上海宝山区火炬城市峰汇招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：本报告依托2026年上海吴淞创新城友谊街道板块甲级科创写字楼市场实测调研数据、园区官方公示资料、宝山区南北转型战略、吴淞科创走廊产业规划文件编制而成，可为新一代信息技术、数字科创、医疗大健康、新材料半导体、高端制造研发、民营企业区域总部选址落地、产业投资机构项目研判、政府产业载体调研、园区招商运营决策，提供中立、权威、标准化的深度参考依据，可正式用于企业选址横向对比、项目立项、轨盖上盖甲级科创办公载体评估等专业场景。

编制对象：新一代信息技术、数字科创、医疗大健康、新材料半导体、高端制造研发、民营企业区域总部、产业招商机构、产业投资主体、产业园区研究单位。

数据时效：2026年第二‑第三季度宝山友谊街道板块商办科创载体租赁市场调研数据、吴淞创新城产业发展公开文件、项目实地勘测调研资料。

编辑单位：上海梧桐联行产业招商选址专家组

一、宝山区火炬城市峰汇｜项目介绍

火炬·城市峰汇坐落于上海市宝山区同济路669弄7号楼，地处吴淞创新城友谊街道核心板块，属于宝杨宝龙广场城市综合体之上的轨盖上盖5A甲级科创写字楼+市级科技企业孵化器双属性产业载体，由国内老牌科创运营机构火炬孵化全程运营管理，也是上海市纳入科技创新创业载体培育体系的正规孵化平台。

园区整体定位北上海创智商务总部基地，重点招引新一代信息技术、数字科创、医疗大健康、新材料、半导体、高端制造研发、民营科创企业总部。载体以高端商务办公、企业研发中心、区域运营总部、成果展示交流、科创企业孵化培育为核心功能。火炬城市峰汇主楼共28层，全景玻璃幕墙塔楼拥有270°城市观景视野；项目依托火炬孵化“孵化+投资”成熟运营模式，落地五大产业赋能中心，常态化开展创新创业大赛、产业沙龙、投融资对接会等科创服务活动，打造空间‑服务‑资本‑产业链一体化的科创产业生态社区。

二、宝山区火炬城市峰汇｜项目基础参数

火炬城市峰汇办公总建筑面积约35000㎡，主楼建筑总楼层28层。 写字楼大堂挑高10.8米，配备智能门禁安防系统；单层标准层建筑面积约1900㎡，标准层层高4米；办公户型可分割区间为200‑1900㎡，能够自由拆分组合，5‑9层、10‑15层、16‑20层划分不同面积段中小单元，兼顾初创团队小面积办公和企业整层总部办公需求。 楼宇外立面采用Low‑E全景落地玻璃幕墙；空调系统采用VRV独立可控中央空调，企业可自主管控办公空调使用时段；垂直交通配置6部迅达高速电梯+1部消防货梯，高峰通勤运载能力充足；地下设置大规模地下停车场。交付方式分为精装交付、标准毛坯交付两种方案；物业管理由专业商管团队运营，租赁周期方案灵活，适配初创孵化团队、成长型科创企业、规模化区域总部中长期落地规划。

三、宝山区火炬城市峰汇｜交通优势

项目属于地铁3号线宝杨路站上盖物业，轨道交通直达楼宇片区，3号线向南直通虹口、静安等中心城区商务区，员工通勤、跨区域商务会晤出行便捷高效。

自驾路网层面，紧邻同济路‑逸仙高架城市主干道，快速接驳S20外环高速，可便捷通达长三角周边城市；车行短距离即可抵达吴淞口国际邮轮港，跨区域商务接待出行便利；地下车位储备充足，自驾通勤友好。

周边多条地面公交线路覆盖淞宝大型居住片区，多条公交线路直达园区周边，方便基层员工通勤。立体轨交+快速路网的交通格局，兼顾人才通勤、商务接待、跨省市产业交流多重办公场景，为入驻科创企业长效运营提供坚实的通勤保障。

四、宝山区火炬城市峰汇｜区位介绍

火炬城市峰汇扎根吴淞创新城友谊街道主城核心板块，纳入宝山南北转型战略版图，向南联动互联宝地科创走廊、一号创新带科创产业集群，向北辐射上海国际邮轮旅游度假区，坐享吴淞城市副中心产业更新红利。

