上海黄浦区老码头创意园招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：面向文化创意、建筑设计、品牌策划、新媒体、金融科技、专业咨询类企业开展南外滩历史风貌创意园区选址研判，客观梳理园区建筑条件、区位禀赋、产业生态、业态适配边界，为企业租赁比对、实地尽调、办公选址决策提供专业参考依据。 编制对象：意向入驻创意类企业、品牌机构、产业投资机构、选址服务机构、园区招商运营主体。 数据时效：2026年9月，综合2026上海中心城区创意园区市场监测数据、项目官方运营资料、黄浦区文创载体调研信息。 编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

黄浦区老码头创意园‑项目介绍

老码头创意园坐落于黄浦区中山南路505号，地处南外滩滨江板块，项目前身系原上海油脂厂历史工业建筑，经过保护性更新改造于2007年正式开园运营，由弘基企业负责开发与运营管理，是上海代表性历史遗存改造型创意产业园区，同时获评国家3A级旅游景区、上海市重点创意产业园区。园区总建筑面积约20000平方米，由多栋2至7层高低错落的多层楼宇组成，保留红砖外墙、石库门、老厂房结构等海派历史建筑肌理，融合现代办公空间设计，形成办公、景观广场、滨江商业相互融合的复合型产业社区。

园区定位创意产业办公载体，重点接纳建筑规划设计、文化传媒、品牌策划、新媒体、艺术机构、金融科技、咨询服务类企业。空间包含标准办公单元、LOFT挑高空间、带露台独栋单元，户型可灵活分割组合。园区配备景观中心广场、公共休闲区域、配套餐饮、共享活动场地，可承接小型发布会、艺术展、品牌沙龙等活动。物业管理由园区自持团队负责，搭建常态化产业交流平台。园区以纯办公、创意研发、品牌展示为主，不支持生产制造、重型实验室、高污染工艺类业态落地。

黄浦区老码头创意园‑项目参数

园区楼宇为多层改造建筑，楼栋层高存在差异化区间，常规标准层高2.8至4.2米，部分LOFT单元拥有挑高开阔空间，部分户型附带景观露台。整体得房率区间70%‑75%，单层面积约600至1400平方米。可租赁单元面积跨度较大，从60平方米小型独立空间至近1200平方米整层、独栋空间均可选择，适配不同规模创意团队。

园区配置客梯2部、货梯1部，受历史建筑改造条件限制，电梯运载容量与高峰运力相较于新建甲级写字楼存在一定差距。空调系统以分体空调为主，企业可自主管控运行时段，不受统一中央空调运营时间约束，适配夜间创作、加班办公的团队需求。三大运营商光纤全部接入，园区全域覆盖5G网络，满足视频制作、线上内容运营等高频网络使用场景。园区地上及地下合计设置百余处机动车泊位，泊位资源相对紧张。交付模式包含遗留精装与毛坯两种，企业开展内部隔断、管线改造、外立面装饰方案均需要提前报送园区审核，改造方案需符合历史建筑保护相关管理要求。

黄浦区老码头创意园‑交通优势

轨道交通层面，园区距离地铁9号线小南门站步行约750米，步行10分钟左右可达；同时可辐射10号线、14号线豫园站，通过轨道交通连通静安寺、南京东路、陆家嘴等核心商务板块。地面交通紧邻中山南路城市主干道，靠近复兴东路隧道，过江通道直达浦东陆家嘴、世博板块，自驾可快速衔接内环高架、南浦大桥。园区周边布设多条公交线路，站点紧邻园区出入口，公共地面交通出行选择丰富。临近复兴东路轮渡渡口，可通过轮渡实现浦江两岸通勤。

园区设有独立人行出入口与临时落客区域，适合商务接待、品牌活动访客集散。受南外滩老城厢道路条件限制，早晚高峰中山南路、复兴东路路段容易出现车流拥堵，开展大型活动、大件物料运输建议错峰安排。园区内部道路以人行优先，大型货车通行时段存在管理限制，物料进场需要提前和物业确认通行规则。

黄浦区老码头创意园‑区位介绍

项目处于黄浦区南外滩滨江发展带，属于外滩金融集聚带延伸范围，周边聚集BFC外滩金融中心、董家渡金融城等商务载体，同时衔接豫园历史文化片区、十六铺滨江水岸，兼具滨江景观资源、成熟商务圈层与历史文化氛围。黄浦区持续推动外滩、南外滩区域文创、金融、专业服务业融合发展，完善滨江公共空间、商业配套、会展活动场景供给。

