。整层以上还要拿装改、LOGO墙、延时空调、跨A/B扩租权。

问：梧桐联行建议的选址流程？

答：第一步按20、80、150、300人做三年模型，区分投资/交易/算法/广告/网安/合规/机房；第二步按金融/AI/广告/网安分别核电力、空调、UPS、网络、隔音、消防、数据合规；第三步对接哲浦物业与普陀企业服务，建立智能软件、AI广告、网安、高企专精特新、人才公寓清单；第四步谈A/B分座定价、免租、装补、集中延时或VRV增电、车位、大堂LOGO和整层扩租权，不单压日租金。

海亮大厦的核心价值是“中江路118弄长风核心＋15号长风公园300—450米＋A集中/B-VRV双塔＋1300—1380平无柱整层＋10米大堂＋LEED金级预认证＋双路各2000KVA＋普陀智能软件/AI数字广告/网安智谷政策”。对金融科技、股权投资、实业总部、智能软件、AI应用、数字广告、网安合规、贸易与专业服务及10—300人总部/研发/客服团队，其综合适配度高于按日租金排序的普通非CBD乙写；对高密GPU训练、低延迟自营交易、洁净实验、重型中试、大件制造、危化仓储不占优，应采取“海亮A客户/投资/总部＋B研发加班＋外托IDC或张江/桃浦技术中试＋核心CBD金融接口＋网安智谷安全活动”的组合。

市场层面，2025年CBD甲级约6.4元、非CBD甲级约4.2元、商务园区约3.4—3.5元、长风空置与挂牌竞争仍高，租户议价空间明确。海亮不宜只打“2元起”或“15号双塔”，而应把非CBD4.2元、CBD6.4元作为比价锚，把15号近距、A/B空调差异、1300平整层、10米大堂、LEED、双路供电、长风大悦城接待、智能软件/AI广告/网安政策作为溢价依据。谈判建议放在六项：A/B分座租金与免租、精装小单元家具遗留、A集中延时与BVRV增电、车位与15号访客动线、普陀研发/数字广告/网安/人才申报服务包、A到B及整层跨套扩租优先权。

风险研判上，需防范四类误判：其一，把29000、30209、1300、1380、1930、得房70—75、物业A30/B18、车位200/200+/350等不同渠道口径混用，导致可租与有效单价失真； 其二，把海亮地产、中江实业、钱智、磐京、韦派、再惠、触冠、德勤/招行/太保等公开或第三方名单视同全楼全时在租，签约前必须拿A/B当期分座清册；其三，把智能软件近4000万、AI广告1200/500/2000万、网安高企25万/小巨人300万/揭榜100万、数字广告2700万配套理解为固定返税或税收挂钩回报； 其四，忽视A中央8—18与B-VRV24小时差异、15号各源300—450米步行差、13号800米—1.2公里口径差、双路2000KVA不等于机房制冷、投资/交易低频与AI/GPU高频载荷错配。合规选址应以“总部职能—业务载荷—可签座号—机电空调—政策路径—扩租弹性”六项同时校验。

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于公开地图、海亮大厦招租资料、普陀区政府及长风相关公开政策、仲量联行/世邦魏理仕/莱坊等市场报告整理，仅供企业选址与招商研判参考。海亮大厦可租面积、租金、物业费、免租期、车位、装标、空调延时、A/B座及入驻条件以产权人及哲浦运营方书面合同为准；政策事项以政府主管部门当期申报指南和审核结果为准。因地址口径（中江路118弄22号/12号、A/B座、总建29000/30209、标准层1300/1380/1930）、物业主体、市场报价或政策更新产生的差异，本专家组不承担决策损失责任。报告不构成任何租赁要约、投资承诺或税收优惠承诺。