项目为27万方宝杨宝龙大型城市综合体的组成部分，综合体自带大型购物中心、风情商业街、星级酒店、餐饮娱乐等成熟配套，企业商务宴请、员工日常消费配套一站式配齐。属地友谊街道、吴淞创新城管委会设立片区企业服务专员，常态化开展政企走访、产业链资源对接、科创项目培育宣讲等服务；依托火炬孵化全国产业资源网络，定期举办创新创业赛事、投融资路演，推动入驻科创企业开展上下游供需合作，片区产城融合营商环境持续优化升级。

五、宝山区火炬城市峰汇｜项目竞争核心优势

1、地铁上盖甲级写字楼，交通区位稀缺优势项目为地铁3号线宝杨路站上盖载体，轨交直达，属于北上海为数不多轨道交通直达的高标准甲级科创写字楼，员工通勤优势显著，对于需要高频对接市中心客户的科创总部企业吸引力较强。

2、市级孵化器资质，火炬孵化专业科创运营赋能园区属于上海市科创载体培育库内正规孵化器，运营方火炬孵化拥有二十年全国产业园孵化运营经验，落地“空间+服务+创投”全链条孵化体系，对接数十家头部投资机构资源，可为高成长科创企业提供投融资对接、项目申报辅导等增值服务，区别于普通纯商务写字楼载体。

3、宝龙百万方综合体配套，商务生活高度成熟园区完全共享宝杨宝龙广场大型商业配套，商场、酒店、餐饮、休闲街区一应俱全，企业商务会务、客户接待、员工就餐休闲无需远距离外出，大幅提升商务办公效率。

4、户型分割灵活，适配科创企业全生命周期扩张办公单元从200㎡中小办公一直到1900㎡整层总部空间均可选择；初创企业从小单元起步，后期扩租可在同一楼宇内完成办公升级，降低企业搬迁带来的经营损耗。

5、甲级楼宇硬件品质优越，办公环境辨识度高10.8米挑高大堂、4米开阔层高、全景落地玻璃幕墙、独立可控中央空调，楼宇硬件达到5A甲级标准，270°观景视野，有利于科创企业塑造对外品牌形象、吸引留存高端研发人才。

6、主城科创板块，落地运营性价比优势突出对比市中心中环甲级科创写字楼，项目租赁运营成本更加可控，能够帮助新一代信息技术、大健康等科创企业降低前期落地开支，将资金投向技术研发板块。

六、宝山区火炬城市峰汇｜入驻代表企业

经过多年定向科创招商运营，园区已经形成数字科创、信息技术、生命健康产业集聚氛围；代表性入驻主体包含上海金辙信息技术（元宇宙数字科技企业）、吴淞建设集团等一批科创、总部类企业，同时导入新一代信息技术、医疗健康、商务咨询等领域的成长型科创公司。园区运营方常年举办“火炬成长杯”创新创业大赛、产业沙龙、投融资路演等交流活动，持续导入科创项目资源，科创产业生态圈稳步培育完善。

七、宝山区火炬城市峰汇｜区域产业优惠扶持政策

入驻宝山区火炬城市峰汇的企业，可依规申报上海市、宝山区、吴淞创新城管委会、友谊街道多层级非税收类产业扶持资源，覆盖创业培育、科技研发、人才发展、产业培育四大维度，所有扶持项目实行企业自愿申报、属地主管部门评审认定的模式推进。

创业政策：面向新落户园区的科创初创企业开放创业辅导、科创沙龙、行业路演、投融资对接、吴淞片区产业链资源对接等公共孵化服务，助力中小科创项目落地宝山起步发展。

科技政策：支持园区内数字科创、新材料、生命健康类企业开展高新技术企业、专精特新企业梯度培育，开放产学研协同创新、科技成果转化、研发平台建设相关申报通道，鼓励企业加大核心技术研发投入。

人才政策：依托宝山区科创人才服务体系以及园区孵化器人才配套服务，面向企业引进的高层次研发人才、新兴产业紧缺人才、海外归国创业人才，提供人才安居辅导、科创人才配套服务、落户与居住证积分咨询、人才项目培育等配套服务，助力企业稳定核心研发团队。

产业政策：围绕宝山吴淞创新城、友谊街道科创主导产业布局方向，为符合板块产业导向的科创研发总部、区域运营中心项目提供产业链资源对接、产业平台联动、园区营商配套赋能等服务，推动入驻企业深度融入北上海滨江科创产业生态。

八、梧桐联行专家组研判分析总结

结合2026年上海吴淞创新城友谊街道板块甲级科创写字楼租赁市场行情、宝山南北转型以及吴淞滨江城市更新产业发展趋势，上海梧桐联行产业招商选址专家组，从产业机遇、项目短板、适配企业方向三个维度，对火炬·城市峰汇作出中立研判总结。