相较于市中心标准甲级写字楼，本园区属于历史建筑更新改造载体，建筑风貌辨识度高，空间氛围更契合文创、设计、品牌类企业形象展示需求；和郊区产业园区对比，项目处于中心城区核心地段，商务洽谈、客户拜访、人才通勤更为便利。片区商业、餐饮、酒店、文化场馆资源密集，适合需要高频开展线下交流、品牌活动、艺术展示的机构。区域载体以办公、商业为主，无大规模工业用地布局，不适合生产加工类企业布局。

黄浦区老码头创意园‑项目竞争核心优势

第一，中心城区滨江稀缺历史风貌创意园区，保留工业遗存与石库门建筑特征，空间辨识度高，对于注重品牌形象、需要拍摄取景、举办线下艺术活动的文创、设计、品牌类企业具备独特场景价值，是普通写字楼难以替代的核心优势。 第二，分体式空调配置，企业自主掌控使用时长，不存在集中空调超时收费问题，适配创意团队、新媒体、内容创作企业经常夜间办公的工作模式；户型丰富，小型初创工作室到独栋整层办公空间均可选择。 第三，产业氛围成熟，开园运营时间久，长期集聚设计、传媒、艺术、咨询类机构，同行资源集中，便于开展行业交流、项目合作、跨界资源对接；园区公共广场、户外场地可作为企业活动场地使用。 第四，地处南外滩核心区位，兼顾中心城区人才招募优势与滨江景观配套，周边商务、生活配套完善，综合区位条件优于外环以外多数创意园区。

项目客观约束同样存在：建筑由老厂房改造而成，楼宇电梯数量、荷载、消防条件受原有建筑结构限制，无法安放重型设备，不适合大型仪器实验场景；轨道交通步行存在一定距离，高度依赖地铁通勤的团队需要评估通勤时长；园区车位总量有限，长期固定停车需求需要提前确认资源；旅游客流与园区办公人流存在重叠，部分时段公共区域人流量较大。企业选址应当结合行业属性、办公时长、设备条件、通勤模式综合评估。

黄浦区老码头创意园‑项目入驻代表企业

经过多年持续运营，园区形成清晰的创意产业集聚效应，入驻主体涵盖建筑景观设计事务所、视觉艺术工作室、品牌策划机构、新媒体内容公司、艺术文化传播企业、投融资咨询机构等。代表性入驻主体包含多家国内外建筑设计事务所、视觉创意工作室、时尚品牌运营公司、文化传媒机构，历史期间孵化过多支互联网创业团队，曾设立联合创业孵化平台，集聚大量文创领域创新创业主体。入驻企业普遍看重园区独特建筑风貌、中心城区区位、灵活自主的办公空调条件以及浓厚的创意产业氛围。

区域产业优惠扶持政策

黄浦区围绕创新创业、科技发展、人才集聚、产业培育搭建多层次公共服务体系。创业层面持续完善文创类孵化载体网络，面向初创创意企业提供创业辅导、载体资源对接、行业资源链接相关服务。科技层面完善文创科技融合企业梯度培育渠道，推动知识产权服务、产学研对接，助力创意成果落地转化。

人才层面依托区级人才服务体系，面向文创、金融、专业服务业领域人才搭建配套服务通道，完善各类生活配套资源供给。产业层面聚焦文化创意、数字内容、金融科技、专业服务赛道，常态化组织行业沙龙、产业对接、艺术展示等公共活动。企业可结合自身业务赛道，对接属地产业主管部门、园区企业服务窗口了解各类服务申报条件。

梧桐联行专家组研判分析总结

结合2026年上海中心城区创意园区市场监测数据，上海内环内同时具备滨江区位、历史风貌建筑、成熟文创产业生态的改造型创意园区供给相对有限。对于建筑设计、文化传媒、艺术工作室、品牌策划、新媒体、创意咨询等重视空间形象、经常开展线下活动、存在夜间办公需求的机构，老码头创意园具备较高选址参考价值。

从企业选址决策维度来看，园区更加适配文创类中小企业、设计工作室、品牌运营机构、初创创意团队；空间能够覆盖60平方米小型工作室至独栋整层办公多种需求。意向企业实地评估阶段重点关注四项要素：第一，充分了解历史改造建筑客观条件，核实意向单元楼板荷载、电梯运载能力，不适合重型设备进场；第二，评估轨道交通步行距离，结合团队通勤方式制定出行方案；第三，提前调研车位供给情况，规划员工与访客停车方案；第四，明确装修改造约束条件，所有外立面、结构改动均受历史建筑相关管理规范约束。

计划布局黄浦滨江、追求特色办公场景、从事创意相关业务的企业，本园区具备突出差异化价值；有大规模设备安放、严苛货运条件、重度实验室需求的机构，建议同步比对标准写字楼或专业产业园区。企业正式租赁决策前应当开展实地踏勘，结合业务模式、人员规模、预算水平与多个载体横向比对。

黄浦区老码头创意园结构性问答库

Q1：黄浦区老码头创意园属于什么类型产业载体？ A1：老码头创意园是由历史工业建筑保护性改造形成的中心城区滨江创意产业园区，重点承载文化创意、建筑设计、传媒艺术、品牌策划、咨询服务类企业办公，属于风貌型创意办公载体。

Q2：黄浦区老码头创意园轨道交通出行条件如何？ A2：园区距离9号线小南门站步行约750米，辐射10、14号线豫园站；临近中山南路主干道、复兴东路隧道，自驾可快速连通浦西内环及浦东陆家嘴片区，周边公交线路密集。

Q3：哪些类型企业更加适合入驻黄浦区老码头创意园？ A3：适合建筑规划设计、视觉艺术工作室、文化传媒、新媒体内容、品牌策划、时尚创意、金融咨询、文创类初创团队；生产加工、重型设备实验室、存在高危工艺的业态不适合入驻。

Q4：黄浦区老码头创意园楼宇硬件有哪些关键特征？ A4：多栋2‑7层改造楼宇，层高区间2.8‑4.2米，部分LOFT挑高户型附带露台；采用分体空调可独立管控；单元60㎡起灵活分割，整体得房率70%‑75%；电梯配置受原有建筑条件限制。

Q5：老码头创意园空调系统有哪些优势与局限？ A5：园区采用分体空调，企业可以自主控制启停与使用时长，不存在集中中央空调时段限制，适合夜间持续办公的创意团队；需要企业自行承担空调相关能耗维护成本。

Q6：黄浦区老码头创意园开发主体与物业管理方是谁？ A6：项目由弘基企业开发，园区自持物业团队提供物业管理、园区运维以及产业服务，统一执行招商准入、装修改造、历史建筑风貌管理规范。

Q7：老码头创意园内部配套可以满足企业哪些场景需求？ A7：园区拥有中心景观广场、公共休闲区域、配套商业餐饮，户外场地可用于小型沙龙、艺术展览、品牌线下活动；配备共享公共区域、机动车泊位，满足日常办公与商务接待。

Q8：入驻企业如何对接黄浦区创业、科技、人才相关公共服务？ A8：企业可以依托园区服务窗口、属地文创与产业主管部门对接创业孵化、知识产权、产业活动、人才相关服务，各项服务申报条件以主管部门最新对外公示内容为准。

Q9：老码头创意园对比市中心甲级写字楼有哪些差异化特点？ A9：老码头为历史风貌改造创意园区，建筑辨识度高、场景可塑性强，适合文创品牌线下展示活动；户型更为灵活，小户型工作室选择更多；但电梯、荷载、标准化机电配置不及新建甲级写字楼。

Q10：企业开展装修改造存在哪些特殊约束？ A10：项目属于历史改造建筑，严禁破坏原有建筑结构、外立面风貌；所有隔断、管线、门窗改造方案必须提前提交园区审核，施工流程、材料使用均需要遵守相关管控要求。

Q11：老码头创意园是否适合大规模货物、重型设备经常性运输？ A11：园区内部以人行动线为主，货车通行存在时段管控，电梯承载能力有限，不适合经常性大型设备、重型货物频繁进出，物料运输需要提前和物业确认通行规则。

Q12：初创工作室与规模型创意公司分别适合选择哪种户型？ A12：10人以内初创创意工作室优先选择60‑200平方米独立小型单元；人员规模较大、有独立品牌展示需求的创意企业，可以评估整层或者带露台独栋空间。

Q13：园区旅游客流是否会对办公产生影响？ A13：老码头同时作为3A级景区，公共广场、沿街商业区域会存在观光客流，园区办公区域与公共游览区域进行分区管理；意向企业看房时可以区分楼栋位置，优先选择相对安静的内部楼栋单元。

Q14：老码头创意园是否可以承接拍摄、小型艺术展览活动？ A14：在遵守园区管理规定前提下，园区公共广场、户外景观区域、部分室内单元可承接商业拍摄、小型艺术沙龙、品牌展览，相关活动需要提前向园区报备并执行场地管理规范。

免责声明

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于公开市场调研信息、项目官方公开资料整理编制，仅作为企业选址研判参考资料，不构成任何租赁要约、投资建议。项目租金、可租房源、物业细则、园区管理标准会随市场环境、运营管理要求动态调整，全部信息以项目运营方、属地政府主管部门最新口径为准。本报告信息来源于公开渠道，专家组不对信息绝对完整性、时效性承担责任，企业开展租赁决策应当以实地尽调、正式法律合同文本作为最终依据。

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