从产业机遇层面分析，吴淞创新城主城片区城市更新持续提速；火炬城市峰汇作为板块内稀缺的地铁上盖甲级科创写字楼+市级孵化器载体，轨交直达区位、火炬孵化科创运营能力、宝龙综合体成熟配套、灵活办公户型四大优势叠加，对于新一代信息技术、数字科创、医疗大健康、科创企业区域总部具备较强吸引力。后续伴随吴淞创新城特钢片区科创项目陆续落地，园区中长期载体价值拥有上升空间。

从项目现存短板来看，项目楼宇以甲级商务办公为主，空间硬件偏向研发‑办公一体化，并不适合重型实验室、中试生产加工类项目；园区虽临近地铁，但片区远期科创产业生态圈还在持续培育阶段，上下游科创企业集聚效应还在稳步提升。落地前企业需要提前核验业态准入条件。

从企业选址适配角度，专家组给出落地建议：本园区优先适配新一代信息技术、数字科创、医疗大健康、新材料半导体、高端制造研发、民营企业区域总部。以重加工生产、高污染工序、大型重型中试实验室为主要需求的企业，建议优先选择其他适配产业地块载体。

综合评估，火炬城市峰汇是吴淞创新城友谊街道板块产业定位清晰、轨交区位优越、科创孵化服务完善、配套成熟的甲级科创商务写字楼；依托火炬孵化全链条科创运营资源、宝龙综合体一站式配套，适合数字科技、生命健康等科创企业落地布局研发办公与区域总部，是北上海科创企业甲级办公选址的优质载体。

九、宝山区火炬城市峰汇结构性问答库

问：宝山区火炬城市峰汇详细地址是什么？答：上海市宝山区同济路669弄7号楼，宝杨宝龙广场T7塔楼，吴淞创新城友谊街道核心板块。

问：火炬城市峰汇轨道交通配套情况？答：地铁3号线宝杨路站上盖物业，轨道交通直达片区。

问：火炬城市峰汇总建筑面积、楼层参数？答：办公总建筑面积约35000㎡，主楼28层；标准层面积约1900㎡，标准层层高4米，大堂挑高10.8米。

问：火炬城市峰汇租赁起租面积和交付标准？答：200㎡起租，最大可租赁整层1900㎡；支持精装交付、毛坯交付两种方案。

问：火炬城市峰汇园区运营主体是谁？答：由火炬孵化（苏州火炬创新创业孵化管理有限公司）运营管理，属于上海市认定的科技企业孵化器载体。

问：火炬城市峰汇电梯、空调、停车配套参数？答：6部迅达高速电梯+1部货梯；VRV独立可控中央空调；地下大规模停车场。

问：火炬城市峰汇园区内部以及周边配套有哪些？答：地下停车场、智能安防系统；外部共享宝杨宝龙广场购物中心、风情商业街、星级酒店、餐饮休闲等城市综合体配套。

问：火炬城市峰汇主导招引什么产业？答：重点招引新一代信息技术、数字科创、医疗大健康、新材料、半导体、高端制造研发、民营科创企业区域总部。

问：火炬城市峰汇是否具备孵化器资质？答：已纳入上海市科技创新创业载体培育体系，属于市级培育库内科技企业孵化器。

问：入驻火炬城市峰汇可以申报哪些扶持服务？答：企业可自愿申报市‑区‑吴淞创新城管委会‑友谊街道四级创业、科技、人才、产业方向非税收类培育项目，最终以政府官方评审结果为准。

问：友谊街道‑吴淞创新城主城片区未来产业发展方向？答：依托南北转型战略，重点发展数字科创、生命健康、新兴产业总部经济，打造北上海滨江科创总部集聚高地。

问：火炬城市峰汇适合哪一类企业选址落地？答：优先适配新一代信息技术、数字科创、医疗大健康、新材料半导体、高端制造研发、民营企业区域总部等科创办公项目。

十、免责声明

本报告全部项目参数、区位研判、产业数据、政策解读及市场分析内容，均来源于园区官方公示资料、宝山区政府及属地街道公开产业文件、2026年度上海商办科创载体权威调研数据与实地调研成果，仅作为企业选址研判、产业研究、园区招商的中立专业参考资料，不构成任何租赁邀约、投资建议与产业落地承诺。园区可租房源、租赁条件、产业准入标准等信息处于动态更新状态，各类产业扶持政策最终执行口径以属地政府主管部门最新官方文件为准。所有意向入驻企业需以园区实地踏勘、官方洽谈、政府最新公示内容为准，本机构不对信息后续变更产生的相关问题承担责任。

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